II OSK 2741/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną spółdzielni mieszkaniowej, potwierdzając jej odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej na zarządzanej nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej.
Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła skargę kasacyjną od wyroku WSA, kwestionując swoją odpowiedzialność za ochronę przeciwpożarową zarządzanej nieruchomości. Zarzucała błędną wykładnię przepisów ustawy o ochronie przeciwpożarowej i ustawy o własności lokali, twierdząc, że umowa o zarząd powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę, wskazując, że umowa cywilnoprawna ustanawiająca zarząd jest wystarczająca do przeniesienia odpowiedzialności za obowiązki przeciwpożarowe, a wymóg formy aktu notarialnego dotyczy umowy między właścicielami lokali, a nie umowy o zarządzanie nieruchomością.
Sprawa dotyczyła skargi kasacyjnej Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, który oddalił jej skargę na decyzję Komendanta Państwowej Straży Pożarnej w przedmiocie ochrony przeciwpożarowej. Spółdzielnia zarzuciła naruszenie prawa materialnego, w szczególności art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej oraz art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, twierdząc, że jako zarządca nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej z 2005 r. nie ponosi odpowiedzialności za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, ponieważ umowa ta nie została zawarta w formie aktu notarialnego. Naczelny Sąd Administracyjny uznał te zarzuty za niezasadne. Sąd wyjaśnił, że art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej jednoznacznie przenosi odpowiedzialność za obowiązki przeciwpożarowe na zarządcę lub użytkownika na podstawie umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. Podkreślono, że wymóg formy aktu notarialnego, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, dotyczy umowy między właścicielami lokali o powierzeniu zarządu, a nie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej między wspólnotą a zarządcą, która ma charakter zbliżony do umowy zlecenia. Sąd pierwszej instancji prawidłowo zinterpretował i zastosował wskazane przepisy, uznając spółdzielnię za adresata normy z art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej. W konsekwencji, Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną.
Asystent AI do analizy prawnej
Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.
Zagadnienia prawne (2)
Odpowiedź sądu
Tak, zarządca nieruchomości ponosi odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej na podstawie umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd, niezależnie od jej formy.
Uzasadnienie
Art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej przenosi odpowiedzialność na zarządcę na podstawie umowy cywilnoprawnej. Wymóg formy aktu notarialnego dotyczy umowy między właścicielami lokali o powierzeniu zarządu, a nie umowy o zarządzanie nieruchomością.
Rozstrzygnięcie
Decyzja
odrzucono_skargę
Przepisy (8)
Główne
u.o.p.p. art. 4 § ust. 1a
Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej
Odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej przejmuje zarządca lub użytkownik na podstawie umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie.
u.w.l. art. 18 § ust. 1
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną może polegać na powierzeniu go osobie fizycznej albo osobie prawnej (zarządcy), przy czym wymóg formy aktu notarialnego dotyczy umowy między właścicielami lokali o powierzeniu zarządu, a nie umowy o zarządzanie nieruchomością.
Pomocnicze
k.p.a. art. 28
Kodeks postępowania administracyjnego
P.p.s.a. art. 182 § § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 193
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 183 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 183 § § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Argumenty
Odrzucone argumenty
Zarzut naruszenia prawa materialnego, a to przepisu art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, w związku z art. 28 K.p.a., poprzez jego błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, skutkujące błędnym przyjęciem, że skarżąca zarządzając nieruchomością, jest adresatem normy z art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej.
Godne uwagi sformułowania
Odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. Wymóg formy aktu notarialnego odnosi się do umowy współwłaścicieli o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej, a nie do umowy o zarządzanie nieruchomością. Przeprowadzanie okresowej kontroli elementów instalacji gazowej, odgromowej i wentylacyjnej oraz przewodów kominowych stanowi realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, gdyż odpowiada czynnościom zwykłego zarządu.
Skład orzekający
Roman Ciąglewicz
przewodniczący sprawozdawca
Grzegorz Czerwiński
sędzia
Arkadiusz Despot-Mładanowicz
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Potwierdzenie odpowiedzialności zarządcy nieruchomości za obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej na podstawie umowy cywilnoprawnej, niezależnie od jej formy notarialnej."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy zarządca działa na podstawie umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd. Interpretacja przepisów ustawy o własności lokali w kontekście formy umowy o zarządzanie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy ważnego praktycznego aspektu zarządzania nieruchomościami, jakim jest odpowiedzialność za bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Interpretacja przepisów może być istotna dla zarządców i właścicieli nieruchomości.
“Czy umowa o zarządzanie nieruchomością musi być notarialna, by zarządca odpowiadał za bezpieczeństwo przeciwpożarowe?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginał, niezmienionyII OSK 2741/22 - Wyrok NSA Data orzeczenia 2024-02-05 orzeczenie prawomocne Data wpływu 2022-12-15 Sąd Naczelny Sąd Administracyjny Sędziowie Arkadiusz Despot - Mładanowicz Grzegorz Czerwiński Roman Ciąglewicz /przewodniczący sprawozdawca/ Symbol z opisem 6016 Ochrona przeciwpożarowa Hasła tematyczne Inne Sygn. powiązane II SA/Gl 467/22 - Wyrok WSA w Gliwicach z 2022-09-14 Skarżony organ Komendant Państwowej Straży Pożarnej Treść wyniku Oddalono skargę kasacyjną Powołane przepisy Dz.U. 2017 poz 1204 art. 4 ust. 1a Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej. Sentencja Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Roman Ciąglewicz (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński Sędzia NSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz po rozpoznaniu w dniu 5 lutego 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 14 września 2022 r. sygn. akt II SA/Gl 467/22 w sprawie ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w C. na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Komendanta Państwowej Straży Pożarnej w Katowicach z dnia 31 stycznia 2022 r. nr 21.2022 w przedmiocie ochrony przeciwpożarowej oddala skargę kasacyjną. Uzasadnienie Uzasadnienie. Wyrokiem z dnia 14 września 2022 r., sygn. akt II SA/Gl 467/22, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w C., dalej również: "skarżąca", na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Komendanta Państwowej Straży Pożarnej w Katowicach, dalej również: "KWPSP", z dnia 31 stycznia 2022 r., nr 21.2022, w przedmiocie ochrony przeciwpożarowej. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w C.. Wyrok zaskarżyła w całości. Zarzuciła naruszenie prawa materialnego, a to przepisu art. 4 ust. 1a ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w związku z art. 28 K.p.a., poprzez jego błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, skutkujące błędnym przyjęciem, że skarżąca zarządzając nieruchomością przy ul. B. [...], [...]a, [...]b, [...]c, [...]d w Sosnowcu, na podstawie umowy cywilnoprawnej z dnia 1 lutego 2005 r. ustanawiającej zarząd, jest adresatem normy z art. 4 ust. 1a ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, tj. ponosi odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach; rozpoznanie skargi na posiedzeniu niejawnym oraz zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na podstawie art. 182 § 2 P.p.s.a. sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym. Przepis art. 193 zdanie drugie P.p.s.a. wyłącza odpowiednie stosowanie do postępowania przed Naczelnym Sądem Administracyjnym wymogów dotyczących koniecznych elementów uzasadnienia wyroku, które przewidziano w art. 141 § 4 w zw. z art. 193 zdanie pierwsze P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny nie przedstawia więc w uzasadnieniu wyroku oddalającego skargę kasacyjną opisu ustaleń faktycznych i argumentacji prawnej podawanej przez organy administracji i Sąd pierwszej instancji. W myśl art. 183 § 1 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak pod rozwagę nieważność postępowania. Nie zachodzą okoliczności skutkujące nieważnością postępowania, określone w art. 183 § 2 pkt 1 – 6 P.p.s.a., należy zatem ograniczyć się do zagadnień wynikających z zarzutów wyartykułowanych w podstawach skargi kasacyjnej. Nie jest zasadny zarzut naruszenia prawa materialnego, a to przepisu art. 4 ust. 1a ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. z 2021 r. poz. 1940), art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 903 ze zm.) w związku z art. 28 K.p.a. poprzez jego błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Najpierw należy zauważyć, że z opisu naruszenia przytoczonego zarzutu nie wynika na czym skarżąca oparła tezę o błędnej wykładni art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w związku z art. 28 K.p.a. W opisie tym wskazano natomiast, że dnia 1 lutego 2005 r. zawarto umowę cywilnoprawną ustanawiającą zarząd. Od razu zatem przytoczyć można przepis art. 4 ust. 1a zdanie pierwsze ustawy o ochronie przeciwpożarowej, zgodnie z którym, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej, w dalszym ciągu nie kwestionując zawarcia umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd, wnosząca kasację Spółdzielnia podniosła, że o zarządzie powierzonym, w myśl art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, można mówić tylko wówczas, gdy umowa ustanawiająca zarząd została zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to pogląd błędny. W świetle art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną może polegać na powierzeniu go osobie fizycznej albo osobie prawnej (tzw. zarządcy). Przyjęcie umownego sposobu zarządzania nieruchomością wspólną wymaga zawarcia przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego bądź też podjęcia stosownej uchwały (patrz: Kamil Buliński [w:] "Własność lokali. Komentarz", pod red. H. Izdebskiego, WKP 2023, art. 18, I. Zasady dotyczące wspólnot mieszkaniowych, uwaga 1). Od wskazanej wyżej umowy należy odróżnić umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartą między wspólnotą mieszkaniową a zarządcą. Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną jest to umowa zbliżona do umowy zlecenia, co do której odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy o zleceniu. Wymóg formy aktu notarialnego odnosi się do umowy współwłaścicieli o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej, a nie do umowy o zarządzanie nieruchomością (patrz: Iwona Szymczak "Własność lokali. Komentarz", LEX/el 2023, art. 18 uwaga 3; Małgorzata Balwicka-Szczyrba "Komentarz do niektórych przepisów ustawy o własności lokali" [w:] "Zarząd majątkiem wspólnym", WK 2016, art. 18, Uwaga VI. Zarządca, pkt 2). Jak zauważono w orzecznictwie i piśmiennictwie, nawet nie każdy przypadek umowy współwłaścicieli lub uchwały w przedmiocie zarządu wymaga formy aktu notarialnego. Ustawa zastrzega formę notarialną do zmiany sposobu zarządu nieruchomości, zmiana zaś osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu (patrz: postanowienie SN z 27 lutego 2009 r., sygn. akt II CZ 4/09; Kamil Buliński [w:] "Własność lokali. Komentarz", pod red. H. Izdebskiego, WKP 2023, art. 18, I. Zasady dotyczące wspólnot mieszkaniowych, uwaga 6). Niezależnie od tego, że argumentacja przedstawiona przez skarżącą nie potwierdza zarzutu naruszenia 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w związku z art. 28 K.p.a., stwierdzić należy, że Sąd pierwszej instancji, akceptując stanowisko organów, dokonał prawidłowej wykładni wskazanych norm prawa materialnego, a także słusznie ocenił, że przepisy te zostały prawidłowo zastosowane w odniesieniu do skarżącej sprawującej zarząd nad nieruchomością przy ul. B. [...], [...]a, [...]b, [...]c, [...]d w Sosnowcu. Przeprowadzanie okresowej kontroli elementów instalacji gazowej, odgromowej i wentylacyjnej oraz przewodów kominowych stanowi realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, gdyż odpowiada czynnościom zwykłego zarządu (por. wyrok NSA z dnia 3 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 235/19; wyrok NSA z dnia 3 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 237/19; wyrok NSA z dnia 18 marca 2020 r., sygn. akt II OSK 341/19; wyrok NSA z dnia 29 czerwca 2022 r., sygn. akt II OSK 2609/19). W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną.
Potrzebujesz pomocy prawnej?
Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.
Zadaj pytanie Asystentowi AI