II OSK 2668/24

II OSK 2668/24 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-10-22
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-10-28
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Anna Szymańska
Małgorzata Masternak - Kubiak /przewodniczący sprawozdawca/
Tomasz Bąkowski
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
VII SA/Wa 304/24 - Wyrok WSA w Warszawie z 2024-04-30
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 977
art. 52 ust. 2 pkt 1 i 1A, art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 2, 3 i 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Masternak-Kubiak (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Tomasz Bąkowski sędzia del. WSA Anna Szymańska po rozpoznaniu w dniu 22 października 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 kwietnia 2024 r. sygn. akt VII SA/Wa 304/24 w sprawie ze skargi X sp. z o. o. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 27 listopada 2023 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 30 kwietnia 2024 r., sygn. akt VII SA/Wa 304/24, po rozpoznaniu skargi X sp. z o. o. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 27 listopada 2023 r., znak: [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy – uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.
Jak wskazał Sąd pierwszej instancji Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy decyzją z dnia 4 sierpnia 2023 r. na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 oraz 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 977) – dalej: "u.p.z.p.", art. 104 K.p.a., po rozpatrzeniu wniosku X Sp. z o. o. z siedzibą w [...], odmówił ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu 42 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (zabudowa szeregowa - 3 budynki w szeregu) z garażami naziemnymi, 42 zbiorników szczelnych na nieczystości ciekłe oraz drogi wewnętrznej i drogi dojazdowej, planowanej do realizacji na działce ew. nr [...] oraz na częściach działek ew. nr [...] i [...] z obrębu [...], położonych w rejonie ul. [...] w Dzielnicy [...] m.st. Warszawy.
Jak wskazał organ pierwszej instancji, inwestycja nie spełnia warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., gdyż:
1) brak co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
2) brak dostępu do drogi publicznej,
3) istniejące lub projektowanie uzbrojenie terenu, w tym w zakresie dróg, nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
4) teren wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne i nie jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc,
5) brak jest decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z dnia 27 listopada 2023 r., znak [...], utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
X sp. z o.o. wniosła do WSA w Warszawie skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie w odpowiedzi na skargę wnosiło o jej oddalenie.
Wskazanym na wstępie wyrokiem Sąd pierwszej instancji uznał wniesioną skargę za zawierającą usprawiedliwione podstawy. W ocenie tego Sądu organy błędnie uznały, że wykluczona jest możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej, a co za tym idzie, że objęcie wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy części działki ewidencyjnej skutkuje niemożliwością wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, która nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne, jeżeli teren ten można wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji. Pogląd taki wyraził NSA w wyrokach z dnia: 24 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1634/16, z dnia 17 lipca 2019 r., sygn. akt II OSK 1881/18, z dnia 23 kwietnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1693/19). Nadto, w dniu 3 stycznia 2022 r. weszła w życie nowelizacja przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dokonana ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1986), w wyniku której ustawodawca w odniesieniu do określenia granic terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zastąpił pojęcie "działki" pojęciem "terenu". W aktualnie obowiązującym stanie prawnym decyzja podejmowana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy może odnosić się nie tylko do działki (działek) jako całości, ale również części działki, o ile będzie to jednoznacznie wyodrębniony teren. Potwierdzeniem dopuszczalności objęcia wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy części działki budowlanej, jest wzór wniosku o ustalenie warunków zabudowy (pkt 7), zawarty w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy (obowiązujący od dnia 3 stycznia 2022 r.). Dopuszczalność wydania w tych okolicznościach pozytywnej decyzji, wzmacnia argumentacja wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 października 2023 r., sygn. akt II OSK 83/23, w którym Sąd wskazał na uzasadnienie do projektu ustawy nowelizującej z dnia 17 września 2021 r. i podkreślił, że ww. nowelizacja zlikwidowała stan niespójności występujący w uprzednim stanie prawnym, polegający na odmiennym określeniu tego samego treściowo pojęcia w akcie podustawowym (§ 3 rozporządzenia z 2003 r. – działka budowlana) oraz ustawowym (art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. – granice terenu objętego wnioskiem). W konsekwencji w aktualnym stanie prawnym, znajdującym zastosowanie w niniejszej sprawie, teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie musiał stanowić całej działki ewidencyjnej.
Ponadto, w ocenie Sądu pierwszej instancji SKO wadliwie uznało, że za utrzymaniem w mocy decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, przemawia brak uzbrojenia terenu w zakresie dostępu do sieci gazowej oraz do sieci telekomunikacyjnej. Zdaniem Sądu meriti SKO błędnie uznało, że inwestycja nie ma zapewnionego dostępu do sieci gazowej, gdyż z pisma Y sp. z o.o. Odział Gazowniczy w Warszawie z dnia 7 grudnia 2021 r. wynikało, że warunkiem koniecznym podłączenia gazu jest budowa gazociągu spinającego [...] o dł. ok 830 m łączącego gazociągi bazowe [...] w ul. [...] z [...] w ul. [...]. Nadto z pisma Z sp. z o.o. z dnia 5 kwietnia 2023 r. wynikało, że w celu podłączenia inwestycji do sieci telekomunikacyjnej należy wybudować przyłącze kanalizacji kablowej do kanalizacji [...] zlokalizowanej wzdłuż ul. [...] oraz od istniejącego złącza światłowodowego [...] w studni [...], róg ul. [...], wybudować kabel światłowodowy w kanalizacji teletechnicznej [...] i ww. przyłącza do przedmiotowej inwestycji (ok. 2,5 km).
W ocenie Sądu Wojewódzkiego, w świetle art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., nie ma obowiązku zawarcia umowy na realizację przedmiotowej infrastruktury. Natomiast z przedłożonych przez wnioskodawcę pism gestorów wynikało, że w przyszłości możliwa jest realizacja przedmiotowej infrastruktury, co należało uznać za wystarczające do wykazania spełnienia przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Gestorzy sieci telekomunikacyjnej i gazowej w swoich pismach nie stwierdzili braku możliwości właściwego uzbrojenia nieruchomości, a wskazali jedynie na czynności i warunki, które muszą być spełnione aby doszło do zrealizowania uzbrojenia.
Dlatego też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634) - dalej: "P.p.s.a.", orzekł, jak w sentencji.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie. Zaskarżając rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji w całości, zarzucono:
1. naruszenie prawa materialnego, tj.:
- art. 145 § 1 pkt 1) lit. a) P.p.s.a. w zw. art. 52 ust. 2 pkt 1 i 1a) w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 2, 3 i 4 u.p.z.p. oraz § 4 ust. 1, § 5 ust. 1 i § 6 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 z późń. zm.) - dalej: "rozporządzenie", poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że użyte w tych przepisach sformułowanie "teren" oraz "front terenu" odpowiadają w istocie części działki ewidencyjnej i w związku z tym, że złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy i wydanie decyzji w tym przedmiocie może dotyczyć części działki ewidencyjnej
- art. 145 § 1 pkt 1) lit. a) P.p.s.a. w zw. z art. 54 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię i uznanie, że za pomocą linii rozgraniczających teren inwestycji możliwe jest wyodrębnienie (wskazanie) konkretnej części działki, na której zamierzenie budowlane może być realizowane bez naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów
- art. 145 § 1 pkt 1) lit. a) P.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię i uznanie, że dla uznania spełnienia przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. na etapie ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystarczy wskazanie przez gestorów sieci czynności i warunków, które muszą być spełnione aby w przyszłości doszło do zrealizowania stosownego uzbrojenia pozwalającego na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych;
2. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1) lit. c) P.p.s.a. przez błędne uznanie, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie naruszyło przepis postępowania, tj. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., poprzez przyjęcie, że brak było podstaw do utrzymania w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzji organu I instancji.
W oparciu o powyższe zarzuty skarżący kasacyjnie organ wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi, względnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie. W oparciu o art. 203 pkt 1 P.p.s.a. wniesiono o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych oraz złożono oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do rozpatrzenia skargi kasacyjnej na rozprawie.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej powyższe zarzuty szerzej umotywowano.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.
Zgodnie z art. 182 § 2 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym, gdy strona, która ją wniosła, zrzekła się rozprawy, a pozostałe strony, w terminie czternastu dni od dnia doręczenia skargi kasacyjnej, nie zażądały przeprowadzenia rozprawy. Z kolei według art. 182 § 3 P.p.s.a. na posiedzeniu niejawnym Naczelny Sąd Administracyjny orzeka w składzie jednego sędziego, a w przypadkach, o których mowa w § 2, w składzie trzech sędziów. Ponieważ w rozpoznawanej sprawie strona skarżąca kasacyjnie złożyła stosowny wniosek, a strona przeciwna nie przedstawiła odmiennych wniosków procesowych, skarga kasacyjna została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym.
W świetle art. 174 P.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach:
1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie;
2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Podkreślić przy tym trzeba, że Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, ponieważ w świetle art. 183 § 1 P.p.s.a. rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Jeżeli zatem nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania wymienione w art. 183 § 2 P.p.s.a., (a w rozpoznawanej sprawie przesłanek tych brak), to Sąd związany jest granicami skargi kasacyjnej. Oznacza to, że Sąd nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania konkretyzacji zarzutów skargi kasacyjnej, a upoważniony jest do oceny zaskarżonego orzeczenia wyłącznie w granicach przedstawionych we wniesionej skardze kasacyjnej.
Bezzasadne okazały się zarzuty skargi kasacyjnej, w ramach których Kolegium kwestionuje możliwość ustalenia warunków zabudowy dla części działki geodezyjnej. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, z żadnego z przepisów u.p.z.p. lub rozporządzenia nie można wyprowadzić wniosku, że w skład terenu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, nie może wchodzić część działki ewidencyjnej. W art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 64 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. jest mowa o "terenie", a nie o działce ewidencyjnej w rozumieniu przepisów prawa geodezyjnego i kartograficznego. Treść powołanych przepisów nie wyklucza zatem ustalenia warunków zabudowy dla terenu, który jest częścią działki ewidencyjnej.
Trzeba też mieć na uwadze treść art. 61 ust. 7 pkt 2 ustawy, z którego wynika, że właściwy minister w drodze rozporządzenia określi wymagania dotyczące m.in. ustalania wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Ustawodawca zatem odróżnia pojęcia "teren" i "działka". Kierując się regułą lege non distinguente nec nostrum est distinguere (tam gdzie rozróżnień nie wprowadza sam prawodawca, tam nie jest wolno ich wprowadzać interpretatorowi), należy uznać, że mamy tu do czynienia z różnymi pojęciami. Tym samym, mając na względzie zasadę wolności zabudowy (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.), należy przyjąć, że co do zasady możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla terenu, który stanowi część działki ewidencyjnej i teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji (zob. wyrok NSA z dnia 9 czerwca 2025 r., sygn. II OSK 930/24, LEX nr 3885532)
Przedstawiona wykładnia powołanych przepisów wydaje się być w pełni zgodna z wolą ustawodawcy, o czym świadczyć może nowelizacja art. 61 u.p.z.p., która weszła w życie w dniu 3 stycznia 2022 r., polegająca na dodaniu do tego przepisu ust. 5a, w którym ustawodawca konsekwentnie posługuje się pojęciami: "terenu", "frontu terenu". Trzeba zwrócić uwagę również na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2021 r. poz. 2399), którego mocą uchylono § 3 rozporządzenia z 2003 r., w którym odwoływano się do pojęcia: "działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy". § 4 ust. 1 tego rozporządzenia uzyskał brzmienie: "1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.", podczas gdy poprzednio w przepisie tym posłużono się pojęciem: "na działce objętej wnioskiem". Analogicznie, użyte w § 6 w ust. 1 i w § 8 wyrazy: "frontu działki" zastąpiono wyrazami: "frontu terenu". Przepisy te pozwalają na ustalenie kierunku wykładni, zgodnego z wolą ustawodawcy. Skoro ustawodawca w odniesieniu do określenia granic terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy konsekwentnie zastąpił pojęcie "działki" pojęciem "terenu", to oznacza, że decyzja ustalająca warunki zabudowy może odnosić się nie tylko do działki (działek) jako całości, ale również części działki, o ile będzie to teren jednoznacznie wyodrębniony (wyroki NSA: z dnia 12 marca 2025 r., sygn. akt II OSK 389/24, LEX nr 3850525; wyrok NSA z 13 lutego 2024 r., sygn. akt II OSK 2419/22, LEX nr 3824700; wyrok NSA z 14 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 1752/22, LEX nr 3583006).
Odnosząc się do przywołanej przez skarżące Kolegium linii orzeczniczej, która opowiada się za niedopuszczalnością ustalenia warunków zabudowy dla terenu obejmującego tylko część działki lub działek ewidencyjnych, w ocenie Sądu, podkreślić jednak trzeba, że także w tym stanowisku dopuszcza się odstępstwo od tej zasady ze względu na występujące w danym przypadku szczególne względy faktyczne lub prawne (por. NSA w wyroku z 16 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 743/17, LEX nr 2463047). Dopuszczalność określenia we wniosku granic terenu przeznaczonego na realizację zamierzenia budowalnego jedynie do części działki, a w konsekwencji wskazanie tego terenu w decyzji o warunkach zabudowy i uwidocznienie tej części działki w załączniku graficznym stanowiącym integralną część decyzji, dopuszcza się zwłaszcza w przypadkach, gdzie występuje duża działka ewidencyjna. W orzecznictwie NSA przyjmuje się także, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej jest możliwe, ze względu na uwarunkowania urbanistyczne, kiedy z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków w oparciu o parametry zabudowy sąsiednich działek ewidencyjnych wynika, że ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej nie prowadzi do naruszenia ładu przestrzennego i wymogów, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w szczególności w odniesieniu do wskaźnika powierzchni zabudowy - przykładowo, kiedy ustalenie warunków zabudowy dotyczy terenu stanowiącego fragment zabudowanej już działki ewidencyjnej (por. wyroki NSA: z dnia 14 czerwca 2022 r. sygn. II OSK 1082/21, z dnia 19 lutego 2021 r. sygn. II OSK 2976/20, z dnia 23 kwietnia 2020 r. sygn. II OSK 1693/19).
W orzecznictwie NSA przyjmuje się także, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej jest możliwe, ze względu na uwarunkowania urbanistyczne, kiedy z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków w oparciu o parametry zabudowy sąsiednich działek ewidencyjnych wynika, że ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej nie prowadzi do naruszenia ładu przestrzennego i wymogów, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w szczególności w odniesieniu do wskaźnika powierzchni zabudowy - przykładowo, kiedy ustalenie warunków zabudowy dotyczy terenu stanowiącego fragment zabudowanej już działki ewidencyjnej (por. wyroki NSA: z dnia 14 czerwca 2022 r. sygn. II OSK 1082/21, LEX nr 3398551; z dnia 19 lutego 2021 r. sygn. II OSK 2976/20, LEX nr 3161053). W konsekwencji w stanie prawnym, znajdującym zastosowanie w niniejszej sprawie, teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie musiał stanowić całej działki ewidencyjnej.
Z tych wszystkich względów niezasadny okazał się zarzut kasacyjny wskazujący na naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) P.p.s.a. w zw. z w zw. art. 52 ust. 2 pkt 1 i 1a) w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 2, 3 i 4 u.p.z.p. oraz § 4 ust. 1, § 5 ust. 1 i § 6 rozporządzenia. Na uwzględnienie nie zasługiwał również zarzut, w którym podniesiono naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a.
Odnosząc się z kolei do drugiego z podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów, wskazać należy, że jak przyjmuje się w orzecznictwie, na etapie ustalania warunków zabudowy nie jest wymagane przedłożenie ostatecznych, cywilnoprawnych umów z gestorami sieci, a jedynie wykazanie, że zapewnienie mediów jest realne i technicznie możliwe (por. wyroki NSA: z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 893/16, LEX nr 2472331; z dnia 13 sierpnia 2025 r., sygn. akt II OSK 465/23, LEX nr 3911958).. Nie jest jednak wystarczające samo ogólne stwierdzenie, że teren inwestycji znajduje się w zasięgu istniejącej infrastruktury. Organ ma obowiązek dysponować informacją od właściwych gestorów sieci, potwierdzającą techniczną możliwość przyłączenia planowanej inwestycji do istniejącej sieci.
Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji, zgodnie z art. 184 P.p.s.a.