II CZ 4/09

Sygn. akt II CZ 4/09 
 
 
 
 
 
 
POSTANOWIENIE 
 
Dnia 27 lutego 2009 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Marian Kocon (przewodniczący) 
SSN Mirosław Bączyk 
SSN Jan Górowski (sprawozdawca) 
 
 
w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej "B." Nieruchomości  
przy ulicy M., C i D w M. 
przy uczestnictwie Wspólnoty Mieszkaniowej "M." Nieruchomości  
przy ulicy M. A i B w M. 
o ustanowienie drogi koniecznej, 
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej  
w dniu 27 lutego 2009 r., 
zażalenia wnioskodawcy  
na postanowienie Sądu Okręgowego w S. 
z dnia 16 września 2008 r., sygn. akt [...], 
 
 
 
uchyla zaskarżone postanowienie. 
 
 
 
 
 

 
2 
Uzasadnienie 
 
Pełnomocnictwo procesowe do zastępowania Wspólnoty Mieszkaniowej „B. 
w M. dla adw. P.K. przed Sądem Rejonowym w Ś., w dniu 21 lipca 2003 r. udzielił 
zarządca, a podpisał je mgr M.P. Sąd ten mając wątpliwość, czy umocowanie to 
jest należyte, tj. czy udzielone zostało przez organ uprawniony do działania 
imieniem Wspólnoty, zarządzeniem z dnia 26 kwietnia 2004 r. wezwał tego 
adwokata, 
aby 
przedłożył 
stosowną 
uchwałę 
pod 
rygorem 
zawieszenia 
postępowania (por. art. 174 § 1 pkt 2 k.p.c.). W wykonaniu zarządzenia do pisma z 
dnia 14 maja 2004 r. dołączony został przez tego pełnomocnika odpis  uchwały  nr 
[...] z dnia 5 kwietnia 2003 r. i odpis protokołu z głosowania nad tą uchwałą oraz nie 
potwierdzone kserokopie uchwał nr [...] z dnia 25 stycznia 2003 r. i nr [...] z dnia 24 
kwietnia 2004 r. Sąd uznał te dokumenty za niewystarczające i zarządzeniem z 
dnia 25 maja 2004 r. wezwał tego adwokata do wskazania w terminie 7 dni, kto 
został przez właścicieli lokali tworzących Wspólnotę wybrany w skład  zarządu 
powołując się na art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., o własności lokali 
(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, dalej: „u.w.l.”). W odpowiedzi w piśmie 
z dnia 4 czerwca 2004 r. pełnomocnik ten wskazał, że przepisy rozdziału IV  ustawy 
o własności lokali mają charakter względnie obowiązujący i z tego względu - w 
zakresie reprezentowania Wspólnoty przez zarząd  składający się z osób 
fizycznych - nie znajdują  w sprawie zastosowania. 
Następnie  zarządzeniem z dnia 30 lipca 2004 r. Sąd wezwał pełnomocnika 
Wspólnoty do dołączenia odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, dotyczącego 
T.B.S. sp. z o.o. w terminie 14 dni pod rygorem zawieszenia postępowania. Po 
wykonaniu tego zarządzenia przez wnioskodawcę i stwierdzeniu, że zarząd tej 
spółki jest jednoosobowy podobnie jak jej reprezentacja i wchodzi w skład tego 
organu tylko prezes M.P.  Sąd Rejonowy nadał sprawie dalszy bieg. 
Postanowieniem z dnia 22 grudnia 2005 r. Sąd Rejonowy w Ś. wezwał 
jednak pełnomocnika wnioskodawcy – pod rygorem przyjęcia braku należytego 
umocowania  i pominięcia dotychczasowych czynności – aby w terminie 
trzydziestodniowym 
udokumentował, 
że 
jest 
prawidłowo 
umocowany 
do 

 
3 
reprezentowania wnioskodawcy, a w szczególności do wykazania, czy w dacie 
udzielenia pełnomocnictwa był powołany zarząd Wspólnoty i jakie osoby wchodziły 
w jego skład, czy też w tym terminie wnioskodawczyni nie miała zarządu 
i reprezentowana była jedynie przez zarządcę i ewentualnie przedłożenia uchwały 
Wspólnoty zatwierdzającej jego czynności dokonane w sprawie. W wykonaniu tego 
orzeczenia pełnomocnik wnioskodawczyni przedłożył odpis uchwały nr [...] z dnia 
30 stycznia 2006 r. z odpisem listy głosowania nad tą uchwałą w drodze 
indywidualnego zbierania głosów. W takim stanie sprawy Sąd Rejonowy przyjął 
należyte umocowanie przez Wspólnotę adwokata  P.K. i po rozpoznaniu sprawy 
postanowieniem z dnia 30 listopada 2007 r. wniosek o ustanowienie drogi 
koniecznej oddalił. 
Po wpływie apelacji wnioskodawczyni Sąd Okręgowy w S.  zarządzeniem z 
dnia 13 lutego 2008 r. wezwał adw. P.K.  do złożenia w terminie 7 dni 
pełnomocnictwa, upoważniającego do reprezentowania Wspólnoty przed Sądem 
drugiej instancji oraz oświadczenia strony, że zatwierdza dokonane czynności, pod 
rygorem przyjęcia, że nie jest należycie umocowany. 
W piśmie z dnia 21 maja 2008 r. podpisanym, nieczytelnie i zaopatrzonym 
pieczęcią Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej „B.”, wnioskodawczyni oświadczyła, że 
przedkłada pełnomocnictwo dla adwokata P.K. i zatwierdza dokonane przez niego 
czynności procesowe. Pełnomocnictwo dla tego adwokata pod identyczną 
pieczęcią podpisał M.P., a z jego treści wynika, że uczynił to jako zarządca 
Wspólnoty. Na rozprawie apelacyjnej w dniu 4 lipca 2008 r. Sąd Okręgowy wezwał 
pełnomocnika wnioskodawczyni, pod rygorem odrzucenia apelacji, aby w terminie 7 
dni wykazał się wyciągiem oryginalnych dokumentów, że jest umocowany do 
działania w imieniu Wspólnoty. 
 W 
wykonaniu 
wezwania 
pełnomocnik 
wnioskodawczyni 
przedłożył 
następujące dokumenty: protokół z zebrania Wspólnoty z dnia 25 stycznia 2003 r., 
akt notarialny z dnia 25 stycznia 2003 r., [...], uchwałę nr [...] z dnia 5 kwietnia 2003 
r. udzielenia pełnomocnictwa dla zarządcy, uchwałę nr [...] z dnia 25 stycznia 2003 
r. w sprawie zmiany sposobu zarządu i uchwałę nr 1/01/06 z dnia 30 stycznia 2006 
r. w sprawie udzielenia pełnomocnictwa i zatwierdzenia czynności 

 
4 
Postanowieniem z dnia 16 września 2008 r. Sąd Okręgowy w S. odrzucił 
apelację wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Rejonowego w Ś. z dnia 30 
listopada 2008 r. oddalającego wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. Podniósł, 
że zgodnie z art. 67 § 1 k.p.c., osoby prawne i inne organizacje mające zdolność 
sądową (np. wspólnoty mieszkaniowe) dokonują czynności prawne przez organy 
uprawnione do działania w ich imieniu. Wspólnota działa w procesie przez swoje 
organy, tj. zarząd powołany na podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l. lub przez osoby 
fizyczne lub prawne – zarządcę nieruchomości któremu powierzono zarząd (art. 18 
ust 1 u.w.l.). 
 
Podmioty te mogą  też umocować do działania w sprawie pełnomocnika, 
który obowiązany jest przy pierwszej czynności dołączyć do akt sprawy 
pełnomocnictwo 
z 
podpisem 
mocodawcy 
lub 
uwierzytelniony 
odpis 
pełnomocnictwa. Skoro więc pełnomocnik Wspólnoty „B.” nieruchomości przy ul. M. 
w M., adwokat M.. przedstawił pełnomocnictwo podpisane przez M.P., to należało 
zbadać czy była to osoba uprawniona  do reprezentowania tej Wspólnoty. 
Powołując się na uchwałę nr [...] Zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 
25 stycznia 2003 r., wskazał, że uległ zmianie sposób zarządu nieruchomością 
wspólną, gdyż na jej podstawie stał się on bezpośredni i  miał być pełniony przez 
wybranego zarządcę; tylko zatem zarządca mógł reprezentować Wspólnotę na 
zewnątrz i ustanowić pełnomocnika procesowego. 
 
Przedłożony na wezwanie Sądu  protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej  
z dnia 25 stycznia 2003 r w  sprawie ustalenia sposobu zarządu nieruchomością 
wspólną,  sporządzony w formie aktu notarialnego, podobnie jak inne dokumenty  
stanowią jedynie, że zarząd ma być bezpośredni, natomiast żaden z tych 
dokumentów nie wskazuje, kto jest zarządcą. 
Sąd podniósł, że wprawdzie wnioskodawczyni przedstawiła uchwałę nr 
14/03/2003 z dnia 5 kwietnia 2003 r. właścicieli lokali Wspólnoty „B.” w sprawie 
udzielenia pełnomocnictwa dla zarządcy, z której wynika, iż pełnomocnictwo takie 
zostało udzielone M.P., jednakże nie można na tej podstawie stwierdzić, w jakim 
charakterze ta osoba występuje, skoro z jednej strony przedstawia się on jako 
zarządca, a innym razem - jako Prezes TBM sp. z o.o. w M. Nie wiadomo zatem, 

 
5 
komu powierzono zarząd, czy osobie prawnej TBS  sp. z o.o., której M.P. jest 
prezesem, czy też M.P.,  jako osobie fizycznej. Skoro zatem wnioskodawczyni nie 
wykazała w dostateczny sposób, że M.P. jest zarządcą,  to nie można mówić, że 
jest on pełnomocnikiem procesowym uprawnionym do udzielenia dalszych 
pełnomocnictw.    
 Sąd stwierdził wprawdzie, że wnioskodawczyni w toku postępowania 
przedstawiła także projekt uchwały nr [...] z dnia 30 stycznia 2006 r. ogółu 
właścicieli  nieruchomości, podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów, 
upoważniającą P.K. do reprezentowania współwłaścicieli w sprawie o ustanowienie 
drogi koniecznej, niemniej nie dołączono do tego dokumentu oryginału listy 
indywidualnego zbierania głosów.  
Wyraził pogląd, że pełnomocnictwo, oprócz czynności prawnej jest 
czynnością procesową, a w procesie za osobę prawną, czy ułomną osobę prawną, 
którą jest Wspólnota Mieszkaniowa czynności podejmuje jej organ, tj. jej zarząd. 
Gdy występuje brak zarządu, skutkuje to tym, że sprawa z udziałem takiego 
podmiotu, który nie ma organów do reprezentacji, nie może się toczyć. 
Zdaniem Sądu pierwszej instancji, nie jest możliwe udzielenie pełnomocnictwa 
w drodze uchwały w  sytuacji, w której za jej podjęciem nie głosowali wszyscy 
współwłaściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową. Nie jest to bowiem rodzaj 
uchwały, który przewidziała ustawa. W rezultacie przyjął, że adwokat P.K. nie 
wykazał swego należytego umocowania do zastępowania wnioskodawczyni. 
W zażaleniu pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej „B.” wniósł o uchylenie 
zaskarżonego postanowienia. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Na wstępie należy zauważyć, że pełnomocnictwo dla adwokata P.K. z dnia 1 
października 2008 r. do reprezentacji wnioskodawczyni w postępowaniu 
zażaleniowym przed Sądem Najwyższym za TBS sp. z o.o. zostało podpisane 
przez prezesa Zarządu M.P. i wiceprezesa D.Z., gdyż jak wynikało z aktualnego 
odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, spółka ta ma obecnie  dwuosobowy 
zarząd. 

 
6 
 Pomimo odmiennych wypowiedzi piśmiennictwa, Sąd Najwyższy przyjął, 
że skutki procesowe nienależytego umocowania pełnomocnika są przewidziane 
w art. 97 § 2 k.p.c. i nie prowadzą do odrzucenia pozwu. Uzasadniają jednak 
w postępowaniu odwoławczym zarzut nieważności (art. 379 pkt 2 k.p.c.), której 
skutkiem jest uchylenie zaskarżonego orzeczenia, zniesienie postępowania 
w zakresie dotkniętym nieważnością (art. 386 § 2 k.p.c.) i przekazanie sprawy 
sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania (por. wyrok Sądu 
Najwyższego z dnia 25 lutego 1999 r., I CKN 1108/97, Przegląd Sądowy 2000, 
nr 10, s. 89).  
Jak wynika z rozważań Sądu Okręgowego, w sprawie wystąpił jednak inny 
problem, tj., czy będąca wnioskodawczynią Wspólnota w czasie udzielania adw. 
P.K. pełnomocnictwa miała zarząd, czyli organ tej ułomnej osoby prawnej, którego 
działania są w zasadzie działaniami samej wspólnoty (art. 20 u.w.l.), czy też być 
może zarząd w znaczeniu funkcjonalnym (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 
27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, OSNC 2005, nr 1, poz. 6), czyli zarządcę (art. 
18 u.w.l.) Dalsza kwestia to, czy w razie przyjęcia, że ma zarządcę  jest nim osoba 
prawna TBS sp. z o.o., czy osoba fizyczna M.P. W dodatku w razie ustalenia, że 
ma zarządcę, należałoby odpowiedzieć, czy do reprezentowania wspólnoty 
mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymagane jest dodatkowe jego 
umocowanie w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną, 
bądź w uchwale wspólnoty. Brak zarządu i zarządcy z kolei stanowiłby przyczynę 
nieważności postępowania, określoną także w art. 379 pkt 2 k.p.c. Nieusunięty ten 
brak w sposób określony w art. 70 k.p.c. stanowiłby podstawę do uchylenia 
zaskarżonego postanowienia i odrzucenia pozwu (art. 386 § 3 k.p.c.). 
Z powyższych uwag wynika, że problem istnienia zarządu, albo zarządcy 
wnioskodawczyni (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 
2005 r., III CZP 62/05, LEX 171751) wystąpił w sprawie od nadania jej biegu, a w 
aktualnym jej stadium postępowania, to przede wszystkim kwestia ważności 
postępowania pierwszoinstancyjnego. Jego nieważność Sąd drugiej instancji bierze 
pod uwagę z urzędu (art. 378 § 1 k.p.c.). Dla rozwiązania wskazanych kwestii 
konieczna jest uprzednia kompleksowa wykładnia wszystkich przedłożonych przez 
skarżącego dokumentów, w tym uchwał, wypisu aktu notarialnego z dnia 

 
7 
25 stycznia 2003 r., a także umowy o sprawowanie zarządu nieruchomością 
wspólną z dnia 20 sierpnia 2002 r., której Sąd Okręgowy nie dokonał. 
Skoro od oceny ważności i skuteczności tych czynności prawnych, zależy 
ważność postępowania przed sądem pierwszej instancji, to rozstrzygnięcie 
zagadnienia istnienia organu albo podmiotu  powołanego do reprezentowania 
Wspólnoty nie może nastąpić  na etapie badania formalnych przesłanek apelacji. 
W takim wypadku w fazie badania dopuszczalności apelacji należy przyjąć   
domniemanie istnienia tej przesłanki procesowej. Innymi słowy, w okolicznościach 
sprawy trzeba założyć na tym etapie postępowania apelacyjnego istnienie organu 
Wspólnoty albo podmiotu zdolnego do działania za wnioskodawczynię. Już z tego 
względu odrzucenie apelacji nie było trafne i zaskarżone orzeczenie należało 
uchylić. 
Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie 
o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie 
aktu 
notarialnego 
ustalić 
sposób 
zarządu 
nieruchomością 
wspólną, 
a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. 
W umowie tej mogą powierzyć sprawowanie zarządu zarządcy, mogą ustanowić 
swój organ w postaci zarządu, który sam będzie zarządzał nieruchomością albo 
zleci to zarządcy, jakiego sam wybierze. Na tym właśnie polega określenie 
sposobu zarządu. 
Właściciele mogą zmienić sposób ustalonego już zarządu (np. w miejsce 
zarządu powierzyć zarządzanie zarządcy), co wymaga podjęcia uchwały wspólnoty 
zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust 2a u.w.l.). Zmiana osoby zarządcy 
nie jest zmianą sposobu zarządu, stąd powstaje problem, czy uchwała w tym 
przedmiocie wymaga zaprotokołowania przez notariusza i jaki charakter ma  wpis 
tego podmiotu w księdze wieczystej. Poza tym w wypadku występowania 
w postępowaniu adwokata należy rozważyć, czy powinien legitymować się 
pełnomocnictwem udzielonym przez zarządcę, czy też w tym zakresie 
reprezentacja zarządcy musi mieć źródło w dodatkowym upoważnieniu wspólnoty, 
czy też wystarczy gdy będzie się legitymował wprost pełnomocnictwem udzielonym 
przez wspólnotę (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., 

 
8 
III CZP 74/03, OSNC 2005 nr 1, poz. 6 i z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, 
dot. niepubl. i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 
62/05 LEX 171751). 
Z tych względów na podstawie art.  3941 § 2 i 3 k.p.c. w zw. z art. 39815 k.p.c. 
orzeczono jak w sentencji.