II OSK 1658/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa rozpatrywana przez Naczelny Sąd Administracyjny dotyczyła opłaty planistycznej, ustalonej na podstawie wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uwzględnił skargę skarżących i uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, uznając, że operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia opłaty, zawierał istotne błędy. Sąd I instancji wskazał na brak wystarczających wyjaśnień dotyczących doboru nieruchomości do porównania oraz sposobu określenia ich cech i wag, co uniemożliwiało kontrolę prawidłowości wyceny. Naczelny Sąd Administracyjny, rozpoznając skargę kasacyjną Kolegium, uchylił wyrok WSA. NSA uznał, że Sąd Wojewódzki naruszył prawo materialne i procesowe, kwestionując operat szacunkowy w zakresie wiadomości specjalnych, które nie należą do kompetencji sądu ani organów administracji. NSA podkreślił, że ocena operatu powinna ograniczać się do kwestii formalnych, a ewentualne wątpliwości co do metody wyceny lub doboru nieruchomości porównawczych powinny być weryfikowane przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. NSA stwierdził, że organy administracji prawidłowo oceniły operat, który został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę i zawierał wystarczające informacje zgodnie z obowiązującymi przepisami. W konsekwencji NSA uchylił zaskarżony wyrok WSA i oddalił skargę, a także sprostował oczywistą omyłkę pisarską w wyroku WSA.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie granic kognicji sądów administracyjnych w zakresie oceny operatów szacunkowych oraz obowiązków organów administracji w postępowaniu dotyczącym opłaty planistycznej.
Dotyczy specyficznej sytuacji związanej z opłatą planistyczną i oceną operatu szacunkowego. Interpretacja przepisów dotyczących wyceny nieruchomości.
Zagadnienia prawne (3)
Czy sąd administracyjny może kwestionować operat szacunkowy w zakresie wiadomości specjalnych, takich jak dobór nieruchomości porównawczych i zastosowane współczynniki korygujące?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sąd administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Ocena operatu powinna być formalna, a wątpliwości co do metody wyceny powinny być weryfikowane przez organizację zawodową rzeczoznawców.
Uzasadnienie
NSA podkreślił, że sądy i organy administracji nie posiadają wiedzy specjalistycznej do oceny merytorycznej operatu szacunkowego. Kwestionowanie metody wyceny lub doboru nieruchomości porównawczych jest dopuszczalne tylko w wyjątkowych przypadkach ewidentnych błędów lub naruszenia prawa, a w pozostałych sytuacjach wymaga opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców.
Czy organ administracji publicznej ma obowiązek zlecić weryfikację operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, jeśli strona zgłasza wątpliwości co do jego treści?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ nie ma takiego obowiązku, jeśli sam nie ma wątpliwości co do prawidłowości operatu. Strona niezadowolona z operatu może sama wystąpić o jego ocenę do organizacji zawodowej.
Uzasadnienie
NSA stwierdził, że art. 157 ugn pozwala na wystąpienie o ocenę operatu do organizacji zawodowej, ale nie nakłada na organ obowiązku inicjowania takiej weryfikacji, jeśli sam nie widzi podstaw. Strona ma możliwość samodzielnego zainicjowania takiej procedury.
Czy operat szacunkowy sporządzony metodą korygowania ceny średniej musi zawierać szczegółowy opis wszystkich nieruchomości użytych do porównania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, metoda ta wymaga wskazania co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, ich cen transakcyjnych, warunków zawarcia transakcji oraz cech, a następnie korekty średniej ceny współczynnikami. Nie wymaga szczegółowej opisowej charakterystyki wszystkich nieruchomości porównawczych.
Uzasadnienie
NSA wyjaśnił, że zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej nie jest wymagany szczegółowy opis każdej nieruchomości porównawczej, a jedynie wskazanie ich cech i wag oraz charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości o cenach skrajnych.
Przepisy (37)
Główne
u.g.n. art. 153 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa, że wartość nieruchomości określa się na podstawie operatu szacunkowego.
u.g.n. art. 154 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Dotyczy ustalania opłaty planistycznej.
rozporządzenie art. 4 § 4
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Określa zasady stosowania metody korygowania ceny średniej przy wycenie nieruchomości.
upzp art. 36 § 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Naliczanie opłaty planistycznej.
u.g.n. art. 153 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wycena nieruchomości.
u.g.n. art. 154 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Opłata planistyczna.
rozporządzenie art. 4 § 4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Metoda korygowania ceny średniej.
Ppsa art. 188
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 193
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 151
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ppsa art. 156 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sprostowanie oczywistych omyłek pisarskich.
Ppsa art. 156 § 3
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sprostowanie oczywistych omyłek pisarskich.
Pomocnicze
upzp art. 36 § 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Dotyczy ustalania opłaty planistycznej.
upzp art. 37 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
upzp art. 37 § 6
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
upzp art. 37 § 7
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
upzp art. 37 § 12
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.g.n. art. 152
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 157 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Dotyczy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową.
Kpa art. 7
Ustawa - Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada praworządności.
Kpa art. 8
Ustawa - Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do organów państwa.
Kpa art. 11
Ustawa - Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada przekonywania.
Kpa art. 77 § 1
Ustawa - Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
Kpa art. 80
Ustawa - Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek oceny dowodów.
Kpa art. 107 § 3
Ustawa - Kodeks postępowania administracyjnego
Wymogi uzasadnienia decyzji.
Ppsa art. 145 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawy uchylenia orzeczenia przez sąd administracyjny.
Ppsa art. 145 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Naruszenie prawa materialnego.
Ppsa art. 145 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
lit. a
Ppsa art. 145 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
lit. c
Ppsa art. 134 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres rozpoznania sprawy przez sąd administracyjny.
Ppsa art. 135
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Czynności sądu w przypadku uchylenia decyzji.
Ppsa art. 141 § 4
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Wymogi uzasadnienia wyroku sądu administracyjnego.
u.g.n. art. 4 § 16
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja nieruchomości podobnej.
Ppsa art. 145 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
lit. a
Ppsa art. 145 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
lit. c
Ppsa art. 203
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zwrot kosztów postępowania kasacyjnego.
Ppsa art. 207 § 2
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Orzekanie o zwrocie kosztów.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Sąd Wojewódzki przekroczył swoje kompetencje, kwestionując operat szacunkowy w zakresie wiadomości specjalnych. • Organ administracji nie miał obowiązku zlecać weryfikacji operatu organizacji zawodowej, gdyż sam nie miał wątpliwości co do jego prawidłowości. • Operat szacunkowy sporządzony metodą korygowania ceny średniej nie wymaga szczegółowego opisu wszystkich nieruchomości porównawczych. • WSA naruszył przepisy postępowania, nie wyjaśniając precyzyjnie podstaw uchylenia decyzji organu.
Odrzucone argumenty
Operat szacunkowy zawierał istotne błędy, w tym nieprawidłowe określenie stanu i wartości nieruchomości oraz nieprawidłowy dobór nieruchomości porównawczych. • Organy nieprawidłowo oceniły operat szacunkowy, nie wyjaśniając wątpliwości strony i nie widząc potrzeby jego weryfikacji. • Naliczono opłatę planistyczną w rażąco zawyżonej wysokości.
Godne uwagi sformułowania
ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi • kreuje on nieznane tak polskiemu systemowi prawnemu jak i szeroko rozumianemu systemowi wyceny wymagania co do treści operatu szacunkowego • nie można oczekiwać od organu, by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o sprawdzenie operatu, jeśli w ocenie organu operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości
Skład orzekający
Małgorzata Masternak - Kubiak
przewodniczący
Mirosław Gdesz
sprawozdawca
Tomasz Bąkowski
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie granic kognicji sądów administracyjnych w zakresie oceny operatów szacunkowych oraz obowiązków organów administracji w postępowaniu dotyczącym opłaty planistycznej."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji związanej z opłatą planistyczną i oceną operatu szacunkowego. Interpretacja przepisów dotyczących wyceny nieruchomości.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia prawnego związanego z oceną operatów szacunkowych przez sądy administracyjne, co ma istotne znaczenie praktyczne dla prawników zajmujących się nieruchomościami i planowaniem przestrzennym.
“NSA: Sąd nie jest rzeczoznawcą majątkowym – kluczowe orzeczenie o granicach oceny operatów szacunkowych.”
Dane finansowe
WPS: 600 900 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.