II OSK 2497/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi kasacyjnej Spółdzielni Mieszkaniowej A od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, który oddalił jej skargę na decyzję Komendanta Państwowej Straży Pożarnej. Nakazano spółdzielni wyposażenie budynku mieszkalnego w przeciwpożarowy wyłącznik prądu. Spółdzielnia podnosiła, że umowa z wspólnotą mieszkaniową z 2005 r. nie ustanawiała zarządu powierzonego w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, a jedynie zlecenie usług, ponieważ nie została zawarta w formie aktu notarialnego. Argumentowała, że nie jest właścicielem ani współwłaścicielem nieruchomości, a zatem nie może być adresatem normy z art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną. Sąd wyjaśnił, że wymóg formy aktu notarialnego dotyczy umowy współwłaścicieli o powierzenie zarządu, a nie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej między wspólnotą a zarządcą, która jest zbliżona do umowy zlecenia. Sąd uznał, że umowa o zarządzanie nieruchomością, nawet zawarta w zwykłej formie pisemnej, skutkuje przejęciem przez zarządcę odpowiedzialności za obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej, w tym wyposażenie budynku w wymagane urządzenia. Wskazano, że wyposażenie budynku w przeciwpożarowy wyłącznik prądu mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu, które spółdzielnia mogła podejmować samodzielnie na podstawie zawartej umowy.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących odpowiedzialności zarządcy nieruchomości za obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej oraz wymogu formy aktu notarialnego przy umowach o zarządzanie nieruchomością.
Dotyczy specyficznej sytuacji umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną, zawarta między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową w zwykłej formie pisemnej, skutkuje przejęciem przez spółdzielnię odpowiedzialności za obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej, w tym wyposażenie budynku w przeciwpożarowy wyłącznik prądu, na podstawie art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa o zarządzanie nieruchomością, nawet zawarta w zwykłej formie pisemnej, skutkuje przejęciem przez zarządcę odpowiedzialności za obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wymóg formy aktu notarialnego dotyczy umowy współwłaścicieli o powierzenie zarządu, a nie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej między wspólnotą a zarządcą, która jest zbliżona do umowy zlecenia. Wyposażenie budynku w przeciwpożarowy wyłącznik prądu mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu.
Czy zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wymaga formy aktu notarialnego, nawet jeśli dotyczy umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej między wspólnotą mieszkaniową a zarządcą?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wymóg formy aktu notarialnego odnosi się do umowy współwłaścicieli o powierzenie zarządu, a nie do umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej między wspólnotą mieszkaniową a zarządcą.
Uzasadnienie
Sąd powołując się na orzecznictwo i piśmiennictwo wyjaśnił, że umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną jest umową zbliżoną do umowy zlecenia, a wymóg formy aktu notarialnego dotyczy umowy współwłaścicieli o powierzenie zarządu, a nie samej umowy o zarządzanie nieruchomością.
Przepisy (9)
Główne
u.o.p. art. 4 § ust. 1a
Ustawa o ochronie przeciwpożarowej
Odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej przejmuje zarządca lub użytkownik na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie.
u.w.l. art. 18 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Wymóg formy aktu notarialnego dotyczy umowy współwłaścicieli o powierzenie zarządu, a nie umowy o zarządzanie nieruchomością.
Pomocnicze
k.p.a. art. 28
Kodeks postępowania administracyjnego
u.p.s.p. art. 26 § ust. 1 pkt 1
Ustawa o Państwowej Straży Pożarnej
k.p.a. art. 104 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
p.p.s.a. art. 183 § § 1
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 193
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 184
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych art. 27 § ust. 2
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta w zwykłej formie pisemnej skutkuje przejęciem przez zarządcę odpowiedzialności za obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej. • Wyposażenie budynku w przeciwpożarowy wyłącznik prądu mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu.
Odrzucone argumenty
Umowa z wspólnotą mieszkaniową nie stanowiła zarządu powierzonego w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, ponieważ nie została zawarta w formie aktu notarialnego. • Spółdzielnia nie jest właścicielem ani współwłaścicielem nieruchomości, a zatem nie może być adresatem normy z art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej.
Godne uwagi sformułowania
Wymóg formy aktu notarialnego odnosi się do umowy współwłaścicieli o powierzenie zarządu, a nie do umowy o zarządzanie nieruchomością. • Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną jest to umowa zbliżona do umowy zlecenia, co do której odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy o zleceniu.
Skład orzekający
Robert Sawuła
przewodniczący
Arkadiusz Despot - Mładanowicz
członek
Jerzy Stankowski
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących odpowiedzialności zarządcy nieruchomości za obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej oraz wymogu formy aktu notarialnego przy umowach o zarządzanie nieruchomością."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy praktycznego zastosowania przepisów o ochronie przeciwpożarowej w kontekście zarządzania nieruchomościami, co jest istotne dla zarządców i właścicieli nieruchomości.
“Czy umowa o zarządzanie nieruchomością w zwykłej formie pisemnej zwalnia zarządcę z obowiązków przeciwpożarowych? NSA odpowiada.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.