II OSK 1131/17

II SA/Łd 653/25 - Wyrok WSA w Łodzi
Data orzeczenia
2025-11-14
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-09-05
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Sędziowie
Arkadiusz Blewązka /przewodniczący sprawozdawca/
Piotr Mikołajczyk
Tomasz Porczyński
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 1116
par. 4 ust. 3, par. 5 ust. 2, par. 6 ust. 2, par. 7 ust. 3, par. 9 ust. 2, par. 10
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i  zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Sentencja
Dnia 14 listopada 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk, Sędzia WSA Tomasz Porczyński, asystent sędziego Agnieszka Chrzanowska, Protokolant, w składzie następującym: po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2025 roku sprawy ze skargi K. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 23 czerwca 2025 r. nr SKO.4150.314-315.2025, SKO.4150.325-329.2025 w przedmiocie ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. dc
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia 23 czerwca 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.2024.572 ze zm.), dalej jako "k.p.a." oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.1130), dalej jako "u.p.z.p.", utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 17 kwietnia 2025 r. nr DPRG-UA-X.407.2025 ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], nr [...] i nr [...], obręb [...], przy ul. [...] w Ł..
Z akt sprawy wynika, że w dniu 29 października 2024 r. J.P. wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji: budowa zespołu zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej wraz z urządzeniami budowlanymi i infrastrukturą techniczną (zewnętrzną instalacją wody i kanalizacji sanitarnej, elektrycznej i ściankami oporowymi). Pismem z dnia 24 lutego 2025 r. J.P. poinformowała o zmianie przedmiotu wniosku na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z urządzeniami budowlanymi i infrastrukturą techniczną.
Decyzją nr DPRG-UA-X.407.2025 z dnia 17 kwietnia 2025 r., znak: DPRG.-UA-X.6730.414.2024, Prezydent Miasta Łodzi ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], nr [...] i nr [...], obręb [...], przy ul. [...] w Ł.
Odwołania od powyższej decyzji wnieśli: E. i Z. M., K.M., D.F., T.F. i J.F. oraz K.M., reprezentowana przez adwokata. Ponadto A.P. wniosła "o ponowne przeprowadzenie procedury" z uwagi na nieotrzymanie "żadnej korespondencji" w sprawie. E. i Z. M. wniosły zastrzeżenia odnoszące się do wysokości budynków (do 10,7 m) wskazując, że przy różnicy terenu wynoszącej 3 m maksymalna wysokość zabudowy będzie wynosiła prawie 14 m oraz wskazały na wątpliwości czy teren działki zostanie "wyniesiony" i spływu wód opadowych i roztopowych. K.M. zarzucił, że inwestycja w rzeczywistości nie będzie miała charakteru zabudowy jednorodzinnej (w każdym z budynków wydzielone zostaną po 3 lokale), zaniżenie o połowę liczby wymaganych miejsc postojowych (sześć zamiast dwunastu, czyli dwóch na lokal) oraz wysłanie przez Prezydenta Miasta Łodzi pisma w sprawie uzgodnienia "do samego siebie". Ponadto odwołujący wskazał, że jedna ze stron - A.P. nie miała zapewnionego czynnego udziału w postępowaniu, bowiem nie otrzymywała korespondencji. D.F., T.F. i J.F. podnieśli zarzuty tożsame jak w odwołaniu K. M. Natomiast K.M. zarzuciła naruszenie art. 7 i art. 8 w związku z art. 78 i art. 81 k.p.a., w tym m.in. przez doręczanie decyzji bez integralnych załączników (analizy urbanistycznej, części graficznej), "pominięcie ustalonego obszaru analizy urbanistycznej i wynikających z niej wskaźników" dowolne ustalanie parametrów przyszłej zabudowy poprzez odstąpienie od średnich wskaźników i niezapewnienie czynnego udziału jednej ze współwłaścicielek nieruchomości sąsiadującej z działką inwestora.
Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 23 czerwca 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, po rozpatrzeniu powyższych odwołań, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustawy (Dz.U.2023.1688), która weszła w życie z dniem 24 września 2023 r., do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy wszczętych po dniu 24 września 2023 r. przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p., w brzmieniu dotychczasowym oraz nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a tej ustawy. Zgodnie zaś z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do dnia 30 czerwca 2026 r. i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.
Mając na uwadze powyższe organ II instancji podkreślił, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy wpłynął w dniu 29 października 2024 r. Teren inwestycji określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zasadnie przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. u.p.z.p. Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy ustalono na podstawie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2024.1116), obowiązującego od dnia 26 lipca 2024 r. Zgodnie z § 12 jedynie do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Następnie Kolegium wskazało, że w sprawie przeprowadzono analizę, wykonaną przez uprawnioną osobę w zakresie cech i funkcji terenu oraz sporządzono załącznik graficzny przedstawiający obszar analizowany, wokół działki, na której ma być zlokalizowana inwestycja. Organ I instancji ustalił, że wnioskowana działka znajduje się na obszarze, na którym dominującą funkcją terenu jest zabudowa mieszkaniowa. Działka objęta wnioskiem jest niezabudowana i sąsiaduje bezpośrednio z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Nieruchomość położona jest na terenie zurbanizowanym, w którym struktura przestrzenna, ciągi komunikacyjne wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej zostały zrealizowane w wystarczającym zakresie do zrealizowania zamierzenia budowlanego. Planowana inwestycja jest więc kontynuacją i stanowi uzupełnienie zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren posiada dostęp do dróg publicznych - przylega do ul. [...]. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, co potwierdzają złożone przez inwestora odpowiednie warunki przyłączenia lub oświadczenia od gestorów sieci. Teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Ponadto organ II instancji wyjaśnił, że parametry inwestycji objętej wnioskiem, zgodnie z obowiązującymi przepisami, wskazują, że nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko ani do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko.
Odnosząc się do podniesionych w odwołaniach zarzutów zmierzających do wykazania obejścia prawa, bądź też intencji wykonania budynków mających cechy ponadnormatywne, niezgodne z wartościami średnimi, Kolegium stwierdziło, że są prawnie irrelewantne. Jednocześnie organ odwoławczy wyjaśnił, że ustawodawca zezwala na wydzielenie w jednym budynku mieszkalnym jednorodzinnym do dwóch lokali (wcześniej nawet do czterech), zaś budynki w zabudowie bliźniaczej stanowią w sensie prawnym dwa budynki jednorodzinne, a nie jeden. Tym samym organ nie ma kompetencji do blokowania tego rodzaju inwestycji i uznania, że w istocie inwestor zamierza zrealizować budynki wielorodzinne. W ocenie Kolegium, okoliczności inne niż wskazane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., takie jak funkcjonowanie na rozpatrywanym terenie "6 rodzin" i zwiększenie liczby pojazdów", co zawsze w niekorzystny sposób wpływa na funkcjonowanie istniejącego już osadnictwa, powinny być rozstrzygane w drodze władztwa planistycznego gminy, a nie stanowić podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Argumentacja wnoszących odwołanie zmierzająca do zablokowania inwestycji, jakkolwiek – zdaniem organu II instancji -uzasadniona ochroną własnych interesów, pomija zupełnie obowiązujące regulacje prawne, a przede wszystkim fakt, że inwestycja ma być realizowana na trzech działkach (nr [...], nr [...] i nr [...]), a tym samym na każdej z nich dopuszczalna byłaby budowa dwulokalowego budynku jednorodzinnego. Kolegium stwierdziło, że za nienaruszające zastany ład przestrzenny należy uznać zamiar realizacji zabudowy mieszkaniowej o parametrach zbliżonych do parametrów uśrednionych, pomimo występowania w obszarze analizowanym jedynie nieintensywnej zabudowy jednorodzinnej.
Organ II instancji ocenił, że przedmiotowa analiza urbanistyczna, która została sporządzona z poszanowaniem wymogów normatywnych, w sposób wystarczający do rozstrzygnięcia, inwentaryzuje stan istniejący w obszarze analizowanym zabudowy, co pozwala na pozytywną weryfikację wniosku inwestora w oparciu o przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Dołączona tabela zawiera dane obiektów z obszaru analizy, zaś jej wyniki pozwoliły na przyjęcie określonych w decyzji parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Bezspornie na obszarze poddanym analizie występuje zabudowa o podobnej funkcji, która pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Mając na uwadze analizę urbanistyczną organ odwoławczy stwierdził, że ustalone parametry są uzasadnione zarówno z punktu widzenia przepisów, jak i ładu przestrzennego. Ustawodawca zakłada, przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy, pewną dozę elastyczności, tak by nie sprowadzać monotonii architektonicznej, a jednocześnie nie ingerować ponad miarę w konstytucyjną zasadę ochrony własności i zasadę proporcjonalności. Określając wielkość wskaźników zabudowy, organ co do zasady nie jest przymuszony do zastosowania wskaźników wyłącznie na podstawie średnich wielkości występujących w obszarze analizowanym, ale również może wykraczać poza średnie arytmetyczne, o ile parametry te nie stoją w kolizji z ładem urbanistycznym w analizowanym obszarze. Celem organu i decyzji ustalającej warunki zabudowy jest bowiem takie określenie warunków planowanej inwestycji, które pozwoli na włączenie zamierzenia w zastany ład przestrzenny, a nie automatyzm i formalizm w stosowaniu prawa czy negatywne zapatrywanie na każde zamierzenie nie wpisujące się w sposób oczywisty w parametry występującej zabudowy. Parametry zabudowy mogą być zatem ustalone w inny sposób niż w oparciu o średnie wartości występujące w obszarze analizowanym, co jednakowoż musi być każdorazowo uzasadnione wynikami analizy urbanistyczno-architektonicznej i wykazaniem przesłanek takiego podwyższenia parametrów w rozstrzygnięciu.
Wychodząc z powyższego Kolegium wskazało, że parametry zabudowy na nieruchomości objętej wnioskiem - jakkolwiek nieakceptowane przez odwołujących, występują w obszarze analizowanym, a co więcej ustalone przez organ I instancji wskaźniki bliższe są średnim występującym na rozpatrywanym terenie, a nie wartościom maksymalnym. Pomimo, że wskaźnik udziału powierzchni zabudowy ustalono na poziomie - 0,15 do 0,31, to przy wartościach od 0,07 do 0,36 (średnio 0,20) nie można uznać tego parametru za niezgodny. Podobnie co do minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej - 0,30 (na obszarze od 0,18 do 0,92 przy średniej 0,56) czy wysokości zabudowy - od 4,0 do 10,7 m (na obszarze od 4,0 do 12,0 przy średniej 9,4 dla zabudowy mieszkaniowej). Organ II instancji wyjaśnił przy tym, że w decyzji ustalającej warunki zabudowy muszą być wyważone interesy zarówno wnioskodawcy, jak i pozostałych stron postępowania, w drodze pewnego kompromisu, tak by żadna ze stron nie nadużywała swojego prawa. Zdaniem zatem Kolegium, dążenie odwołujących do realizacji obiektu o mniejszych parametrach w sytuacji, gdy w obszarze analizowanych występuje wiele (nie jeden) budynków o wysokości powyżej 10 m, w tym również na działce jednej ze stron wnoszących odwołanie bezpośrednio sąsiadującej z działką objętą wnioskiem, uznać należało za nieracjonalne. Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy podkreślił, że przy analizie wysokości obiektów występujących w obszarze nie można uwzględniać terenowych różnic wysokościowych, bowiem przepisy wprost określają jak należy ten parametr definiować. Kolegium wyjaśniło przy tym, że rozumie stanowisko odwołujących wnoszących zastrzeżenia co do wysokości planowanej zabudowy, to jednak naruszeniem prawa byłoby nieprzyznanie inwestorowi możliwości realizacji budynku o wysokości do 10,7 m (nie można przy tym wykluczyć, że w trakcie konkretyzacji zamierzenia, to jest sporządzania projektu budowlanego wysokość będzie niższa), w sytuacji gdy na obszarze występują obiekty o wysokości do 12,0 m, a średnia ich wysokość wynosi 9,4 m dla zabudowy mieszkaniowej i jak wskazano wyżej organ nie może uwzględniać względnej wysokości (mierzonej np. od najniżej położonego punktu na obszarze lub w odniesieniu do wysokości n.p.t. drogi).
W dalszej kolejności organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji uzasadnił określenie parametrów zabudowy i tym samym spełniono wymóg określony w art. 107 § 3 k.p.a. Przyjęte wartości pozwalają nie tylko na zahamowanie budowy zbyt wysokiej, ale i na uniknięcie zabudowy zbyt niskiej, która mogłaby wpłynąć dysharmonizująco na przestrzeń osiedla. Określone parametry wysokości pozwalają również na architektoniczną elastyczność umożliwiającą zaprojektowanie budynków, zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa i kontynuacją charakteru zabudowy zastanej. Kolegium podkreśliło przy tym, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki jednorodzinne o parametrach przekraczających określone w decyzji organu I instancji, zaś definitywny kształt zamierzenia (jego rozmiar) będzie skonkretyzowany w decyzji o pozwoleniu na budowę, a tym samym nie można na obecnym etapie przesądzać, że faktycznie powstanie budynek o parametrach maksymalnych, jakie ustalono w decyzji o warunkach zabudowy.
W ocenie Kolegium, żaden z parametrów nowej zabudowy nie wykracza poza parametry zastane w obszarze analizowanym, zaś orzecznictwo w sposób jednoznaczny zezwala - przy uwzględnieniu kluczowej zasady wolności zabudowy jako wartości podstawowej przy stosowaniu norm dotyczących szeroko rozumianej zgody planistycznej (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.), wywodzonej z prawa własności - na odejście od rygorystycznej wykładni przepisów u.p.z.p. (wyroki NSA z dnia 9 stycznia 2018 r., II OSK 1131/17 i z dnia 15 października 2024 r., II OSK 1430/24). Ponadto merytorycznie powiązano powyższe wartości z takimi funkcjami i cechami zagospodarowania i zabudowy w obszarze analizowanym, które uzasadniają odstępstwo od wartości średniej. Powiązanie to polegało na wskazaniu określonych tendencji w zakresie dominujących i uzupełniających cech, wskaźników i parametrów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, niewątpliwie korespondujące z proponowanymi przez inwestora wartościami. Treść uzasadnienia odstępstw od wartości średnich jest wystarczająco szczegółowa, że możliwe jest skontrolowanie, iż odbiegająca od wartości średniej wyjątkowa wartość tych parametrów nie będzie powodować ingerencji w ład przestrzenno-urbanistyczny w obszarze analizowanym. Obiekty, które powstaną w oparciu o ustalone parametry będą komponowały się z istniejącymi już budynkami w otoczeniu inwestycji, pomimo odmiennego zdania wnoszących odwołanie, a przecież właśnie to jest celem ustawodawcy - stworzenie ładu przestrzennego.
Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołujących organ II instancji wyjaśnił, że wymóg uzgodnienia decyzji wynika wprost z przepisów prawa. Jednocześnie właściwość organów, również jest w sposób wyraźny normowana przepisami. Skoro zatem ustawodawca wymaga takiego uzgodnienia, a jednocześnie organem właściwym do spraw ustalenia warunków zabudowy, jak i ochrony środowiska, ochrony gruntów rolnych i leśnych czy zarządu drogami jest ten sam organ (prezydent miasta, pełniący funkcję organu wykonawczego gminy, albo organu wykonawczego powiatu), to takiego uzgodnienia - jak to nazywa odwołujący - "z samym sobą" nie stanowią naruszenia prawa i są powszechnie akceptowalne. Ponadto, uzgodnienia te dokonywane są przez różne komórki, za działalność których odpowiedzialność, w tym w szczególności co do zgodności z prawem, ponoszą różne podmioty, a nie osobiście piastun organu.
Odwołując się do orzecznictwa sądowego Kolegium wskazało, że żaden przepis prawa nie nakazuje organowi na etapie ustalania warunków zabudowy, określania ilości miejsc parkingowych. Kwestia ta bowiem aktualnie rozstrzygana jest w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Stosownie do brzmienia § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.1225), inwestor musi dostosować liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Organ gminy określił w sposób jednoznaczny ten parametr (1,1 miejsca na lokal mieszkalny), zaś przepisy prawa nie uprawniają do określenia tego parametru na poziomie 2 lub 3 miejsc nawet jeśli w ocenie odwołujących jest "powszechny (...) problem" braku odpowiedniej liczby miejsc postojowych. Skarżący nie zauważają, że organy administracji związane są przepisami prawa i działają w granicach przepisów, a co za tym idzie nie mogą w oparciu o "praktykę życiową" określać parametrów inwestycji. Zarzuty tego rodzaju skarżący powinni zatem kierować do ustawodawcy, zaś do organu gminy jedynie w celu zorganizowania dodatkowych miejsc postojowych (np. na parkingach wielopoziomowych). Przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. nie "narzuca" sposobu określania liczby miejsc i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Takie uprawnienie przyznano organom wyłącznie w ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U.2024.195) i nie może ona być stosowana choćby posiłkowo w postępowaniu prowadzonym na podstawie przepisów u.p.z.p., nawet jeśli właściwym do prowadzenia obu postępowań jest ten sam organ. Istotą obowiązujących regulacji jest doprowadzenie do tego, aby nowa inwestycja budowlana w zakresie parkowania nie obciążała wyłącznie dróg publicznych jak również parkingów urządzonych dla sąsiednich nieruchomości (wyroki NSA z dnia 11 lipca 2018 r., II OSK 2012/16 i z dnia 7 września 2023 r., II OSK 479/23 oraz wyrok WSA w Poznaniu z dnia 9 listopada 2023 r., IV SA/Po 524/23). Tym samym, przy określaniu tego wskaźnika rolą organu nie jest zabezpieczenie maksymalnego potencjalnego zapotrzebowania na miejsca postojowe, a jedynie takiego, które będzie pozwalać na zapewnienie realizacji ww. celu i odciążenia nie zaś wyłączenia dróg publicznych jako dopuszczalnych miejsc parkingowych. Rolą inwestora jest natomiast takie zaprojektowanie inwestycji, aby odpowiednia liczba miejsc postojowych została zorganizowana na własnym terenie (chociażby poprzez tzw. parkowanie zależne).
W dalszej kolejności Kolegium wyjaśniło także, że kwestia odprowadzania wód opadowych z działki budowlanej również normowana jest w przywołanym już rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., tj. w § 28 i § 29. Decyzja organu I instancji w żaden sposób nie ingeruje w czytelny nakaz odprowadzania wód opadowych na tereny zielone działki objętej decyzją lub do zbiorników na wody opadowe, z kategorycznym zakazem zmiany stosunków wodno-gruntowych m.in.: zmiany kierunku odpływu znajdującej się na gruncie wody opadowej ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Ponadto organ odwoławczy zwrócił uwagę, że niedopuszczalne jest dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych, a tym samym odmiennego od zastanego ukształtowania terenu. Natomiast ukształtowanie terenu w otoczeniu działek inwestycyjnych cechuje się dużym zróżnicowaniem, z naturalnym spadkiem terenu. Regulacje prawne odnoszą się zatem wyłącznie do takich sytuacji jak: wpływanie na ogólny kierunek spływu wody, ingerencja w parametry nurtu wody zaburzające dotychczasowy stan hydrologiczny badanego obszaru (wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2024 r., II OSK 2283/22). Przepis ten nie może być natomiast rozumiany jako zakaz zabudowy na terenach o naturalnym spływie wód opadowych w kierunku nieruchomości sąsiednich.
Organ II instancji zwrócił uwagę, że w decyzji ustalającej warunki organy nie przesądzają o miejscu położenia planowanego obiektu na nieruchomości. Nie muszą na tym etapie postępowania analizować szczegółowych kwestii z zakresu warunków technicznych, takich jak położenie obiektów względem granicy z działką sąsiednią, czy kwestii nasłonecznienia. Postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie obejmuje też warunków gruntowych i hydrologicznych na tej działce. Konkretyzacja tych warunków następuje dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę, w toku którego stronom postępowania będzie służyła możliwość ochrony ich interesów prawnych w odniesieniu do konkretnych ustaleń przedstawionego przez inwestora projektu budowlanego.
Odnosząc się do kwestii niedoręczenie wszystkim stronom postępowania załączników graficznych do decyzji Kolegium wyjaśniło, że wynika to z ekonomiki postępowania i nie stanowi o naruszeniu prawa mającym wpływ na podjęte rozstrzygnięcie. Część tekstowa decyzji o warunkach zabudowy jest tożsama z załącznikiem graficznym w zakresie ustalenia terenu inwestycji, a zatem brak tego załącznika nie uniemożliwia stronom zainteresowanym zlokalizowania inwestycji w terenie. Prawo stron do zapoznania się z wymaganymi załącznikami do decyzji, które zgodnie z orzecznictwem powinien otrzymać wyłącznie inwestor, realizowane jest poprzez uprawnienie do zapoznania się z materiałem dowodowym, z czego niektórzy z odwołujących skorzystali.
Mając na uwadze art. 64 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 1b u.p.z.p., Kolegium podkreśliło, że prawa rzeczowe do nieruchomości oraz dane dotyczące osób, którym te prawa przysługują, ustala się na podstawie ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, zbioru dokumentów albo innych dokumentów urzędowych. Adresy osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, ustala się na podstawie wszelkich okoliczności, jeżeli są one znane organowi z urzędu lub zostały wskazane przez stronę, w tym również na podstawie ewidencji gruntów i budynków. Doręczenie na tak ustalony adres jest skuteczne. Korespondencja kierowana do A.P. adresowana była na adres ustalony na podstawie wypisu z ewidencji gruntów i budynków. W ocenie Kolegium, nie można podzielić zarzutu nieprawidłowego doręczenia korespondencji, a co za tym idzie niezapewnienia jednej ze stron czynnego udziału w postępowaniu. Dopiero po wskazaniu innego adresu doręczeń organ mógł i miał prawo do kierowania korespondencji pod inny niż wskazany w ewidencji gruntów i budynków adres. Ponadto uprawnienia właścicieli nieruchomości mogły być realizowane przez pozostałych współwłaścicieli, a tym samym nie można uznać, że w jakikolwiek sposób doszło do umniejszenia praw i możliwości przedstawienia swojego stanowiska w sprawie.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosła K.M. zarzucając:
1.naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
a) art. 7 w związku z art. 78 i 81 k.p.a. - polegające na zaniechaniu podjęcia czynności zmierzających do wyjaśnienia stanu faktycznego w niniejszej sprawie, mimo iż organ był władny i zobowiązany we własnym zakresie ustalić i wyjaśnić okoliczności mające istotne znaczenie dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, w szczególności w zakresie podanych przez strony niniejszego postępowania informacji o znajdujących się na terenie działek objętych wnioskiem zakopanych odpadów poprodukcyjnych z odlewni (żużlu z piasku formierskiego, tarczy szlifierskich) oraz odpadów komunalnych stanowiących wysypisko śmieci, a także o prowadzonych przez inwestora na terenie ww. działek prac ziemnych zmieniających ukształtowanie terenu i wycinki starodrzewu w sytuacji gdy okoliczności te wskazywały na konieczność podjęcia z urzędu działań na podstawie przepisów ustawy o odpadach;
b) art. 8 w związku z art. 9 oraz art. 78 i art. 81 k.p.a. przez nieuzasadnione nierówne traktowanie stron niniejszego postępowania, przejawiające się w szczególności:
- w stosowaniu nieuzasadnionych odstępstw od zasad ustalania warunków zabudowy wyłącznie na korzyść i w interesie inwestora, wbrew interesowi pozostałych stron postępowania,
- w doręczeniu stronom postępowania będącym właścicielami działek sąsiadujących z nieruchomością inwestora decyzji zapadłej w niniejszym postępowaniu bez jej integralnych załączników w postaci wyników analizy urbanistycznej oraz części graficznej, co uniemożliwiło stronom należyte rozeznanie w sprawie i weryfikację ustaleń organu;
c) art. 7, art. 77 § 1 i art. 78 § 1 k.p.a. przez:
- dokonanie nieprawidłowej oceny materiału dowodowego, zaakceptowanie błędnych, niezgodnych z prawem i stanem faktycznym ustaleń analizy urbanistycznej, na których zostało oparte rozstrzygnięcie, co doprowadziło do nieprecyzyjnego, przekraczającego ramy wynikające z rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r., a przy tym arbitralnego wyznaczenia parametrów nowej zabudowy, które przyznają inwestorowi zbyt szeroki zakres uprawnień i możliwości inwestycyjnych z pokrzywdzeniem interesów pozostałych stron postępowania, a także
- niedopełnienie obowiązku wyczerpującego uzasadnienia swego rozstrzygnięcia, w szczególności w zakresie ustalenia parametrów powyżej lub z pominięciem wartości średnich wynikających z analizy urbanistycznej.
d) art. 42 w związku z art. 44 k.p.a. przez nieprawidłowe doręczenie stronie postępowania – A. P. pism oraz decyzji w niniejszej sprawie, przez przyjęcie, że pisma w toku postępowania oraz decyzję w sprawie prawidłowo doręczono stronie postępowania na adres ul. [...] w Ł., w sytuacji gdy prawidłowy jej adres zamieszkania to ul. [...] w Ł.;
2.naruszenie prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
a) art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. przez arbitralne, niczym nieuzasadnione wyznaczenie warunków zabudowy planowanej inwestycji z pominięciem ustalonego obszaru analizy urbanistycznej i wynikających z niej wskaźników jedynie w celu pozytywnego zaopiniowania wniosku inwestora, co w sposób oczywisty pozostaje w sprzeczności z funkcją wskazanego przepisu materialnego, którą jest zapewnienie ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, a także z zasadami dobrego sąsiedztwa, a nadto powoduje wadliwość zaskarżonej decyzji z uwagi na brak jej należytego uzasadnienia;
b) § 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1 oraz § 9 rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. przez dowolne ustalanie parametrów przyszłej budowy, nieuzasadnione odstąpienie przy określaniu parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu od średnich wartości tych parametrów istniejących w obszarze analizowanym, przy jednoczesnym braku jakichkolwiek okoliczności uzasadniających takie odstąpienie, i tak:
- ustalenie w decyzji wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy na 0,87, podczas gdy średni wskaźnik wynikający z analizy urbanistycznej wynosił 0,56 a z tolerancją do 20% - 0,67;
- ustalenie w decyzji wskaźnika maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy na 0,87, w sytuacji gdy średni wskaźnik wynikający z analizy urbanistycznej wynosił 0,41 a z tolerancją do 20% - 0,49;
- ustalenie w decyzji wskaźnika udziału powierzchni zabudowy w widełkach od 0,15-0,31 w sytuacji gdy z analizy urbanistycznej średni wskaźnik tego udziału wynosi 0,20, a dla nieruchomości o zbliżonej wielkości parametr ten waha się od 0,09 do 0,15;
- ustalenie szerokości elewacji frontowej dla każdego z projektowanych budynków na 9,4 z tolerancją do 20%, co organ wyliczył od 7,5 m do 11,5 m, co jest matematycznie nieprawidłowe, jako że 20% tolerancja wyliczona od średniego wskaźnika 9,4 daje nam widełki od 7,52 do 11,28;
- ustalenie wysokości zabudowy w sposób sprzeczny z § 7 ww. rozporządzenia -ustalony parametr nie został ustalony ani w drodze odniesienia do wskaźników wysokości zabudowy na działkach przylegających sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej (ul. [...] nie jest drogą publiczną) ani na podstawie średniej wysokości zabudowy na w/w działkach, mimo stwierdzenia, że działki inwestora znajdują się terenie zróżnicowanym wysokościowo, a przyjęcie parametru zgodnego z wnioskiem inwestora nie zostało w żaden sposób uzasadnione;
- ustalenie minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na 0,30, w sytuacji gdy średni minimalny wskaźnik tego udziału na analizowanym obszarze wynosi 0,56.
W oparciu o powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia Prezydentowi Miasta Łodzi, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa adwokackiego według norm prawem przepisanych.
W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację podniesionych zarzutów prezentowaną uprzednio na etapie odwołania.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie oraz rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, podtrzymując przy tym stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Postanowieniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 26 września 2025 r. oddalono wniosek Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym i sprawa została skierowana do rozpoznania na rozprawie.
Pismami z dnia 6 października 2025 r. uczestnicy postępowania, tj. K.M., A.P., E.M., Z.M., T.F., D.F. i J.F. oświadczyli, że przyłączają się do skargi K.M. i wnoszą o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:
Skarga podlega oddaleniu.
W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 23 czerwca 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], nr [...] i nr [...], obręb [...] przy ul. [...] w Ł. Analizując okoliczności sprawy Sąd stwierdził, że wniesiona przez K.M. skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa w sposób określony w powołanych wyżej przepisach.
W pierwszej kolejności, mając na uwadze datę wniesienia przedmiotowego wniosku o ustalenie warunków zabudowy, tj. 29 października 2024 r., należy wskazać, że w dniu 24 września 2023 r. weszły w życie przepisy ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2023.1688) i zgodnie z jej art. 59 ust. 2 pkt 1 i 2 do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych po dniu 24 września 2023 r. (tak jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie), przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a w brzmieniu dotychczasowym, tj. u.p.z.p. oraz nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do dnia 30 czerwca 2026 r. i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe. Organy ustaliły, że teren planowanej inwestycji określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie jest objęty uchwałą o przystąpieniu do sporządzenia planu. Stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W przedmiotowej sprawie szerokość frontu wnioskowanego terenu (tj. działek nr [...], nr [...] i nr [...]), od strony ul. [...] wynosi ok. 32 m. Zatem granice obszaru analizy wyznaczono w odległości równej trzykrotnej jego szerokości, tj. 3 x 32 m = 96 m od terenu objętego wnioskiem. Tak wyznaczony obszar odpowiada powyżej wskazanym przepisom prawa.
W dniu 15 lipca 2024 r. zostało wydane rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2024.1116), dalej jako "rozporządzenie", które weszło w życie w dniu 26 lipca 2024 r. Akt ten uchyla poprzednio obowiązujące rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 12 powyższego rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r. do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tegoż rozporządzenia (tj. przed 26 lipca 2024 r.), stosuje się przepisy dotychczasowe.
Odnosząc powyższe regulacje do kontrolowanej sprawy należy przypomnieć, że wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji został złożony w dniu 29 października 2024 r. Nie ulega zatem wątpliwości, że zastosowanie w sprawie znajdują przepisy powyżej wskazanego rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r.
W ramach wspomnianej już analizy urbanistycznej, jak wynika z rozporządzenia, określa się wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w tym wymagania dotyczące ustalenia: linii zabudowy; maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy; udziału powierzchni zabudowy; szerokości elewacji frontowej; wysokości zabudowy; geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych); minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc do parkowania. W przedmiotowej sprawie przeprowadzono rzeczoną analizę, wykonaną przez uprawnioną osobę, w zakresie cech i funkcji terenu oraz sporządzono załącznik graficzny przedstawiający obszar analizowany, wokół działki, na której ma być zlokalizowana inwestycja. Stwierdzona w ramach tej analizy zabudowa istniejąca w obszarze analizowanym pozwala na określenie parametrów planowanej zabudowy polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej.
W ocenie Sądu, za niezasadne należy uznać zawarte w skardze zarzuty dotyczące nieprawidłowo określonych parametrów planowanej zabudowy. Nie budzi wątpliwości, że określone w sprawie parametry przedmiotowej inwestycji znajdują uzasadnienie w ustaleniach analizy urbanistycznej sporządzonej zgodnie z przepisami prawa. Sąd przy tym podziela stanowisko Kolegium, że ustalone wskaźniki są bliższe średnim występującym na analizowany terenie, a nie wartościom maksymalnym. Wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy został określony jako: do 0,87 (wnioskowany 0,9). Zgodnie z analizą wskaźnik ten zawiera się w przedziale od 0,07 do 1,16 - średni 0,56 (z tolerancją 20% - 0,67). Wskaźnik ten został ustalony zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia. Jako uzasadnienie dla tak określonego parametru wskazano, że maksymalną nadziemną intensywność zabudowy ustalono na podstawie działki nr [...] (ul. [...], przylegającej do ul. [...], która znajduje się na wysokości terenu inwestycji po przeciwnej stronie ul. [...]), tj. do 0,87 i w nawiązaniu do nadziemnej intensywności zabudowy, tj. do 0,87, jako że inwestor nie planuje kondygnacji podziemnych. Zabudowa o określonym przez organ I instancji wskaźniku znajduje się zatem w pobliżu planowanej inwestycji.
Mając na uwadze kwestię udziału powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem należy wskazać, że został ustalony w przedziale od 0,15 do 0,31. W obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,07 do 0,36 - średni 0,20. Jako uzasadnienie dla tak przyjętego wskaźnika wskazano w analizie, że teren inwestycji składa się z 3 działek gruntu o łącznej powierzchni 1333 m2. W całym obszarze analizowanym nie ma nieruchomości o tak dużej powierzchni terenu. Dla nieruchomości o zbliżonej powierzchni terenu np. przy ul. [...], ul. [...], czy ul. [...], ustalany parametr wynosi odpowiednio: 0,09, 0,07 i 0,15. Dla nieruchomości: - sąsiedniej przy ul. [...] ustalany parametr wynosi: 0,36, - przy ul. [...], przylegającej do ul. [...] (na wysokości terenu planowanej inwestycji po przeciwnej stronie tej ulicy), ustalany parametr wynosi: 0,29. Wartość uśredniona dla tych 2 nieruchomości (z najbliższego sąsiedztwa) wynosi: 0,32. Ustalona wielkość tego wskaźnika znajduje uzasadnienie w stosunku do działek sąsiednich. Spełniony został zatem warunek z § 5 ust. 2 rozporządzenia.
W zakresie parametru obejmującego szerokość elewacji frontowej należy wskazać, że został ustalony zgodnie z wnioskiem inwestora, tj. w przedziale od 7,5 do 11,5 m. W obszarze analizowany parametr ten zawiera się w przedziale od 6,5 do 17 m - średni 9,4. W skardze podniesiono zarzut błędnego wyliczenia tolerancji 20% dla tego wskaźnika, tj. 11,5 m zamiast 11,28 m. Nie ulega jednak wątpliwości, że w obszarze analizowanym występują (i to nie jeden) budynki mieszkalne o szerokości elewacji frontowej w wielkości równej i powyżej 11,5 m, tj.: 13 m; 13,5 m; 12 m; 14 m; 16 m; 17 m, co pozwala zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia na ustalenie innej wielkości szerokości elewacji frontowej niż średnia. Ustalenie wskaźnika szerokości elewacji frontowej zgodnie z wnioskiem inwestora znajduje uzasadnienie w przeprowadzonej analizie.
Odnosząc się do wysokość zabudowy ustalonej w przedziale od 4,0 m do 10,7 m, należy stwierdzić, że z dokonanych przez organ ustaleń wynika, iż planowana inwestycja przewidziana jest do realizacji, na terenie znacznie zróżnicowanym wysokościowo. Sam teren inwestycji charakteryzuje się ukształtowaniem terenu o znaczącym spadku w kierunku ul. [...] i jest wyniesiony względem nieruchomości zlokalizowanych wzdłuż przy ul. [...], jak i działki bezpośrednio przylegającej przy ul. [...] oraz nieruchomości przy ul. [...]. Różnica wysokości terenu przy granicy z ul. [...], działek nr [...] (ul. [...]) i nr [...] (ul. [...], a poziomem terenu przy działkach inwestycji (nr [...], nr [...] i nr [...]) wynosi ok. 3,0 m. Podobnie jest z różnicą w poziomie terenu pomiędzy ul. [...], a ul. [...]. Słusznie zatem w tym względzie Kolegium powołało się na definicję terminu "wysokość zabudowy". Przepis art. 2 u.p.z.p. stanowi, że przez wysokość zabudowy należy rozumieć różnicę pomiędzy wysokością: a) najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce, z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku, b) najwyżej i najniżej położonego nad poziomem terenu punktu budowli. Wysokość zabudowy została ustalona dla każdego z planowanych budynków w przedziale od 4,0 m (od minimalnej wartości ustalanego parametru dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) do 10,7 m (w nawiązaniu do wysokości zabudowy występującej na działce nr [...], przylegającej m.in. do ul. [...]). W ocenie Sądu, prawidłowo zatem na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia ustalony został powyższy wskaźnik. Przyjęta jego wartość znajduje uzasadnienie w sporządzonej analizie.
Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej został ustalony jako 0,30. Wnioskowany to 0,26 do 0,53. W obszarze analizowanym parametr ten zawiera się w przedziale od 0,18 do 0,92. W analizie wskazano, że na działkach sąsiednich wzdłuż ul. [...] (przy ul. [...] i ul. [...]) udział powierzchni biologicznie czynnej wynosi odpowiednio: 0,71 i 0,30. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono jako 0,30, na podstawie wskaźnika tego udziału dla działki nr [...], przylegającej do terenu inwestycji, dostępnej z ul. [...]. Uzasadnienie dla tego wskaźnika w wartości ustalonej przez organ znajduje swój wyraz w analizie i tym samym jest zgodne z § 9 ust. 2 rozporządzenia.
Wbrew zarzutom skargi, organ I instancji odstępując od średnich wskazanych w analizie przy określaniu parametrów wnioskowanej inwestycji, uzasadnił to ustaleniami analizy, co w konsekwencji znajduje podstawy w rozporządzeniu.
Jak wynika ze skargi, została podniesiona również kwestia miejsc postojowych. Należy wskazać, że ustalono min. 2 miejsca parkingowe na 1 lokal. Przepis § 10 rozporządzenia stanowi o ustaleniu minimalnej liczby miejsc do parkowania w stosunku do liczby lokali. Organ dokonując powyższego ustalenia wypełnił dyspozycję wspominanego § 10. Ponadto, jak słusznie wskazał organ, kwestia zapewniania odpowiedniej ilości miejsc parkingowych jest analizowana na etapie pozwolenia na budowę. Również kwestia odprowadzania wód z terenu działki czy z budynku oraz kwestia zacieniania stanowią przedmiot analizy na dalszym etapie inwestycji, tj. pozwolenia na budowę.
Mając na uwadze zawarty w skardze zarzut niewyjaśnienia podniesionych przez strony informacji dotyczących wyrobiska żwiru i wysypiska śmieci należy wskazać, że organ I instancji pismem z dnia 28 lutego 2025 r. wystąpił o informacje do Wydziału Ochrony Środowiska i Rolnictwa w Departamencie Ekologii i Klimatu w zakresie powyższych kwestii. Jednocześnie w piśmie tym organ zawarł zastrzeżenia, że niezajęcie stanowiska w terminie zostanie potraktowane jako informacja o braku terenów wyrobiska żwiru czy wysypiska śmieci i braku wydanych decyzji lub zezwoleń w sprawie. Z akt sprawy wynika, że nie została udzielona odpowiedź na powyższe pismo organu I instancji. Nie ulega jednak wątpliwości, że kwestia odpadów czy wyrobisk górniczych nie jest przedmiotem analizy organu na etapie postępowania w sprawie warunków zabudowy.
Odnosząc się do zarzutu niedoręczenia pozostałym stronom postępowania analizy urbanistycznej należy wskazać, że jakkolwiek zasadą jest doręczanie wszystkim stronom postępowania kompletnej decyzji o warunkach zabudowy wraz z załącznikami, to w orzecznictwie akceptuje się sytuację, w której nie doręcza się stronom postępowania załączników do decyzji o warunkach zabudowy, lecz informuje się strony o możliwości zapoznania się z załącznikami w siedzibie organu (wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2021 r., IV SA/Wa 2005/20, wraz z powołanym tam orzecznictwem, Lex nr 3320637). W przedmiotowej sprawie organ I instancji poinformował strony, że z załącznikiem decyzji mogą zapoznać się w organie. Umożliwiono zatem stronom zapoznanie się z analizą urbanistyczną stanowiącą załącznik decyzji, zabezpieczający tym samym interesy stron.
Mając na uwadze wskazaną w skardze kwestię niedoręczenia A.P. korespondencji w sprawie, należy zwrócić uwagę, że zarzut pominięcia w sprawie może podnosić tylko strona pominięta.
Na kanwie powyższych rozważań należało przyjąć, że Kolegium, czyniąc za podstawę swego działania art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., prawidłowo utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Jednocześnie należy podkreślić, że organy obu instancji nie uchybiły przepisom postępowania administracyjnego. W sposób wszechstronny i wnikliwy rozważył bowiem cały zebrany w sprawie materiał dowody oraz dokonały prawidłowej oceny istnienia przesłanek warunkujących ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, prawidłowo realizując zatem obowiązki wynikające z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji w pełni odpowiadają również wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a.
Z powyższych względów, Sąd, nie podzielając zarzutów skarżącej, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.
dc