II OSK 2192/22

II OSK 2192/22 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-04-10
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-09-30
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Grzegorz Czerwiński /sprawozdawca/
Jan Szuma
Tomasz Zbrojewski /przewodniczący/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Administracyjne postępowanie
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
VII SA/Wa 2318/21 - Wyrok WSA w Warszawie z 2022-05-06
Skarżony organ
Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 735
art. 77 § 1, art. 80, art. 81, art. 138 § 1 pkt 2, art. 156 § 1 pkt 4 - 6
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
Dz.U. 2018 poz 1202
art. 52 ust. 1, art. 61, art. 66 ust. 1a, art. 66 ust. 1 pkt 3
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Dz.U. 2024 poz 935
art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Tomasz Zbrojewski Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński (spr.) Sędzia del. WSA Jan Szuma Protokolant: starszy inspektor sądowy Elżbieta Maik po rozpoznaniu w dniu 10 kwietnia 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 maja 2022 r. sygn. akt VII SA/Wa 2318/21 w sprawie ze skargi P. sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 15 września 2021 r. znak DON.7200.142.2021.KPI w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 6 maja 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 2318/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu skargi P. sp. z o.o. z siedzibą w W. uchylił decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 15 września 2021 r. znak DON.7200.142.2021.KPI w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji.
Powyższy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "MWINB") decyzją z dnia 19 października 2018 r., Nr 1462/2018 uchylił w całości decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Węgrowie (dalej: "PINB") z 31 sierpnia 2018r., nr 113/2018 i nakazał P. sp. z o.o. z siedzibą w W. ( dalej: "skarżąca", "P."), usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących budynku mieszkalnego wielorodzinnego w W. przy ul. [...], w terminie do dnia 30 listopada 2018 r. poprzez wykonanie ocieplenia kominów na strychu i ponad dachem oraz wykonanie prawidłowych zakończeń wylotów przewodów kominowych.
P. sp. z o.o. z siedzibą w W., wystąpiło z wnioskiem o stwierdzenie nieważności powyższej decyzji.
Po rozpoznaniu wniosku skarżącej, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "GINB"), decyzją z 15 września 2021 r., znak: DON.7200.142.2021.KPI, odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 19 października 2018 r., Nr 1462/2018.
Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie, GINB wyjaśnił instytucję stwierdzenia nieważności decyzji, wskazując, że dotyczy ona jedynie rozstrzygnięć obarczonych najcięższymi wadami prawnymi, wyczerpująco wyliczonymi w art. 156 § 1 K.p.a. Ponadto podkreślił, że w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji, uwzględnia się stan faktyczny i prawny obowiązujący w dacie jej wydania.
GINB stwierdził, że ze zgromadzonego w przedmiotowej sprawie materiału dowodowego wynika, że decyzja MWINB z dnia 19 października 2018 r. nie jest obarczona żadną z wad, o których mowa w art. 156 § 1 K.p.a., obligującą organ do stwierdzenia jej nieważności.
Następnie GINB przedstawił przebieg postępowania administracyjnego w sprawie. Wskazał, że MWINB zawiadomieniem z dnia 28 czerwca 2018 r., stwierdził zasadność skargi E. R. z dnia 27 kwietnia 2018 r. na działanie PINB w Węgrowie w sprawie funkcjonowania wentylacji kominowej w lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W.. Podczas kontroli przeprowadzonej w dniu 26 lipca 2018 r. przez przedstawicieli organu powiatowego w ww. lokalu stwierdzono m.in., że "Na ścianach widoczne zagrzybienie oraz w okolicach kratek wentylacyjnych zacieki". Ponadto "nie stwierdzono zaklejenia kratek wentylacyjnych".
Wobec powyższego PINB w Węgrowie decyzją z dnia 31 sierpnia 2018 r. nr 113/2018 na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm., dalej: "Prawo budowlane"), nakazał P. sp. z o.o. z siedzibą w W., usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących budynku mieszkalnego wielorodzinnego w W. przy ul. [...], w terminie do dnia 15 października 2018 r., poprzez wykonanie ocieplenia kominów na strychu i ponad dachem oraz wykonanie prawidłowych zakończeń wylotów przewodów kominowych.
Po rozpoznaniu odwołania od ww. decyzji, MWINB decyzją z 19 października 2018r., nr 1462/2018 uchylił w całości decyzję PINB w Węgrowie z dnia 31 sierpnia 2018 r. i na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego nakazał P., usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących wspomnianego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w terminie do dnia 30 listopada 2018 r., poprzez wykonanie ocieplenia kominów na strychu i ponad dachem oraz wykonanie prawidłowych zakończeń wylotów przewodów kominowych.
W uzasadnieniu swojej decyzji, MWINB wskazał, że PINB dokonał prawidłowej oceny stanu faktycznego i prawnego w omawianej sprawie, jednak ze względu na to, że upłynął już wskazany w skarżonej decyzji termin na realizację obowiązku, zasadnym jest skorzystanie z dyspozycji art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a., tj. uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia i orzeczenie co do istoty sprawy ze wskazaniem nowego terminu na wykonanie obowiązku.
GINB powołał art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego i wyjaśnił, że decyzja wydana w oparciu o art 66 ust. 1 Prawa budowlanego w zakresie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości ma związany charakter. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego jest obowiązany w drodze decyzji nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Organ podkreślił, że decyzja taka powinna być skierowana do podmiotów wskazanych w art. 61 Prawa budowlanego, to jest do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym spoczywa obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym.
Następnie GINB przytoczył wskazania zawarte w protokole Nr 4/03/18 z kontroli sprawności stanu technicznego przewodów kominowych z przeprowadzonej w lokalu nr [...] w dniu 2 marca 2018 r. przez mistrza kominiarskiego M. R. oraz w protokole Nr 82/2018 z okresowej kontroli przewodów kominowych przeprowadzonej w budynku przy ul. [...] w W. w dniu 8 lutego 2018r. przez mistrza kominiarskiego Z. M. .
W związku ze stwierdzeniem, że przedmiotowy budynek mieszkalny jest w nieodpowiednim stanie technicznym, GINB uznał, że zasadne było nałożenie na skarżącą obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących tego budynku. Stwierdzony nieodpowiedni stan techniczny kominów upoważniał organ do wydania stosownej decyzji, gdyż art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego ma na celu utrzymanie obiektu w należytym stanie, zapewniającym jego prawidłowe funkcjonowanie.
GINB odniósł się do zarzutu podniesionego we wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji w którym wskazano, że decyzja Mazowieckiego WINB z dnia 19 października 2018 r. dotknięta jest wadą nieważności z powodu skierowania decyzji do P. sp. z o.o. w W., które nie posiada przymiotu strony w przedmiotowym postępowaniu. Wyjaśnił, że decyzja wydana w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego powinna być skierowana do podmiotów wskazanych w art. 61 ww. ustawy, to jest właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na których spoczywa obowiązek utrzymania go w należytym stanie technicznym. Na wymienionych podmiotach spoczywa obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego.
Analizując powyższe, GINB stwierdził, że obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących przedmiotowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, został prawidłowo nałożony na P., będące zarządcą przedmiotowego obiektu na podstawie umowy zawartej w dniu 30 marca 2005 r. pomiędzy ww. P. a Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w W. przy ul. [...].
GINB wskazał, że zgodnie z § 2 pkt 9 tej umowy, P. sp. z o.o. z siedzibą w W. "w ramach umowy z Zarządem Wspólnoty" jest odpowiedzialne "za właściwe utrzymanie nieruchomości i jej stan techniczny /Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. "Prawo budowlane" (...)". Pokreślił, że w świetle postanowień powyższej umowy, organy prawidłowo przyjęły, że skarżąca jest zarządcą spornego obiektu, w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego.
W świetle powyższych ustaleń, nie można zdaniem GINB przyjąć, że decyzja MWINB z dnia 19 października 2018 r., obarczona jest wadą z art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a. Organ wyjaśnił, że w stanie faktycznym niniejszej sprawy gdyby nawet przyjąć pogląd skarżącego, że bardziej uzasadnionym byłoby zobowiązanie do wykonania nałożonego obowiązku właściciela obiektu budowlanego, to jednak w świetle brzmienia art. 61 Prawa budowlanego, skierowanie decyzji do zarządcy miało uzasadnienie w przepisach prawa materialnego i nie może stanowić o obarczeniu takiej decyzji wadą nieważnościową.
Podsumowując GINB na podstawie przedstawionego w sprawie stanu faktycznego i prawnego stwierdził, że decyzja MWINB z dnia 19 października 2018 r. nie jest obarczona żadną z wad, o których mowa w art. 156 § 1 K.p.a. obligującą organ do stwierdzenia jej nieważności. Badana decyzja została bowiem wydana przez właściwy organ, na podstawie właściwego przepisu prawa i bez rażącego naruszenia prawa, nie dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, została skierowana do właściwych stron postępowania, była wykonalna w dniu jej wydania, a jej wykonanie nie wywołałoby czynu zagrożonego karą oraz nie zawiera wady powodującej jej nieważność z mocy prawa.
Skargę do Sądu na ww. decyzję złożyło P. Sp. z o.o. w W., podnosząc zarzuty naruszenia:
1. art. 156 § 1 pkt 2 w zw. z art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 K.p.a. poprzez ich niezastosowanie przejawiające się w wybiórczej i dowolnej, sprzecznej z zasadami logiki ocenie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, powodującej wadliwe ustalenia przez organ polegające na:
a. uznaniu, że skarżąca była obowiązana do usunięcia stwierdzonych przez PINB w Węgrowie nieprawidłowości w funkcjonowaniu instalacji kominowej w budynku znajdującym się w W. przy ul. [...] poprzez wykonanie ocieplenia kominów na strychu i ponad dachem jak i wykonanie prawidłowych zakończeń wylotów przewodów kominowych, pomimo tego, że nieprawidłowości te nie powstały podczas eksploatacji budynku, lecz w czasie wykonywania przewodów kominowych, co jednoznacznie wynika z protokołu nr 4/03/18 znajdującego się w aktach sprawy sporządzonego przez mistrza kominiarskiego M. R., a na mocy umowy łączącej skarżącą z uczestnikiem postępowania - Wspólnotą Mieszkaniową [...] w W. z dnia 30 marca 2005 r. (§ 11 ), skarżąca nie odpowiadała za zobowiązania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. powstałe przed zawarciem przedmiotowej umowy,
b. pominięciu, iż Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w W. nie wyraziła zgody na sfinansowanie przez Wspólnotę wykonania ocieplenia kominów na strychu i ponad dachem oraz wykonania prawidłowo zakończenia wylotów przewodów kominowych, zgodnie z decyzją PINB w terminie do dnia 31 maja 2019 r. (vide: pismo P. Sp. z o.o. z dnia 14 marca 2019 r. do Wspólnoty Mieszkaniowej [...]),
c. dopuszczeniu się błędu w ustaleniach faktycznych poprzez uznanie, że na gruncie umowy o zarządzanie z dnia 30 marca 2005 r. P. Sp. z o.o. w W. mogła samodzielnie przeprowadzić remont budynku bez akceptacji ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W., pomimo iż zakres obowiązków określonych w decyzji z dnia 19 października 2018 r. przekraczał tzw. zwykły zarząd i wymagał zgody Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej,
2. art. 156 § 1 pkt 6 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie i pominięcie przez organ okoliczności, iż P. Sp. z o.o. w W. naruszyłoby przepisy prawa i dopuściłoby się popełnienia czynu zabronionego w przypadku przystąpienia do wykonania decyzji MWINB w Warszawie z dnia 19 października 2018 r. z uwagi na brak legitymacji prawnej bądź umownej uprawniającej skarżącą do realizacji jakichkolwiek prac remontowo-budowlanych na nieruchomości, której właścicielem pozostaje Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w W., a także poprzez pominięcie okoliczności, iż P. sp. z o.o. nie łączy ze Wspólnotą Mieszkaniową ul. [...] w W. Umowa o zarządzanie nieruchomością z dnia 30 marca 2005 r, która została rozwiązana z dniem 30 marca 2020 r.
3. art. 61 w z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy prawo budowlane (tj.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przejawiające się w przyjęciu, że przepis ten znajduje zastosowanie do zarządcy nieruchomości P. sp. z o.o. w W., podczas gdy w przypadku wad budynku wynikających z niewłaściwego wykonania adresatem obowiązku powinien być właściciel budynku, tj. Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W., jak również błędne zinterpretowanie warunków umowy o zarządzanie z dnia 30 marca 2005 r. poprzez uznanie, że zakres obowiązków, jakie zostały nadane stronie skarżącej na podstawie umowy zawartej pomiędzy stroną skarżącą a Wspólnotą Mieszkaniową odpowiada pojęciu "zarządcy obiektu budowlanego", podczas gdy w umowie P. Sp. z o.o. z literalnego brzmienia umowy wynika, że do zakresu obowiązków spoczywających na stronie skarżącej jako administratorze spoczywa bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, a ponadto w umowie posługiwano się określeniem Administrator, co dowodzi tego, że celem umowy było administrowanie nieruchomością.
W odpowiedzi na skargę Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.
Wyrokiem z dnia 6 maja 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 2318/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 15 września 2021 r. w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji.
W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że GINB przy ocenie kwestionowanej w postępowaniu nadzwyczajnym decyzji MWINB, nie uwzględnił charakteru i przyczyn stwierdzonych w przedmiotowym budynku nieprawidłowości w funkcjonowaniu instalacji kominowej i nie poddał ocenie całokształtu materiału dowodowego dotyczącego tej kwestii zgromadzonego w sprawie. Ponadto organ nie poddał wystarczającej analizie treści umowy o zarządzanie zawartej w dniu 30 marca 2005 r. pomiędzy skarżącą a Wspólnotą, co w konsekwencji skutkowało częściowym tylko odniesieniem się do podniesionej przez skarżącą wad decyzji MWINB, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 4 i 6 K.p.a.
Nieuwzględnienie treści powyższej umowy, doprowadziło z kolei do błędnej wykładni art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.
Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego kontrolowaną w postępowaniu nadzwyczajnym decyzją z dnia 19 października 2018 r., Nr 1462/2018, znak: WOP.7721.994.2018.MZY, uchylił w całości decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Węgrowie z dnia 31 sierpnia 2018 r., nr 113/2018, znak: PINB.7356-3/17 i na podstawie na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, nakazał P. sp. z o.o. z siedzibą w W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących budynku mieszkalnego wielorodzinnego w Węgrowie przy ul. [...], w terminie do dnia 30 listopada 2018 r., poprzez wykonanie ocieplenia kominów na strychu i ponad dachem oraz wykonanie prawidłowych zakończeń wylotów przewodów kominowych.
Zdaniem Sądu, spór w sprawie, sprowadzał się do tego, czy skarżąca może być traktowana jak zarządca nieruchomości, w której znajduje się lokal nr [...], w którym stwierdzono nieprawidłowości, a w konsekwencji czy może być adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego i wykonać ją w myśl obowiązujących przepisów.
Zgodnie z treścią art. 61 Prawa budowlanego, na każdym właścicielu lub zarządcy nieruchomości spoczywa obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego oraz zapewnienia, przy dochowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Jak wynika z treści tego przepisu, wymienione w nim obowiązki właściciela lub zarządcy, polegają głównie na przeprowadzaniu, w czasie użytkowania obiektu, okresowych przeglądów i ocen jego stanu technicznego oraz podejmowaniu działań, związanych z wykonywaniem niezbędnych robót konserwacyjnych i remontowych, zapewniających utrzymanie właściwego stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatowanego obiektu budowlanego.
Z przepisu tego wynika, że zapewnienie właściwej eksploatacji użytkowanego obiektu budowlanego, zgodnie z jego przeznaczeniem oraz jego utrzymywanie w odpowiednim i bezpiecznym stanie technicznym, należy do obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu.
Obowiązek ten, nałożony został zatem na obydwa wskazane w przepisie podmioty, przy czym wykonanie obowiązku przez jednego z nich zwalnia z tego obowiązku drugi podmiot.
Z redakcji powyższego przepisu, wynika, że w pierwszej kolejności obowiązek ten spoczywa na właścicielu. Istotna w tej kwestii, jest również treść stosunku prawnego pomiędzy właścicielem i zarządcą, zwłaszcza jeśli tak jak w rozpoznawanej sprawie jest on uregulowany umową.
W myśl art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, który stanowił podstawę prawną kontrolowanej w postepowaniu nadzwyczajnym decyzji MWINB, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Sąd wojewódzki nie podzielił argumentacji GINB, że obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących budynku mieszkalnego wielorodzinnego w Węgrowie przy ul. [...], został prawidłowo nałożony na skarżącą, będącą zarządcą przedmiotowego obiektu na podstawie umowy zawartej w dniu 30 marca 2005 r. ze Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w W. przy ul. [...].
Zgodnie z § 2 pkt 9 powyższej umowy, P. "w ramach umowy z Zarządem Wspólnoty", jest odpowiedzialne "za właściwe utrzymanie nieruchomości i jej stan techniczny/Ustawa z dnia 07.07.1994 r. "Prawo budowlane" (...)".
Zgodnie z § 2 powyższej umowy, zakresem zarządzania jest m. in.: "Organizowanie i przeprowadzanie robót konserwacyjnych oraz usuwanie awarii i ich skutków w zakresie tzw. zwykłego zarządu" (§ 2 pkt 1), "Utrzymanie - przy optymalizacji kosztów w należytym stanie urządzeń służących do wspólnego użytku właścicieli lokali." (§ 2 pkt 8).
W przypadku robót konserwacyjnych oraz usuwania awarii i ich skutków przekraczających tzw. zwykły zarząd, organizowania tych robót, ich odbioru oraz rozliczenia, wymagana była uprzednia zgoda Zarządu Wspólnoty na rozmiar i koszt tych robót (§ 2 pkt 3 Umowy). Ponadto podkreślenia wymaga fakt, że zgodnie z postanowieniami § 11 Umowy Administrator (skarżąca), nie odpowiadał za zobowiązania Wspólnoty powstałe przed podpisaniem niniejszej umowy.
Powyższe zapisy umowy, które nie zostały uwzględnione przez GINB, miały, zdaniem Sądu, podstawowe znaczenie dla oceny prawidłowości nałożonych na skarżącą w decyzji MWINB obowiązków, mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w obrębie instalacji kominowej i wentylacyjnej w budynku przy ul. [...] w W..
MWINB wydając decyzję, oparł się na opinii mistrza kominiarskiego M. R. z dnia 2 marca 2018 r. Z treści tej opinii wynikało, że ciąg zmienny i zacieki na ścianach w lokalu nr [...] w przedmiotowym budynku, były efektem złego wykonania podstawy przewodów kominowych oraz zakończenia wylotów przewodów kominowych ponad dachem.
Wniosków opinii nie kwestionuje również GINB wyraźnie stwierdzając, że nieprawidłowości występujące w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w Węgrowie przy ul. [...], są następstwem złego wykonania podstawy przewodów kominowych oraz wylotów przewodów kominowych ponad dachem.
Powyższe niekwestionowane przez organ ustalenia, doprowadziły, w ocenie Sądu, do wniosku, że przyczyną nieprawidłowego funkcjonowania instalacji kominowej i wentylacji w mieszkaniu nr [...], nie była ich nieprawidłowa konserwacja, czy utrzymanie, lecz jej wady pierwotne wynikające z niewłaściwego zaprojektowania lub wykonania.
Tego rodzaju wady, nie mogły, w ocenie Sądu, obciążać skarżącej jako administratora obiektu.
Art. 66 Prawa budowlanego, został zamieszczony w rozdziale 6 "Utrzymanie obiektów budowlanych" i przewiduje określone skutki (konsekwencje) w postaci odpowiedniego do danej sytuacji orzeczenia organu nadzoru budowlanego, będącego wynikiem niezachowania przez zobowiązany do tego podmiot wymogów określonych w ustawie, a odnoszących się do odpowiedniego utrzymania obiektu budowlanego.
Art. 66 ust. 1 pkt 3 stosuje się zatem do stanów faktycznych, w których obiekt budowlany ze względu na niewłaściwe użytkowanie, został doprowadzony do nieodpowiedniego stanu technicznego, który wymaga wydania przez organ nadzoru budowlanego stosownego nakazu usuwającego stwierdzone nieprawidłowości. Nie dotyczy on zatem takich sytuacji, jaka miała miejsce w rozpoznawanej sprawie, a mianowicie pierwotnych wad budynku polegających na nieprawidłowym wykonaniu przewodów kominowych, czego skutkiem jest ich nieprawidłowe funkcjonowanie.
Ustalenia dokonane w rozpoznawanej sprawie, nie wskazywały, w ocenie Sądu, na to, że stan techniczny instalacji kominowej i wentylacyjnej w budynku wynikał z niewłaściwego wykonywania obowiązków w zakresie konserwacji i odpowiedniego utrzymania przez zarządcę nieruchomości oraz niedochowania przez niego należytej staranności przy realizacji obowiązków utrzymania części wspólnych budynku. Były one następstwem wad budowlanych, które powstały na etapie projektowania i budowy budynku.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 674/21 wskazał, że "przepis art. 66 ust. 1a p.b. odnosi się do obiektów budowlanych użytkowanych do celów mieszkalnych, a norma w nim zawarta służy usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania obiektu budowlanego, czyli nie na skutek procesu realizacji inwestycji budowlanej, ale na skutek upływu czasu, czy innego czynnika, lecz nie związanego z działalnością inwestycyjną.
Rozważenia przez organ wymagało zatem zastosowanie w tak ustalonym stanie faktycznym, regulacji wskazanej w art. 52 ust. 1 Prawa budowlanego, a co najmniej odniesienie się do możliwości zastosowania tego przepisu.
Odnosząc się z kolei do uregulowań zawartych we wspomnianej umowie z dnia 30 marca 2005 r. pomiędzy skarżącą jako administratorem nieruchomości a Wspólnotą, Sąd podkreślił, co pominął w swoich rozważaniach GINB, że analiza zapisów tej umowy, prowadzi do wniosku, że skarżąca odpowiedzialna jest jedynie za bieżącą konserwację urządzeń służących do wspólnego użytku oraz usuwanie awarii i ich skutków ale tylko w ramach zwykłego zarządu. W przypadku robót konserwacyjnych oraz usuwania awarii i ich skutków przekraczających tzw. zwykły zarząd, wymagana była uprzednia zgoda Zarządu Wspólnoty (§ 2 pkt 3 Umowy).
W kontekście tych zapisów nie każdy administrator jest równocześnie zarządcą obiektu budowlanego. W odniesieniu do nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową zarządzającym rzeczą wspólną, czyli "zarządcą obiektu", w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego, jest Wspólnota. Skoro ustawodawca obowiązkiem, o którym mowa w art. 61 ustawy - Prawo budowlane, w pierwszej kolejności obciążył właściciela obiektu budowlanego, to w przypadku wspólnoty mieszkaniowej adresatem obowiązku jest ta wspólnota reprezentowana przez zarząd jako ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1293/06,).
We wspomnianym wyroku, NSA wskazał, że przy nakładaniu na adresatów obowiązków o charakterze administracyjnoprawnym, trzeba mieć na uwadze możliwość ich wyegzekwowania. Możliwość stosunkowo łatwego rozwiązania umowy o administrowanie mogłaby skutkować tym, że obowiązek nałożony na podmiot administrujący stałby się niewykonalny - art. 59 § 1 pkt 2 ustawy prawo o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, może być zarządca obiektu budowlanego dopiero po bezspornym ustaleniu, że właściciel spornego obiektu z przyczyn prawnych lub faktycznych nie może lub nie powinien nim być. Z kolei skierowanie decyzji do zarządcy wymaga ustalenia podstawy prawnej sprawowania ustawowego lub umownego zarządu (np. przepisu prawa, umowy o powierzeniu zarządu lub administrowania, decyzji administracyjnej). Tylko wtedy istnieje pewność, że wykonanie decyzji będzie w sensie prawnym dopuszczalne, albowiem realizacja obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w obiekcie lub w jego części (w tym np. w lokalu zajmowanym przez lokatorów na podstawie umowy najmu) wymaga wskazania podstawy prawnej dostępu do tego obiektu. Brak uprawnienia do swobodnego dostępu do spornej części obiektu (np. do lokalu zajmowanego przez najemców), może bowiem skutkować niewykonalnością prawną nałożonego obowiązku już w momencie wydania decyzji albo niewykonalnością na etapie egzekucji administracyjnej. ( wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Rzeszowie z dnia 5 czerwca 2018 r. II SA/Rz 452/18). Tymczasem GINB stracił z pola widzenia, że WINB nie wyjaśnił dokładnie przesłanek nałożenia obowiązku na zarządcę nieruchomości, podczas gdy w zaistniałym stanie faktycznym zasadne było skierowanie obowiązku określonego działania na właściciela obiektu budowlanego, tj. Wspólnotę Mieszkaniową.
GINB nie odniósł się także do argumentacji, że skarżąca nie dysponowała w myśl zapisów umowy, samodzielnymi uprawnieniami i środkami do wykonania modernizacji przewodów kominowych i wentylacyjnych w budynku należącym do Wspólnoty Mieszkaniowej, a jedynie jako administrator obiektu mogła współdziałać ze Wspólnotą w celu realizacji określonych prac remontowych, zgodnie z planem remontów zaaprobowanym przez Wspólnotę.
Ponadto, do czego również nie odniósł się organ, nawet, gdyby uznać skarżącą za zarządcę nieruchomości, to zakres czynności do jakich została zobowiązana, przekraczał zarząd zwykły nieruchomością i wymagał zgody Wspólnoty.
GINB nie odniósł się również do tego, że egzekwowanie od skarżącej wykonania decyzji WMINB z dnia 19 października 2018 r., mogłoby prowadzić do naruszenia prawa i popełnienia przez nią czynu zabronionego, ponieważ ze względu na brak jakiejkolwiek podstawy prawnej bądź umownej do ingerowania w stan budynku, stanowiącego własność Wspólnoty Mieszkaniowej, naraża się na odpowiedzialność karną.
Kolejna kwestia związana jest z tym, że art. 66 Prawa budowlanego, odnosi się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach.
W sytuacji, gdyby zły stan techniczny lokalu oddziaływał na cały obiekt, wówczas możliwe jest nałożenie obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w lokalu bądź w lokalach. W takim przypadku chodzi o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości lub jego części (wyroki NSA z dnia 28 lutego 2007 r., II OSK 1036/06 oraz z dnia 5 lutego 2009 r., II OSK 985/08,).
W rozpoznawanej sprawie, tego rodzaju okoliczności nie zachodzą, zaś GINB nie poddał wystarczającej analizie treści znajdujących się w sprawie opinii celem wyjaśnienia, czy występujące nieprawidłowości dotyczą całej instalacji wentylacyjnej w budynku, czy też wyłącznie instalacji wentylacyjnej w lokalu nr [...].
Skarżąca słusznie bowiem zwróciła uwagę, że gdyby przyczyną występowania problemów z instalacją wentylacyjną było niewłaściwe utrzymanie części wspólnych budynku - za które odpowiada Zarząd Wspólnoty, podobne zjawiska występowałyby w większości zajmowanych lokali w budynku. Tymczasem poza lokatorką lokalu nr [...] E. R., inni mieszkańcy budynku nie zgłaszali problemu zawilgocenia i zagrzybienia mieszkań.
Już w toku postępowania przez PINB, zarządca nieruchomości podnosił, że przewody wentylacyjne i dymowe oraz sposób ich podłączenia odpowiadają w całości przepisom i normom technicznym, a zgłaszane nieprawidłowości są następstwem niewłaściwej eksploatacji mieszkania przez właścicielkę E. R..
Zdaniem Sądu, wskazywały na to również opinie wydane w toku postępowania przed organami.
Jak wynika z ekspertyzy W. N. ( Rzeczoznawcy Budowlanego PZITB Nr [...], Rzeczoznawcy Mykologa PSMB Nr [...]), wydanej na zlecenie córki właścicielki lokalu nr [...], mieszkanie jest ogrzewane nierównomiernie (1 punkt), co sprzyja rozwojowi grzybów, kratka wentylacyjna jest niedrożna, brak wentylacji w pomieszczeniu pierwotnej kuchni, brak nawietrzaków w oknach, para wodna z gotowania w przedpokoju zaadaptowanym na kuchnię wykrapla się. Z wniosków końcowych ekspertyzy, wynika konieczność zamontowania w lokalu pieca gazowego, przeniesienia kuchni, udrożnienia i remontu przewodów wentylacyjnych w mieszkaniu oraz instalacji nawietrzaków w ramach okiennych.
Z wydanej na zlecenie Wspólnoty ekspertyzy mistrza kominiarskiego A. D., wynika, że "Zagrzybienie ścian jest skutkiem niewłaściwego użytkowania lokalu. Nieodpowiednie ogrzewanie lokalu ( duże wahania temperatury w ciągu doby, ogrzewanie sporadyczne) zasłonięte kratki w przewodach wentylacyjnych, które nie odprowadzały powietrza z lokalu, a kumulowały wilgotne powietrze wewnątrz, suszenie dużej ilości ubrań bezpośrednio w lokalu są przyczyną powstania zawilgocenia, a w konsekwencji zagrzybienia ścian."
Z kolei w protokole nr 82/2018 z dnia 7 lutego 2018 r. z okresowej kontroli przewodów kominowych w przedmiotowym budynku przeprowadzonej przez mistrza kominiarskiego Z. M. nr dyplomu [...], zawarto następujące wnioski: "W czasie kontroli zaobserwowano skraplanie się pary wodnej w uszczelnionych przewodach wentylacyjnych, oraz zakłócanie ciągu spowodowane szczelną stolarką okienną PCV, z uwagi na to zalecam ocieplenie kominów na strych i ponad dachem, oraz montaż nawiewników okiennych lub ściennych".
Sąd zauważył, że okoliczności te nie zostały uwzględnione przez GINB, co prowadziło do wniosku, że organ fragmentarycznie ocenił zebrany w sprawie materiał dowodowy i nie wyjaśnił okoliczności istotnych dla sprawy w sposób wszechstronny.
Nie zostały zatem zgodnie z regułami określonymi w art. 77 § 1 K.p.a., wyjaśnione wszystkie istotne w sprawie kwestie, zaś organ nie zastosował się do reguł sformułowanych w przepisach art. 80 i art. 81 K.p.a. i w konsekwencji dokonał błędnej subsumpcji stanu faktycznego pod normę prawną, zawartą w przepisie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego, co doprowadziło do nieprawidłowego określenia adresata obowiązków, nałożonych przez organ w decyzji z dnia 19 października 2018 r.
Sąd stwierdził, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ powinien odnieść się do charakteru i przyczyn stwierdzonych w przedmiotowym budynku nieprawidłowości w funkcjonowaniu instalacji kominowej oraz poddać analizie treść umowy o zarządzanie zawartej w dniu 30 marca 2005 r. pomiędzy skarżącą a Wspólnotą i rozważyć prawidłowość określenia adresata decyzji oraz ewentualność zaistnienia przesłanek określonych w art. 156 § 1 pkt 4 i 6 K.p.a.
Od powyższego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę kasacyjną wniósł Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego podnosząc zarzuty naruszenia:
1. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 77 § 1, art. 80 i art. 81 K.p.a. w zw. z art. 61 i art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlanego poprzez niezasadne uznanie, że Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego nie dokonał oceny umowy z 30 marca 2005 r., zawartej pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową [...] w W. a P. sp. z o. o., z siedzibą w W., co doprowadziło do błędnej wykładni art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, co z kolei skutkowało skierowaniem decyzji do niewłaściwego podmiotu, podczas gdy Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego dokonał oceny ww. umowy z 30 marca 2005 r., dokonał prawidłowej wykładni oraz właściwie określił podmiot, do którego powinna być skierowana decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego;
2. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 77 § 1, art. 80 i art. 81 K.p.a. poprzez niezasadne uznanie, że Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego poprzez nie uwzględnienie treści umowy z 30 marca 2005 r., tylko częściowo odniósł się do zawartych we wniosku P. o stwierdzenie nieważności decyzji Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 19 października 2018 r., Nr 1462/2018, zarzutów, że decyzja ta jest obarczona wadami, o których mowa w art. 156 § 1 pkt 4 i 6 K.p.a., nie poddał analizie, czy występujące nieprawidłowości dotyczą całej instalacji wentylacyjnej w budynku, czy też wyłącznie instalacji wentylacyjnej w lokalu nr [...], nie ocenił okoliczności, że skarżąca nie dysponowała w myśl zapisów umowy, samodzielnymi uprawnieniami i środkami do wykonania modernizacji przewodów kominowych i wentylacyjnych w budynku należącym do Wspólnoty Mieszkaniowej, oraz nie ocenił okoliczności, że zakres czynności do jakich została zobowiązane P., przekraczał zarząd zwykły nieruchomością i wymagał zgody Wspólnoty Mieszkaniowej;
3. art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane poprzez niezasadne przyjęcie, że obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości nie mógł zostać nałożony na P. sp. z o. o. z siedzibą w W., bowiem na podstawie umowy z 30 marca 2005 r., nie jest ona zarządcą obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 61 ustawy Prawo budowlane, a tym samym nie mogła zostać do niej skierowana decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane,
4. art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlanego polegającą na błędnej wykładni art. 61 ustawy Prawo budowlane polegającej na przyjęciu, że w pierwszej kolejności obowiązek określony w decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane winien być nałożony na właściciela, a dopiero w następnej kolejności na zarządcę obiektu budowlanego;
5. art. 52 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez niezasadne uznanie, że w niniejszym stanie faktycznym, ten przepis ma zastosowanie, nie zaś art. 66 ustawy Prawo budowlane;
6. art. 66 ustawy Prawo budowlane poprzez niezasadne uznanie, że w niniejszym stanie faktycznym przepis ten nie ma zastosowania, bowiem odnosi się on do obiektów budowlanych, a nie do lokali mieszkalnych znajdujących się w tych obiektach;
7. art. 156 § 1 pkt 5 K.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że decyzja Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 19 października 2018 r., jest obarczona wadą określoną w art. 156 § 1 pkt 5 K.p.a., tj. była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej przedstawione zostały argumenty mające, zdaniem skarżącego kasacyjnie, potwierdzać zasadność podniesionych zarzutów.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.
Na wstępie należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę tylko w granicach skargi kasacyjnej (art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej jako "P.p.s.a."), z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania, co oznacza związanie przytoczonymi w skardze kasacyjnymi jej podstawami, określonymi w art. 174 P.p.s.a. Nadto, zgodnie z treścią art. 184 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny oddala skargę kasacyjną, jeżeli zaskarżone orzeczenie mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, skarga kasacyjna wniesiona przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego nie mogła skutkować uchyleniem zaskarżonego wyroku. Wyrok ten mimo częściowo błędnego uzasadnienia odpowiada bowiem prawu.
Podkreślić należy, przedmiotem oceny Sądu I instancji była decyzja, która zapadła w postępowaniu nieważnościowym. W konsekwencji brak było podstaw do dokonywania w tym postępowaniu analizy decyzji, której stwierdzenia nieważności dotyczyła zaskarżona decyzja, pod kątem prawidłowości ustaleń faktycznych będących podstawą wydania tej decyzji. Tego rodzaju analizy mogą być przeprowadzane w postępowaniu zwykłym a nie nadzwyczajnym. Stwierdzenie nieważności decyzji z powodu braków w ustaleniach faktycznych może mieć miejsce jedynie w wyjątkowych przypadkach, to jest gdy organ administracji nie poczynił żadnych ustaleń faktycznych bądź też gdy uzasadnienia te są oczywiście niewystarczające. Taka sytuacja nie miała miejsca w niniejszej sprawie. Postępowanie nieważnościowe nie może być traktowane jako trzecia instancja i służyć ponownemu przeprowadzaniu postępowania dowodowego. Tymczasem Sąd I instancji dokonując oceny prawidłowości zastosowania art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w istocie nie dokonuje oceny prawidłowości jego zastosowania, tylko oceny czy organ poczynił wystarczające ustalenia faktyczne dające podstawy do stosowania tego przepisu.
Słusznie Sąd I instancji stwierdził, że istota sporu sprowadzała się do tego, czy skarżąca Spółka może być traktowana jako zarządca nieruchomości, w której znajduje się lokal nr [...] (str. 8 uzasadnienia zaskarżonego wyroku). Zasadnie też Sąd I instancji wskazał, że zgodnie z treścią art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane obowiązek utrzymywania budynku w należytym stanie ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Z uzasadnienia wyroku wynika, że Sąd I instancji nie zajmuje jednoznacznego stanowiska odnośnie do tego, czy skarżąca Spółka jest zarządcą nieruchomości czy też jej administratorem. Sąd początkowo traktuje tę Spółkę jako zarządcę (str. 10 uzasadnienia zaskarżonego wyroku). Następnie Sąd stwierdza, że "nie każdy administrator jest równocześnie zarządcą obiektu budowlanego" oraz stwierdza, że GINB nie odniósł się do zapisów umowy, iż Spółka jako administrator obiektu mogła jedynie współdziałać ze Wspólnotą w celu realizacji określonych prac remontowych zgodnie z planem remontów zaaprobowanym przez Wspólnotę (str. 13 uzasadnienia zaskarżonego wyroku). W dalszej części uzasadnienia WSA stwierdza, że "nawet gdyby uznać skarżącą (Spółkę) za zarządcę nieruchomości, to zakres czynności do jakich została zobowiązana, przekraczał zarząd zwykły nieruchomością i wymagał zgody Wspólnoty" (str. 13 uzasadnienia zaskarżonego wyroku).
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, aczkolwiek ww. rozważania Sądu są nieco chaotyczne, to jednak nie zmienia to faktu, że w sprawie zaistniały obiektywne okoliczności, które przemawiają za trafnością wydanego przez Sąd I instancji rozstrzygnięcia.
Przede wszystkim stwierdzić należy, że Wspólnota Mieszkaniowa może mieć tzw. zarząd właścicielski, składający się członków Wspólnoty bądź też tzw. zarząd powierzony, który sprawowany jest przez zewnętrzny podmiot na mocy zawartej przez Wspólnotę Mieszkaniową umowy. Wspólnota Mieszkaniowa nie może mieć dwóch zarządów jednocześnie, to jest zarządu właścicielskiego i zarządu powierzonego.
Z akt sprawy wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa, której dotyczy niniejsza sprawa, ma tzw. zarząd właścicielski. Wynika to wprost z umowy zawartej z P. sp. z o.o. z siedzibą w W. z 30 marca 2005 r. W umowie tej znajduje się stwierdzenie, że Wspólnotę reprezentuje zarząd Wspólnoty. Już chociażby z tego powodu Spółka nie może być uznana za Zarząd Wspólnoty, a w konsekwencji za zarządcę budynku należącego do Wspólnoty. Nie zmienia tego faktu okoliczność, że umowa nosi nazwę "Umowa o zarządzanie nieruchomością" oraz że jej przedmiot określono jako "świadczenie usług w zakresie zarządzania nieruchomością". Istotna jest treść ww. umowy, z której można jednoznacznie wywieść wniosek, że jest to umowa, na podstawie której Spółka jest jedynie administratorem nieruchomości. Świadczy o tym treść § 2, § 3, § 4, § 5, § 6 oraz § 11 umowy. W paragrafach tych Spółka określana jest jako "Administrator". W § 5 ust. 2 umowy wynika, że "Zarząd Wspólnoty na podstawie odrębnej umowy może zlecić Administratorowi dochodzenie na drodze postępowania sądowego nie wniesionych przez członków Wspólnoty zaliczek (...)". Ponownie zatem stwierdzić należy, że nie budzi wątpliwości okoliczność, że P. sp. z o.o. z siedzibą w W. było na dzień wydawania decyzji, podlegającej ocenie w postępowaniu nieważnościowym, administratorem nieruchomości nie zaś jej zarządcą.
Jak to zostało już wcześniej wskazane z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wynika, że obowiązek utrzymywania budynku w należytym stanie ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Skoro Spółka nie była ani właścicielem ani zarządcą należącego do Wspólnoty budynku, to nie było podstaw do nakładania na nią obowiązku usunięcia nieprawidłowości dotyczących budynku Wspólnoty, w sytuacji, gdy podstawą prawną nałożenia tego obowiązku był art. 66 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Decyzja nakładająca ten obowiązek na Spółkę wydana została z rażącym naruszeniem art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W konsekwencji uznać należy, że Sąd I instancji zasadnie uchylił zaskarżoną decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Odnośnie do podniesionego w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia art. 52 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez niezasadne uznanie, że w stanie faktycznym sprawy, przepis ten ma zastosowanie a nie art. 66 ustawy Prawo budowlane stwierdzić należy, że nie mógł on skutkować uchyleniem zaskarżonego wyroku. Sąd I instancji stwierdził, że należałoby rozważyć zastosowanie art. 52 ust. 1 ustawy Prawo budowlane co było związane ze stanowiskiem tego Sądu zmierzającym w istocie do zakwestionowania ustaleń faktycznych będących podstawą wydania nakazu usunięcia nieprawidłowości. Jak to zostało już wcześniej wskazane w realiach niniejszej sprawy nie było podstaw do kwestionowania w postępowaniu nieważnościowym prawidłowości ustaleń faktycznych poczynionych w postępowaniu zwyczajnym. Nie zmienia to jednak faktu, że P. zostało niezasadnie uznane za Zarządcę obiektu budowlanego.
Zarzut naruszenia art. 156 § 1 pkt 5 K.p.a. także nie mógł skutkować uchyleniem zaskarżonego wyroku. Rozważania Sądu I instancji w kwestii niewykonalności decyzji są rozważaniami hipotetycznymi i jako takie nie mogły skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. Nie zmienia to jednak faktu, że P. zostało niezasadnie uznane za Zarządcę obiektu budowlanego, a właśnie ta kwestia ma zasadnicze znaczenie dla oceny prawidłowości decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości w budynku oraz decyzji odmawiającej stwierdzenia nieważności tej decyzji.
Z przytoczonych wyżej względów Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.