II OSK 208/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną A.P. i A.P.1 od wyroku WSA w Łodzi, który utrzymał w mocy decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim o ustaleniu warunków zabudowy dla budynku magazynowego. Skarżący podnosili zarzuty naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kwestionując m.in. sposób wyznaczenia obszaru analizy urbanistycznej i uwzględnienie w niej działki inwestora, a także zarzucając sprzeczność planowanej inwestycji z istniejącą zabudową mieszkaniową. NSA oddalił skargę kasacyjną. Sąd uznał, że zasada dobrego sąsiedztwa nie ogranicza przyszłej zabudowy wyłącznie do obiektów identycznych z istniejącymi, lecz dopuszcza uzupełnianie funkcji, o ile nie wchodzi ona w kolizję z ładem przestrzennym. Podkreślono, że działka inwestora, znajdująca się w obszarze analizowanym, powinna być uwzględniona w analizie. Sąd odniósł się również do kwestii miejsc postojowych, uznając, że ich precyzyjne określenie następuje na etapie pozwolenia na budowę, a decyzja o warunkach zabudowy może wskazać jedynie minimalne wymagania. NSA stwierdził, że zaskarżony wyrok nie narusza prawa, a ustalenia parametrów zabudowy były zgodne z analizą urbanistyczną i przepisami rozporządzenia.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście ustalania warunków zabudowy dla inwestycji o innej funkcji niż istniejąca zabudowa mieszkaniowa. Ustalenie dopuszczalności uwzględnienia działki inwestora w analizie urbanistycznej. Określenie zakresu wymagań dotyczących miejsc postojowych w decyzji o warunkach zabudowy.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i może wymagać uwzględnienia specyfiki lokalnego kontekstu urbanistycznego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy działka inwestora może być uwzględniona w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jako działka sąsiednia w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, działka inwestora, jako znajdująca się w obszarze analizowanym, powinna zostać uwzględniona w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na wykładnię Trybunału Konstytucyjnego oraz orzecznictwo NSA, zgodnie z którą wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, a ich dotychczasowy sposób użytkowania ma znaczenie w procesie ustalania kontynuacji funkcji.
Czy zasada dobrego sąsiedztwa ogranicza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego o innej funkcji niż istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza ograniczenia przyszłej zabudowy tylko do obiektów identycznych z istniejącymi, lecz wymaga dostosowania warunków nowej zabudowy do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy w celu zachowania ładu przestrzennego.
Uzasadnienie
NSA wyjaśnił, że kontynuacja funkcji umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o inne zagospodarowanie, które nie wchodzi z nią w kolizję, a zabudowa o odmiennej funkcji może być realizowana, o ile harmonizuje z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym.
Czy decyzja o warunkach zabudowy musi precyzyjnie określać liczbę miejsc postojowych, czy wystarczające jest wskazanie minimalnej liczby i zasad ustalenia na dalszym etapie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wystarczające jest ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy minimalnej ilości miejsc postojowych oraz określenie zasad, według których nastąpi to na dalszym etapie procesu inwestycyjnego (pozwolenie na budowę).
Uzasadnienie
NSA stwierdził, że podstawowym celem decyzji o warunkach zabudowy jest określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy, a nie precyzyjne określenie ilości miejsc parkingowych, które następuje na etapie pozwolenia na budowę.
Przepisy (21)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa, kontynuacji funkcji, parametrów i cech zabudowy. Dopuszczalność uwzględnienia działki inwestora w analizie sąsiedztwa. Możliwość realizacji zabudowy o odmiennej funkcji, o ile harmonizuje z istniejącą.
rozporządzenie art. 3 § ust. 1 i 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Zasady wyznaczania obszaru analizowanego i przeprowadzania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
rozporządzenie art. 5 § ust. 1 i 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Ustalanie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, w tym dopuszczalność odstępstw od wartości średnich.
rozporządzenie art. 6 § ust. 1 i 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Ustalanie szerokości elewacji frontowej, w tym dopuszczalność odstępstw od wartości średnich.
rozporządzenie art. 7 § ust. 1-4
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Ustalanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, w tym dopuszczalność odstępstw od wartości średnich.
rozporządzenie art. 8
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Ustalanie geometrii dachu.
P.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 174 § pkt 1 i 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
rozporządzenie z 2002 r. art. 18 § ust. 1 i 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Wymagania dotyczące liczby miejsc postojowych i urządzenia parkingu.
Pomocnicze
rozporządzenie art. 4 § ust. 4
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Uzasadnienie ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy.
rozporządzenie art. 9 § ust. 1 i 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Wyniki analizy jako załącznik do decyzji.
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
P.p.s.a. art. 7
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 77 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 80
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 107 § § 3
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.z.p. art. 4 § ust. 2 pkt 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 59 § ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 60
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 64 § ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Argumenty
Skuteczne argumenty
Zasada dobrego sąsiedztwa nie wyklucza zabudowy o innej funkcji niż istniejąca, o ile harmonizuje z ładem przestrzennym. • Działka inwestora, znajdująca się w obszarze analizowanym, powinna być uwzględniona w analizie urbanistycznej. • Decyzja o warunkach zabudowy może określać minimalną liczbę miejsc postojowych, a ich precyzyjne ustalenie następuje na etapie pozwolenia na budowę.
Odrzucone argumenty
Działka inwestora nie może być traktowana jako działka sąsiednia w analizie urbanistycznej. • Planowana inwestycja magazynowa jest sprzeczna z istniejącą zabudową mieszkaniową jednorodzinną i narusza ład przestrzenny. • Ustalenie parametrów zabudowy (wskaźniki powierzchni, szerokość elewacji, wysokość) nie zostało wystarczająco uzasadnione. • Niewystarczające uzasadnienie minimalnej liczby miejsc postojowych i brak wskazania sposobu ich ustalenia na dalszym etapie. • Załącznik do decyzji organu pierwszej instancji zawierał wyniki nieaktualnej analizy urbanistycznej.
Godne uwagi sformułowania
kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu nie oznacza ograniczenia przyszłej zabudowy tylko do realizacji obiektów identycznych, tożsamych z już istniejącymi. • za działkę sąsiednią należy uznać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowanym wyznaczonym według zasad określonych w § 3 ust. 2 rozporządzenia, zatem w sposób funkcjonalny wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. • Podstawowym celem decyzji o warunkach zabudowy jest określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu (...) Istotą tej decyzji nie jest zaś określenie w niej dokładnej ilości miejsc parkingowych dla projektowanego zamierzenia budowlanego, ale ustalenie pewnych zasad, warunków, według których nastąpi to na dalszym etapie procesu inwestycyjnego w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.
Skład orzekający
Leszek Kiermaszek
przewodniczący sprawozdawca
Marzenna Linska - Wawrzon
członek
Mirosław Gdesz
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście ustalania warunków zabudowy dla inwestycji o innej funkcji niż istniejąca zabudowa mieszkaniowa. Ustalenie dopuszczalności uwzględnienia działki inwestora w analizie urbanistycznej. Określenie zakresu wymagań dotyczących miejsc postojowych w decyzji o warunkach zabudowy."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i może wymagać uwzględnienia specyfiki lokalnego kontekstu urbanistycznego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu ustalania warunków zabudowy i interpretacji zasady dobrego sąsiedztwa, co jest istotne dla wielu inwestorów i właścicieli nieruchomości. Wyjaśnia kluczowe kwestie dotyczące analizy urbanistycznej i dopuszczalnych odstępstw.
“Magazyn obok domów? NSA wyjaśnia, kiedy to możliwe i jak działa zasada dobrego sąsiedztwa.”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.