Orzeczenie · 2025-04-23

II OSK 2422/24

Sąd

Naczelny Sąd Administracyjny

Data

2025-04-23

NSAnieruchomościWysokansa

opłata planistycznawzrost wartości nieruchomościplan miejscowynieruchomościwycena nieruchomościoperat szacunkowyNSAprawo administracyjnezagospodarowanie przestrzenne

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną J.C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, który utrzymał w mocy decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bydgoszczy o ustaleniu jednorazowej opłaty planistycznej. Opłata ta została naliczona w związku ze sprzedażą działki, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmieniającego jej przeznaczenie z rolnego na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Skarżący zarzucał naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp) poprzez błędne uznanie wzrostu wartości nieruchomości, a także naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 7, 77 § 1 Kpa i art. 134 § 1 Ppsa, poprzez niewłaściwą ocenę materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego. Kwestionował również dobór nieruchomości do porównania przy wycenie oraz podnosił, że przed uchwaleniem planu możliwe było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Naczelny Sąd Administracyjny uznał skargę kasacyjną za niezasadną. Sąd wyjaśnił, że opłata planistyczna ma na celu przejęcie przez wspólnotę samorządową wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem planu miejscowego. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu należy określać na podstawie faktycznego sposobu jej wykorzystania, a nie potencjalnych możliwości zagospodarowania, chyba że nastąpiła formalna zmiana statusu planistycznego poprzez decyzję o warunkach zabudowy. W niniejszej sprawie, przed uchwaleniem planu, działki były użytkowane rolniczo i nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, co czyniło zarzuty dotyczące potencjalnej zabudowy bezprzedmiotowymi. NSA podkreślił, że operat szacunkowy jest dowodem podlegającym ocenie organów, a w przypadku braku podważenia jego zgodności z prawem lub przedstawienia alternatywnego operatu, organy prawidłowo oparły się na opinii biegłego. Sąd oddalił skargę kasacyjną.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Wysoka

Do czego można powołać

Ustalanie opłaty planistycznej, ocena faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w kontekście planowania przestrzennego, interpretacja przepisów dotyczących wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego.

Ograniczenia stosowania

Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na mieszkaniowy i oceny wartości w okresie braku planu miejscowego. Interpretacja "faktycznego sposobu wykorzystania" jest kluczowa.

Zagadnienia prawne (2)

Czy wzrost wartości nieruchomości, od którego nalicza się opłatę planistyczną, należy oceniać na podstawie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, czy też potencjalnych możliwości jej zagospodarowania, w tym możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Wzrost wartości nieruchomości należy oceniać na podstawie faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem planu miejscowego. Potencjalne możliwości zagospodarowania, w tym możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, nie wpływają na ustalenie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości i nie mogą stanowić podstawy do kwestionowania opłaty planistycznej, jeśli nie nastąpiła formalna zmiana statusu planistycznego.

Uzasadnienie

NSA podkreślił, że opłata planistyczna wynika ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu należy określać na podstawie faktycznego sposobu jej wykorzystania. Potencjalne możliwości zabudowy nie są równoznaczne ze zmianą przeznaczenia nieruchomości ani z innym sposobem jej wykorzystania, a organ ustalający opłatę planistyczną nie jest organem lokalizacyjnym.

Czy organ administracji prawidłowo ocenił operat szacunkowy przy ustalaniu opłaty planistycznej, w szczególności w zakresie doboru nieruchomości do porównania?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, organ administracji prawidłowo ocenił operat szacunkowy. Skoro operat został sporządzony zgodnie z wymogami, a strona nie przedstawiła alternatywnego operatu ani nie wykazała niezgodności z prawem opinii biegłego, organy mogły oprzeć się na tym dowodzie.

Uzasadnienie

NSA stwierdził, że operat szacunkowy jest dowodem podlegającym ocenie organów zgodnie z Kpa. W przypadku braku podważenia jego zgodności z prawem lub przedstawienia alternatywnego operatu, organy prawidłowo uznały go za podstawę do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Zarzuty dotyczące doboru nieruchomości do porównania zostały uznane za niezasadne, zwłaszcza w kontekście odległości czasowej transakcji od daty wyceny.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Odrzucono skargę

Oddalono skargę kasacyjną.

Przepisy (16)

Główne

upzp art. 36 § ust. 4

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

upzp art. 37 § ust. 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania.

Pomocnicze

upzp art. 37 § ust. 12

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Kpa art. 7

Kodeks postępowania administracyjnego

Kpa art. 8 § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

Kpa art. 77 § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

Kpa art. 80

Kodeks postępowania administracyjnego

Ppsa art. 134 § § 1