II OSK 1444/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną H. Sp. z o.o. od wyroku WSA w Warszawie, który oddalił skargę spółki na decyzję Wojewody. Wojewoda odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego w zabudowie bliźniaczej, uznając projekt za niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) w zakresie § 22 pkt 1 lit. b (zabudowa bliźniacza w ostrej granicy) oraz § 22 pkt 2 lit. b (minimalna powierzchnia biologicznie czynna). WSA podtrzymał stanowisko Wojewody. NSA uchylił zaskarżony wyrok i decyzję Wojewody. Sąd kasacyjny uznał, że projekt jest zgodny z MPZP w zakresie zabudowy bliźniaczej, ponieważ plan nie wymaga jednoczesnego powstania obu segmentów ani zgody sąsiada, a wąskie działki w tym rejonie dopuszczają jedynie zabudowę bliźniaczą lub szeregową. NSA stwierdził również, że Wojewoda i WSA nieprawidłowo oceniły kwestię powierzchni biologicznie czynnej, nie dokonując właściwych wyliczeń i nieprawidłowo interpretując wyjaśnienia inwestora dotyczące powierzchni pod nadwieszeniami i balkonami.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów MPZP dotyczących zabudowy bliźniaczej i szeregowej na wąskich działkach, a także zasady oceny zgodności projektu budowlanego z wymogiem powierzchni biologicznie czynnej.
Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów MPZP dla konkretnego rejonu, ale jego argumentacja dotycząca wykładni planów i definicji zabudowy bliźniaczej ma szersze zastosowanie.
Zagadnienia prawne (3)
Czy projekt budowlany budynku jednorodzinnego dwulokalowego w zabudowie bliźniaczej, realizowany na wąskiej działce, jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w zakresie § 22 pkt 1 lit. b, dopuszczającym zabudowę szeregową lub bliźniaczą w ostrej granicy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, projekt jest zgodny z tym przepisem, ponieważ plan nie wymaga jednoczesnego powstania obu segmentów zabudowy bliźniaczej ani zgody sąsiada, a wąskie działki w tym rejonie dopuszczają jedynie taki rodzaj zabudowy.
Uzasadnienie
NSA uznał, że plan miejscowy nie nakłada obowiązku jednoczesnej budowy obu segmentów bliźniaka ani nie wymaga zgody sąsiada. Wąskie działki w tym rejonie mogą być zabudowane jedynie bliźniakiem lub szeregowcem, a projektowany budynek stanowi pierwszy etap takiej zabudowy.
Czy projekt budowlany spełnia wymóg minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (50% powierzchni działki) zgodnie z § 22 pkt 2 lit. b MPZP, jeśli uwzględnia powierzchnię pod nadwieszeniami i balkonami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organy administracji i WSA nieprawidłowo oceniły tę kwestię, nie dokonując właściwych wyliczeń i nieprawidłowo interpretując wyjaśnienia inwestora.
Uzasadnienie
NSA stwierdził, że Wojewoda i WSA nieprawidłowo zakwestionowały zgodność projektu z wymogiem powierzchni biologicznie czynnej, nie wyjaśniając należycie wątpliwości dotyczących powierzchni pod nadwieszeniami i balkonami oraz nie dokonując stosownych wyliczeń.
Czy organ administracji może odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jeśli projekt jest zgodny z MPZP, a jedynie interpretacja organu prowadzi do wniosku o niezgodności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ nie może odmówić wydania pozwolenia na budowę, jeśli projekt spełnia wymogi prawa, a ograniczenia zabudowy muszą być jasno określone w przepisach, a nie wywodzone w sposób dorozumiany.
Uzasadnienie
NSA podkreślił, że ograniczenia zabudowy muszą być wprost i jednoznacznie określone w przepisach prawa, a nie wynikać z subiektywnej wykładni organu.
Przepisy (16)
Główne
u.p.b. art. 35 § 1 pkt 1, ust. 3, ust. 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Organ sprawdza zgodność projektu z MPZP; w razie naruszeń nakłada obowiązek usunięcia nieprawidłowości; po bezskutecznym upływie terminu odmawia zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia. W razie spełnienia wymagań, organ nie może odmówić wydania pozwolenia.
mpzp art. 22 § 1 lit. b tiret 1
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] - część I
Na działkach budowlanych o szerokości nieprzekraczającej 11,0 m oraz na działkach do nich przylegających ustala się zabudowę szeregową lub bliźniaczą w ostrej granicy.
mpzp art. 22 § 2 lit. b
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] - część I
Ustala się powierzchnię biologicznie czynną na co najmniej 50% powierzchni działki budowlanej.
mpzp art. 22 § 1
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] - część I
Przeznaczenie terenu: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej ekstensywnej z usługami.
Pomocnicze
p.p.s.a. art. 183 § 1, 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
NSA rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze z urzędu pod uwagę nieważność postępowania.
p.p.s.a. art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia zaskarżonego wyroku i decyzji.
p.p.s.a. art. 182 § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia zaskarżonego wyroku i decyzji.
p.p.s.a. art. 203 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do zasądzenia zwrotu kosztów postępowania.
p.p.s.a. art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do zasądzenia zwrotu kosztów postępowania.
p.p.s.a. art. 205 § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do zasądzenia zwrotu kosztów postępowania.
u.p.b. art. 32 § 4 pkt 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Dotyczy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
u.p.b. art. 3 § 2a
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
mpzp art. 7 § 12
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] - część I
Definicja zabudowy jednorodzinnej (wolnostojącej, bliźniaczej, szeregowej).
Argumenty
Skuteczne argumenty
Projekt budowlany jest zgodny z MPZP w zakresie zabudowy bliźniaczej, ponieważ plan nie wymaga jednoczesnej budowy obu segmentów ani zgody sąsiada. • Wąskie działki w tym rejonie dopuszczają jedynie zabudowę bliźniaczą lub szeregową, a projektowany budynek stanowi pierwszy etap takiej zabudowy. • Organy administracji i WSA nieprawidłowo oceniły zgodność projektu z wymogiem powierzchni biologicznie czynnej, nie dokonując właściwych wyliczeń i nieprawidłowo interpretując wyjaśnienia inwestora.
Odrzucone argumenty
Projekt budowlany jest niezgodny z MPZP w zakresie § 22 pkt 1 lit. b (zabudowa bliźniacza) i § 22 pkt 2 lit. b (powierzchnia biologicznie czynna). • Projektowany budynek ma cechy budynku wolnostojącego, a nie bliźniaczego. • Inwestor nie usunął wad projektu budowlanego w zakresie zgodności z MPZP i powierzchni biologicznie czynnej.
Godne uwagi sformułowania
wolą lokalnego prawodawcy było wprowadzenie dla terenu oznaczonego jako 11 MU ograniczenia zabudowy działek o określonej szerokości (nieprzekraczającej 11 m) poprzez ich przeznaczenie wyłącznie pod budynki w układzie szeregowym lub bliźniaczym z usytuowaniem ich bezpośrednio przy granicy. • Takie zaprojektowanie obiektu jako tylko "połówki" bliźniaka oznacza zatem, że jego budowa będzie mieć charakter samodzielny, niezależny od drugiej części, która z samej definicji zabudowy bliźniaczej powinna zostać połączona z pierwszą. • Zabudowę bliźniaczą z istoty swej muszą tworzyć dwa odrębne budynki stykające się ze sobą jedną ścianą, to nie do przyjęcia jest pogląd inwestora, że zabudowę taką może tworzyć tylko jeden segment budynku jednorodzinnego usytuowany ścianą w ostrej granicy, mający dopiero w przyszłości tworzyć dom jednorodzinny typu bliźniak (czyli dwie "połówki"). • Z ustaleń zawartych w § 22 pkt 1 lit. b mpzp nie wynika obowiązek zabudowy działki inwestycyjnej dwoma budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej, gdyż zabudowa taka z uwagi na parametry działki byłaby co do zasady niemożliwa. • Z ustaleń planu nie wynika też obowiązek, aby projekt budowlany obejmował jednocześnie zabudowę (dwoma) budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej sąsiadujące ze sobą działki, w sytuacji gdy prawo do dysponowania tymi działkami na cele budowlane przysługuje odrębnym podmiotom.
Skład orzekający
Jerzy Siegień
przewodniczący sprawozdawca
Andrzej Jurkiewicz
sędzia
Grzegorz Rząsa
sędzia del. WSA
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów MPZP dotyczących zabudowy bliźniaczej i szeregowej na wąskich działkach, a także zasady oceny zgodności projektu budowlanego z wymogiem powierzchni biologicznie czynnej."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów MPZP dla konkretnego rejonu, ale jego argumentacja dotycząca wykładni planów i definicji zabudowy bliźniaczej ma szersze zastosowanie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu interpretacji planów miejscowych w kontekście zabudowy bliźniaczej i szeregowej, co jest istotne dla wielu inwestorów i deweloperów. Wyjaśnienie kwestii 'pierwszego segmentu' bliźniaka jest praktyczne.
“Czy budowa 'połówki bliźniaka' jest legalna? NSA wyjaśnia zasady zabudowy na wąskich działkach.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.