II OSK 1311/06

II OSK 1311/06 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2007-10-05
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2006-08-28
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Andrzej Gliniecki /przewodniczący/
Andrzej Jurkiewicz
Jerzy Solarski /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
II SA/Wr 541/05 - Wyrok WSA we Wrocławiu z 2006-04-20
Skarżony organ
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
Uchylono zaskarżony wyrok i stwierdzono nieważność decyzji organów administracji I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
art. 61 i 66
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Gliniecki Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędziowie Sędzia NSA Jerzy Solarski (spr.) Protokolant Elżbieta Maik po rozpoznaniu w dniu 5 października 2007r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej (...) Spółki z o.o. w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 kwietnia 2006 r. sygn. akt II SA/Wr 541/05 w sprawie ze skargi (...) Spółki z o.o. w W. na decyzję (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. (...) w W. 1. uchyla zaskarżony wyrok i stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w powiecie w. z dnia [...] nr [...], 2. zasądza od (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. na rzecz (...) Sp. z o.o. w W. kwotę 1105 (słownie: tysiąc sto pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego za obie instancje.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, zwany dalej WSA lub Sądem I instancji, wyrokiem z dnia 20 kwietnia 2006r. sygn. akt II SA/Wr 541/05 oddalił skargę (...) Spółka z o.o. w W., zwanego dalej (...) lub Spółką, na decyzję (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zakazu usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W.
W uzasadnieniu wyroku podano, że decyzją z dnia [...] nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w powiecie w., na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.), nakazał (...) usuniecie niewłaściwego stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W., a polegającego na przegniłym deskowaniu okapów dachów, braku rynien i braku rur spustowych, w terminie do dnia (...) września 2005r., co stwierdzone zostało w toku oględzin.
Od decyzji tej odwołanie wniósł (...) wskazując, że nieruchomość jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej i to Wspólnota powinna być adresatem decyzji.
(...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. decyzją z dnia [...] nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję i wskazał, że Spółka jest podmiotem powołanym, by w imieniu właściciela budynku prowadzić eksploatację budynku i dbać o należyty jego stan. Z umowy o administrowanie zawartej w dniu (...) maja 2003r. pomiędzy właścicielami budynku tworzącymi Wspólnotę Mieszkaniową a (...) wynika, że Spółka ta jest "zarządcą" budynku. Zdaniem organu, skoro budynek jest w nienależytym stanie, to właśnie na zarządcy ciąży obowiązek naprawy elementów budynku w taki sposób by nie stanowił zagrożenia i nie był powodem niszczenia budynku.
W skardze na tą decyzję (...) wniósł o stwierdzenie nieważności zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ewentualnie o uchylenie decyzji organów obu instancji. W uzasadnieniu skargi wskazano, że:
1. Spółka nie jest właścicielem ani "zarządcą" przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, a więc zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy, ani też nie sprawuje zarządzania, o jakim mowa w art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Spółka podkreśliła, że przejęcie administrowania nie odbyło się aktem notarialnym zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, lecz na podstawie umowy o administrowanie z właścicielami, w związku z czym (...) nie posiada możliwości ustanowienia hipoteki czy zaciągnięcia zobowiązania finansowego na nieruchomość celem wykonania remontu dachu, a możliwość taką mają jedynie właściciele,
2. (...) nie pełni roli "zarządu", o jakim mowa w art. 20 ust. 1 cyt. ustawy, gdyż sporna nieruchomość jest tzw. "małą wspólnotą" i wobec takiej wspólnoty z mocy art. 19 ustawy o własności lokali, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o własności,
3. (...) podjął się zarządu rozumianego jako administrowanie, zarządzanie nieruchomością wspólną (zgodnie z art. 22 ustawy), obejmującego takie czynności, jak: rozliczanie opłat i czynszów, bieżące utrzymanie, konserwację, remonty itp. w granicach określonych zawartą między stronami umową o administrowanie z dnia (...) maja 2003r., przy czym nie jest to umowa, o jakiej mowa w art. 18 ust. 1 ustawy; zarządzanie nieruchomością nie oznacza też zarządzania w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wobec tego adresatem decyzji powinna być Wspólnota Mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku. Zaskarżona decyzja dotknięta jest wadą nieważności, gdyż została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie .
Opisanym na wstępie wyrokiem WSA nie podzielił zarzutów (...) i oddalił skargę. Sąd I instancji stwierdził, że zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.), w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowi ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. Sąd pierwszej instancji powołał wyrok NSA z dnia 21 października 1999r. sygn. akt IV SA 1597/97 (LEX nr 47802) w którym wyrażono pogląd, że adresatem decyzji przewidzianych w rozdziale 6 ustawy 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych. W rozpoznawanej sprawie pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a skarżącym została zawarta "umowa o administrowanie". Z § 3 tej umowy wynika, że do obowiązków Zarządcy należy m.in. bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej, usuwanie awarii instalacji i urządzeń, usuwanie skutków awarii w zakresie uzgodnionym ze wspólnotą, a także zapewnienie warunków technicznych dla dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, wody i gazu oraz odprowadzania ścieków. Natomiast z § 11 umowy wynika, że zarządca uprawniony jest w imieniu wspólnoty między innymi do zawierania w imieniu i na rzecz wspólnoty umów oraz wykonywania innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej, zawierania umów o wykonywanie bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej, bieżące usuwanie awarii i skutków awarii oraz o wykonywanie remontów bieżących. Stosownie do załącznika nr 1 do tej umowy podano w pkt 10, iż do zakresu administrowania wynikającego w umowy z dnia (...) maja 2003r. należy zlecanie w imieniu wspólnoty przeglądów budynków w zakresie przewidzianym przepisami prawa budowlanego i przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań. Zdaniem Sądu I instancji z umowy o administrowanie wynika, że (...) jest zarządcą części wspólnych nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Stwierdzono, że strona skarżąca mogła być adresatem decyzji wydanych na podstawie art. 66 ust. 1 Prawo budowlane w zakresie, w jakim dotyczyły one części wspólnych budynku. W zaskarżonej decyzji nakazano usunięcie niewłaściwego stanu technicznego budynku mieszkalnego polegającego na przegniłym deskowaniu okapów dachu, braku rynien i braku rur spustowych w terminie wskazanym w decyzji. Nakaz ten dotyczył wyłącznie części wspólnych budynku i dlatego organy prawidłowo uznały, że adresatem decyzji może być strona skarżąca, jako zarządca nieruchomości.
W skardze kasacyjnej (...) Spółka z o.o. w W, "na podstawie przepisu art. 173 § 1, art. 175 i n. ustawy z dnia 30.08.2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270, ze zm.)", zwanej dalej P.p.s.a., zaskarżył wyrok w całości, opierając skargę kasacyjną na następujących podstawach:
1) naruszeniu przepisów prawa materialnego tj.:
a) przepisu art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane, poprzez błędną jego wykładnię tj. błędne przyjęcie przez Sąd, iż zakres obowiązków jakie zostały nadane stronie skarżącej na podstawie umowy zawartej pomiędzy stroną skarżącą a wspólnotą mieszkaniową dotyczącej nieruchomości położonej przy ul. [...] w W. z dnia (...) maja 2003r. odpowiada pojęciu "zarządcy obiektu budowlanego" w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, podczas gdy z literalnego brzmienia umowy o administrowanie w sposób jednoznaczny wynika, że do zakresu obowiązków spoczywających na stronie skarżącej jako administratorze spoczywa wg § 3 tej umowy m.in. bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, a w szczególności: dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej, przy czym zakres robót konserwacyjnych określa załącznik nr 2 z którego wynika (lit. I i J), że do obowiązków strony skarżącej należy jedynie "likwidacja przecieków na złączach rynien i rur spustowych poprzez lutowanie oraz miejscowe uszczelnianie połaci dachowej",
b) naruszenie dyspozycji przepisu art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie tj. przyjęcie, iż zakres robót konserwacyjnych polegających na likwidacji przecieków na złączach rynien i rur spustowych poprzez lutowanie oraz miejscowe uszczelnianie połaci dachowej (do wykonania, których strona skarżąca zobligowana jest na podstawie umowy o administrowanie z dnia (...) maja 2003r. załącznik nr 2 lit. I i J) jest tożsamy z przypadkami, o których mowa w przepisie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego tj. z "nieodpowiednim stanem technicznym budynku", z "użytkowaniem w sposób zagrażający życiu i zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia", oraz "oszpecającym wyglądem", które to okoliczności mogą stanowić podstawę do nakazania w drodze decyzji usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Tym samym Sąd błędnie przyjął, że prace te winny zostać wykonane przez stronę skarżącą pomimo, iż zakres obowiązków nałożonych na nią jest węższy i ogranicza się jedynie do w/w czynności,
c) naruszenie dyspozycji przepisu art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez bledną jego wykładnię tj. wydanie decyzji nakazującej usunięcie złego stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W., polegającego na przegniłym deskowaniu okapów dachu, braku rynien i braku rur spustowych w terminie do dnia (...) września 2005r. czyniąc adresatem tej (...) podczas gdy mając na względzie zakres obowiązków nałożonych na stronę skarżącą umową o administrowanie, adresatem decyzji winna być Wspólnota Mieszkaniowa.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżący wskazał, że nie zgadza się z przyjętym w wyroku założeniem, że jest on w stosunku do budynku przy ul. [...] w W. "zarządcą obiektu budowlanego" w rozumieniu art. 61 ustawy Prawo budowlane. Sąd przyjął, że z umowy o administrowanie z dnia (...) maja 2003r. z zakresu obowiązków nadany został skarżącej Spółce status zarządcy w rozumieniu powołanego powyżej przepisu podczas gdy prawidłowa analiza postanowień umowy powinna prowadzić do zgoła odmiennego wniosku. Przyjęte przez Sąd I instancji rozumienie zawartej pomiędzy stronami umowy o administrowanie prowadzi do naruszenia zasady ekwiwalentności świadczeń, ponieważ skarżący byłby zobowiązany do wykonania szeregu dodatkowych czynności i robót, które nie zostały w treści umowy przewidziane i za które dochodzi do rażącej dysproporcji pomiędzy świadczeniami na rzecz administratora a zakresem obowiązków, jakie WSA kreuje poza postanowieniami umowy obciążając nimi administratora. Z umowy o administrowanie wynika, że strona skarżąca "przyjmuje administrowanie nieruchomością" (§ 1 umowy) natomiast do zakresu obowiązków spoczywających na stronie skarżącej jako administratorze spoczywa wg § 3 umowy m.in. administrowanie nieruchomością wspólną w zakresie określonym załącznikiem nr 1, bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej a w szczególności dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiającym właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej, przy czym zakres robót konserwacyjnych określa załącznik nr 2, z którego treści wynika (li. I i J), że do obowiązków strony skarżącej należy jedynie "likwidacja przecieków na złączach rynien i rur spustowych poprzez lutowanie oraz miejscowe uszczelnianie połaci dachowej". Zdaniem skarżącego doszło do naruszenia art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane poprzez jego błędną wykładnię. Do obowiązków skarżącego należało jedynie dokonywanie drobnych napraw, a usunięcie stwierdzonej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nieprawidłowości tj. usunięcia złego stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W. polegającego na przegniłym deskowaniu okapów dachu, braku rynien i braku rur spustowych w terminie do dnia (...) września 2005r., należało do właściciela budynku czyli do Wspólnoty Mieszkaniowej.
Z art. 61 Prawa budowlanego wynika, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymać i użytkować obiekt budowlany zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy. Użyty w art. 61 spójnik "lub" oznaczający alternatywę łączną wskazuje, że obowiązki te mogą spoczywać w zależności od ich charakteru na właścicielu albo zarządzającym, jak również na obu tych podmiotach w zakresie określonym w odrębnych przepisach regulujących dany stosunek prawny (vide: J. Siegień Komentarz do Prawa budowlanego Wyd. C H Beck Warszawa 2003r. str. 324). Wyznaczenie podmiotu odpowiedzialnego za usunięcie złego stanu technicznego budynku będzie wynikać z zakresu obowiązków jaki strony ustaliły w umowie zawartej pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a strona skarżącą. Z § 3 umowy wynika, że m.in. administrowanie nieruchomością wspólną w zakresie określonym w załączniku nr 1, bieżąca konserwacja nieruchomością wspólną, a w szczególności dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiającym właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej, przy czym zakres robót konserwacyjnych określa załącznik nr 2 z którego treści wynika, iż (lit. I i J) do obowiązków strony skarżącej należy jedynie "likwidacja przecieków na złączach rynien i rur spustowych poprzez lutowanie oraz miejscowe uszczelnianie połaci dachowej" to usuwanie złego stanu technicznego budynku, w rozumieniu dyspozycji przepisu art. 66 Prawa budowlanego, należy do obowiązków właściciela tj. Wspólnoty Mieszkaniowej.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
skarga kasacyjna ma usprawiedliwione podstawy.
Stosownie do przepisu art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903, ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa, jako "ułomna osoba prawna" może być stroną w postępowaniu administracyjnym; pogląd ten ugruntowany jest w orzecznictwie (tak NSA w uchwale z dnia 26 listopada 2001r. sygn. OPK 19/2001, ONSA 2002/2 poz. 68).
W myśl przepisu art. 18 ust.1 ustawy, właściciele lokali mogą w umowie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Co prawda, stosownie do art. 19 ustawy, jeżeli łączna liczba lokali w określonym budynku i to zarówno lokali wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych jest mniejsza niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, to nie oznacza, że w takim przypadku wyłączony jest art.18 ustawy. Właściciele tych lokali i tak mogą powierzyć zarząd nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej. Zarząd, w myśl art. 21 ust.1 ustawy, kieruje sprawami wspólnoty i reprezentują ja na zewnątrz, przy czym zaznaczyć należy, że ustawa o własności lokali w kilku przepisach wymienia obok zarządu także zarządcę (np. art.14 pkt 5, art.22 ust.3 pkt 1, czy też art.24).
Organy administracyjne obu instancji przyjęły, a WSA stanowisko to podzielił, że skarżący (...) jest zarządcą nieruchomości w rozumieniu przepisu art.61 Prawa budowlanego i wobec tego nakaz usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W., dotyczący przegniłego deskowania okapów dachów, braku rynien i braku rur spustowych, nałożony na podstawie art.66 ust.1 pkt 1 Prawa budowlanego skierowany został do właściwego adresata. Sąd I instancji uznał, że w świetle zawartej umowy z dnia (...).05.2003r., (...) pełni funkcję zarządcy nieruchomości i znajdującego się na niej obiektu budowlanego. Tymczasem w świetle zawartej między Wspólnotą a (...) umowy o administrowanie, a w szczególności załącznika nr 2, zakres robót konserwacyjnych obciążający administratora został jednoznacznie określony i stwierdzić należy, że roboty objęte nakazem w żaden sposób nie mieszczą się w tym załączniku. Stąd też treść zawartej umowy wykluczała przyjęcie tezy, że Wspólnota powierzyła funkcję zarządcy skarżącej Spółce. W konsekwencji utożsamianie podmiotu administrującego nieruchomością na podstawie umowy z dnia (...).05.2003r. z zarządcą nieruchomości, o jakim mowa w art.61 Prawa budowlanego i uczynienie adresatem przedmiotowego nakazu (...), było niedopuszczalne.
Ustawa z dnia 7.07.1994r. - Prawo budowlane, na podstawie której organy administracyjne nałożyły na skarżącą Spółkę nakaz usunięcia niewłaściwego stanu technicznego (art.66 ust. 1 pkt 1 tej ustawy), w przepisie art.61 jako obowiązanych do utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art.5 ust.2 tej ustawy, wskazała właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Taka konstrukcja wskazanego przepisu nie jest przypadkowa. Wymieniając na pierwszym miejscu właściciela, ustawodawca wskazał kolejność adresatów, którzy są obowiązani utrzymać i użytkować obiekt. Prawo własności jest bowiem prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art.66 ustawy. Stanowisko takie można wyprowadzić również z orzecznictwa ukształtowanego jeszcze na gruncie ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane (Dz. U. 1974 r. Nr 38 poz. 229 ze zm.). W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 1985 r. sygn. II SA 29/85 (LexPolonica nr 299419) stwierdzono, że przepisy art. 43 i art. 46 odnoszą się nie tylko do właściciela, ale również do zarządcy obiektu budowlanego, określając ich obowiązki oraz uprawnienia organów administracji państwowej w razie konieczności zapewnienia należytego stanu takich obiektów. Określenie w sposób alternatywny w omawianych przepisach osób odpowiedzialnych za stan techniczny obiektów budowlanych nie oznacza, że organy administracji w oderwaniu od szczególnych okoliczności faktycznych sprawy mają bez uzasadnienia pominąć jedną z nich. Odnosi się to zwłaszcza do sytuacji, w których niejasny bądź niepełny jest stan własności nieruchomości, a nie budzi wątpliwości, kto jest zarządcą. Również w piśmiennictwie dotyczącym aktualnego stanu prawnego zwraca się uwagę na konieczność nakładania obowiązków na podmioty według kolejności wymienionej w przepisie art.61 (zob. Komentarz do Prawa budowlanego pod redakcją Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006. str.592).
Jednocześnie należy zaznaczyć, że w przepisie art.61 Prawa budowlanego ustawodawca wskazał właściciela lub zarządcę, a więc posłużył się alternatywą co oznacza, że obowiązki w trybie art.66 ust. 1 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego mogą być nałożone również na oba podmioty łącznie. Niemniej jednak w sytuacji, gdy stan własnościowy był jednoznaczny, adresatem nakazu nałożonego na podstawie powołanych przepisów Prawa budowlanego winna być na pierwszym miejscu Wspólnota Mieszkaniowa, jako właściciel obiektu budowlanego.
Reasumując stwierdzić należy, że Sąd I instancji podzielając ustalenia organów nadzoru budowlanego dokonał błędnej wykładni przepisu art.66 ust. 1 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego, a ponieważ w sprawie miało miejsce wyłącznie naruszenie prawa materialnego, dlatego Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 188 P.p.s.a. uchylił zaskarżony wyrok i rozpoznał skargę. Rozpoznając skargę Sąd uznał, że zaskarżona i poprzedzająca ją decyzja zostały skierowane do podmiotu niebędącego stroną w sprawie (art.156 § 1 pkt 4 kpa) i dlatego, jako dotknięte wadą nieważności, podlegają stwierdzeniu nieważności.
O kosztach Naczelny Sąd Administracyjny orzekł na podstawie przepisu art.200 i art.203 pkt 1 P.p.s.a.