II OSK 1348/24

II OSK 1348/24 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-07-29
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-06-17
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Andrzej Jurkiewicz
Mirosław Gdesz
Robert Sawuła /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
II SA/Kr 1519/23 - Wyrok WSA w Krakowie z 2024-02-08
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 682
art. 32 ust. 4 i art. 35 ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Robert Sawuła (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędzia NSA Mirosław Gdesz po rozpoznaniu w dniu 29 lipca 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 lutego 2024 r. sygn. akt II SA/Kr 1519/23 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 26 września 2023 r. znak WI-I.7840.4.5.2023.BU w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżony wyrok, zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Krakowa Nr 126/6740.2/2023 z 7 marca 2023 r. 2. zasądza od Wojewody Małopolskiego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] kwotę 1327 zł (słownie: jeden tysiąc trzysta dwadzieścia siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
1. Wyrokiem z 8 lutego 2024 r. r., II SA/Kr 1519/23, Wojewódzki Sąd Administracyjny (powoływany dalej jako: WSA) w Krakowie oddalił skargę Wspólnoty [...] (Wspólnota) na decyzję Wojewody Małopolskiego z 26 września 2023 r. znak: WI-I.7840.4.5.2023.BU, w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:
2.1. Jak wynika z ustaleń sądu wojewódzkiego, na wniosek Muzeum [...] w Krakowie (Muzeum, inwestor) Prezydent Miasta Krakowa decyzją z 7 marca 2023 r., znak: AU-01-3.6740.2.569.2022.DSZ, zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia dla zamierzenia budowlanego pn.: "Przebudowa lokalu muzealnego, oddziału Muzeum [...] w budynku [...], działka nr ewid. [...] obr. [...], jednostka ewidencyjna [...]" obejmującego roboty budowlane: budowa nowej klatki schodowej wraz z montażem windy osobowej, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, wybicie dwóch otworów drzwiowych w elewacji południowej, termoizolacja dachu, wymiana instalacji wod.-kan., wentylacyjnej, co. i elektrycznej, podbicie fundamentów i pogłębienie piwnic.
2.2. Następnie sąd pierwszej instancji stwierdził, że odwołanie od powyższej decyzji wniosła Wspólnota, a po jego rozpoznaniu Wojewoda Małopolski powołaną na wstępie decyzją z 26 września 2023 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2023, poz. 775 ze zm., K.p.a.) oraz art. 82 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2023, poz. 682 ze zm., uPb), utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W wyroku przywołano, iż Wojewoda nie podzielił oceny odwołującej się Wspólnoty, że niektóre z projektowanych robót w ramach pozwolenia dla Muzeum byłyby pracami przy "nieruchomości wspólnej" w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2021, poz. 1048, Uwl), kwalifikując do nich: podbicie fundamentów oraz wykonanie wjazdu do odtwarzanych piwnic, prace przy ścianach zewnętrznych (elewacja południowa) poprzez utworzenie nowych drzwi wejściowych oraz budowę wjazdu do odtworzonych piwnic, prace przy odtworzeniu piwnic, prace dociepleniowe, prace na dachu i usytuowanie nowych urządzeń na dachu. W odniesieniu do tego Wojewoda wskazał, że nie zaprojektowano w ramach inwestycji budowy wjazdu do odtworzonych piwnic, a pozostałe wskazane przez odwołującą się stronę roboty jego zdaniem nie dotyczą nieruchomości wspólnej, w której właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych posiadają umocowanie do współkorzystania z tej części nieruchomości i decydowania w formie uchwały wspólnoty w zakresie czynności przekraczających tzw. zwykły zarząd. W odniesieniu natomiast do kwestii legitymowania się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, organ odwoławczy wskazał, że inwestor dysponuje takim prawem.
Wobec tego, że Wspólnota formułując argumenty zmierzające do podważenia przedmiotowego oświadczenia w sprawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, upatruje wadliwości tego oświadczenia w niedysponowaniu przez inwestora zgodą Wspólnoty na roboty i zmiany w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, Wojewoda wskazał, że istotnym jest ustalenie, czy zakres robót objęty inwestycją dotyczy nieruchomości wspólnej. Zdaniem tegoż organu w sytuacji, gdy budynek trwale związany z gruntem stanowi przedmiot odrębnej własności i kwalifikuje się do miana nieruchomości, może, ale nie musi on tworzyć z innymi nieruchomościami lub wyodrębnionymi w niej lokalami wspólnotę mieszkaniową. Mając powyższe na uwadze, Wojewoda nie znalazł podstaw do żądania od inwestora wykazania legitymowania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postaci uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Nie stwierdził zatem naruszenia w sprawie art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz art. 3 pkt 11 uPb.
2.3. Przechodząc do przeprowadzonej przez organ odwoławczy analizy przedłożonych elementów projektu budowlanego (projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego i załączników do projektu budowlanego) w zakresie opisanym w art. 35 uPb, stwierdził Wojewoda, że zostały one opracowane zgodnie z przepisami. Nie dopatrzył się również organ odwoławczy niezgodności inwestycji z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. uchwały Nr XCII/1362/13 Rady Miasta Krakowa z 4 grudnia 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" w Krakowie (MPZP). Zaznaczono też, że budynek na os. [...] w K., ujęty został w gminnej ewidencji zabytków oraz leży na obszarze historycznego układu urbanistycznego dzielnicy [...], wpisanego do rejestru pod nr [...]. W związku z powyższym inwestor pozyskał pozwolenie Nr 1042/22 Miejskiego Konserwatora Zabytków na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków z 26.10.2022 r. (zmienione decyzją Nr 23/23 z 24.01.2023 r.). W ocenie Wojewody analiza przedłożonego materiału dowodowego nie wykazała naruszenia prawa materialnego, które uprawniałoby organ administracji do zakwestionowania prawidłowości przedmiotowej inwestycji, jak również decyzji organu I instancji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzieleniu Muzeum pozwolenia na wykonanie robót budowlanych.
3.1. Skargę na powyższą decyzję Wojewody wniosła Wspólnota, podnosząc w pierwszej kolejności zarzut rażącej niezgodności z prawem (art. 156 1 pkt 2 K.p.a.), z powodu naruszenia materialnoprawnych praw podmiotowych właścicieli mieszkań, jako "większości" Wspólnoty z art. 3 i art. 12 Uwl poprzez:
- wydanie inwestorowi pozwolenia na zadysponowanie poddanymi pod projektowaną przebudowę (w tym trwałe przeobrażenie) w rozumieniu art. 3 pkt 7a uPb, jako – prowadzenie robót budowlanych na części nieruchomości wspólnej – fasady zewnętrznej na bryle budynku, bez zgody Wspólnoty;
- sytuowanie nie istniejących dotąd piwnic w części działki [...] i budynku nr [...] pod 3-kondygnacyjnym lokalem użytkowym Gminy Miasta Krakowa - bez wystąpienia i uzyskania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej w postaci większościowej uchwały właścicieli lokali budynku, wymaganej przepisami: art. 3 ust. 2 , art. 12 ust. 1 Uwl, jako zgody na projektowane prace w częściach wspólnych i przeobrażenia (modernizacje) tychże części wspólnych – co, jako prace i ich efekty stanowi czynności lub skutki przekraczające zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 i 5 Uwl.
3.2. W skardze zarzucono ponadto naruszenie art. 32 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 uPb ze względu na brak prawa Muzeum do prowadzenia robót budowlanych i przeobrażenia nieruchomości gruntowej i części wspólnej budynku, wszystko w obrębie i ze skutkami dla części wspólnej, a bez zgody Wspólnoty na te prace i na przeobrażenia części wspólnych.
3.3. Powołując się na powyższe Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania w sprawie na rzecz skarżącej.
3.4. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie.
4.1. Opisanym na wstępie wyrokiem WSA w Krakowie skargę oddalił.
4.2. W motywach swego orzeczenia sąd pierwszej instancji stwierdził, że wobec spełnienia wymagań, o których mowa w art. 32 ust. 4 i art. 35 ust. 1 uPb, zasadnie wydano decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego przedmiotowej inwestycji i udzieleniu inwestorowi pozwolenia na jej budowę.
Sąd pierwszej instancji zwrócił uwagę, że lokal, w którym ma nastąpić przebudowa, jest konstrukcyjnie samodzielny, a korzystanie z niego w pełnym zakresie odbywa się z pominięciem jakichkolwiek części budynku Wspólnoty (tzw. segmentu mieszkalnego). Podobnie wszelkie prace związane z przebudową nie ingerują, ani też nie dotyczą w jakimkolwiek zakresie budynku Wspólnoty, a ograniczają się jedynie do przedmiotowego lokalu (tj. lokalu Muzeum). To natomiast oznacza, że złożone przez inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest prawidłowe, a jednocześnie nie jest konieczne uzyskiwanie zgody Wspólnoty na dysponowanie jej nieruchomością na cele budowlane, a to z tego powodu, że przedmiotowa inwestycja nie dotyczy części wspólnej nieruchomości, ani też w nią nie ingeruje.
4.3. WSA w Krakowie odnosząc się natomiast do akcentowanej przez skarżącą kwestii dysponowania nieruchomością na cele budowlane wskazał, że przedmiotowa inwestycja będzie realizowana jedynie w obrębie lokalu muzealnego Gminy Miejskiej Kraków. Nadto zauważył, że oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z 30 sierpnia 2022 r. (k. 5 akt sprawy I instancji) zostało podpisane przez osobę umocowaną pełnomocnictwem Dyrektora Muzeum. Wobec podnoszonych jednak w tym zakresie zarzutów przez skarżącą Wspólnotę sąd pierwszej instancji zauważył, że zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...] na rzecz Muzeum [...] w Krakowie ustanowiono prawo użytkowania na czas określony 30 lat, to jest do 9 grudnia 2051 r. udziału wynoszącego 438/1000 części odpowiadającego lokalowi użytkowemu o pow. 612,43 m² usytuowanemu na wszystkich kondygnacjach budynku os. [...] znajdującego się na nieruchomości, Przy czym – jak wynika dalej z treści księgi wieczystej – wpis ten dotyczy udziału nr 1 (por. wpis dotyczący ograniczonego prawa rzeczowego w Dziale III księgi wieczystej). Zgodnie z tą księgą wieczystą udział ten w prawie własności (w wielkości 438/1000) należy do Gminy Miejskiej Kraków (por. wpis w Dziale II księgi wieczystej nr [...]). Z tego – zdaniem sądu a quo – wynika, że inwestor, którym jest Muzeum [...] dysponuje w niezbędnym zakresie przedmiotowym lokalem (trzykondygnacyjny lokal muzeum) na cele budowlane.
5.1. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiodła Wspólnota – reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zaskarżając go w całości.
5.2. Przedmiotowemu wyrokowi zarzuca się na podstawie art. 174 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2023, poz. 1634, Ppsa) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 141 § 4 Ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., przez niewłaściwą kontrolę legalności działania organu administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, polegającą na nieuchyleniu decyzji organów administracji obu instancji i zaakceptowanie wadliwych ustaleń tych organów w rezultacie nieprawidłowego ustalenia stanu faktycznego, braku rozważenia całego materiału dowodowego, w tym nie wyjaśnienie kwestii co stanowi nieruchomość wspólną, co skutkowało z kolei brakiem wyjaśnienia w uzasadnieniu wyroku okoliczności faktycznych i prawnych, mających wpływ na wydanie orzeczenia, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.
5.3. W skardze kasacyjnej podniesiono także zarzut – na podstawie art. 174 pkt 1 Ppsa – naruszenia prawa materialnego, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a Ppsa w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz art. 3 pkt 11 i pkt 7a uPb, w zw. z art. 3 ust. 2 i ust. 5, art. 12 ust. 1, art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4, pkt 5, pkt 5a Uwl, przez błędną wykładnię tych przepisów, tj. zaakceptowanie przez sąd pierwszej instancji stanowiska organów o prawidłowości oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością, stanowiącą nieruchomość wspólną, na cele budowlane, pomimo braku posiadania przez inwestora umocowania w postaci uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, a tym samym błędną wykładnię powyższych przepisów.
5.4. Skarżąca kasacyjnie Wspólnota wnosi o: uchylenie zaskarżonego wyroku i zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, w obu przypadkach zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego według norm przepisanych.
Strona skarżąca kasacyjnie oświadczyła, że nie wnosi o przeprowadzenie rozprawy.
5.5. Skarżąca kasacyjnie podnosi, że nie ma na działce nr [...] dwóch odrębnych nieruchomości. Lokal użytkowy Muzeum pomimo, iż został dobudowany jako "plomba" między budynkami, prawnie "przynależy" do budynku nr [...] (nie posiada odrębnego numeru), a przede wszystkim znajduje się na jednej nieruchomości. Żadnego znaczenia nie ma tu kwestia istnienia dylatacji między budynkami, to czy teoretycznie mógłby to być oddzielny budynek, ponieważ nim nie jest. Zresztą wynika to – jej zdaniem – jasno z powoływanej przez organ "Opinii technicznej dotyczącej możliwości wydzielenia segmentu muzeum jako niezależnego budynku w związku z podziałem nieruchomości", której już sam tytuł wskazuje, że jest to potencjalna możliwość, a nie stan istniejący. Być może technicznie możliwy jest podział nieruchomości, ale do chwili obecnej to nie nastąpiło, lokal jest częścią jednej nieruchomości, zatem wszelkie działania dotyczące tej nieruchomości dotyczą Wspólnoty.
Dalej Wspólnota zaznacza, że pozwolenie na budowę obejmujące przebudowę m. in. elewacji, fundamentów, dachu oraz gruntowną przebudowę wnętrza lokalu ze zmianą jego powierzchni użytkowej dotyczy nieruchomości wspólnej, a zatem zgodnie z art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4, pkt 5, pkt 5a Uwl, jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymaga podjęcia przez wspólnotę uchwały. Dopiero posiadanie takiej uchwały legitymuje inwestora do złożenia oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Bezsporne jest, że w niniejszej sprawie inwestor taką uchwałą nie dysponuje. Skoro takiej zgody w formie uchwały inwestor nie posiadał i nie posiada, to złożone przez niego oświadczenie jest wadliwe i nie może być podstawą wydania decyzji.
Swoją argumentację skarżąca kasacyjnie wspiera obficie przywoływanymi judykatami.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
6.1. Zgodnie z art. 183 § 1 Ppsa (Dz. U. 2024, poz. 935) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W myśl art. 174 Ppsa, skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, 2) naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skuteczne zrzeczenie się przez skarżącą Wspólnotę rozprawy, usprawiedliwiało rozpoznanie skargi kasacyjnej na posiedzeniu niejawnym.
Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie.
6.2. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 141 § 4 Ppsa, który to zarzut w uzasadnieniu skargi kasacyjnej nie został w żaden sposób – wbrew dyspozycji art. 176 § 1 pkt 2 Ppsa – rozwinięty, wyjaśnić należy, że wadliwość uzasadnienia wyroku może stanowić przedmiot skutecznego zarzutu kasacyjnego z art. 141 § 4 Ppsa zasadniczo w sytuacji, gdy nie zawiera stanowiska odnośnie do stanu faktycznego przyjętego, jako podstawa zaskarżonego rozstrzygnięcia (uchwała 7 sędziów NSA z 15 lutego 2010 r., II FPS 8/09, ONSAiwsa 2010/3/39), jak również, gdy sporządzone jest w sposób uniemożliwiający instancyjną kontrolę zaskarżonego wyroku (por. np.: wyrok NSA z 12 października 2010 r., II OSK 1620/10, LEX nr 746689 czy wyrok NSA z 5 kwietnia 2012 r., I FSK 1002/11, LEX nr 1166035). Uchybieniem, nie pozostającym bez wpływu na rezultat kontroli kasacyjnej zaskarżonego orzeczenia jest bowiem uzasadnienie, w którym ocena o zgodności/niezgodności z prawem zaskarżonego aktu formułowana jest bez odniesienia się do okoliczności konkretnego stanu faktycznego sprawy, albowiem w tego rodzaju sytuacji nie jest możliwe zrekonstruowanie przebiegu operacji logicznej, rezultatem której jest przyjęcie konkretnego kierunku interpretacji i zastosowania konkretnych przepisów prawa w okolicznościach konkretnego stanu faktycznego sprawy (por. np. wyrok NSA z 11 stycznia 2011 r., I GSK 685/09, LEX nr 951904). W sprawie niniejszej uzasadnienie sądu pierwszej instancji spełnia wymogi ustawowe, a rozważania dotyczące wyjaśnienia podstawy prawnej zaskarżonego wyroku odnoszą się do ustalonego przez Wojewodę stanu faktycznego, którego skarga kasacyjna skutecznie nie zakwestionowała. Odrębną kwestią jest natomiast trafność argumentacji, gdy idzie o zagadnienia materialnoprawne.
6.3. Nie są także skuteczne te zarzuty skargi kasacyjnej, w ramach których podnosi się wadliwe zaakceptowanie stanu faktycznego ustalonego nieprawidłowo i braku rozważenia całego materiału dowodowego. Wbrew skarżącej kasacyjnie, stan faktyczny sprawy, jeśli chodzi o tytuł prawny inwestora do nieruchomości, ustalono poprawnie – jest nim ograniczone prawo rzeczowe w mniejszościowym udziale ułamkowym (438/1000) odpowiadające lokalowi użytkowemu Muzeum w spornym budynku przy ul. [...] w Krakowie. Nie jest także kwestionowane, że inwestor nie dysponował zgodą Wspólnoty na przebudowę ścian zewnętrznych budynku, ocieplenie dachu oraz utworzenie piwnic pod budynkiem. Odrębną kwestią jest natomiast to, czy oddalenie skargi Wspólnoty zaskarżonym wyrokiem było trafne przyjmując, że zaprojektowane roboty objęte udzielonym pozwoleniem na budowę, nie ingerują w części wspólne nieruchomości, na które – stosownie do przepisów Uwl, inwestor powinien dysponować zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej.
6.4. Istota sprawy odnosi się do oceny skuteczności zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego. Wbrew stanowisku wyrażonemu w zaskarżonym wyroku sprowadzającemu się do zaakceptowania twierdzeń zawartych w zaskarżonej decyzji, inwestor nie dysponował skutecznym prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uwzględniając zakres robót budowlanych objętych kwestionowanym pozwoleniem na budowę. Niesporne jest bowiem, że pozwolenia na budowę udzielono dla przedsięwzięcia projektowanego na działce nr [...] przy ul. [...] w K., na którym istnieje prawnie jeden budynek. Niesporne jest ponadto, że istnieje wspólnota mieszkaniowa na przedmiotowej nieruchomości, która jest nieruchomością wspólną. Nie ma tu znaczenia, że lokal użytkowy Muzeum znajduje się w tzw. plombie, a lokale mieszkalne zlokalizowano w tzw. segmencie mieszkaniowym. Z punktu widzenia bowiem prawnego tworzą one jeden budynek. Niesporne jest, że lokal użytkowy Muzeum znajduje się w budynku, który nie jest odrębnym przedmiotem własności i nie został geodezyjnie wydzielony. Na nieruchomości tej zlokalizowany jest w sensie ewidencyjnym jeden budynek. Posługiwanie się w wyroku przy tym określnikami typu "segment mieszkaniowy", czy też eksponowanie dylatacji między owym "segmentem mieszkaniowym", a tą częścią budynku, w którym zlokalizowany jest lokal Muzeum, nie może usprawiedliwiać przyjęcia stwierdzenia, że "przedmiotowa inwestycja nie dotyczy tej nieruchomości, ani też w nią nie ingeruje". W ocenie Sądu Naczelnego należy uwzględnić regulacje zawarte w Uwl. Trafnie skarżąca kasacyjnie uwypukla, że Wojewoda dokonał błędnej wykładni przepisów cyt. ustawy.
6.5. Wedle art. 4 uPb, "Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. W ocenie organów, co zostało zaakceptowane wyrokiem oddalającym skargę Wspólnoty, inwestor wykazał takie prawo, zdaniem Sądu Naczelnego w tym składzie stanowisko to jest nieprawidłowe.
Z mocy art. 22 ust. 3 Uwl, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (pkt 4); udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (pkt 5); udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (pkt 5a). Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 Uwl). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 Uwl). Niesporne jest, że lokal Muzeum, który został objęty udzielonym pozwoleniem na budowę, jest częścią jednej nieruchomości – objętej jedną księgą wieczystą, na której zlokalizowane są lokale mieszkalne i lokal użytkowy Muzeum, a ogół ich właścicieli tworzy wspólnotę mieszkaniową.
Nietrafne jest stwierdzenie zawarte w zaskarżonym wyroku, jakoby zamierzona inwestycja nie ingerowała w części wspólne budynku Wspólnoty. Skoro zakres robót budowlanych ujawnionych w zatwierdzonym projekcie obejmuje m. in. ingerencję w fasadę budynku i dach, to odnoszą się one do części wspólnej nieruchomości i wszelkie kwestie związane z jej przebudową wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 listopada 2016 r., II OSK 310/15, LEX nr 2199209). Pod pojęciem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych" (art. 3 pkt 11) uPb). Inwestor posiada wyłącznie prawo użytkowania lokalu użytkowego w budynku na nieruchomości inwestycyjnej, a skoro zakres udzielonego pozwolenia na budowę odnosi się do części wspólnej tej nieruchomości i inwestor niewątpliwie nie dysponował zgodą Wspólnoty na roboty objęte pozwoleniem, to trafne są zarzuty naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lirt. a) Ppsa w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2) w zw. z art. 3 pkt 11) uPb w zw. z art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5) Uwl.
6.6. W judykaturze utrwalony jest pogląd, wedle którego złożenie przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane zwalnia co do zasady organ administracji z konieczności badania prawdziwości tego dokumentu. Oświadczenie jest skuteczne, o ile z zebranego w sprawie materiału nie wynika wniosek przeciwny albo nie zachodzą wątpliwości co do jego zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 czerwca 2025 r., II OSK 126/23, LEX nr 3895384). W przedmiotowej sprawie organ I instancji przyjął błędne ustalenie, jakoby Muzeum dysponowało prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ustalenie to wadliwie zaakceptował Wojewoda, zaś oddalając skargę sąd pierwszej instancji nietrafnie nie dostrzegł naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.
7.1. Z wyłuszczonych powodów, skoro istota sprawy została dostatecznie wyjaśniona, działając na podstawie art. 188 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) Ppsa orzeczono, jak w pkt 1 sentencji.
Organ I instancji ponownie rozpozna sprawę, uwzględniając ocenę prawną zawartą w niniejszym wyroku.
7.2. O kosztach postępowania sądowego orzeczono w myśl art. 203 pkt 1 i art. 200 w zw. z art. 205 § 2 Ppsa.