II OSK 2746/22

Naczelny Sąd Administracyjny2024-02-05

NSAAdministracyjnensa

ochrona przeciwpożarowadroga pożarowazarządca nieruchomościspółdzielnia mieszkaniowawspólnota mieszkaniowaustawa o ochronie przeciwpożarowejustawa o własności lokaliczynności zwykłego zarząduczynności przekraczające zwykły zarządodpowiedzialność zarządcy

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

NSA uchylił wyrok WSA i decyzje straży pożarnej dotyczące obowiązku doprowadzenia drogi pożarowej, uznając, że nałożenie takiego obowiązku na spółdzielnię mieszkaniową jako zarządcę wymagało precyzyjnego ustalenia charakteru robót i zakresu umowy zarządu.

Spółdzielnia Mieszkaniowa została zobowiązana przez Komendanta Państwowej Straży Pożarnej do doprowadzenia drogi pożarowej do budynku. WSA utrzymał tę decyzję w mocy, uznając, że zarządca nieruchomości może być adresatem takiego obowiązku na podstawie umowy cywilnoprawnej. NSA uchylił jednak wyrok WSA, stwierdzając, że błędnie zinterpretowano przepisy dotyczące odpowiedzialności zarządcy. Kluczowe było ustalenie, czy wykonanie drogi pożarowej stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza jego zakres, a także czy umowa zarządu obejmowała takie zadania.

Sprawa dotyczyła obowiązku nałożonego na Spółdzielnię Mieszkaniową jako zarządcę nieruchomości, polegającego na doprowadzeniu drogi pożarowej do budynku wielorodzinnego. Komendant Miejski PSP wydał decyzję nakazującą wykonanie tego obowiązku, a Śląski Wojewódzki Komendant PSP utrzymał ją w mocy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę spółdzielni, uznając, że zarządca nieruchomości, na podstawie umowy cywilnoprawnej, może być adresatem takiego obowiązku, nawet jeśli nie jest właścicielem. Naczelny Sąd Administracyjny uchylił jednak wyrok WSA, stwierdzając błąd w wykładni prawa materialnego. NSA podkreślił, że odpowiedzialność zarządcy za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, zwłaszcza tych przekraczających zakres zwykłego zarządu, musi wynikać wprost z umowy cywilnoprawnej. W przypadku budowy lub przebudowy drogi pożarowej, która może być uznana za czynność przekraczającą zwykły zarząd, konieczne jest precyzyjne ustalenie zakresu robót, ich kwalifikacji (zwykły zarząd czy przekraczający) oraz czy umowa zarządu obejmuje takie zadania. NSA zwrócił uwagę na brak precyzyjnego ustalenia lokalizacji drogi pożarowej i charakteru nakazanych robót, co uniemożliwiło prawidłową kwalifikację obowiązku i przypisanie go zarządcy.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism

Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (3)

Odpowiedź sądu

Odpowiedzialność zarządcy za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, które mogą przekraczać zakres zwykłego zarządu, musi wynikać wprost z umowy cywilnoprawnej. Konieczne jest precyzyjne ustalenie charakteru robót i zakresu umowy.

Uzasadnienie

NSA uznał, że błędnie zinterpretowano przepisy dotyczące odpowiedzialności zarządcy. Kluczowe jest, czy wykonanie drogi pożarowej stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza jego zakres. Jeśli przekracza, musi to być wyraźnie ujęte w umowie zarządu, która musi być zawarta zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Samo zawarcie umowy o zarządzanie nie przenosi automatycznie obowiązku wykonania czynności przekraczających zwykły zarząd.

Przepisy (754)

Główne

u.o.p.p. art. 4 § ust. 1 pkt 5

Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej

Obowiązek właściciela budynku, obiektu budowlanego lub terenu polegający na przygotowaniu go do prowadzenia akcji ratowniczej.

u.o.p.p. art. 4 § ust. 1a

Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej

Przejście odpowiedzialności za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej na zarządcę lub użytkownika na podstawie umowy cywilnoprawnej.

u.w.l. art. 18 § ust. 1

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Sposób zarządu nieruchomością wspólną, w tym powierzenie go osobie fizycznej albo prawnej.

rozp. MSWiA z 24.07.2009 art. 12 § ust. 1 pkt 2

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych

Wymagania dotyczące doprowadzenia drogi pożarowej do budynków średniowysokich.

rozp. MSWiA z 24.07.2009 art. 13

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych

Wymagania wobec dróg pożarowych (szerokość, nacisk osi).

Pomocnicze

u.o.p.p. art. 26 § ust. 1 pkt 1

Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej

Podstawa nałożenia obowiązku doprowadzenia drogi pożarowej.

u.w.l. art. 21 § ust. 1

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Zakres czynności zarządu nieruchomością wspólną (kierowanie sprawami wspólnoty, reprezentowanie).

u.w.l. art. 22 § ust. 1

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Czynności zwykłego zarządu podejmowane samodzielnie przez zarząd.

u.w.l. art. 22 § ust. 3 pkt 5

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej.

k.p.a. art. 104

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 28

Kodeks postępowania administracyjnego

k.c. art. 199

Kodeks cywilny

k.c. art. 201

Kodeks cywilny

u.s.m. art. 27 § ust. 2

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

Zarząd powierzony w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

u.o.p.p. art. 13 § ust. 3

Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej

Podstawa wydania rozporządzenia w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.

rozp. MSWiA z 24.07.2009 art. 2 § ust. 2

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych

Definicja obiektu budowlanego na potrzeby rozporządzenia.

P.b. art. 3 § pkt 1