II CSKP 1862/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowodowie domagali się od pozwanych zapłaty ponad 248 tys. zł z odsetkami, tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali usługowych i pomieszczenia magazynowego oraz zwrotu opłat eksploatacyjnych. Sąd Okręgowy zasądził na rzecz każdego z powodów po ok. 108 tys. zł, a Sąd Apelacyjny utrzymał to orzeczenie w mocy, zmieniając jedynie rozstrzygnięcie o kosztach. Kluczowe dla sprawy było ustalenie, że pozwani wynajmowali od miasta dwa lokale usługowe, a następnie budynki te wraz z gruntem zostały oddane w użytkowanie wieczyste spadkobiercom byłych właścicieli, którzy następnie sprzedali je powodom. Pozwani nadal korzystali z lokali po wypowiedzeniu umów najmu, a także z pomieszczenia magazynowego. Pozwani wnieśli skargę kasacyjną, zarzucając naruszenie art. 40c ust. 1 i 2 ustawy reprywatyzacyjnej, twierdząc, że powodowie nie wstąpili w stosunek najmu i nie mieli legitymacji procesowej czynnej. Sąd Najwyższy oddalił skargę. Sąd wskazał, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie wymaga wstąpienia w stosunek najmu, a powstaje z faktu posiadania rzeczy bez skutecznego względem właściciela uprawnienia. Nawet gdyby powodowie nie wstąpili w stosunek najmu, pozwani byliby obowiązani do zapłaty wynagrodzenia. Sąd szczegółowo zinterpretował przepisy ustawy reprywatyzacyjnej, w tym art. 40c ust. 5, który wyłączał zastosowanie art. 40c ust. 2 w przypadku sprzedaży budynku osobie, na rzecz której wydano decyzję reprywatyzacyjną. W konsekwencji, powodowie wstąpili w stosunek najmu, a następnie mogli skutecznie wypowiedzieć umowy, co uzasadniało żądanie wynagrodzenia. Dla lokalu X.1 wynagrodzenie zostało obliczone według stawki 200% czynszu brutto, zgodnie z umową, a dla pozostałych lokali według stawek rynkowych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów ustawy reprywatyzacyjnej w kontekście wstąpienia w stosunek najmu oraz dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali, zwłaszcza w sprawach dotyczących nieruchomości warszawskich.
Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z reprywatyzacją nieruchomości w Warszawie i sprzedaży budynków.
Zagadnienia prawne (4)
Czy powodowie, jako następcy prawni spadkobierców byłych właścicieli nieruchomości, wstąpili w stosunek najmu lokali usługowych zawarty przez pozwanych z m.st. Warszawą, w kontekście przepisów ustawy reprywatyzacyjnej (art. 40c)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, powodowie wstąpili w stosunek najmu, ponieważ zastosowanie art. 40c ust. 2 ustawy reprywatyzacyjnej było wyłączone na podstawie art. 40c ust. 5 tej ustawy, co skutkowało wstąpieniem nabywcy budynku w stosunek najmu zgodnie z ogólną regułą Kodeksu cywilnego.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy zinterpretował art. 40c ust. 5 ustawy reprywatyzacyjnej, wskazując, że wyłączenie z art. 40c ust. 2 nie dotyczy tylko pierwszego nabywcy, ale także kolejnych nabywców, jeśli sprzedaż budynku nastąpiła na rzecz osoby, na rzecz której wydano decyzję reprywatyzacyjną. W tej sytuacji, nabywca wstępuje w stosunek najmu.
Czy brak wstąpienia w stosunek najmu przez powodów wyklucza możliwość dochodzenia przez nich wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, brak wstąpienia w stosunek najmu nie wyklucza możliwości dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, które powstaje na podstawie art. 224 § 2 i art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c.
Uzasadnienie
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie jest roszczeniem uzupełniającym, które powstaje, gdy rzecz jest posiadana bez skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania nią. Fakt, czy uprawnienie przysługiwało i wygasło, czy nigdy nie przysługiwało, pozostaje bez znaczenia dla powstania tego roszczenia.
Jaka jest podstawa prawna i sposób obliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali usługowych i pomieszczenia magazynowego w kontekście ustawy reprywatyzacyjnej i przepisów Kodeksu cywilnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Dla lokalu X.1 wynagrodzenie obliczono według stawki 200% czynszu brutto miesięcznie, zgodnie z umową najmu. Dla lokalu X.2 i pomieszczenia magazynowego wynagrodzenie obliczono według stawek rynkowych czynszu.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że dla lokalu X.1 zastosowanie ma postanowienie umowy najmu z m.st. Warszawą, przewidujące 200% czynszu brutto za bezumowne korzystanie. Dla pozostałych lokali zastosowano stawki rynkowe, zgodnie z art. 224 § 2 i art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c.
Czy przepisy art. 40c ust. 1 i 2 ustawy reprywatyzacyjnej, wprowadzone w 2018 r., mogą być stosowane do oceny skutków zdarzeń prawnych (np. sprzedaży budynków, wstąpienia w stosunek najmu) mających miejsce przed wejściem w życie tych przepisów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy nowelizującej, przepisy art. 40c ustawy reprywatyzacyjnej stosuje się także do umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej, co oznacza ograniczoną retroaktywność.
Uzasadnienie
Art. 5 ust. 1 ustawy nowelizującej wprowadza normę retroaktywną, pozwalającą na stosowanie art. 40c ustawy reprywatyzacyjnej do umów zawartych przed 14 marca 2018 r., niezależnie od tego, kiedy umowa została zawarta, co pozwala na określenie na nowo skutków prawnych zdarzeń wcześniejszych.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| H.W. | osoba_fizyczna | pozwany |
| M.W.1 | osoba_fizyczna | pozwany |
| M.W.2 | osoba_fizyczna | pozwany |
| Z.N. | osoba_fizyczna | powód |
| C.N. | osoba_fizyczna | powód |
Przepisy (13)
Główne
k.c. art. 224 § § 2
Kodeks cywilny
Podstawa roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy przez posiadacza w złej wierze.
k.c. art. 225
Kodeks cywilny
Podstawa roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy przez posiadacza zależnego.
ustawa reprywatyzacyjna art. 40c § ust. 1
Ustawa o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa
Decyzja reprywatyzacyjna nie narusza uprawnień i obowiązków z umowy najmu.
ustawa reprywatyzacyjna art. 40c § ust. 2
Ustawa o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa
Osoba, na rzecz której wydano decyzję reprywatyzacyjną, ani jej następca prawny nie wstępuje w stosunek najmu.
ustawa reprywatyzacyjna art. 40c § ust. 5
Ustawa o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa
Wyłączenie stosowania art. 40c ust. 2 w przypadku sprzedaży budynku osobie, na rzecz której wydano decyzję reprywatyzacyjną.
ustawa nowelizująca art. 5 § ust. 1
Ustawa o zmianie ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa oraz niektórych innych ustaw
Przepisy art. 40b i 40c ustawy reprywatyzacyjnej stosuje się także do umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej.
Pomocnicze
k.c. art. 230
Kodeks cywilny
Rozszerza stosowanie przepisów o posiadaczu samoistnym na posiadacza zależnego.
k.c. art. 673 § § 1
Kodeks cywilny
Dotyczy możliwości wypowiedzenia umowy najmu.
k.c. art. 678 § § 1
Kodeks cywilny
Reguluje wstąpienie nabywcy rzeczy najętej w stosunek najmu.
k.c. art. 3
Kodeks cywilny
Zasada niedziałania prawa wstecz.
ustawa reprywatyzacyjna art. 40c § ust. 3
Ustawa o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa
Możliwość wypowiedzenia najmu przez nabywców.
u.o.p.l.
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Przepisy dotyczące wypowiedzenia najmu.
u.g.n. art. 31
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Sprzedaż budynków znajdujących się na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie wymaga wstąpienia w stosunek najmu. • Zastosowanie art. 40c ust. 5 ustawy reprywatyzacyjnej wyłączało zastosowanie art. 40c ust. 2, co skutkowało wstąpieniem powodów w stosunek najmu. • Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu X.1 powinno być obliczone według stawki 200% czynszu brutto, zgodnie z umową.
Odrzucone argumenty
Powodowie nie wstąpili w stosunek najmu z uwagi na art. 40c ust. 1 i 2 ustawy reprywatyzacyjnej, co pozbawiało ich legitymacji procesowej czynnej do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
Godne uwagi sformułowania
Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy [...] powstaje w określonej sytuacji prawnorzeczowej, unormowanej w art. 224 § 2 i art. 225 k.c.: gdy rzecz [...] jest w pewnym okresie posiadana samoistnie (lub w ramach posiadania zależnego, art. 230 k.c.) przez podmiot, któremu nie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania tą rzeczą. • W przypadku stosunków prawnych objętych ustawą reprywatyzacyjną zasada ta [wstąpienia w stosunek najmu] doznaje wyjątku w przypadkach uregulowanych w art. 40c ust. 2 zd. 1, wobec czego w opisanej tam sytuacji skutek wstąpienia nie następuje. Jednakże od tego wyjątku wprowadzane jest kolejne odstępstwo: w sytuacjach unormowanych w art. 40c ust. 5 ustawy reprywatyzacyjnej art. 40c ust. 2 tej ustawy nie znajduje zastosowania, a nabywca budynku wstępuje w stosunek najmu zgodnie ogólną regułą wynikającą z Kodeksu cywilnego.
Skład orzekający
Beata Janiszewska
przewodniczący, sprawozdawca
Piotr Telusiewicz
członek
Mariusz Załucki
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów ustawy reprywatyzacyjnej w kontekście wstąpienia w stosunek najmu oraz dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali, zwłaszcza w sprawach dotyczących nieruchomości warszawskich."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z reprywatyzacją nieruchomości w Warszawie i sprzedaży budynków.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa dotyczy skomplikowanych kwestii prawnych związanych z reprywatyzacją w Warszawie, które miały znaczący wpływ na prawa najemców i właścicieli. Interpretacja przepisów przez Sąd Najwyższy jest kluczowa dla zrozumienia skutków prawnych w takich sytuacjach.
“Reprywatyzacja w Warszawie: Kto naprawdę wstępuje w stosunek najmu i jak obliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie?”
Dane finansowe
WPS: 248 823,82 PLN
wynagrodzenie za bezumowne korzystanie: 108 799,53 PLN
wynagrodzenie za bezumowne korzystanie: 108 799,53 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.