II OSK 2448/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej M. w W. od wyroku WSA w Warszawie, który oddalił sprzeciw wspólnoty od decyzji Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Decyzja ta nakazywała Wspólnocie usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, w tym dotyczących dachu i elewacji. Wspólnota argumentowała, że odpowiedzialność za stan techniczny tarasu, który pełnił funkcję dachu i był używany przez właściciela jednego lokalu, nie spoczywa na niej, lecz na tym właścicielu. Sąd administracyjny, zarówno na etapie WSA, jak i NSA, uznał te argumenty za bezzasadne. Kluczowe dla rozstrzygnięcia było ustalenie, że taras, który jednocześnie pełni funkcję dachu (stropodachu), stanowi część wspólną nieruchomości, niezależnie od tego, że jest on w wyłącznym użytkowaniu jednego z lokali. NSA podkreślił, że funkcja dachu jest podstawowa, a funkcja tarasu wtórna, i że przyjęcie przeciwnego stanowiska prowadziłoby do błędnego przerzucenia odpowiedzialności za stan techniczny dachu na właścicieli ostatnich kondygnacji. W konsekwencji, NSA oddalił skargę kasacyjną, potwierdzając prawidłowość decyzji organów administracji i wyroku WSA.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za stan techniczny elementów budynku, które pełnią podwójną funkcję (np. taras jako dach), a także dla określenia kręgu stron w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości wspólnej.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, gdzie taras pełni funkcję dachu. Interpretacja może być odmienna w przypadku tarasów niebędących elementem konstrukcyjnym dachu.
Zagadnienia prawne (3)
Czy taras, który pełni funkcję dachu (stropodachu) i jest w wyłącznym użytkowaniu właściciela jednego lokalu, stanowi część wspólną nieruchomości, za której stan techniczny odpowiada wspólnota mieszkaniowa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, taras pełniący funkcję dachu (stropodachu) jest częścią wspólną nieruchomości, a jego stan techniczny obciąża wspólnotę mieszkaniową, nawet jeśli jest on w wyłącznym użytkowaniu jednego z lokali.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na utrwalonym orzecznictwie, zgodnie z którym funkcja dachu jest podstawowa, a funkcja tarasu wtórna. Nawet wyłączne korzystanie z tarasu przez właściciela jednego lokalu nie zmienia jego charakteru jako części wspólnej budynku, gdy pełni on rolę dachu.
Czy decyzja nakazująca usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, dotycząca dachu/tarasu, może być skierowana do wspólnoty mieszkaniowej jako strony postępowania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, decyzja taka może być skierowana do wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ jako zarządca nieruchomości wspólnej jest ona odpowiedzialna za utrzymanie jej w należytym stanie technicznym.
Uzasadnienie
Zgodnie z przepisami prawa budowlanego i ustawy o własności lokali, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany do utrzymywania go w należytym stanie technicznym. Wspólnota mieszkaniowa, jako zarządca nieruchomości wspólnej, ponosi odpowiedzialność za elementy stanowiące tę część nieruchomości.
Czy organ odwoławczy prawidłowo zastosował art. 138 § 2 k.p.a. (uchylenie decyzji i przekazanie do ponownego rozpatrzenia), gdy organ pierwszej instancji nie dokonał pełnej oceny stanu faktycznego i nałożył obowiązki w sposób budzący wątpliwości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ odwoławczy prawidłowo zastosował art. 138 § 2 k.p.a., gdyż konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy (dotyczący zakresu prac na dachu) miał istotny wpływ na rozstrzygnięcie.
Uzasadnienie
Sąd administracyjny oceniając legalność decyzji kasatoryjnej organu odwoławczego, uznał, że istniały podstawy do jej wydania, ponieważ organ pierwszej instancji nie ustalił w sposób bezsprzeczny konieczności wykonania wszystkich wskazanych robót budowlanych w odniesieniu do całego dachu.
Przepisy (10)
Główne
p.b. art. 66 § ust. 1 pkt 3
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku.
p.b. art. 61 § pkt 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Obowiązek właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, w tym utrzymywania go w należytym stanie technicznym.
u.w.l. art. 3 § ust. 2
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Definicja nieruchomości wspólnej jako gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Pomocnicze
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia zaskarżonego wyroku sądu I instancji w przypadku naruszenia przepisów postępowania.
k.p.a. art. 156 § § 1 pkt 4
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
Podstawa do stwierdzenia nieważności decyzji, gdy decyzja dotyczy sprawy, w której organ był niewłaściwy.
k.p.a. art. 105 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
Umorzenie postępowania w przypadku, gdy stało się ono bezprzedmiotowe.
k.p.a. art. 138 § § 2
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
Organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.
p.p.s.a. art. 64e
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a.
p.p.s.a. art. 183 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądamiami administracyjnymi
NSA rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania.
p.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądamiami administracyjnymi
Podstawa do orzekania przez NSA.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Taras pełniący funkcję dachu (stropodachu) jest częścią wspólną nieruchomości, za której stan techniczny odpowiada wspólnota mieszkaniowa. • Wspólnota mieszkaniowa, jako zarządca nieruchomości wspólnej, jest stroną postępowania administracyjnego w sprawach dotyczących stanu technicznego elementów wspólnych budynku.
Odrzucone argumenty
Odpowiedzialność za stan techniczny tarasu, który jest w wyłącznym użytkowaniu właściciela jednego lokalu, spoczywa na tym właścicielu, a nie na wspólnocie mieszkaniowej. • Postępowanie administracyjne powinno zostać umorzone jako bezprzedmiotowe, ponieważ decyzja została skierowana do podmiotu niebędącego stroną.
Godne uwagi sformułowania
funkcję dachu należy uznać za podstawową, zaś pierwszą za funkcję wtórną • samo korzystanie z tarasu, będącego równocześnie stropodachem, przez właściciela jednego lokalu nie zmienia podstawowej funkcji tej części budynku
Skład orzekający
Tomasz Bąkowski
przewodniczący sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za stan techniczny elementów budynku, które pełnią podwójną funkcję (np. taras jako dach), a także dla określenia kręgu stron w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości wspólnej."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, gdzie taras pełni funkcję dachu. Interpretacja może być odmienna w przypadku tarasów niebędących elementem konstrukcyjnym dachu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w budynkach wielorodzinnych - odpowiedzialności za stan techniczny części wspólnych, zwłaszcza gdy są one w wyłącznym użytkowaniu jednego z lokatorów. Wyjaśnia kluczowe kwestie prawne dla wspólnot mieszkaniowych i właścicieli lokali.
“Kto odpowiada za przeciekający dach-taras? NSA rozstrzyga spór wspólnoty mieszkaniowej.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.