II FSK 1569/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNSA oddalił skargę kasacyjną organu, uznając, że podatnikowi przysługuje zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży nieruchomości, mimo opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu nabytego w ramach umowy deweloperskiej z przyczyn niezależnych od niego.
Sprawa dotyczyła prawa do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu ze sprzedaży nieruchomości, które podatnik przeznaczył na własne cele mieszkaniowe w ramach umowy deweloperskiej. Mimo że umowa przenosząca własność lokalu została zawarta po upływie ustawowego terminu, stało się tak z przyczyn niezależnych od podatnika (siła wyższa po stronie dewelopera). WSA uchylił decyzję organu, a NSA oddalił skargę kasacyjną organu, uznając, że nadmierny formalizm nie powinien pozbawiać podatnika ulgi, gdy spełnił wszystkie zależne od siebie przesłanki.
Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie od wyroku WSA w Szczecinie, który uchylił decyzję organu w sprawie podatku dochodowego od osób fizycznych za 2019 r. Spór dotyczył zwolnienia z podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży nieruchomości, które podatnik przeznaczył na cele mieszkaniowe w ramach umowy deweloperskiej. Podatnik sprzedał lokal w marcu 2019 r., a w maju 2021 r. zawarł umowę deweloperską na zakup innego lokalu, z terminem przeniesienia własności do czerwca 2022 r. Podatnik dokonał wpłat zgodnie z harmonogramem, jednak umowa przenosząca własność została zawarta dopiero w czerwcu 2023 r., z powodu opóźnień po stronie dewelopera, które tłumaczył siłą wyższą. Organ podatkowy odmówił zastosowania zwolnienia, argumentując, że własność lokalu nie została nabyta w ustawowym terminie. WSA uznał stanowisko organu za niezgodne z prawem, wskazując na okoliczności niezależne od podatnika. NSA, oddalając skargę kasacyjną organu, przyznał rację WSA. Sąd podkreślił, że choć od 2019 r. wymagane jest nabycie własności w ustawowym terminie, to w sytuacji, gdy podatnik spełnił wszystkie zależne od siebie przesłanki (finansowanie budowy), a opóźnienie wynikało z przyczyn niezależnych od niego (działania dewelopera), nadmierny formalizm nie powinien pozbawić go prawa do ulgi. Sąd uznał, że takie podejście jest zgodne z celem społecznym ulgi mieszkaniowej.
Asystent AI do analizy prawnej
Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.
Zagadnienia prawne (2)
Odpowiedź sądu
Tak, podatnikowi przysługuje zwolnienie, jeśli spełnił wszystkie zależne od niego przesłanki, a opóźnienie w nabyciu własności nastąpiło z przyczyn niezależnych od niego.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że nadmierny formalizm nie powinien pozbawić podatnika ulgi mieszkaniowej, gdy spełnił on wszystkie materialne przesłanki (finansowanie budowy), a opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu, wynikające z przyczyn niezależnych od niego (działania dewelopera), nie powinno niweczyć jego prawa do preferencji podatkowej.
Rozstrzygnięcie
Decyzja
oddalono_skargę
Przepisy (8)
Główne
u.p.d.o.f. art. 21 § 1 pkt 131
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
Zwolnienie z podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży nieruchomości, jeśli środki wydatkowano na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego zbycia.
u.p.d.o.f. art. 21 § ust. 25a
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
Wydatki na cele mieszkaniowe (np. budowę własnego lokalu) uznaje się za poniesione, jeżeli przed upływem terminu określonego w ust. 1 pkt 131 nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw.
Pomocnicze
u.p.d.o.f. art. 21 § ust. 25 pkt 1 lit. d
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
Wydatki na budowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego jako cel mieszkaniowy.
u.p.d.o.f. art. 21 § ust. 26
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
Definicja własnego lokalu mieszkalnego, który nie musi jeszcze stanowić własności podatnika, ale własność musi zostać nabyta w ustawowym terminie.
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego art. 1
Regulacja umowy deweloperskiej.
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego art. 3 § pkt 5
Definicja umowy deweloperskiej.
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. a
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa uchylenia decyzji przez WSA.
p.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa oddalenia skargi kasacyjnej przez NSA.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Podatnik spełnił wszystkie materialne przesłanki do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu nastąpiło z przyczyn niezależnych od podatnika (siła wyższa po stronie dewelopera). Nadmierny formalizm nie powinien pozbawić podatnika ulgi, gdy spełnił on wszystkie zależne od siebie przesłanki.
Odrzucone argumenty
Nabycie własności lokalu nastąpiło po upływie ustawowego terminu. Zastosowanie zwolnienia wymagało literalnego przestrzegania terminu nabycia własności, niezależnie od przyczyn opóźnienia.
Godne uwagi sformułowania
nadmiernego formalizmu nie powinno niweczyć możliwości uzyskania ulgi ze swej strony prawidłowo realizował umowę deweloperską przez finansowanie budowy własnego lokalu mieszkalnego nie było uzależnione od postępowania podatnika
Skład orzekający
Andrzej Melezini
sprawozdawca
Antoni Hanusz
członek
Beata Cieloch
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących ulgi mieszkaniowej przy umowach deweloperskich, zwłaszcza w kontekście opóźnień niezawinionych przez podatnika."
Ograniczenia: Dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 stycznia 2019 r. i specyficznych okoliczności sprawy (opóźnienie dewelopera z przyczyn niezależnych).
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnej ulgi podatkowej i problemów związanych z umowami deweloperskimi, co jest istotne dla wielu podatników. Wyrok pokazuje, że sądy mogą odstąpić od rygorystycznej interpretacji przepisów w uzasadnionych przypadkach.
“Ulga mieszkaniowa mimo opóźnienia dewelopera? NSA wyjaśnia, kiedy warto walczyć o swoje prawa.”
Dane finansowe
WPS: 560 000 PLN
Twój asystent do analizy prawnej
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginał, niezmienionyII FSK 1569/24 - Wyrok NSA Data orzeczenia 2025-03-04 orzeczenie prawomocne Data wpływu 2024-11-29 Sąd Naczelny Sąd Administracyjny Sędziowie Andrzej Melezini /sprawozdawca/ Antoni Hanusz Beata Cieloch /przewodniczący/ Symbol z opisem 6112 Podatek dochodowy od osób fizycznych, w tym zryczałtowane formy opodatkowania Hasła tematyczne Podatek dochodowy od osób fizycznych Sygn. powiązane I SA/Sz 254/24 - Wyrok WSA w Szczecinie z 2024-07-24 Skarżony organ Dyrektor Izby Administracji Skarbowej Treść wyniku Oddalono skargę kasacyjną Powołane przepisy Dz.U. 2022 poz 2647 art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25a Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - t.j. Sentencja Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Beata Cieloch, Sędziowie Sędzia NSA Antoni Hanusz, Sędzia WSA (del.) Andrzej Melezini (sprawozdawca), po rozpoznaniu w dniu 4 marca 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Finansowej sprawy ze skargi kasacyjnej Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 24 lipca 2024 r. sygn. akt I SA/Sz 254/24 w sprawie ze skargi J. M. na decyzję Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie z dnia 29 lutego 2024 r. nr 3201-IOD2.4102.1.2024.4 w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych za 2019 r. oraz nadpłaty w tym podatku oddala skargę kasacyjną. Uzasadnienie Wyrokiem z dnia 24 lipca 2024 r., sygn. I SA/Sz 254/24, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie po rozpoznaniu skargi J. M. (dalej jako: "skarżący") uchylił zaskarżoną decyzję Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie z dnia 29 lutego 2024 r., nr 3201-IOD2.4102.1.2024.4, w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości za 2019 r. i orzekł o kosztach postępowania. Tekst wskazanego wyroku wraz z uzasadnieniem (a także innych orzeczeń sądów administracyjnych przywołanych poniżej) dostępny jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl. Zaskarżony wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Dyrektor IAS w Szczecinie powołaną na wstępie decyzją utrzymał w mocy decyzję Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w [...] z 20 listopada 2023 r., wydaną w stosunku do skarżącego, mocą której: organ pierwszej instancji określił podatnikowi zobowiązanie z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych za 2019 r. w wysokości 26.484 zł w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości; stwierdził nadpłatę podatku dochodowego od osób fizycznych za 2019 r. z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w kwocie 4.470 zł; odmówił stwierdzenia nadpłaty tego podatku w odniesieniu do kwoty 19.213 zł. Jak ustalił organ, skarżący w dniu 7 marca 2019 r. zbył odpłatnie lokal mieszkalny położony w [...] z udziałem 10/1760 części lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego za cenę 560.000 zł. Wymienioną nieruchomość podatnik nabył w dniu 17 grudnia 2015 r. za 403.000 zł. Skarżący nie złożył zeznania PIT-39 do dnia 30 kwietnia 2020 r., uczynił to dopiero w dniu 29 maja 2020 r. W zeznaniu tym podatnik wykazał przychód ze sprzedaży nieruchomości jako podlegający zwolnieniu podatkowemu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm., w brzmieniu wlaściwym dla daty rozpatrywanego zbycia nieruchomości, dalej jako: "u.p.d.o.f."). Z upływem czasu podatnik trzykrotnie korygował powyższe zeznanie podatkowe, zaś w dniu 5 czerwca 2023 r. wpłynął do organu pierwszej instancji wniosek podatnika o stwierdzenie nadpłaty podatku dochodowego za 2019 r. z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości 23.683 zł. W uzasadnieniu wniosku skarżący powołał się na zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. Tłumaczył przy tym, że wydatkował na własne cele mieszkaniowe część środków, pochodzących ze sprzedaży nieruchomości, w wysokości 332.808 zł. Dyrektor IAS wskazał, że w realiach rozpatrywanej sprawy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powinien zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Sprzedaż nastąpiła dnia 7 marca 2019 r., a więc wspomniany trzyletni termin na wydatkowanie przychodu upłynął z dniem 31 grudnia 2022 r. Tymczasem podatnik nabył lokal mieszkalny w A. w dniu 27 czerwca 2023 r. Zawarta w dniu 7 maja 2021 r. umowa deweloperska była jedynie umową zobowiązującą podatnika i dewelopera do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa ta nie przenosiła prawa własności. Samo wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie i remont lokalu mieszkalnego, bez przeniesienia jego własności w ustawowym terminie, nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. Sąd pierwszej instancji uznał stanowisko organu za niezgodne z prawem. WSA wskazał, że organ pominął zapis § 6 umowy deweloperskiej z dnia 7 maja 2021 r., tj. że harmonogram wpłat, które miał ponosić podatnik na nabycie własnego lokalu mieszkalnego, kończył się z dniem 30 grudnia 2021 r. Natomiast w § 8 wymienionej umowy deweloperskiej podatnik i deweloper postanowili, że umowa ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu zostanie zawarta do dnia 25 czerwca 2022 r. Organ w dotychczasowych ustaleniach nie podważył okoliczności, że podatnik ze swej strony wywiązał się z obowiązku finansowania budowy własnego lokalu mieszkalnego przez dewelopera zgodnie z ww. umową. Z kolei § 13 umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu z dnia 27 czerwca 2023 r. zawiera oświadczenie dewelopera, zgodnie z którym opóźnienie w zakończeniu inwestycji nastąpiło z przyczyn całkowicie od niego niezależnych, bez jego winy, wskutek "zdarzeń siły wyższej"; deweloper nie dochował zatem terminu wyznaczonego w umowie deweloperskiej, co nie było uzależnione od postępowania podatnika. Skład orzekający zwrócił uwagę, że umowa deweloperska z dnia 7 maja 2021 r. stanowiła o nabyciu lokalu mieszkalnego przez podatnika w terminie do dnia 25 czerwca 2022 r., a więc w warunkach odpowiadających treści art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25, ust. 25a, ust. 26 u.p.d.o.f. Podatnik ze swej strony zastosował się do postanowień tej umowy. Organ nie wykazał, aby miało być inaczej. Późniejsze ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu przez dewelopera na rzecz podatnika, już po umówionym terminie (po dniu 25 czerwca 2022 r.), nastąpiło z przyczyn, na które podatnik nie miał i nie mógł mieć żadnego wpływu. Zdaniem sądu, przy prawidłowym odczytywaniu i stosowaniu art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 pkt 1 lit. d, ust. 25a, ust. 26 u.p.d.o.f. należy zachować symetrię w tym znaczeniu, że podatnik, który ze swej strony prawidłowo realizował umowę deweloperską przez finansowanie budowy własnego lokalu mieszkalnego, jest w konsekwencji uprawniony do powołania się na datę nabycia własnego lokalu mieszkalnego określoną w umowie deweloperskiej wykonanej przez podatnika, jeśli termin ten nie został dochowany przez dewelopera z przyczyn, które pozostawały poza sferą uprawnień i obowiązków podatnika. Nie zgadzając się z powyższym orzeczeniem, skargę kasacyjną wniósł organ reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego. Zaskarżając wyrok w całości, zarzucił naruszenie: 1. przepisów prawa materialnego, tj.: - art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 pkt 1 lit. a i d, ust. 25a i ust. 26 u.p.d.o.f., poprzez ich błędną wykładnię polegającą na tym, że przepisy te należy odczytywać tylko z punktu widzenia podatnika, jego czynności bądź zaniechań, co doprowadziło do przyjęcia, że jeżeli tylko umowa deweloperska przewiduje zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość w okresie przewidzianym przepisami art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., a podatnik wypełni swoje zobowiązania z tej umowy (finansowanie zgodnie z harmonogramem), to przysługuje mu zwolnienie przewidziane w wymienionych przepisach, pomimo że w wymaganym okresie nie dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości (lokalu), podczas gdy prawidłowa wykładnia powinna mieć na uwadze językowe (literalne) znaczenie przepisów ust. 25a i ust. 26 w art. 21 u.p.d.o.f., które dla uzyskania prawa do zwolnienia podatkowego wprost wymagają nabycia prawa własności nieruchomości (lokalu), której zakup lub budowę (lub remont) finansował podatnik, przed upływem okresu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.; - art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 pkt 1 lit. d, ust. 25a i ust. 26 u.p.d.o.f., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, gdyż dla zwolnienia podatkowego przewidzianego w wymienionych przepisach warunkiem jest ponoszenie wydatków na własne cele mieszkaniowe, za które uznaje się wydatki wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d u.p.d.o.f., a więc wydatki na budowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego przy czym, w zgodzie z art. 21 ust. 26 u.p.d.o.f. przez własny lokal mieszkalny rozumie się taki lokal, który wprawdzie nie stanowi własności (lub współwłasności) podatnika, lecz przed upływem okresu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 wymienionej ustawy, nastąpi nabycie własności tego lokalu, a pomimo że w niniejszej sprawie do nabycia własności lokalu w wymaganym okresie nie doszło, sąd zastosował wymienione przepisy i uznał, że podatnikowi zwolnienie podatkowe przysługuje, co było konsekwencją błędnej wykładni wymienionych przepisów; 2. przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako: "p.p.s.a.") w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 pkt 1 lit. d, ust. 25a i ust. 26 u.p.d.o.f., poprzez uchylenie zaskarżonej decyzji na skutek uznania, że jeżeli tylko umowa deweloperska przewiduje zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość w okresie przewidzianym przepisami art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., a podatnik wypełni swoje zobowiązania z tej umowy (finansowanie zgodnie z harmonogramem), to przysługuje mu zwolnienie przewidziane w wymienionych przepisach, nawet jeżeli w wymaganym okresie nie dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości (lokalu), pomimo że do zastosowania zwolnienia w podatku dochodowym wymienione przepisy przewidują warunek wydatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i za takie przewidują wyłącznie wydatki wymienione w art. 21 ust. 25, w tym na budowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d), a za własny lokal mieszkalny uznają taki, jeżeli do nabycia jego własności przez podatnika dojdzie w okresie wymienionym w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., co nie miało miejsca w niniejszej sprawie. W oparciu o powyższe zarzuty autor skargi kasacyjnej wniósł o: uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz rozpoznanie i oddalenie skargi, ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania WSA w Szczecinie; zasądzenie na rzecz Dyrektora IAS kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Skarżący nie złożył odpowiedzi na skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna okazała się niezasadna. Spór w sprawie na etapie postępowania przed NSA sprowadza się do interpretacji przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25a u.p.d.o.f. W realiach niniejszej sprawy skarżący sprzedał położony w [...] lokal w dniu 7 marca 2019 r. Z kolei dnia 7 maja 2021 r. zawarł umowę deweloperską, zgodnie z którą umowa ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu w A. zostanie zawarta do dnia 25 czerwca 2022 r. Skarżący dokonywał wpłat wynikających z umowy deweloperskiej, których harmonogram kończył się z dniem 30 grudnia 2021 r. Umowa ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu została finalnie zawarta w dniu 27 czerwca 2023 r. Zawierała ona oświadczenie dewelopera, zgodnie z którym opóźnienie w zakończeniu inwestycji nastąpiło z przyczyn całkowicie od niego niezależnych, bez jego winy. Na tak zarysowanym tle pojawiła się wątpliwość, czy skarżącemu, który zastosował się do postanowień umowy deweloperskiej (co jest bezsporne w sprawie), przysługuje prawo do ulgi mieszkaniowej, w sytuacji, gdy nabył własność nieruchomości w A po upływie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym zbył odpłatnie lokal w [...], przy czym do opóźnienia tego doszło z przyczyn od niego niezależnych. Dla porządku wypada przypomnieć, że w stanie prawnym właściwym w sprawie, a zatem obowiązującym od 1 stycznia 2019 r., zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. wolne od podatku dochodowe są między innymi dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Jak natomiast stanowi ust. 25a powołanego wyżej przepisu, wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie. W świetle powołanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy przyznać rację organowi, że w stanie prawnym mającym zastosowanie w sprawie niniejszej (po zmianach wprowadzonych do ustawy od dnia 1 stycznia 2019 r.) warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest nie tylko wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe, lecz także uzyskanie tytułu prawnego do takiego lokalu mieszkalnego w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. pkt 131 u.p.d.o.f. Konieczne jest przy tym poczynienie uwag dotyczących charakteru prawnego umowy deweloperskiej. Instytucja ta została unormowana m.in. w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1805 ze zm.). Zgodnie z art. 1 tej ustawy, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Z kolei przez umowę deweloperską należy rozumieć umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa (art. 3 pkt 5 ww. ustawy). Z przywołanej regulacji można wysnuć wniosek, że w istocie kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki na budowę własnego budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d u.p.d.o.f., co nie budzi zresztą sporu w orzecznictwie (por. wyroki NSA: z dnia 8 listopada 2018 r., sygn. II FSK 3163/16; z dnia 3 kwietnia 2019 r., II FSK 52/19; z dnia 3 grudnia 2020 r., sygn. II FSK 2013/18). Skład orzekający w niniejszej sprawie stoi na stanowisku, że w szczególnych okolicznościach niniejszej sprawy skarżącemu przysługuje prawo do skorzystania z przedmiotowej ulgi. Zgodnie ze wspominaną umową deweloperską, do nabycia lokalu mieszkalnego przez skarżącego miało dojść w terminie do dnia 25 czerwca 2022 r., czyli de facto przed upływem 3-letniego terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25a u.p.d.o.f., liczonego od końca 2019 r. Skarżący wywiązał się z postanowień tejże umowy, uiszczając wynikające z harmonogramu kwoty. Podatnik dopełnił zatem wszelkich aktów staranności warunkujących zaistnienie przesłanek do skorzystania z preferencji podatkowej, w tym odnoszących się do nabycia własności lokalu. Sama okoliczność, że ostatecznie, z przyczyn niezależnych od skarżącego, umowa przenosząca własność nieruchomości doszła do skutku w późniejszym terminie, nie może niweczyć możliwości uzyskania ulgi. Przyczynę, dla której umowa przenosząca własność została zawarta z opóźnieniem, przedstawił deweloper w znajdującym się w tej właśnie umowie oświadczeniu. Wskazał on, że opóźnienie w zakończeniu inwestycji nastąpiło z przyczyn całkowicie od niego niezależnych, bez jego winy, wskutek "zdarzeń siły wyższej". W tym kontekście zwrócił uwagę m.in. na Covid-19, konflikt zbrojny w Ukrainie i związane z nimi ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie dostępności pracowników i materiałów, jak też inflację, która zmusiła dewelopera do poniesienia wyższych kosztów inwestycji w porównaniu z planowanymi, gdy umowa deweloperska nie przewidziała finansowania przez nabywcę tych dodatkowych kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Abstrahując od powołanych przez dewelopera okoliczności, bezsprzecznie nie wywiązał się on z pierwotnego terminu zakończenia inwestycji, przewidzianego w umowie z dnia 7 maja 2021 r., co w żaden sposób nie było uzależnione od woli, winy, działania bądź zaniechania ze strony skarżącego. Jak wynika z przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, i na co słusznie zwrócił uwagę sąd pierwszej instancji, skarżący nie miał w relacji z deweloperem statusu podmiotu decyzyjnego w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, mogącego wpływać na przebieg, warunki procesu budowlanego. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określał bowiem wyłącznie deweloper. Podatnik zaś, jako nabywca lokalu mieszkalnego, spełniał wyłącznie świadczenie pieniężne według postanowień umowy z deweloperem. Konsekwentnie uznać zatem należy, że przesłanki do zastosowania ulgi mieszkaniowej dotyczą podatnika, jako potencjalnego beneficjenta ulgi, nie zaś dewelopera. Jeśli więc skarżący-podatnik wykonał postanowienia umowy deweloperskiej, a jednocześnie zachował warunki przyznania ulgi mieszkaniowej, to ostateczne nieziszczenie się tych przesłanek powodowane nieterminowością dewelopera, nie powinno skutkować pozbawieniem skarżącego prawa do preferencji podatkowej. W odniesieniu do twierdzeń skarżącego kasacyjnie organu, wypada przypomnieć, że w uzasadnieniu do rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Druk nr 2854), w kontekście zmiany brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. i dodania ust. 25a, uzasadniono projektowane zmiany umożliwieniem skorzystania z ulgi mieszkaniowej większej grupie podatników, którzy środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych wydatkują na własne cele mieszkaniowe; mowa w tym wypadku o "złagodzeniu warunków" korzystania z ulgi, która niewątpliwie ma cel społeczny. Choć zatem trzeba zgodzić się z tym, że od 1 stycznia 2019 r. warunkiem koniecznym skorzystania z ulgi jest także uzyskanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. pkt 131 u.p.d.o.f., to jednak w sytuacji, gdy spełnione zostały wszystkie przesłanki materialne – zależne od podatnika – to niespełnienie warunku o charakterze czysto formalnym – nie z winy podatnika – nie powinno niweczyć możliwości uzyskania ulgi. Odmienne stanowisko byłoby przejawem nadmiernego formalizmu. Ze względu na powyższe niezasadne okazały się zarzuty skargi kasacyjnej skonstruowane w oparciu o naruszenie art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 pkt 1 lit. a i d, ust. 25a i ust. 26 u.p.d.o.f. W konsekwencji, za oczywiście bezzasadny należało uznać zarzut o charakterze wynikowym, tj. dotyczący naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 pkt 1 lit. d, ust. 25a i ust. 26 u.p.d.o.f. Mając na uwadze powyższe, Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną w myśl art. 184 p.p.s.a.
Potrzebujesz pomocy prawnej?
Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.
Zadaj pytanie Asystentowi AI