II OSK 1683/08
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny rozpatrywał skargę kasacyjną spółdzielni mieszkaniowej od wyroku WSA w Gliwicach, który uchylił pozwolenie na budowę dla inwestycji polegającej na ociepleniu elewacji budynków. Spółdzielnia twierdziła, że jako zarządca nieruchomości wspólnej ma prawo dysponować nią na cele budowlane na podstawie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nawet bez zgody wszystkich współwłaścicieli lokali, w tym osób niebędących członkami spółdzielni. WSA uznał, że czynności przekraczające zwykły zarząd, takie jak termomodernizacja, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 k.c., a oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością jest dowodem podlegającym ocenie organu. NSA podzielił stanowisko WSA, podkreślając, że ustawowe powierzenie zarządu spółdzielni nie jest równoznaczne z umownym wyłączeniem stosowania przepisów o współwłasności. Sąd wskazał, że wyodrębnienie własności lokali wpływa na zasady zarządzania częściami wspólnymi i że w sprawach przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. NSA oddalił skargę kasacyjną, uznając, że spółdzielnia nie może samodzielnie podejmować działań przekraczających zwykły zarząd bez zgody wszystkich współwłaścicieli.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja zakresu zarządu spółdzielni mieszkaniowej nieruchomością wspólną w kontekście prawa budowlanego i przepisów o współwłasności.
Dotyczy sytuacji, gdy w budynku z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi zarząd sprawuje spółdzielnia, a wśród współwłaścicieli znajdują się osoby niebędące członkami spółdzielni.
Zagadnienia prawne (2)
Czy spółdzielnia mieszkaniowa, będąca zarządcą nieruchomości wspólnej, ma prawo samodzielnie dysponować tą nieruchomością na cele budowlane, w tym na wykonanie termomodernizacji, bez zgody wszystkich współwłaścicieli lokali, którzy nie są członkami spółdzielni?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, spółdzielnia mieszkaniowa nie może samodzielnie dysponować nieruchomością wspólną na cele budowlane, jeśli czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu, bez uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli lokali.
Uzasadnienie
Ustawowe powierzenie zarządu spółdzielni mieszkaniowej na mocy art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest równoznaczne z umownym wyłączeniem stosowania przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 199 k.c.). Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością jest dowodem podlegającym ocenie organu.
Czy oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane korzysta z domniemania prawdziwości i wyłącza obowiązek badania tego prawa przez organ administracji architektoniczno-budowlanej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, oświadczenie inwestora jest środkiem dowodowym podlegającym ocenie i konfrontacji z pozostałym materiałem dowodowym. Organ ma obowiązek badać rzeczywisty stan prawny nieruchomości i tytuł prawny inwestora, zwłaszcza w sytuacji kwestionowania tego prawa przez inne strony postępowania.
Uzasadnienie
Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest jednym ze środków dowodowych i jako taki podlega badaniu przez organ. W razie wątpliwości organ powinien zweryfikować rzeczywisty stan prawny nieruchomości oraz tytuł prawny inwestora.
Przepisy (25)
Główne
u.s.m. art. 27
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
u.w.l. art. 18 § 1
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 1 § 2
Ustawa o własności lokali
p.b. art. 32 § 4
Prawo budowlane
p.b. art. 3 § 11
Prawo budowlane
p.b. art. 35 § 1
Prawo budowlane
k.c. art. 199
Kodeks cywilny
Pomocnicze
P.p.s.a. art. 134
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 97 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 147 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
k.c. art. 203
Kodeks cywilny
k.c. art. 140
Kodeks cywilny
k.c. art. 233
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 1047 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Konstytucja RP art. 64
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Konstytucja RP art. 45 § 1
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
u.s.g. art. 101 § 1
Ustawa o samorządzie gminnym
Argumenty
Skuteczne argumenty
Czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli lokali, nawet jeśli spółdzielnia jest zarządcą. • Oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest dowodem podlegającym ocenie organu, a nie korzysta z domniemania prawdziwości. • Ustawowe powierzenie zarządu spółdzielni nie wyłącza stosowania przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności w sprawach przekraczających zwykły zarząd.
Odrzucone argumenty
Spółdzielnia mieszkaniowa, na mocy art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ma prawo samodzielnie dysponować nieruchomością wspólną na cele budowlane, bez zgody współwłaścicieli. • Zastosowanie art. 199 k.c. jest wyłączone przez przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o własności lokali. • Zaskarżenie decyzji było nadużyciem prawa.
Godne uwagi sformułowania
Zarząd taki obejmuje w szczególności prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. • Nie można domniemywać, że współwłaściciele upoważnili Spółdzielnię do podejmowania czynności przekraczających zakres wspólnego zarządu. • Wyodrębnienie własności lokali powoduje, że budynek staje się współwłasnością, co musi rzutować na reguły zarządzania częściami wspólnymi.
Skład orzekający
Joanna Banasiewicz
przewodniczący
Wiesław Kisiel
sprawozdawca
Wiesław Morys
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja zakresu zarządu spółdzielni mieszkaniowej nieruchomością wspólną w kontekście prawa budowlanego i przepisów o współwłasności."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy w budynku z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi zarząd sprawuje spółdzielnia, a wśród współwłaścicieli znajdują się osoby niebędące członkami spółdzielni.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu zarządzania nieruchomościami przez spółdzielnie i praw współwłaścicieli, co jest istotne dla wielu osób.
“Spółdzielnia nie może działać na własną rękę: kluczowa decyzja o zgodzie współwłaścicieli na inwestycje w budynku.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.