Orzeczenie · 2023-07-18

II OSK 2696/20

Sąd

Naczelny Sąd Administracyjny

Data

2023-07-18

NSAAdministracyjneWysokansa

warunki zabudowyzagospodarowanie przestrzennedostęp do drogi publicznejteren inwestycjianaliza urbanistycznaprawo budowlaneplanowanie przestrzenneNSAskarga kasacyjna

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną B. sp. z o.o. sp.k. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Skarżąca kasacyjnie zarzuciła WSA naruszenie prawa materialnego, w tym błędną wykładnię art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. (dostęp do drogi publicznej) oraz art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (możliwość ustalenia warunków zabudowy dla części działki). NSA przychylił się do tych zarzutów, stwierdzając, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości zapewniających dostęp do drogi publicznej, a kwestie te należą do etapu postępowania o pozwolenie na budowę. Sąd kasacyjny uznał również za błędne kategoryczne stanowisko WSA, że decyzja o warunkach zabudowy nie może dotyczyć części działki ewidencyjnej, wskazując, że jest to dopuszczalne, jeśli nie narusza to interesu publicznego. Dodatkowo, NSA uznał za zasadny zarzut dotyczący błędnej wykładni przepisów rozporządzenia MI w zakresie wyznaczania obszaru analizowanego (średnica vs. promień) oraz zarzut dotyczący pominięcia parametrów zabudowy jednorodzinnej przy ustalaniu warunków dla zabudowy wielorodzinnej. Z tych względów NSA uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania WSA, wskazując na konieczność uwzględnienia przedstawionych interpretacji prawnych.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Wysoka

Do czego można powołać

Interpretacja przepisów dotyczących dostępu do drogi publicznej na etapie WZ, dopuszczalności WZ dla części działki, sposobu wyznaczania obszaru analizowanego oraz ustalania parametrów zabudowy w przypadku zróżnicowanego zagospodarowania terenu.

Ograniczenia stosowania

Orzeczenie dotyczy specyficznych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego, a jego zastosowanie wymaga analizy konkretnych okoliczności faktycznych.

Zagadnienia prawne (5)

Czy na etapie ustalania warunków zabudowy należy badać stosunki własnościowe dotyczące nieruchomości zapewniających dostęp do drogi publicznej?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Kwestie te podlegają ocenie na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

Uzasadnienie

NSA podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu ani nie narusza prawa własności, dlatego inwestor nie musi dysponować tytułem prawnym do terenu zapewniającego dostęp do drogi publicznej na tym etapie.

Czy decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana dla terenu obejmującego część działki ewidencyjnej?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana dla terenu obejmującego część działki ewidencyjnej, jeśli nie narusza to interesu publicznego i jest uzasadnione uwarunkowaniami danej sprawy.

Uzasadnienie

NSA uznał za błędne kategoryczne stanowisko WSA zakazujące wydawania decyzji dla części działki, wskazując, że jest to dopuszczalne w uzasadnionych przypadkach, np. ze względów urbanistycznych, gdy nie prowadzi to do naruszenia ładu przestrzennego.

Jak należy interpretować przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia MI dotyczący wyznaczania obszaru analizowanego w kontekście szerokości frontu działki?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Trzykrotna szerokość frontu działki stanowi minimalną odległość granic obszaru analizowanego od granic działki inwestora, liczoną z każdej strony, a nie średnicę obszaru analizowanego.

Uzasadnienie

NSA powołując się na utrwalone orzecznictwo wyjaśnił, że obszar analizowany wyznacza się wokół działki, a podana odległość musi być zachowana z każdej strony, co oznacza, że jest to promień, a nie średnica.

Czy w przypadku zróżnicowanej zabudowy na obszarze analizowanym można odstąpić od ogólnych zasad wyznaczania parametrów nowej zabudowy i pominąć parametry zabudowy jednorodzinnej na rzecz zabudowy wielorodzinnej?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, w przypadku znacznego zróżnicowania parametrów zabudowy na obszarze analizowanym, uzasadnione jest odstąpienie od ogólnych zasad i odniesienie się do zabudowy o analogicznym przeznaczeniu, np. wielorodzinnej.

Uzasadnienie

NSA uznał, że jeśli analiza urbanistyczna wykaże znaczne zróżnicowanie zabudowy, dopuszczalne jest ustalenie parametrów nowej zabudowy na podstawie zabudowy o tożsamej funkcji (wielorodzinnej), co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie.

Czy ustalenie cech zabudowy i zagospodarowania terenu przez Zespół Urbanistyczny, które znalazły się później w analizie, świadczy o wadliwym postępowaniu?

Odpowiedź sądu

Nie, fakt, że Zespół Urbanistyczny wyznaczył cechy zabudowy, które następnie znalazły się w analizie, nie oznacza wadliwości postępowania, o ile analiza została sporządzona przez osobę do tego uprawnioną.

Uzasadnienie

NSA stwierdził, że ustalenia Zespołu Urbanistycznego nie wpływają na ocenę prawidłowości analizy urbanistyczno-architektonicznej, nawet jeśli są zbieżne treściowo, pod warunkiem, że analiza została sporządzona zgodnie z przepisami.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Uchylono decyzję

Zaskarżony wyrok WSA w Krakowie został uchylony w całości i sprawa przekazana do ponownego rozpoznania przez WSA.

Przepisy (26)

Główne

u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 2

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Dostęp do drogi publicznej na etapie ustalania warunków zabudowy nie wymaga badania stosunków własnościowych.

u.p.z.p. art. 59 § ust. 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej jest dopuszczalna w uzasadnionych przypadkach.

u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wymóg analizy urbanistycznej i wyznaczenia obszaru analizowanego.

rozporządzenie MI art. 3 § ust. 2

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, liczonej od granic działki inwestora (promień).

rozporządzenie MI art. 5 § ust. 2

Możliwość odstąpienia od ogólnych zasad wyznaczania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w uzasadnionych przypadkach.

rozporządzenie MI art. 6 § ust. 2

Możliwość odstąpienia od ogólnych zasad wyznaczania szerokości elewacji frontowej w uzasadnionych przypadkach.

rozporządzenie MI art. 7 § ust. 4

Możliwość odstąpienia od ogólnych zasad wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w uzasadnionych przypadkach.

Pomocnicze

u.p.z.p. art. 2 § pkt 14

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Definicja dostępu do drogi publicznej.

u.p.z.p. art. 63 § ust. 2 zd. 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu.

u.p.z.p. art. 52 § ust. 2 pkt. 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Określenie granic terenu objętego wnioskiem.

u.p.z.p. art. 64 § ust. 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

rozporządzenie MI art. 3 § ust. 1

Obszar analizowany wyznacza się wokół działki budowlanej.

p.p.s.a. art. 174 § pkt 1

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 174 § pkt 2

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 183 § ust. 1

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 185 § ust. 1

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt. 1 lit. c

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 135

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

k.p.a. art. 7

Ustawa - Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 77 § § 1

Ustawa - Kodeks postępowania administracyjnego

u.p.z.p. art. 60 § ust. 1 i 4

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

p.p.s.a. art. 141 § § 4

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 106 § § 3

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 193

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 203 § pkt 2

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 205 § § 2

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Argumenty

Skuteczne argumenty

Błędna wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez przyjęcie, że na etapie ustalania warunków zabudowy bada się stosunki własnościowe dotyczące dostępu do drogi publicznej. • Błędna wykładnia art. 59 ust. 1 oraz art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. przez przyjęcie, że decyzja o warunkach zabudowy nie może zostać wydana dla terenu obejmującego część działki ewidencyjnej. • Błędna wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia MI przez przyjęcie, że trzykrotna szerokość frontu działki stanowi średnicę obszaru analizowanego, a nie jego promień. • Błędna wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia MI przez przyjęcie, że w przypadku zróżnicowanej zabudowy brak podstaw do odstąpienia od ogólnych zasad wyznaczania parametrów nowej zabudowy i pominięcia parametrów zabudowy jednorodzinnej. • Naruszenie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. oraz w zw. z art. 60 ust. 1 i 4 u.p.z.p. przez przyjęcie, że cechy zabudowy i zagospodarowania terenu zostały wyznaczone przez Zespół Urbanistyczny, a nie przez urbanistę i organ administracji.

Odrzucone argumenty

Zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. przez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego wyroku. • Wniosek o przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z wydruków z ksiąg wieczystych.

Godne uwagi sformułowania

Na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. • Kwestie te podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. • Adresat tej decyzji nie musi dysponować tytułem prawnym do terenu, będącego przedmiotem ustaleń, jak również do terenu (terenów) mającego zapewnić dostęp do drogi publicznej z terenu, którego dotyczą warunki zabudowy. • Przyjęcie kategorycznego zakazu ustalania warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej jest błędne. • Objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej, zgodnie z interesem inwestora wyrażonym we wniosku, należy uznać za dopuszczalne jeżeli nie niesie ono za sobą ryzyka naruszenia interesu publicznego. • Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. • Odstąpienie od ogólnych zasad wyznaczania parametrów nowej zabudowy wynika ze znacznego zróżnicowania tychże parametrów, będącego wypadkową wielkości obszaru analizowanego, na którym znajdują się zespoły zabudowy o odmiennych funkcjach.

Skład orzekający

Robert Sawuła

przewodniczący

Tomasz Bąkowski

sprawozdawca

Anna Szymańska

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Wysoka

Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących dostępu do drogi publicznej na etapie WZ, dopuszczalności WZ dla części działki, sposobu wyznaczania obszaru analizowanego oraz ustalania parametrów zabudowy w przypadku zróżnicowanego zagospodarowania terenu."

Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego, a jego zastosowanie wymaga analizy konkretnych okoliczności faktycznych.

Wartość merytoryczna

Ocena: 7/10

Sprawa dotyczy kluczowych i często problematycznych kwestii w procesie uzyskiwania warunków zabudowy, takich jak dostęp do drogi publicznej i możliwość zabudowy części działki, co jest istotne dla wielu inwestorów i prawników.

“Warunki zabudowy: Czy dostęp do drogi publicznej musi być udokumentowany na etapie wniosku?”

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej.

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Wypróbuj Asystenta AI za darmo

Powiązane tematy

warunki zabudowy zagospodarowanie przestrzenne dostęp do drogi publicznej teren inwestycji analiza urbanistyczna prawo budowlane planowanie przestrzenne NSA skarga kasacyjna

Pełny tekst orzeczenia

Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.

Przeczytaj pełny tekst