II OSK 158/23

II OSK 158/23 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-06-24
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-01-24
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Andrzej Jurkiewicz /przewodniczący/
Małgorzata Masternak - Kubiak /sprawozdawca/
Piotr Broda
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II SA/Łd 285/22 - Wyrok WSA w Łodzi z 2022-09-07
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 741
art. 61 ust. 1 pkt 4; art. 59 ust. 1; art. 52 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Masternak – Kubiak (spr.) Sędzia del. WSA Piotr Broda Protokolant starszy inspektor sądowy Monika Dworakowska po rozpoznaniu w dniu 24 czerwca 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej T. G. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 września 2022 r. sygn. akt II SA/Łd 285/22 w sprawie ze skargi T. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 8 lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 7 września 2022 r., sygn. akt II SA/Łd 285/22, oddalił skargę T. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 8 lutego 2022 r., nr [...], w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy.
Jak wskazał Sąd pierwszej instancji decyzją z dnia 29 listopada 2021 r. Prezydent Miasta Łodzi, po rozpoznaniu wniosku T. G., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem nadziemnym, układem komunikacji wewnętrznej oraz budowie/przebudowie towarzyszących urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Łodzi przy ul. [...], na fragmencie działki nr ewid. [...], w obrębie [...]. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.) - dalej: "u.p.z.p.".
Odwołanie od powyższej decyzji wniósł T. G. (dalej jako: "skarżący").
Wskazaną na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, że stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa - zdaniem Kolegium - pozwala na określenie parametrów planowanej zabudowy. Jednakże, z części graficznej wniosku wynika, że granice terenu inwestycji nie pokrywają się z granicami działek ewidencyjnych. Tymczasem, podstawową zasadą, jaka rządzi postępowaniem w sprawie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jest zasada ustalania warunków zabudowy w odniesieniu do działki objętej wnioskiem rozumianej jako całość, nie zaś jedynie tej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. Celem postępowania jest bowiem ocena, czy dana działka może zostać zabudowana w sposób odpowiadający zamierzeniom inwestora.
Kolegium wskazało przy tym, że inwestor złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla części działki nr [...]. Z wypisu z rejestru gruntów wynika, że działka nr [...] ma powierzchnię 1,1095 ha, natomiast wniosek inwestora zarówno w części graficznej, jak i tekstowej, wskazuje na powierzchnię wydzieloną 8 847 m2.
Ponadto Kolegium podzieliło pogląd organu I instancji, że planowana inwestycja nie realizuje zasady dobrego sąsiedztwa, bowiem wskazane przez inwestora parametry i wskaźniki architektoniczne nie komponują się z istniejącym na obszarze analizowanym sposobem zagospodarowania. Niespełnienie przez opisane we wniosku o wydanie warunków zabudowy zamierzenie inwestycyjne, wynikających z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wymagań, powoduje również niemożność wydania decyzji o warunkach zabudowy dla takiego celu inwestycyjnego, bez względu na ewentualne spełnienie pozostałych wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p.
W dalszej kolejności Kolegium wyjaśniło, że możliwość ustalenia warunków zabudowy dla części działek geodezyjnych odnosi się do sytuacji wyjątkowych, a dotyczących np. inwestycji liniowych, które z natury rzeczy obejmują jedynie część działek przy znacznej ich liczbie lub też działek drogowych, na których realizowane są jedynie określone obiekty np. zjazdy. Co do zasady bowiem regułą jest, że przez "teren inwestycji", o którym mowa w art. 59 ust. 1 u.p.z.p., rozumieć należy obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment lub fragmenty działek ewidencyjnych, na których inwestor zaplanował realizację inwestycji. Ustalenie warunków zabudowy odnosić się powinno zatem do działki (lub działek) objętej wnioskiem, jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana (lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana). Decyzja ustalająca warunki zabudowy przesądza jedynie, co do zasady, że na konkretnej działce wskazanej we wniosku jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia (z określonymi jego parametrami), nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce. W konsekwencji zatem na tym etapie nie rozstrzyga się, która część działki przeznaczona będzie na cele budowlane lub też w stosunku do której zmieni się sposób zagospodarowania.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniósł T. G. postulując jej uchylenie.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia.
Wskazanym na wstępie wyrokiem Sąd pierwszej instancji uznał wniesioną skargę za pozbawioną usprawiedliwionych podstaw. Na wstępie Sąd ten podniósł, że w toku postępowania administracyjnego organ wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Front terenu przeznaczonego pod zabudowę obiektami kubaturowymi znajduje się od strony ul. [...] i ma szerokość 26 m (za front przyjęto odcinek działki zlokalizowany wzdłuż drogi). Granice obszaru analizy wyznaczono wokół całej działki objętej wnioskiem w odległości równej trzykrotnej jego szerokości, czyli: 3 x 26 m = 78 m. W kontrolowanej sprawie trzykrotna szerokość frontu jest wystarczająca do dokonania oceny nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu i zachodzi brak uzasadnienia do poszerzenia obszaru analizowanego ponad trzykrotną szerokość frontu terenu inwestycji. W tak bowiem wyznaczonym obszarze analizy występuje zabudowa mieszkaniowa zarówno jednorodzinna, jak i wielorodzinna, która umożliwia analizę spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organ prawidłowo przyjął przy tym obszar analizowany obejmujący wszystkie działki geodezyjne, których chociażby fragment znalazł się w granicach wskazanego minimalnego obszaru.
Sąd rozpoznający skargę w pełni podzielił stanowisko organu odwoławczego, że użyty w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zwrot "określenie granic terenu objętego wnioskiem" należy rozumieć jako istniejące prawnie granice, których przebieg został ustalony w trybie przewidzianym obowiązującymi przepisami, co wyklucza wskazywanie przez inwestora terenu stanowiącego tylko część działki ewidencyjnej. Za takim rozumieniem przemawiają również zasady wyznaczania obszaru analizowanego i ustalania wymagań dla nowej zabudowy. Z treści § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika wszakże obowiązek wyznaczenia obszaru analizowanego wokół działki, której dotyczy wniosek, nie zaś wokół terenu, na którym ma być zlokalizowana inwestycja. Podobnie przepisy § 4 -8 rozporządzenia odnoszą się do pojęcia "działki".
Sąd meriti podzielił również przywołany w zaskarżonej decyzji pogląd NSA, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub w inny sposób zagospodarowana.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Wojewódzki uznał, że dokonana w powyższym kontekście analiza akt kontrolowanej sprawy, w tym zwłaszcza części graficznej wniosku, dowodzi, że granice terenu inwestycji nie pokrywają się z granicami działek ewidencyjnych. W szczególności, inwestor złożył wniosek na część działki nr [...]. Z wypisu z rejestru gruntów wynika przy tym, że działka nr [...] ma powierzchnię 1.1095 ha, natomiast wniosek inwestora zarówno w części graficznej, jak i tekstowej wskazuje na powierzchnię wydzieloną 8847 m2 – tak też wykreślone w załączniku graficznym decyzji. Zauważyć przy tym należy, że działka nr [...] znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie rzeki Jasieniec, na działce znajduje się staw, a ponadto fragment działki nr [...] znajduje się częściowo na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią o p=0,2% (raz na 500 lat).
Przedstawiona praktyka wnioskodawcy, w ocenie Sądu pierwszej instancji, słusznie nie uzyskała aprobaty Kolegium. Rację ma bowiem organ odwoławczy, że nie ma żadnego uzasadnienia dla dowolnego "przycinania" przez inwestora działek geodezyjnych dla potrzeb dostosowania terenu inwestycji dla celów, które mogą wskazywać na zamiar obejścia prawa, w szczególności przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Kolegium trafnie przy tym wywiodło, że dopuszczenie orzekania o warunkach zabudowy na terenie obejmującym fragment działki ewidencyjnej skutkowałoby tym, że przedmiot ewentualnych postępowań uzgodnieniowych byłby również ograniczony, co w konsekwencji mogłoby prowadzić do obchodzenia przez inwestorów ograniczeń np. związanych z ochroną gruntów rolnych i leśnych lub dotyczących wskaźników urbanistycznych (intensyfikacja zabudowy działek). Dodatkowo zabieg ten prowadzić może do karkołomnych konstrukcji, których zwieńczeniem może być wykreślenie obszaru analizowanego z uwzględnieniem szerokości frontów całych działek (podczas gdy inwestycją objęte są jedynie ich części) z powołaniem się na brzmienie § 3 ust. 2 rozporządzenia oraz odniesienie ustalanych parametrów zabudowy, (w szczególności powierzchni zabudowy) do powierzchni całych działek, co dodatkowo przemawia za brakiem możliwości uznania za teren inwestycji części działki geodezyjnej.
W tej sytuacji, wobec wyraźnie wyrażonej przez wnioskodawcę woli objęcia wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy jedynie części działek ewidencyjnych należało uznać, że wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla części działki nie jest dopuszczalne, co znalazło prawidłowy wyraz w zaskarżonej decyzji, uwzględniający datę złożenia wniosku przez inwestora. Zgodzić się przy tym przyjdzie z Kolegium, że pojęcie działki ewidencyjnej ma uniwersalne znaczenie w całym systemie prawnym, a co ważne, daje gwarancje pewnego i prawnie weryfikowalnego wyznaczenia granic terenu inwestycji. Natomiast możliwość ustalenia warunków zabudowy dla części działek geodezyjnych odnosi się do sytuacji wyjątkowych, a dotyczących np. inwestycji liniowych, które z natury rzeczy obejmują jedynie część działek przy znacznej ich liczbie lub też działek drogowych, na których realizowane są jedynie określone obiekty np. zjazdy.
Sąd pierwszej instancji zgodził się również z twierdzeniami organu odwoławczego, że planowana inwestycja nie realizuje zasady dobrego sąsiedztwa, bowiem wskazane przez inwestora parametry i wskaźniki architektoniczne nie komponują się z istniejącym na obszarze analizowanym sposobem zagospodarowania. Niespełnienie przez opisane we wniosku o wydanie warunków zabudowy zamierzenie inwestycyjne, wynikających z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wymagań, powoduje również niemożność wydania decyzji o warunkach zabudowy dla takiego celu inwestycyjnego, bez względu na ewentualne spełnienie pozostałych wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ww. ustawy.
Mając na uwadze powyższe, Sąd nie podzielając zarzutów skargi, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.) - dalej: "P.p.s.a." orzekł jak w sentencji wyroku.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł T. G. Zaskarżając rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji w całości, zarzucił:
1.naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. poprzez nieuwzględnienie skargi w wyniku pominięcia przez WSA naruszenia przepisów prawa materialnego, jakiego w toku postępowania administracyjnego dopuściły się organy administracji, tj.:
a) przepisu art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. w zw. z art. 59 ust. 1, art. 52 ust. 1 i art. 52 ust. 1 2 pkt 1 u.p.z.p poprzez nieuzasadnione przyjęcie, iż decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania musi odnosić się do całości działki geodezyjnej, a nie może do jej części,
b) przepisu art. 61 u.p.z.p. oraz § 3, 4, 5, 6, 7 i 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) – dalej: "rozporządzenie", poprzez zaakceptowanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy w zakresie wnioskowanej inwestycji, w sytuacji gdy wnioskowane parametry zabudowy odpowiadały warunkom i wymaganiom ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz stanowiły o kontynuacji istniejącej zabudowy;
2. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. poprzez nieuwzględnienie skargi w wyniku pominięcia przez WSA naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, jakiego w toku postępowania dopuściły się organy administracji, tj.: art. 7, art. 10, art. 77, art. 80 K.p.a. oraz § 3, 5 i 6 rozporządzenia, poprzez uchylenie się od wszechstronnego działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz nie zebranie pełnego materiału dowodowego oraz nie przeprowadzenie wyczerpującej analizy urbanistyczno-architektonicznej, które miało istotny i decydujący wpływ na wynik sprawy, albowiem doprowadziło do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, w sytuacji gdy wnioskowane parametry zabudowy odpowiadały warunkom i wymaganiom ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz stanowiły o kontynuacji istniejącej zabudowy;
3. naruszenie prawa materialnego, a to:
a) przepisu art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. w zw. z art. 59 ust. 1, art. 52 ust. 1 i art. 52 ust. 1 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez nieuzasadnione przyjęcie, iż decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania musi odnosić się do całości działki geodezyjnej, a nie może do jej części;
b) przepisu art. 61 u.p.z.p. oraz § 3, 4, 5, 6, 7 i 8 rozporządzenia - poprzez zaakceptowanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy w zakresie wnioskowanej inwestycji, w sytuacji gdy wnioskowane parametry zabudowy odpowiadały warunkom i wymaganiom ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz stanowiły o kontynuacji istniejącej zabudowy.
W oparciu o powyższe zarzuty skarżący kasacyjnie wniósł o uwzględnienie skargi kasacyjnej i uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi; zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych oraz o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej powyższe zarzuty szerzej umotywowano.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.
Na wstępie należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny związany jest podstawami skargi kasacyjnej, bowiem według art. 183 § 1 P.p.s.a., rozpoznaje sprawę w jej granicach, biorąc z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie żadna z wymienionych w art. 183 § 2 P.p.s.a. przesłanek nieważności postępowania nie zaistniała, wobec czego kontrola Naczelnego Sądu Administracyjnego ograniczyła się wyłącznie do zbadania zawartych w skargach zarzutów sformułowanych w granicach podstawy kasacyjnej.
Podstawy, na które można się powołać w skardze kasacyjnej, zostały sprecyzowane w art. 174 P.p.s.a. Przepis art. 174 pkt 1 tej ustawy przewiduje dwie postacie naruszenia prawa materialnego, a mianowicie błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Błędna wykładnia oznacza nieprawidłowe zrekonstruowanie treści normy prawnej wynikającej z konkretnego przepisu, czyli mylne rozumienie określonej normy prawnej, natomiast niewłaściwe zastosowanie to dokonanie wadliwej subsumcji przepisu do ustalonego stanu faktycznego, czyli niezasadne uznanie, że stan faktyczny sprawy odpowiada hipotezie określonej normy prawnej. Również druga podstawa kasacyjna wymieniona w art. 174 pkt 2 P.p.s.a. - naruszenie przepisów postępowania - może przejawiać się w tych samych formach, co naruszenie prawa materialnego, przy czym w tym wypadku ustawa wymaga, aby skarżący wykazał możliwość istotnego wpływu wytkniętego uchybienia na wynik sprawy.
Istota zarzutów kasacyjnych koncentruje się zasadniczo wokół kwestii dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej.
Wbrew zarzutom i argumentom skargi trzeba podzielić stanowisko Sądu Wojewódzkiego, że co do zasady niedopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla terenu obejmującego tylko część działki lub działek ewidencyjnych, chyba że w konkretnym przypadku jest to uzasadnione szczególnymi względami faktycznymi lub prawnymi. Przewidziany w art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 § 1 u.p.z.p. obowiązek określenia granic terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz linii rozgraniczających teren inwestycji powinien być realizowany z wykorzystaniem danych dotyczących działek ewidencyjnych uwidocznionych na stosownej mapie. (por. wyroki NSA: z dnia 3 lipca 2019 r. sygn. II OSK 2153/17, LEX nr 2703486; z dnia 23 września 2020 r. II OSK 1069/20, LEX nr 3100254; z dnia 22 lutego 2023 r. II OSK 552/20, LEX nr 3518763).
Przez "teren", o którym mowa w art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. trzeba rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. Objęcie zaś decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej jest dopuszczalne jedynie wyjątkowo i musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań, np. część działki jest objęta ustaleniami planu miejscowego lub decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw bądź planowana jest inwestycja liniowa, która z natury rzeczy obejmuje jedynie część działek przy znacznej ich liczbie (por. wyrok NSA z dnia 3 sierpnia 2021 r. II OSK 1351/21, LEX nr 3232451).
Z postanowień art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 § 1 u.p.z.p. wynika obowiązek określenia granic terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz linii rozgraniczających teren inwestycji na etapie wydawania decyzji powinien być realizowany z wykorzystaniem danych dotyczących działek ewidencyjnych uwidocznionych na stosownej mapie. Trzeba zatem przyjąć, że określone prawnie granice działki gruntowej lub oznaczonych działek ewidencyjnych determinują sposób określenia granic terenu inwestycji, będącej przedmiotem decyzji ustalającej warunki zabudowy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko zawarte w wyroku NSA z dnia 23 stycznia 2025 r., sygn. II OSK 1313/24, (LEX nr 3839727), że: "Jeżeli decyzja lokalizacyjna (decyzja o warunkach zabudowy) ma potwierdzić w sposób wiążący legalność, albo nielegalność określonej inwestycji w konkretnym miejscu przy wykorzystaniu danych pochodzących z ewidencji gruntów oraz dokumentacji geodezyjno-kartograficznej, to powinno być to uczynione przy uwzględnieniu precyzyjnie oznaczonych działek ewidencyjnych przewidzianych do zabudowy lub innego zagospodarowania.".
Trzeba zatem zgodzić się z Sądem Wojewódzkim, że użyty w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zwrot: "określenie granic terenu objętego wnioskiem" należy rozumieć jako istniejące prawnie granice, których przebieg został ustalony w trybie przewidzianym obowiązującymi przepisami, co wyklucza wskazywanie przez inwestora terenu stanowiącego tylko część działki ewidencyjnej. Niewątpliwie rację ma Kolegium, że za takim rozumieniem przemawiają również zasady wyznaczania obszaru analizowanego i ustalania wymagań dla nowej zabudowy. Z treści § 3 rozporządzenia wprost wynika obowiązek wyznaczenia obszaru analizowanego wokół działki, której dotyczy wniosek, nie zaś wokół terenu, na którym ma być zlokalizowana inwestycja. Podobnie przepisy § 4 -8 rozporządzenia odnoszą się do pojęcia "działki". W tej sytuacji, wobec wyraźnie wyrażonej przez wnioskodawcę woli objęcia wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy jedynie części działek ewidencyjnych, Sąd Wojewódzki trafnie ocenił, że wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla części działki nie jest dopuszczalne.
Wbrew zarzutom skargi należy trafna jest ocena Sądu Wojewódzkiego, że planowana inwestycja nie realizuje zasady dobrego sąsiedztwa, bowiem wskazane przez inwestora parametry i wskaźniki architektoniczne nie komponują się z istniejącym na obszarze analizowanym sposobem zagospodarowania. Wnioskowany wskaźnik powierzchni zabudowy (0,21) przekracza maksymalny wskaźnik dla działek znajdujących się w obszarze analizowanym (0,16). W zakresie szerokości elewacji frontowej (42 m) planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji parametrów występujących na działkach sąsiednich. Natomiast wnioskowana wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 13 m jest prawie trzykrotnie większa od wysokości średniej w obszarze analizowanym (4,5 m). Niespełnienie przez zamierzenie inwestycyjne, wynikających z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wymagań, powoduje niemożność wydania decyzji o warunkach zabudowy dla takiego celu inwestycyjnego, bez względu na ewentualne spełnienie pozostałych wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p.
Sąd Wojewódzki zasadnie uznał, że w przedmiotowej sprawie organ ustalił wszystkie istotne do załatwienia sprawy okoliczności faktyczne i prawne, a zgromadzony w sprawie materiał dowodowy ma walor kompletności, zaś jego ocena nie nosi znamion dowolności. Na gruncie reguł i norm materialnoprawnych i proceduralnych wyprowadził logicznie uprawnione i merytorycznie trafne wnioski i oceny. Decyzja została prawidłowo uzasadniona, zaś jej ustalenia znajdują odzwierciedlenie w wynikach analizy zawierającej część tekstową i graficzną.
Z tych wszystkich względów uznając, że skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw Naczelny Sąd Administracyjny, na mocy art. 184 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.