II Cz 276/13

Sygn. akt II Cz 276/13 POSTANOWIENIE Dnia 5 kwietnia 2013 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Anatol Gul Sędziowie: SO Jerzy Dydo SO Aleksandra Żurawska po rozpoznaniu w dniu 5 kwietnia 2013r. w Świdnicy na posiedzeniu niejawnym zażalenia dłużnika (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na postanowienie Sądu Rejonowego w Wałbrzychu z dnia 18 lutego 2013r. sygn. akt VIII Co 2795/11, wydanego na skutek skarg dłużnika z dnia 10 stycznia 2013 roku na opis i oszacowanie nieruchomości w sprawie egzekucyjnej KM 2912/11 w sprawie z wniosku wierzyciela Banku (...) S.A. z siedzibą w K. p o s t a n a w i a: uchylić zaskarżone postanowienie i sprawę w zakresie skarg na czynność komornika przekazać Sądowi Rejonowemu w Wałbrzychu do ponownego rozpoznania. UZASADNIENIE Zaskarżonym postanowieniem z dnia 18 lutego 2013 r. Sąd Rejonowy w Wałbrzychu oddalił skargę dłużnika na opis i oszacowanie nieruchomości dokonanej w sprawie egzekucyjnej KM 2912/11. W uzasadnieniu wskazał, ze biegły, dokonał w dniu 28 sierpnia 2012 roku pomiaru pomieszczeń i wykonał dokumentację fotograficzną m. in. celem wyliczenia rzeczywistej powierzchni wycenianych lokali. Wartość każdej nieruchomości określił na podstawie poczynionych pomiarów, przy uwzględnieniu pomieszczeń przynależnych każdego z nich, czego wyraz dał w opiniach z dnia 23 listopada 2012 roku, w części dotyczącej opisu nieruchomości. Wbrew zarzutom skarżącego powołane zaświadczenia Starosty W. z dnia 1 kwietnia 2009 roku stwierdzają jedynie, że każdy z wymienianych lokali jest samodzielny w rozumieniu ustawy o własności lokali i nie może być podstawą do wyceny nieruchomości. Fakt, że w powołanych zaświadczeniach wpisano inną, odbiegającą od rzeczywistości powierzchnię, biegły prawidłowo i zgodnie z § 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników, odnotował w swoim operacie, przyjmując jednak do wyceny rzeczywistą powierzchnię, wynikającą z dokonanych pomiarów, powierzchnię użytkową każdego z czterech lokali. Do wyliczenia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych biegły nie mógł zaliczyć części składowych nieruchomości, prawidłowo uznając je za tzw. pomieszczenia przynależne. Biegły oparł wycenę na wymaganych przepisami podstawach prawnych, przytoczonych w operacie. Zastosowana przez biegłego metoda i sposób wyceny pozwalają na prawidłowe rozeznanie potencjalnego nabywcy o możliwościach i przeznaczeniu nieruchomości i odpowiadają celowi, dla którego rzeczoznawca został powołany oraz odpowiadają przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego . Zawartość zaskarżonego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego wskazują, zdaniem Sądu, na bezzasadność zarzutów dłużnika, który wszak nie poparł ich własnymi odmiennymi wyliczeniami, ani też dokumentacją uzasadniającą przyjęcie błędu w szacunku. Nie wskazał też innej opinii lub dokumentacji uzasadniającej jego twierdzenia zawarte w skardze. Pisemne odpowiedzi biegłego na zarzuty dłużnika są pełne, wyjaśniają podstawy prawne i faktyczne, opisują zastany stan nieruchomości. Do złożonych odpowiedzi biegły dołączył wymiary robocze i materiał zdjęciowy, które uzasadniają powierzchnie przyjęte w opinii. Zarzuty dłużnika nie zostały natomiast poparte materiałem dowodowym i w żadnym razie nie stanowią merytorycznej polemiki z operatem i wypowiedziami biegłego. Zażalenie na powyższe postanowienie wniósł pełnomocnik dłużnika, zarzucając mu: I. naruszenie przepisów postępowania, a w szczególności art. 2 ust. 2 ustawy z dn. 24.06.1994 o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz.903 z późn. zm.) poprzez błędną jego interpretację, a w szczególności błędną interpretację powierzchni lokalu w rozumieniu tego przepisu, II. sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału polegającą na przyjęciu, iż loggia wchodząca w skład lokalu wymieniona w zaświadczeniach Starosty Powiatu W. dotyczących poszczególnych lokali i określona w metrach kw. jej powierzchni, a także przyjęta jako wchodząca w skład lokalu oraz w skład jego powierzchni jest pomieszczeniem przynależnym i nie powinna być brana pod uwagę przy ustalaniu wartości przedmiotu egzekucji w jej opisie i oszacowaniu. Wskazując na powyższe, dłużnik wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i zobowiązanie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wałbrzychu M. J. do ponownego opisu i oszacowania nieruchomości będących przedmiotem zażalenia. Sąd Okręgowy zważył: Zażalenie podlegało uwzględnieniu. Jak wynika z wyjaśnień biegłego do powierzchni wycenianych lokali mieszkalnych nie wliczył on powierzchni komórek oraz loggii, gdyż jego zdaniem byłoby to sprzeczne z prawem. Biegły ponadto powołał się na przepis art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego , z którego wynika, że do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się m.in. komórek i logii. Z taką argumentacją w zasadzie zgodził się Sąd Rejonowy oddalając skargi dłużnika na czynność komornika w postaci opisu i oszacowania nieruchomości. Stanowiska tego- w ocenie Sądu Okręgowego- nie można jednak podzielić. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z kolei ust. 4 tegoż przepisu stanowi, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Oznacza to, że w skład lokalu mieszkalnego oprócz pomieszczeń głównych mogą wchodzić także pomieszczenia przynależne, które są częściami składowymi lokalu / są one własnością tej samej osoby, do której należy lokal /, a ich powierzchnia wliczana będzie do powierzchni lokalu / patrz: E. Bończak- Kucharczyk „Komentarz do art. 2 ustawy o własności lokali” LEX 2012 /. Skoro więc pomieszczenie przynależne jest integralną częścią lokalu nie można zgodzić się koncepcją, że ich powierzchnia nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu oraz, że istnienie tychże pomieszczeń może pozostawać bez wpływu na określenie wartości całego lokalu. W dodatkowych wyjaśnieniach biegły co prawda stwierdził, że ceny transakcyjne zawierają w sobie udział w nieruchomości wspólnej i powierzchnie przynależne, zaś wyliczone przez biegłego ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowych dla obiektów wziętych do porównania zawierają to samo, jednakże z samych opinii w żaden sposób nie wynika, by okoliczności te miały wpływ na określenie wartości lokali będących przedmiotem egzekucji. Należy bowiem podkreślić, że w opiniach tych w części opisującej lokale biegły nawet nie uwzględnił, że w skład tychże lokali wchodzą pomieszczenia przynależne w postaci komórek / w opiniach mowa jest jedynie o piwnicach / czy też tzw. loggie. Odnosząc się do pomieszczenia loggii należy powołać się na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2010r / V CSK 31/10, opubl. LEX nr 610138 /. Z uzasadnienia tegoż orzeczenia wynika, że pomieszczenie to zalicza się do kategorii pomieszczeń pomocniczych , gdyż służy ono niewątpliwie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, m. in. do wypoczynku, wykazując związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. Ponadto w dalszej części uzasadnienia Sąd Najwyższy stwierdził, że przepis art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów nie może być stosowany do określenia definicji lokalu mieszkalnego, nie można więc na podstawie tego przepisu przesądzać co w skład takiego lokalu wchodzi, a co nie. Został on bowiem ustanowiony w zupełnie innym celu, a mianowicie dla ustalenia wysokości czynszu za wynajem lokali i służy on także ochronie lokatorów np. przed nieuzasadnionym zawyżaniem czynszu. Cel ustawy o własności lokali jest natomiast zupełnie inny, gdyż nie dotyczy ona lokatorów, ale właścicieli lokali stanowiących odrębną własność, będących równocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, na których ciąży obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania lokali i nieruchomości wspólnej. Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd Okręgowy uznał zażalenie za uzasadnione i na podstawie art. 386 § 4 kpc w zw. z art. 397 § 2 kpc i art. 13 § 2 kpc orzekł jak w postanowieniu. Przy ponownym rozpoznaniu skarg na czynności na czynności komornika Sąd Rejonowy, mając na względzie uwagi poczynione wyżej, podejmie czynności zmierzające do skorygowania opinii będącej podstawą opisu i oszacowania w taki sposób, by opisy lokali podlegających egzekucji były zgodne z ich rzeczywistym składem oraz by ustalona w nich cena uwzględniała określone pomieszczenia przynależne i pomocnicze.