II FSK 625/10
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa rozpatrywana przez Naczelny Sąd Administracyjny dotyczyła opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych różnicy między rynkową wartością nieruchomości a ceną jej zakupu. Małżonkowie A. M.-K. i J. K. nabyli działkę za 8 000 zł, jednak organy podatkowe, opierając się na wycenie rzeczoznawcy majątkowego, ustaliły jej wartość rynkową na 55 382 zł. Różnicę tę (47 382 zł) uznano za przychód podlegający opodatkowaniu, który nie został zadeklarowany przez podatników. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach oddalił skargę małżonków, uznając prawidłowość ustaleń organów podatkowych i zastosowanej metody wyceny. Skarga kasacyjna zarzucała błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisów dotyczących ustalania wartości rynkowej nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną, podkreślając, że opinia biegłego rzeczoznawcy, sporządzona zgodnie z przepisami, stanowiła miarodajny dowód w sprawie. Sąd uznał, że wartość rynkowa została prawidłowo ustalona, a różnica między nią a ceną transakcyjną stanowiła przychód podlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalanie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby podatkowe, stosowanie opinii rzeczoznawcy jako dowodu, interpretacja przepisów o przychodach z tytułu świadczeń częściowo odpłatnych.
Sprawa dotyczy specyficznego stanu faktycznego i interpretacji przepisów w kontekście konkretnej metody wyceny. Wartość praktyczna może być ograniczona do podobnych przypadków nabycia nieruchomości poniżej wartości rynkowej.
Zagadnienia prawne (3)
Czy różnica między wartością rynkową nieruchomości a ceną jej zakupu, gdy cena zakupu jest znacząco niższa, stanowi przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, różnica ta stanowi przychód podlegający opodatkowaniu.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zgodnie z art. 11 ust. 2b ustawy o PDOF, przychodem jest różnica między wartością świadczenia ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a (wartość rynkowa) a odpłatnością poniesioną przez podatnika. Wartość rynkowa powinna być ustalona z uwzględnieniem stanu, stopnia zużycia, czasu i miejsca uzyskania, a opinia rzeczoznawcy majątkowego jest miarodajnym dowodem w tym zakresie.
Czy opinia rzeczoznawcy majątkowego, sporządzona zgodnie z przepisami, jest wystarczającym dowodem do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby podatkowe?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, opinia rzeczoznawcy majątkowego jest miarodajnym dowodem, a jej ocena należy do organu podatkowego.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że opinia biegłego rzeczoznawcy stanowi dowód w postępowaniu podatkowym (art. 181 Ordynacji podatkowej), a jej ocena, wiarygodność i przydatność dla rozstrzygnięcia sprawy należy do organu podatkowego. WSA szczegółowo omówił zasady wyceny nieruchomości i uznał opinię za prawidłową.
Czy organ podatkowy, ustalając wartość rynkową nieruchomości, musi uwzględniać wyłącznie cenę transakcyjną ustaloną przez strony, czy też może opierać się na wycenie rzeczoznawcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Organ podatkowy może opierać się na wycenie rzeczoznawcy, a cena rynkowa nie jest tożsama z ceną transakcyjną.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że cena rynkowa nie jest ceną transakcyjną, chociaż jest z nią powiązana. Wartość rynkową nieruchomości dla celów podatkowych ustala się w drodze opinii rzeczoznawcy majątkowego, uwzględniając przy tym przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego.
Przepisy (10)
Główne
u.p.d.o.f. art. 11 § ust. 1, ust. 2, ust. 2a, ust. 2b
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
Wartość pieniężna świadczeń częściowo odpłatnych stanowi różnicę między wartością tych świadczeń (ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a) a odpłatnością poniesioną przez podatnika. Wartość świadczeń określa się na podstawie cen rynkowych, z uwzględnieniem stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
Pomocnicze
ord. pod. art. 181
Ordynacja podatkowa
Dowodami w postępowaniu podatkowym są m.in. opinie biegłych.
ord. pod. art. 197 § par. 1
Ordynacja podatkowa
Powierzenie przeprowadzenia dowodu biegłemu następuje, gdy potrzeba wiadomości specjalnych.
u.o.g.n. art. 156 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa wymogi dotyczące operatu szacunkowego.
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 49
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze.
u.p.d.o.f. art. 6 § ust. 2
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
Dotyczy wspólnego rozliczenia podatku przez małżonków.
ord. pod. art. 120
Ordynacja podatkowa
Zasada legalności.
ord. pod. art. 121 § ust. 1
Ordynacja podatkowa
Zasada zaufania do organów podatkowych.
ord. pod. art. 122
Ordynacja podatkowa
Zasada prawdy obiektywnej.
ord. pod. art. 187 § ust. 1
Ordynacja podatkowa
Obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wartość rynkowa nieruchomości została prawidłowo ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. • Opinia rzeczoznawcy jest miarodajnym dowodem w postępowaniu podatkowym. • Różnica między wartością rynkową a ceną zakupu stanowi przychód podlegający opodatkowaniu.
Odrzucone argumenty
Organ podatkowy błędnie utożsamia wartość kosztorysową z wartością rynkową. • Zastosowana metoda wyceny (korygowania ceny średniej) nie uwzględniała wystarczająco czynników ekonomicznych i lokalnych. • Organ pominął argumenty stron dotyczące niemożliwości uzyskania wyższej ceny za nieruchomość. • Biegły rzeczoznawca nie zastosował metody porównywania parami.
Godne uwagi sformułowania
cena rynkowa nie jest ceną transakcyjną, jakkolwiek określana jest z jej uwzględnieniem • opinia biegłego stanowi dowód w postępowaniu podatkowym • wartość rynkowa nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych powinno nastąpić w drodze opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego
Skład orzekający
Bogusław Dauter
przewodniczący
Bogdan Lubiński
członek
Krzysztof Winiarski
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby podatkowe, stosowanie opinii rzeczoznawcy jako dowodu, interpretacja przepisów o przychodach z tytułu świadczeń częściowo odpłatnych."
Ograniczenia: Sprawa dotyczy specyficznego stanu faktycznego i interpretacji przepisów w kontekście konkretnej metody wyceny. Wartość praktyczna może być ograniczona do podobnych przypadków nabycia nieruchomości poniżej wartości rynkowej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa jest interesująca dla prawników i doradców podatkowych ze względu na szczegółowe omówienie metod wyceny nieruchomości i ich znaczenia w postępowaniu podatkowym.
“Czy kupując taniej, płacisz podatek od "nieistniejącego" zysku? NSA wyjaśnia zasady wyceny nieruchomości.”
Dane finansowe
WPS: 47 382 PLN
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.