II CZ 128/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi dłużników E. i M. B. na czynność komornika sądowego w postaci opisu i oszacowania nieruchomości. Sąd Rejonowy oddalił skargę, uznając sporządzony operat szacunkowy za zgodny z wymogami prawa, mimo zarzutów dłużników dotyczących nieuwzględnienia istotnych cech nieruchomości i nieprawidłowego doboru nieruchomości porównawczych. Dłużnicy wnieśli zażalenie, argumentując naruszenie prawa do sprawiedliwego rozpoznania sprawy oraz nierzetelność operatu, w tym dobór nieporównywalnych domów, nieprawidłowe współczynniki korygujące i zaniżoną wycenę. Sąd Okręgowy, rozpoznając zażalenie, uznał je za zasadne. W uzasadnieniu wskazano, że choć operat szacunkowy zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, to brak jest wystarczającego uzasadnienia dla uznania wybranych nieruchomości za podobne do nieruchomości wycenianej. W szczególności, biegły nie wykazał, w jaki sposób uwzględniono różnice w powierzchni użytkowej budynków, a także nie przedstawił szczegółowej charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Sąd podkreślił, że podejście porównawcze wymaga znajomości cen i cech nieruchomości podobnych, a w przypadku braku takich danych lub wątpliwości co do podobieństwa, należy wybrać inną metodę wyceny lub szczegółowo uzasadnić przyjęte rozwiązania. Wobec powyższego, Sąd Okręgowy uznał, że sporządzony operat szacunkowy nie pozwala na ocenę, czy wartość rynkowa nieruchomości nie została zaniżona, co skutkowało uchyleniem czynności komornika.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaPrawidłowe stosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, wymogi dotyczące operatu szacunkowego i uzasadnienia podobieństwa nieruchomości.
Dotyczy specyfiki wyceny nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, gdzie kluczowe jest rzetelne uzasadnienie podobieństwa nieruchomości porównywanych.
Zagadnienia prawne (2)
Czy operat szacunkowy nieruchomości, sporządzony na potrzeby postępowania egzekucyjnego, spełnia wymogi formalne i merytoryczne, w szczególności w zakresie doboru nieruchomości porównawczych i uzasadnienia ich podobieństwa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, operat szacunkowy nie spełnia wymogów, jeśli nie uzasadnia w sposób wystarczający podobieństwa nieruchomości porównywanych do nieruchomości wycenianej, co uniemożliwia ocenę prawidłowości wyceny.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że operat szacunkowy nie uzasadnił w sposób wystarczający podobieństwa nieruchomości porównywanych do nieruchomości wycenianej, zwłaszcza w kontekście różnic w powierzchni użytkowej budynków i braku szczegółowej charakterystyki nieruchomości skrajnych. Brak wystarczającego uzasadnienia podobieństwa uniemożliwia ocenę prawidłowości zastosowanej metody wyceny i potencjalnego zaniżenia wartości nieruchomości.
Czy sąd odwoławczy powinien uchylić czynność komornika polegającą na opisie i oszacowaniu nieruchomości, jeśli operat szacunkowy zawiera istotne braki formalne lub merytoryczne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli braki operatu szacunkowego uniemożliwiają ocenę prawidłowości wyceny i mogą prowadzić do zaniżenia wartości nieruchomości, sąd odwoławczy powinien uchylić czynność komornika.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy, stwierdzając istotne wady operatu szacunkowego polegające na braku wystarczającego uzasadnienia podobieństwa nieruchomości porównywanych, uznał, że czynność komornika oparta na takim operacie jest wadliwa i podlega uchyleniu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. B. | osoba_fizyczna | dłużnik |
| M. B. | osoba_fizyczna | dłużnik |
| Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Szczecin P. i Z. w S. R. W. | instytucja | organ egzekucyjny |
| W. M. (1) | spółka | wierzyciel |
| W. M. (2) | spółka | wierzyciel |
| (...) Transport spółki z ograniczoną odopwiedzialnością w S. | spółka | wierzyciel |
| (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M. | spółka | wierzyciel |
| (...) Oddział Straży Granicznej w S. | organ_państwowy | wierzyciel |
| Zakład Ubezpieczeń Społecznych O. w S. | instytucja | wierzyciel |
| (...) Bank (...) S.A. w W. | spółka | wierzyciel hipoteczny |
| (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. | spółka | wierzyciel |
| (...) Bank (...) S.A. w W. | spółka | wierzyciel hipoteczny |
Przepisy (8)
Główne
k.p.c. art. 942
Kodeks postępowania cywilnego
Komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości po upływie terminu do zapłaty długu.
k.p.c. art. 948 § § 1 zd. 1
Kodeks postępowania cywilnego
Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości.
u.g.n. art. 153 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
u.g.n. art. 152 § ust. 2 i 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości.
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. § 4 § ust. 1
Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
Pomocnicze
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji orzekający na skutek apelacji (lub zażalenia) zmienia zaskarżone orzeczenie i orzeka co do istoty sprawy lub uchyla orzeczenie i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji.
k.p.c. art. 397 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Przepisy o apelacji stosuje się odpowiednio do zażaleń.
k.p.c. art. 13 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Do czynności procesowych w postępowaniu nieprocesowym stosuje się odpowiednio przepisy o postępowaniu procesowym.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nierzetelność operatu szacunkowego z powodu braku uzasadnienia podobieństwa nieruchomości porównywanych. • Niewystarczające uwzględnienie różnic w powierzchni użytkowej budynków przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej. • Brak szczegółowej charakterystyki nieruchomości porównywanych, co utrudnia ocenę ich podobieństwa. • Potencjalne zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości.
Odrzucone argumenty
Operat szacunkowy sporządzony przez biegłego jest zgodny z wymogami prawa. • Wszystkie niezbędne dane o nieruchomości zostały uwzględnione. • Lokalizacja i dostępność komunikacyjna nieruchomości są korzystne. • Zastosowane podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej są prawidłowe.
Godne uwagi sformułowania
nie sposób zatem zgodzić się z zarzutami skarżących, iż biegły do oszacowania przyjął nieruchomości zbyt daleko położone od nieruchomości wycenianej, wszystkie bowiem nieruchomości są położone w tej samej dzielnicy miasta. • Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. • Skoro zaś sam biegły wskazał, że nie znał pewnych cech nieruchomości przyjętych do porównanie winien bądź okoliczność tę i jej wpływ na wycenę szczegółowo opisać, bądź też wybrać odmienną metodę wyceny.
Skład orzekający
Agnieszka Bednarek - Moraś
przewodniczący
Wiesława Buczek - Markowska
sędzia
Marzenna Ernest
sędzia (sprawozdawca)
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Prawidłowe stosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, wymogi dotyczące operatu szacunkowego i uzasadnienia podobieństwa nieruchomości."
Ograniczenia: Dotyczy specyfiki wyceny nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, gdzie kluczowe jest rzetelne uzasadnienie podobieństwa nieruchomości porównywanych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z wyceną nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym i znaczenie rzetelności operatu szacunkowego dla ochrony praw dłużnika.
“Czy komornik może zaniżyć wartość Twojej nieruchomości? Sąd Okręgowy wyjaśnia kluczowe błędy w wycenie.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.