II CSKP 750/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa wywodzi się ze skargi kasacyjnej powódki, I. spółki z o.o., od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie dotyczącego aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Powódka kwestionowała podwyższenie opłaty zaproponowane przez miasto stołeczne Warszawa, a kluczowym elementem sporu stało się zaliczenie nakładów poniesionych przez poprzednika prawnego na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną. Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił początkowo wysokość opłaty i zasądził koszty procesu, uznając wypowiedzenie opłaty za nieważne z powodu braku odpowiedniego pełnomocnictwa osoby je podpisującej. Sąd pierwszej instancji uwzględnił również zarzut dotyczący sposobu wyliczenia nakładów. Sąd Apelacyjny, po dopuszczeniu dowodu z dodatkowego pełnomocnictwa, zmienił wyrok Sądu Okręgowego, ustalając wyższą opłatę roczną i rozdzielając koszty postępowania. Sąd Apelacyjny uznał zarzuty powódki dotyczące opinii biegłego za niesłuszne, a kwestię zaliczenia nakładów za nietrafioną, wskazując na niewykazanie ich przez powódkę. Sąd Najwyższy dwukrotnie interweniował w sprawie. W pierwszym wyroku uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego, wskazując na naruszenie art. 286 k.p.c. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii uzupełniającej lub innej opinii biegłego w celu określenia wartości nakładów. Po ponownym rozpoznaniu sprawy przez Sąd Apelacyjny, który wydał kolejny wyrok, Sąd Najwyższy ponownie uchylił zaskarżony wyrok. W obecnym orzeczeniu Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego z 3 kwietnia 2020 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Sąd Najwyższy dokonał szczegółowej wykładni przepisów art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących zaliczania nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste. Kluczowe ustalenia Sądu Najwyższego obejmują: potwierdzenie, że przepis art. 77 ust. 4 u.g.n. nie określa miejsca lokalizacji urządzeń infrastruktury technicznej, co oznacza, że obejmuje także nakłady na urządzenia usytuowane na nieruchomości użytkownika wieczystego, ale muszą to być urządzenia infrastruktury publicznej, a nie sieci wewnętrzne. Ponadto, Sąd Najwyższy uznał, że nakłady konieczne (art. 77 ust. 6 u.g.n.) mogą jednocześnie zapewniać możliwość korzystania z budynków, a nie tylko gruntu, jeśli wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu i są zgodne z celem jego oddania w użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy zakwestionował również stanowisko Sądu Apelacyjnego dotyczące wyceny nakładów i zastosowania art. 150 ust. 3 u.g.n. W związku z odmienną wykładnią przepisów prawa materialnego, Sąd Najwyższy uznał, że konieczne jest ponowne rozpoznanie sprawy przez Sąd Apelacyjny, który będzie musiał ocenić wskazane przez powódkę nakłady przy uwzględnieniu stanowiska Sądu Najwyższego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWykładnia przepisów dotyczących zaliczania nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste, w szczególności rozróżnienie między infrastrukturą publiczną a wewnętrzną, a także definicja nakładów koniecznych.
Orzeczenie dotyczy specyficznych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i może wymagać dostosowania do innych stanów faktycznych.
Zagadnienia prawne (4)
Czy nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, znajdujące się na nieruchomości użytkownika wieczystego, podlegają zaliczeniu na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, przepis art. 77 ust. 4 u.g.n. nie określa miejsca lokalizacji urządzeń infrastruktury technicznej, co oznacza, że obejmuje także nakłady na urządzenia usytuowane na nieruchomości użytkownika wieczystego, pod warunkiem, że są to urządzenia infrastruktury publicznej, a nie sieci wewnętrzne.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy dokonał wykładni art. 77 ust. 4 u.g.n., stwierdzając, że definicja infrastruktury technicznej z art. 143 ust. 2 u.g.n. odnosi się do infrastruktury publicznej. Podkreślono, że przepis ten nie ogranicza lokalizacji urządzeń do nieruchomości sąsiednich, dopuszczając zaliczenie nakładów na urządzenia znajdujące się na nieruchomości użytkownika wieczystego, o ile spełniają kryteria infrastruktury publicznej.
Czy nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesione przez użytkownika wieczystego, mogą jednocześnie zapewniać możliwość korzystania z budynków znajdujących się na tym gruncie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, nakłady konieczne spełniające kryteria z art. 77 ust. 6 u.g.n. mogą jednocześnie zapewniać możliwość korzystania z budynków zgodnie z przeznaczeniem, jeśli wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu i są zgodne z celem jego oddania w użytkowanie wieczyste.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy zakwestionował stanowisko Sądu Apelacyjnego, że nakłady konieczne mogą dotyczyć jedynie gruntu, a nie budynków. Stwierdzono, że nakłady wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, nawet jeśli wtórnie umożliwiają korzystanie z budynków, mogą być uznane za konieczne, o ile są zgodne z przeznaczeniem gruntu.
Jaka jest właściwa metoda wyceny nakładów podlegających zaliczeniu na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wartość nakładów ustala się jako iloczyn wartości określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, co oznacza różnicę wartości nieruchomości przed i po nakładach.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy wskazał na przepisy rozporządzenia dotyczące wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego, podkreślając, że wartość nakładów ustala się na podstawie różnicy wartości nieruchomości przed i po nakładach, stosując zasady rynkowe. Odniesiono się do niemożności zastosowania wartości odtworzeniowej w tym kontekście.
Czy wypowiedzenie dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste przez pracownika urzędu miasta, nieposiadającego bezpośredniego pełnomocnictwa od Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy, jest ważne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie opłaty jest cywilnoprawnym oświadczeniem woli, które powinno być złożone przez uprawniony organ lub osobę działającą z jego upoważnienia. W tym przypadku brak było ważnego pełnomocnictwa.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że osoba podpisująca wypowiedzenie nie miała materialnoprawnego pełnomocnictwa do składania oświadczeń woli od Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy, co czyniło wypowiedzenie nieważnym z mocy prawa (art. 58 k.c.).
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością | spółka | powódka |
| miasto stołeczne Warszawa | organ_państwowy | pozwany |
Przepisy (33)
Główne
u.g.n. art. 77 § ust. 4
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.
u.g.n. art. 77 § ust. 5
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Zaliczenie wartości nakładów następuje również, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednich aktualizacjach.
u.g.n. art. 77 § ust. 6
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Zasady z ust. 4 i 5 stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości.
k.p.c. art. 398^15 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd Najwyższy uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania.
Pomocnicze
u.g.n. art. 77 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku.
u.g.n. art. 77 § ust. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Aktualizacja opłaty rocznej następuje na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę.
u.g.n. art. 78 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wypowiedzenia dotychczasowej opłaty dokonuje właściwy organ.
u.s.g. art. 11 § ust. 1
Ustawa o samorządzie gminnym
Organami gminy są rada i organ wykonawczy (wójt, burmistrz, prezydent).
u.s.g. art. 4 § pkt 9
Ustawa o samorządzie gminnym
Przez właściwy organ należy rozumieć organ wykonawczy gminy w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy.
u.s.g. art. 26 § ust. 1
Ustawa o samorządzie gminnym
Organem wykonawczym jest wójt, burmistrz lub prezydent, który reprezentuje gminę na zewnątrz.
k.c. art. 38
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli składane przez organ osoby prawnej.
k.c. art. 58
Kodeks cywilny
Nieważność czynności prawnej.
u.g.n. art. 143 § ust. 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja budowy urządzeń infrastruktury technicznej (drogi, przewody wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne).
u.g.n. art. 143 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Infrastruktura techniczna jako infrastruktura publiczna, wybudowana z udziałem środków publicznych lub UE.
k.c. art. 235 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Własność budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika.
k.c. art. 48
Kodeks cywilny
Części składowe gruntu.
Pr. bud. art. 3 § pkt 9
Ustawa Prawo budowlane
Definicja urządzeń budowlanych.
u.d.p. art. 4 § pkt 17 i 18
Ustawa o drogach publicznych
Definicje budowy i przebudowy drogi.
u.p.z.p. art. 6 § ust. 1 i 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego kształtuje sposób wykonywania prawa własności.
k.c. art. 233
Kodeks cywilny
Zakres korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego.
u.g.n. art. 154 § ust. 1-3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określenie przeznaczenia nieruchomości.
u.g.n. art. 77 § ust. 2a
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Zasada dwukrotności opłaty rocznej i rozkładania nadwyżki.
Ustawa o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych ustaw z 20 lipca 2017 r. art. 4 § ust. 2
Przepisy dotychczasowe stosuje się do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy.
Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109 art. 35 § ust. 3 pkt 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Określenie wartości nakładów jako różnicy wartości nieruchomości przed i po nakładach.
Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109 art. 28 § ust. 6 i 7
Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Sposób określania wartości nakładów na infrastrukturę techniczną i nakładów koniecznych.
Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109 art. 150 § ust. 3
Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości.
k.p.c. art. 286
Kodeks postępowania cywilnego
Dowód z opinii biegłego.
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji przeprowadza rozprawę w granicy zasadniczo w granicach apelacji.
k.p.c. art. 6
Kodeks postępowania cywilnego
Ciężar dowodu.
k.p.c. art. 398^3 § § 1 pkt 1 i 2
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawy kasacyjne.
k.p.c. art. 108 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
k.p.c. art. 391 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Postępowanie przed Sądem Najwyższym.
k.p.c. art. 398^21
Kodeks postępowania cywilnego
Stosowanie przepisów o postępowaniu apelacyjnym.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieważność wypowiedzenia opłaty z powodu braku pełnomocnictwa osoby podpisującej. • Naruszenie art. 286 k.p.c. przez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii uzupełniającej lub nowej opinii biegłego. • Błędna wykładnia art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n. przez Sąd Apelacyjny w zakresie lokalizacji urządzeń infrastruktury technicznej i charakteru nakładów koniecznych. • Niewłaściwe zastosowanie przepisów dotyczących wyceny nakładów.
Odrzucone argumenty
Zarzuty dotyczące naruszenia art. 32 ust. 1 i art. 45 ust. 1 Konstytucji RP. • Zarzuty dotyczące naruszenia art. 232 zdanie ostatnie w zw. z art. 381 k.p.c. • Zarzuty dotyczące naruszenia art. 156 ust. 3 u.g.n. • Zarzuty dotyczące naruszenia art. 386 § 4 k.p.c.
Godne uwagi sformułowania
Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym skargę kasacyjną podziela wykładnię pojęcia „nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej” przez użytkownika wieczystego na nieruchomości, która powinna być taka sama w odniesieniu do tego pojęcia użytego zarówno w art. 77 ust. 4, jak również w art. 143 ust. 2 u.g.n. także przed nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonaną ustawą z 20 lipca 2017 r. • Nakłady konieczne spełniające kryteria określone w art. 77 ust. 6 u.g.n. mogą jednocześnie zapewniać możliwość korzystania z budynków zgodnie z przeznaczeniem. • Przepis art. 77 ust. 4 u.g.n. nie określa miejsca położenia urządzeń infrastruktury technicznej, co oznacza, że obejmuje także nakłady na urządzenia usytuowane na nieruchomości użytkownika wieczystego.
Skład orzekający
Dariusz Dończyk
przewodniczący-sprawozdawca
Agnieszka Piotrowska
członek
Dariusz Zawistowski
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Wykładnia przepisów dotyczących zaliczania nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste, w szczególności rozróżnienie między infrastrukturą publiczną a wewnętrzną, a także definicja nakładów koniecznych."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i może wymagać dostosowania do innych stanów faktycznych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste i zaliczania nakładów, z licznymi zawiłościami prawnymi i długotrwałym postępowaniem sądowym. Wykładnia kluczowych przepisów przez Sąd Najwyższy ma istotne znaczenie praktyczne.
“Sąd Najwyższy rozstrzyga spór o nakłady na użytkowanie wieczyste: kluczowa wykładnia przepisów!”
Dane finansowe
koszty procesu: 8926,03 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.