II OSK 1051/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi kasacyjnej Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który oddalił skargę spółdzielni na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Spółdzielnia zarzucała naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego, w szczególności kwestionując możliwość ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej oraz sposób wyznaczenia obszaru analizy. Naczelny Sąd Administracyjny, rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, uznał zarzuty za niezasadne. Sąd podkreślił, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego dopuszczają ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, która stanowi teren objęty wnioskiem. Wskazał, że front działki, od którego wyznacza się obszar analizy, powinien być rozumiany jako część granicy działki przylegająca do drogi, z której odbywa się główny wjazd, a nie cała granica działki ewidencyjnej. Sąd uznał, że obszar analizy został prawidłowo wyznaczony wokół strefy stanowiącej teren objęty wnioskiem, uwzględniając jego front o długości ok. 29 m. Ponadto, NSA potwierdził prawidłowość ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, który został wyznaczony na podstawie analizy parametrów zabudowy terenów sąsiadujących, a nie tylko średniego wskaźnika dla całego obszaru analizowanego, co było uzasadnione specyfiką zabudowy w najbliższym sąsiedztwie. W konsekwencji, NSA oddalił skargę kasacyjną.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, wyznaczanie obszaru analizy i frontu działki, stosowanie zasady dobrego sąsiedztwa.
Orzeczenie dotyczy stanu prawnego sprzed nowelizacji przepisów w 2022 r., choć zasady interpretacji pozostają aktualne. Interpretacja przepisów rozporządzenia w kontekście ustawy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, która stanowi teren objęty wnioskiem.
Uzasadnienie
Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym posługują się pojęciem 'terenu objętego wnioskiem', a nie wyłącznie 'działki objętej wnioskiem'. Nowelizacja ustawy z 2021 r. potwierdziła możliwość wyznaczenia obszaru analizy wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, co może być częścią działki ewidencyjnej.
Jak prawidłowo wyznaczyć obszar analizy dla ustalenia warunków zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Obszar analizy wyznacza się wokół terenu objętego wnioskiem, a front działki, od którego zależy jego szerokość, to część granicy działki przylegająca do drogi, z której odbywa się główny wjazd.
Uzasadnienie
Frontem działki jest część działki budowlanej przylegająca do drogi, z której odbywa się główny wjazd. Jeśli teren inwestycji stanowi część działki ewidencyjnej, to właśnie ta część granicy działki przylegająca do drogi stanowi front terenu na potrzeby stosowania przepisów rozporządzenia.
Czy wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy może odbiegać od średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, dopuszczalne jest wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej, uwzględniającej parametry zabudowy terenów sąsiadujących.
Uzasadnienie
Analiza urbanistyczna wykazała, że wskaźnik średni dla całego obszaru analizowanego wynosi 46%, jednak w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się działki o znacznie wyższych wskaźnikach zabudowy (np. 88%, 64%, 95%), tworzące zwarty kompleks zabudowy pierzejowej. Ustalenie wskaźnika w przedziale 55%-66% dla terenu inwestycji było uzasadnione tymi uwarunkowaniami.
Przepisy (14)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Kluczowym kryterium jest zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa.
u.p.z.p. art. 52 § ust. 2 pkt 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem.
u.p.z.p. art. 64
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Przepisy dotyczące ustalania warunków zabudowy stosuje się odpowiednio.
rozporządzenie art. 3 § ust. 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Obszar analizy wyznacza się wokół działki budowlanej.
rozporządzenie art. 3 § ust. 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 m.
rozporządzenie art. 5 § ust. 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.
rozporządzenie art. 5 § ust. 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy.
p.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
W przypadku bezzasadności skargi kasacyjnej, sąd ją oddala.
Pomocnicze
rozporządzenie art. 2 § pkt 5
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Frontem działki jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.
p.p.s.a. art. 183 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
NSA rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej.
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ obowiązany jest do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.
k.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ obowiązany jest wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy zostały udowodnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.
k.p.a. art. 107 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
Uzasadnienie decyzji powinno zawierać rozstrzygnięcie o dowodach.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej. • Prawidłowe wyznaczenie frontu działki jako części przylegającej do drogi z głównym wjazdem. • Uzasadnione ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy na podstawie analizy sąsiedztwa, a nie tylko średniej dla całego obszaru.
Odrzucone argumenty
Twierdzenie, że warunki zabudowy mogą być ustalane wyłącznie dla całej działki ewidencyjnej. • Zarzuty dotyczące błędnego wyznaczenia granic obszaru analizowanego. • Zarzuty dotyczące błędnych ustaleń w zakresie parametrów zabudowy (wskaźnik powierzchni zabudowy, linia zabudowy, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej).
Godne uwagi sformułowania
Skład orzekający stoi na stanowisku, że część działki ewidencyjnej może stanowić teren inwestycji, wokół którego wyznacza się obszar analizy. • Frontem działki jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. • Wykładnia pojęcia w akcie niższego rzędu nie może prowadzić do modyfikacji pojęcia zawartego w ustawie. • Kluczowym kryterium przy ustalaniu warunków zabudowy jest zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa.
Skład orzekający
Anna Szymańska
sprawozdawca
Małgorzata Masternak - Kubiak
członek
Roman Ciąglewicz
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, wyznaczanie obszaru analizy i frontu działki, stosowanie zasady dobrego sąsiedztwa."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy stanu prawnego sprzed nowelizacji przepisów w 2022 r., choć zasady interpretacji pozostają aktualne. Interpretacja przepisów rozporządzenia w kontekście ustawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy kluczowych i często spornych kwestii w procesie planowania przestrzennego, takich jak możliwość zabudowy części działki i sposób wyznaczania obszaru analizy, co jest istotne dla wielu inwestorów i prawników.
“Część działki wystarczy? NSA rozstrzyga kluczową kwestię w sprawie warunków zabudowy.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.