II CSKP 2159/22

Sąd NajwyższyWarszawa2025-02-12
SNnieruchomościwłasność lokaliŚrednianajwyższy
własność lokaliwspólnota mieszkaniowauchwałanieruchomość wspólnacele budowlanepozwolenie na budowęzarządzanie nieruchomościąinteresy właścicieli

Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną dotyczącą uchwały wspólnoty mieszkaniowej zezwalającej na wybicie otworów okiennych, uznając ją za zgodną z prawem.

M. M. zaskarżył uchwałę wspólnoty mieszkaniowej zezwalającą na wybicie otworów okiennych w lokalu, twierdząc, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania i jego interesy. Sąd Apelacyjny oddalił powództwo, a Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną, uznając, że uchwała nie narusza przepisów ustawy o własności lokali ani zasad prawidłowego zarządzania, a zgoda wszystkich właścicieli nie była wymagana, gdyż inwestycja dotyczyła głównie lokalu, a jej wpływ na nieruchomość wspólną był pośredni i regulowany przepisami prawa budowlanego.

Powód M. M. domagał się uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej nr […] zezwalającej na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, w tym wybicie otworów okiennych w lokalu nr […] należącym do W. J. i A. D. Sąd Okręgowy uchylił uchwałę, jednak Sąd Apelacyjny zmienił wyrok, oddalając powództwo. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną powoda, oddalił ją. Sąd uznał, że uchwała, mimo że dotyczy zgody na prace w lokalu, ma charakter czynności zarządczej, ponieważ ingeruje w nieruchomość wspólną (ściany zewnętrzne). Jednakże, zgodnie z ustaleniami faktycznymi, inwestycja wymaga uzyskania projektu architektonicznego i pozwolenia na budowę, co zapewnia zgodność z przepisami prawa budowlanego i chroni konstrukcję budynku oraz jego estetykę. Sąd podkreślił, że uchwała jedynie otwiera drogę do realizacji zamierzenia, a ewentualne szkody obciążają inwestorów. Zarzut naruszenia art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali uznano za bezzasadny, podobnie jak zarzut naruszenia art. 12 ust. 1 tej ustawy, gdyż uchwała nie modyfikuje ustawowych uprawnień współwłaścicieli do nieruchomości wspólnej w sposób wymagający zgody wszystkich.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (2)

Odpowiedź sądu

Nie, uchwała taka nie narusza zasad prawidłowego zarządzania ani istotnych interesów właściciela, jeśli inwestycja wymaga uzyskania projektu i pozwolenia na budowę, a jej wpływ na nieruchomość wspólną jest pośredni i zgodny z prawem.

Uzasadnienie

Sąd Najwyższy uznał, że uchwała zezwalająca na wybicie otworów okiennych jest czynnością zarządczą, ale nie narusza przepisów, ponieważ wymaga uzyskania projektu i pozwolenia na budowę, co zapewnia zgodność z prawem i chroni budynek. Zgoda wszystkich właścicieli nie była wymagana, gdyż inwestycja dotyczyła głównie lokalu, a jej wpływ na nieruchomość wspólną był wtórny.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

oddalenie skargi kasacyjnej

Strona wygrywająca

wspólnota mieszkaniowa nieruchomości G. w W.

Strony

NazwaTypRola
M. M.osoba_fizycznapowód
wspólnota mieszkaniowa nieruchomości G. w W.instytucjapozwany

Przepisy (15)

Główne

u.w.l. art. 25 § 1

Ustawa o własności lokali

Przesłanki uchylenia uchwały (naruszenie zasad prawidłowego zarządzania, naruszenie istotnych interesów właściciela) są nieostre i wymagają indywidualnej oceny w okolicznościach konkretnej sprawy.

u.w.l. art. 12 § 1

Ustawa o własności lokali

Przepis ten nie ma zastosowania, gdy uchwała dotyczy inwestycji w lokalu, której skutki dla nieruchomości wspólnej są pośrednie i nie modyfikują ustawowych zasad korzystania z niej w sposób wymagający zgody wszystkich właścicieli.

Pomocnicze

u.w.l. art. 23 § 2

Ustawa o własności lokali

u.w.l. art. 23 § 3

Ustawa o własności lokali

pkt 5

u.w.l. art. 22 § 4

Ustawa o własności lokali

u.w.l. art. 22 § 3

Ustawa o własności lokali

pkt 5

Prawo budowlane art. 32 § 4

Ustawa - Prawo budowlane

pkt 2

k.c. art. 206

Kodeks cywilny

k.c. art. 207

Kodeks cywilny

u.w.l. art. 1 § 2

Ustawa o własności lokali

k.p.c. art. 398 § 13

Kodeks postępowania cywilnego

§ 2

k.p.c. art. 398 § 14

Kodeks postępowania cywilnego

k.p.c. art. 98 § 1

Kodeks postępowania cywilnego

k.p.c. art. 98 § 3

Kodeks postępowania cywilnego

k.p.c. art. 99

Kodeks postępowania cywilnego

Argumenty

Skuteczne argumenty

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej zezwalająca na wybicie otworów okiennych nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani istotnych interesów właściciela, ponieważ wymaga uzyskania projektu i pozwolenia na budowę, co zapewnia zgodność z prawem i chroni budynek. Zgoda wszystkich właścicieli lokali nie była wymagana na mocy art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, gdyż uchwała dotyczyła inwestycji w lokalu, a jej wpływ na nieruchomość wspólną był pośredni i nie modyfikował ustawowych zasad korzystania z niej.

Odrzucone argumenty

Uchwała jest nieprecyzyjna i blankietowa, co narusza interes powoda jako członka wspólnoty i zasady prawidłowego zarządzania, gdyż jej wykonanie może skutkować negatywnymi konsekwencjami dla właścicieli lokali (np. uszkodzenie elewacji, utrata wartości nieruchomości). Uchwała dotyczy lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, a nie części nieruchomości wspólnej, podczas gdy otwór okienny może być wybity wyłącznie w zewnętrznej ścianie nośnej budynku. Wykonanie uchwały pozostawiono właścicielowi lokalu do realizacji w sposób dowolny, bez przedstawienia wstępnego projektu, co nie zabezpiecza wspólnoty przed szkodą. Realizacja uchwały może doprowadzić do utraty wartości nieruchomości wspólnej i lokali mieszkalnych. Zaskarżona uchwała skutkuje zmniejszeniem ustawowego zakresu uprawnień wszystkich właścicieli lokali w zakresie korzystania z nieruchomości wspólnej, co wymaga zgody wszystkich właścicieli.

Godne uwagi sformułowania

sporna uchwała ma charakter oświadczenia woli wspólnoty mieszkaniowej, sformułowanego w drodze głosowania przez jej członków będących współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, którego treść sprowadza się do wyrażenia przez wspólnotę mieszkaniową zgody na wybicie otworów okiennych. Sama w sobie uchwała, jako czynność cywilnoprawna, choć prawnie wymagana, niczego nie przesądza, jeśli chodzi o postępowanie administracyjne w sprawie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wybicie przez właściciela w ścianie samodzielnego lokalu otworów okiennych i montaż w nim okien skutkuje pośrednio także stosowną zmianą w przedmiocie współwłasności członków wspólnoty mieszkaniowej, tj. w nieruchomości wspólnej. art. 12 ust. 1 u.w.l. ma charakter dyspozytywny, a zatem dopuszczalna jest, mająca oparcie w woli właścicieli lokali, modyfikacja przewidzianych w tym przepisie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej.

Skład orzekający

Joanna Misztal-Konecka

przewodniczący

Adam Doliwa

sprawozdawca

Piotr Telusiewicz

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów ustawy o własności lokali dotyczących uchwał wspólnoty mieszkaniowej, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz wymogu zgody wszystkich właścicieli na ingerencję w nieruchomość wspólną."

Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji ingerencji w nieruchomość wspólną w związku z pracami w lokalu, z uwzględnieniem wymogów prawa budowlanego.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa dotyczy częstego problemu w zarządzaniu nieruchomościami wspólnymi – zgody na zmiany w budynku, które mogą wpływać na jego strukturę i estetykę. Wyjaśnia, kiedy zgoda wspólnoty jest wystarczająca, a kiedy potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli.

Czy wspólnota mieszkaniowa może decydować o oknach w Twoim lokalu? Sąd Najwyższy wyjaśnia.

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
SN
II CSKP 2159/22
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
12 lutego 2025 r.
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie:
Prezes SN Joanna Misztal-Konecka (przewodniczący)
‎
SSN Adam Doliwa (sprawozdawca)
‎
SSN Piotr Telusiewicz
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 12 lutego 2025 r. w Warszawie
‎
skargi kasacyjnej M. M.
‎
od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie
‎
z 27 kwietnia 2021 r., V ACa 534/20,
‎
w sprawie z powództwa M. M.
‎
przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości G. w W.
‎
o uchylenie uchwały,
1. oddala skargę kasacyjną;
2. zasądza od M. M. na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości G. w W. 240 (dwieście czterdzieści) złotych kosztów postępowania kasacyjnego.
Adam Doliwa                      Joanna Misztal-Konecka                       Piotr Telusiewicz
UZASADNIENIE
M. M. wytoczył przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej G. w W. powództwo, żądając w nim uchylenia uchwały nr […] właścicieli lokali.
Wyrokiem z 2 września 2020 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił zaskarżoną uchwałę (pkt I); i rozstrzygnął o kosztach procesu (pkt II).
Wyrokiem z 27 kwietnia 2021 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie, po rozpoznaniu apelacji pozwanej, zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo (pkt 1) i zasądził od M. M. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej G. w W. zwrot kosztów postępowania za obie instancje
‎
(pkt 2 i pkt 3).
Z ustaleń faktycznych, jakie legły u podstaw rozstrzygnięcia Sądu pierwszej instancji wynikało, że ogół właścicieli lokali nieruchomości położonej przy ul. […] w W. tworzy wspólnotę mieszkaniową. M. M. jest członkiem tej wspólnoty mieszkaniowej, w związku z przysługującym mu na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej prawem odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr […], położonego w budynku przy ul. [...] Udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu wynosi […].
Uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej nr […] właściciele lokali wyrazili nieodwołalną zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez W. J. i A. D. W uchwale wskazano, że W. J. i A. D. zapewniają zgodność projektu oraz prac z przepisami prawa. Przedmiotowa zgoda dotyczyła lokalu nr […] w budynku przy ul. […] w W., stanowiącego odrębną nieruchomość, i obejmowała wybicie otworów okiennych w tym lokalu i zainstalowanie okien, z zachowaniem architektury i struktury budynku, wraz z zachowaniem norm bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Właściciele lokali upoważnili i zobowiązali zarząd wspólnoty do podjęcia czynności niezbędnych do wykonania uchwały. Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia. Za jej podjęciem głosowali właściciele reprezentujący 66,68% udziałów w nieruchomości wspólnej. Nikt nie był przeciw uchwale (0% udziałów w nieruchomości wspólnej), nikt się nie wstrzymał
‎
(0% udziałów w nieruchomości wspólnej); właściciele reprezentujący 33,32% udziałów w nieruchomości wspólnej nie wzięli udziału w głosowaniu. Zebranie właścicieli lokali odbyło się 16 maja 2019 r. Był to nowy termin zebrania, wyznaczony jako kolejny, o którym poinformowano członków wspólnoty 8 maja 2019 r. Uchwała została podjęta częściowo przez głosowanie na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zbieraniem głosów zajmował się W. J., jako członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Powód nie uczestniczył w zebraniu właścicieli lokali, nie wziął także udziału w głosowaniu nad uchwałą. O uchwale dowiedział się z ogłoszenia wywieszonego na klatce schodowej, przy czym informacja ta dotyczyła jedynie faktu podjęcia uchwały, a nie jej treści. Wówczas powód zwrócił się do zarządcy o przesłanie treści uchwały. Treść spornej uchwały, jako wiadomość e-mail, została powodowi przesłana 27 sierpnia 2019 r.
Własność lokalu mieszkalnego nr […] położonego przy ul. [...], z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości […], przysługuje W. J. oraz A. D.. Lokal nr […], o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, położony jest również w budynku przy ul. […], a związany jest z nim udział w nieruchomości wspólnej w wysokości […]. Własność tego lokalu także przysługuje W. J. oraz A. D. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Lokal nr […] ma trzy ściany zewnętrzne, przy czym na jednej z nich są luksfery, a na drugiej ścianie jest okno, które zostało zasłonięte. Według zamierzeń właścicieli wybicie dodatkowych okien, na co zgodę otrzymali w spornej uchwale, miałoby dotyczyć trzeciej ściany lokalu nr […].
M. M. wniósł o uchylenie w całości uchwały nr […], zarzuciwszy jej sprzeczność z przepisami ustawy o własności lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, oraz naruszenie jego interesów jako współwłaściciela nieruchomości wspólnej.
O ile, w ocenie Sądu Apelacyjnego, ustalenia faktyczne i rozważania prawne Sądu Okręgowego były prawidłowe odnośnie do tego, że żaden z zarzutów formalnych podniesionych przez powoda, a dotyczących wadliwego w jego ocenie postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały, nie mógł skutkować jej uchyleniem, o tyle zdaniem Sądu odwoławczego błędne było ustalenie Sądu pierwszej instancji, że zaskarżona uchwała jest nieprecyzyjna i, przez blankietowe sformułowanie, narusza interes powoda jako członka wspólnoty mieszkaniowej, oraz godzi w zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż jej wykonanie mogłoby skutkować szeregiem negatywnych konsekwencji dla właścicieli lokali.
Od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie skargę kasacyjną wywiódł powód, zaskarżając go w całości, i zarzucając mu naruszenie prawa materialnego, tj. art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej:
u.w.l.
), przez jego błędną wykładnię, i art. 12 ust. 1 u.w.l., przez jego niezastosowanie.
Pozwana w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od powoda zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzuty skargi kasacyjnej nie są zasadne.
Skarżący orzeczeniu Sądu drugiej instancji zarzucił naruszenie art. 25 ust. 1 u.w.l., przez jego błędną wykładnię, oraz art. 12 ust. 1 u.w.l. przez jego niezastosowanie.
Błędna interpretacja art. 25 ust. 1 u.w.l. miała polegać na przyjęciu, że treść spornej uchwały właścicieli lokali - przez którą wyrazili oni nieodwołalną zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, obejmującą m.in. wybicie otworów okiennych we wskazanym lokalu - nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, oraz nie narusza interesu skarżącego jako właściciela lokalu i członka wspólnoty mieszkaniowej (współwłaściciela nieruchomości wspólnej). Skarżący, precyzując ten zarzut, wytknął, że uchwała nie została poprzedzona przedstawieniem przez wnioskodawcę nawet wstępnego projektu wybicia otworów okiennych, oraz że nie zawiera załącznika w postaci wstępnego projektu architektonicznego, a przez to, zdaniem skarżącego, wykonanie uchwały pozostawiono właścicielowi lokalu do realizacji w sposób dowolny, a taka uchwała nie zabezpiecza wspólnoty mieszkaniowej przed szkodą w postaci powstania uszkodzeń elewacji w trakcie prowadzenia prac budowalnych. Zdaniem skarżącego realizacja uchwały, przyjętej w formie blankietowej, może doprowadzić do utraty wartości nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji także wartości lokali mieszkalnych położonych w budynku objętym nieruchomością wspólną. Skarżący podniósł także, że treść uchwały dotyczy lokalu nr […] stanowiącego odrębną nieruchomość, a nie części nieruchomości wspólnej, gdy tymczasem otwór okienny może być wybity wyłącznie w zewnętrznej ścianie nośnej budynku wielorodzinnego. Zdaniem skarżącego zachodzą przesłanki uchylenia uchwały, gdyż istnieje potencjalne i realne przypuszczenie, że jej wykonanie może doprowadzić do sytuacji niekorzystnej z punktu widzenia interesów samej wspólnoty lub interesów właściciela lokalu, to jest do powstania szkody w elewacji budynku oraz utraty wartości lokali mieszkalnych położonych w budynku, a także pozbawienia powoda jako właściciela lokalu oraz pozostałych właścicieli lokali wpływu na sposób wykonania otworów okiennych w części wspólnej nieruchomości, w sytuacji gdy nie mogą oni być stroną postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, gdyż stroną takiego postępowania jest wyłącznie właściciel lokalu wykonujący otwory okienne oraz pozwana wspólnota mieszkaniowa, którą reprezentuje dwuosobowy zarząd, w skład którego wchodzi właściciel lokalu, który jest beneficjentem uchwały.
Podstawą zaskarżenia uchwały może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź naruszenie istotnych interesów właściciela, bądź jego pokrzywdzenie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że przesłanki te są nieostre i kontrola w tym przedmiocie musi być dokonywana indywidualnie, w okolicznościach konkretnej sprawy, przy uwzględnieniu celu, w jakim zaskarżona uchwała została podjęta. Bogactwo stanów faktycznych występujące w tego rodzaju sprawach rozpoznawanych przez sądy powszechne, implikuje niuansowanie oceny prawnej w zakresie naruszenia przez uchwałę wspólnoty mieszkaniowej zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub istotnych interesów właściciela (zob. postanowienie SN z 31 sierpnia 2022 r., I CSK 2043/22).
W ocenie Sądu Najwyższego zgłoszony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 25 ust. 1 u.w.l. był chybiony i nie mógł odnieść zamierzonego skutku.
Po pierwsze, należy zauważyć, że sporna uchwała, z uwagi na jej treść i skutki, musi być traktowana jako specyficzna czynność zarządcza. Bezpośrednio odnosi się ona bowiem do korzystania z odrębnej nieruchomości lokalowej, a więc do wykonywania uprawnienia składającego się na treść odrębnej własności lokalu, a jedynie pośrednio, i na tym polega jej specyfika jako czynności zarządczej, do korzystania z nieruchomości wspólnej, a więc do zarządzania przedmiotem wspólnej własności. Wybicie przez właściciela w ścianie samodzielnego lokalu otworów okiennych i montaż w nim okien skutkuje pośrednio także stosowną zmianą w przedmiocie współwłasności członków wspólnoty mieszkaniowej,
‎
tj. w nieruchomości wspólnej. Natomiast sporna uchwała nie zmienia ustawowej regulacji praw i obowiązków właścicieli lokali w stosunku do nieruchomości wspólnej. Choć została wydana na wniosek zainteresowanego właściciela i w swej treści wyraża zgodę na przeprowadzenie określonych robót w lokalu stanowiącym przedmiot odrębnej własności, to jednocześnie objęta uchwałą inwestycja w odrębnym lokalu skutkowała przebudową nieruchomości wspólnej. Z tej przyczyny podjęcie czynności zarządczej w postaci uchwały było wymagane na mocy art. 23 ust. 2 i ust. 3 pkt 5 u.w.l.
Po drugie, należy wskazać, że sporna uchwała nr […]  jest wymaganym elementem postępowania prawnego i procesu decyzyjnego, prowadzącego do połączenia dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość (art. 22 ust. 4 u.w.l.), w ramach którego nastąpić ma także ograniczona przebudowa nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.). W takim kontekście należy zauważyć, że w świetle ustaleń faktycznych poczynionych przez Sądy
meriti
, którymi to ustaleniami Sąd Najwyższy jest związany (art. 398
13
§ 2 k.p.c.), uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej nr […] właściciele lokali wyrazili nieodwołalną zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, wskazaną w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane dla  W. J. i A. D. zamieszkałych w W. przy ul. […] W uchwale wskazano, że W. J. i A. D. zapewniają zgodność projektu oraz prac z przepisami (§ 1). Zgoda dotyczyła lokalu nr […]
‎
- stanowiącego odrębną nieruchomość, objętą współwłasnością małżeńską W. J. i A. D., i polegała na wybiciu otworów okiennych w lokalu […] i zainstalowaniu okien - z zachowaniem architektury i struktury budynku wraz z zachowaniem norm bezpieczeństwa przeciwpożarowego (§ 2). Właściciele lokali upoważnili i zobowiązali zarząd wspólnoty do podjęcia czynności niezbędnych dla wykonania § 1 uchwały (§ 3). Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia (§ 4). Z kolei uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej nr […] właściciele lokali wyrazili nieodwołalną zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, wskazaną w art. 32 ust 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, dla W. J. i A. D. W. J. i A. D. mieli zapewnić zgodność projektu oraz prac z przepisami (§ 1). Zgoda dotyczyła lokalu nr […] oraz lokalu nr […] i została udzielona w związku z połączeniem tych lokali, polegającym na wybiciu otworu umożliwiającego przejście pomiędzy Lokalem […] i Lokalem […] (§ 2). W przypadku braku technicznych i projektowych możliwości realizacji zgody jak w § 1, zgoda dotyczyć miała lokalu nr […] oraz lokalu nr […] a także nieruchomości wspólnej. W takim wypadku prace miały polegać na wydzieleniu i zabudowaniu części powierzchni patio o łącznej powierzchni 10,5 m
2
i na całej wysokości poziomi 0 i poziomu 1 - według projektu architekta. Zgoda obejmowała także przełożenie wszystkich systemów alarmowych i ratowniczych zgodnie z obowiązującymi wymogami prawa i akceptacją służb odpowiedzialnych (§ 3). Właściciele lokali upoważnili i zobowiązali zarząd wspólnoty do podejmowania czynności niezbędnych dla wykonania § 1 uchwały (§ 4). Uchwała weszła w życie z dniem podpisania (§ 5). Wreszcie uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej nr […], właściciele lokali wyrazili nieodwołalną zgodę na połączenie lokalu nr […] oraz lokalu nr […] poprzez wspólną zaprojektowaną część w obrębie Lokalu […] i Lokalu […],
‎
tj. wydzielenie i zabudowanie części powierzchni patio o łącznej powierzchni 10,5 m
2
i na całej wysokości poziomu 0 i poziomu 1 - według projektu architekta. Właściciele Lokalu […] i Lokalu […] zobligowani mieli zostać do uiszczania wszelkich opłat administracyjnych, eksploatacyjnych i urzędowych oraz do umożliwienia administratorowi lub zarządcy budynku dostępu do wszelkich niezbędnych liczników i innych urządzeń infrastrukturalnych na zasadach ogólnych - po uprzednim zawiadomieniu (§ 1). Właściciele lokali upoważnili i zobowiązali zarząd do podjęcia czynności niezbędnych dla wykonania § 1 umowy (§ 2). Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia (§ 3).
Wynika z powyższego, że sporna uchwała ma charakter oświadczenia woli wspólnoty mieszkaniowej, sformułowanego w drodze głosowania przez jej członków będących współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, którego treść sprowadza się do wyrażenia przez wspólnotę mieszkaniową zgody na wybicie otworów okiennych. Sama w sobie uchwała, jako czynność cywilnoprawna, choć prawnie wymagana, niczego nie przesądza, jeśli chodzi o postępowanie administracyjne w sprawie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Sąd Najwyższy podziela ocenę prawną Sądu Apelacyjnego, w myśl której nie ma podstaw do przyjęcia, że wykonanie spornej uchwały mogłoby skutkować negatywnymi konsekwencjami dla właścicieli lokali. Z uwagi na wspomniany wyżej charakter prawny uchwały nr […], przed przystąpieniem do prac, inwestorzy będą musieli uzyskać projekt architektoniczny i na jego podstawie - pozwolenie na budowę, zatem nie ma obaw co do tego, że realizacja zaskarżonej uchwały może doprowadzić do naruszenia konstrukcji budynku lub zaburzenia jego kompozycji architektonicznej (estetyki budynku). W. J. i A. D., jako inwestorzy i właściciele lokalu nr […], nie mogą przystąpić do prac budowlanych wyłącznie na podstawie zaskarżonej uchwały. Uchwała ta jedynie otwiera im drogę do rozpoczęcia realizacji zamierzenia budowlanego - zgodnie z wymogami prawa. W pierwszej kolejności będą musieli zwrócić się do architekta o wykonanie projektu, rzeczą architekta natomiast będzie takie zaprojektowanie otworów okiennych, aby architektura i struktura budynku były zachowane. Trafnie Sąd drugiej instancji zauważył, że uchwała udzielająca zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane zachowa swój nieodwołany charakter tylko wtedy, gdy inwestor dochowa wymogów w niej zawartych. Gdyby prace naruszały zakres udzielonej zgody, tj. zmierzały do naruszenia struktury i architektury budynku, wspólnota mieszkaniowa mogłaby w każdej chwili zażądać ich wstrzymania i przywrócenia stanu poprzedniego. W związku z powyższym należało przyjąć, że nie było podstaw do zakwestionowania udzielenia przez wspólnotę mieszkaniową w stosownej uchwale W. J. i A. D. nieodwołalnej zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane odnośnie do odrębnych nieruchomości (lokali nr […] i […]), w związku z planowanym wybiciem otworu umożliwiającego przejście między nimi oraz otworów okiennych w lokalu nr […]. Należy mieć na względzie, że wydanie uchwały było konieczne, gdyż właściciele lokali przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę muszą dysponować zgodą na ingerencję w części nieruchomości wspólnej (ściany nośne), a w uchwale zostali jednocześnie zobligowani do zapewnienia zgodności projektu oraz prac z właściwymi przepisami. Podjęcie uchwały w żaden sposób nie wyłącza ani nie ogranicza cywilnoprawnej odpowiedzialności inwestorów za ewentualne szkody, które mogą powstać na skutek wadliwego wykonania prac. Tym samym zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 25 ust. 1 u.w.l. przez przyjęcie, że sporna uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, uznać należało za bezzasadny.
Z kolei niezastosowanie art. 12 ust. 1 u.w.l. polegać miało według skarżącego kasacyjnie na niedostrzeżeniu przez Sąd Apelacyjny wymogu uzyskania - na ograniczenie uprawnień właścicielskich w zakresie części wspólnej nieruchomości
‎
- zgody wszystkich właścicieli lokali. Wspomniane ograniczenie uprawnień współwłaścicielskich nastąpić miało przez zmiany wyglądu i powierzchni frontowej ściany zewnętrznej budynku.
W ocenie Sądu Najwyższego również ten zarzut okazał się nietrafny, a art. 12 ust. 1 u.w.l. nie miał w sprawie zastosowania. Nie ma bowiem racji skarżący twierdząc, że sporna uchwała skutkuje zmniejszeniem ustawowego, przewidzianego w art. 12 ust. 1 u.w.l., zakresu uprawnień wszystkich właścicieli lokali w zakresie korzystania z nieruchomości wspólnej, co nastąpić miało przez zwiększenie uprawnień innych (niektórych) właścicieli lokali. Zaskarżona uchwała w żaden sposób nie modyfikuje treści uprawnień współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Mimo jej podjęcia, każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej w takim samym zakresie ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Sporna uchwała jednocześnie w żaden sposób nie zwiększa uprawnień w zakresie współkorzystania z nieruchomości wspólnej na rzecz właściciela lokalu zamierzającego dokonać inwestycji we własnym lokalu. Dlatego należało uznać, że zarzut naruszenia art. 12 ust. 1 u.w.l. był chybiony, a w sprawie nie było podstaw do uznania, że na sporną uchwałę musieli wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej.
Na marginesie należy stwierdzić, że art. 12 ust. 1 u.w.l. ma charakter dyspozytywny, a zatem dopuszczalna jest, mająca oparcie w woli właścicieli lokali, modyfikacja przewidzianych w tym przepisie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. W szczególności dopuszczalna jest zmiana zasad korzystania z tej nieruchomości, polegająca na podziale nieruchomości wspólnej
quoad usum
. W takim przypadku zmiana zasad z art. 12 ust. 1 u.w.l. następuje przez zawarcie stosownej umowy, mającej podstawę prawną w art. 206 i 207 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l., do czego rzecz jasna wymagana będzie zgoda wszystkich właścicieli lokali (zob. wyrok SN z 16 września 2015 r., III CSK 446/14). Nie sposób jednak nie zauważyć, że skarżący kasacyjnie swój wniosek o konieczności uzyskania na inwestycję objętą sporną uchwałą zgody wszystkich właścicieli (członków wspólnoty mieszkaniowej), oparł na przesłankach, które nie zaistniały w ustalonym przez Sądy
meriti
stanie faktycznym. Miałby rację skarżący, gdyby inwestycja objęta sporną uchwałą odnosiła się wyłącznie do nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., np. do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić, i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu. Dopuszczalne jest bowiem w drodze umowy przekazanie nieruchomości wspólnej podzielonej
quoad usum
do korzystania tylko niektórym właścicielom lokali, z wyłączeniem pozostałych – ale za ich zgodą. W sprawie niniejszej natomiast zgoda wszystkich właścicieli nie była wymagana, gdyż sporna uchwała dotyczyła inwestycji w nieruchomości lokalowej, której skutki tylko pośrednio odnosiły się do nieruchomości wspólnej. Nie była to zatem czynność prawna zmieniająca zasady korzystania z nieruchomości wspólnej i jako do takiej art. 12 ust. 1 u.w.l. nie miał zastosowania.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398
14
k.p.c. oddalił skargę kasacyjną. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 10 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.
Adam Doliwa                 Joanna Misztal-Konecka                 Piotr Telusiewicz
[SOP]

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI