II CSKP 1434/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy w Izbie Cywilnej rozpoznał skargę kasacyjną M.C. od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, który zasądził od pozwanej na rzecz powodów B.T. i L.T. kwotę 78 000 zł z odsetkami, tytułem wyrównania czynszu w związku z wcześniejszym wypowiedzeniem umowy najmu. Sąd Okręgowy pierwotnie zasądził 19 500 zł, uznając § 9 umowy za karę umowną i miarkując ją. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok, zasądzając pozostałą kwotę i uznając § 9 za zastrzeżenie gwarancyjne. Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Kluczowym zarzutem skargi kasacyjnej było naruszenie przepisów dotyczących najmu na czas oznaczony (art. 673 § 3 k.c. w zw. z art. 353[1] k.c.), poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że sama wola najemcy może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, podczas gdy przepis ten wymaga wskazania konkretnych przyczyn w umowie. Sąd Najwyższy podkreślił, że możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony musi być wyraźnie przewidziana w umowie i oparta na określonych, choćby umownie zdefiniowanych, wypadkach, a nie na arbitralnej woli strony. Sąd odwoławczy nie zbadał tej kwestii, co skutkowało koniecznością ponownego rozpoznania sprawy.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony oraz ograniczeń swobody umów w tym zakresie.
Dotyczy umów najmu zawartych na czas oznaczony, gdzie strony próbowały ukształtować prawo do wypowiedzenia w sposób odbiegający od ustawowych przesłanek.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przez najemcę na podstawie samego postanowienia umownego, które nie określa konkretnych przyczyn wypowiedzenia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przez najemcę na podstawie postanowienia umownego tylko wtedy, gdy umowa określa konkretne przyczyny uzasadniające takie wypowiedzenie, a nie na podstawie samej woli strony.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy wskazał, że art. 673 § 3 k.c. wymaga, aby umowa najmu na czas oznaczony określała wypadki uprawniające do wypowiedzenia. Sama wola strony nie jest wystarczającą przyczyną, a postanowienie umowne musi wskazywać konkretne sytuacje, których wystąpienie uzasadnia wypowiedzenie.
Czy postanowienie umowne przewidujące obowiązek wyrównania czynszu w przypadku wcześniejszego wycofania się najemcy z umowy najmu zawartej na czas oznaczony stanowi karę umowną czy świadczenie gwarancyjne?
Odpowiedź sądu
Sąd Najwyższy nie rozstrzygnął tej kwestii w analizowanym orzeczeniu, wskazując na potrzebę ponownego rozpoznania sprawy przez Sąd Apelacyjny, który musi najpierw zbadać skuteczność samego wypowiedzenia umowy.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał § 9 umowy za zastrzeżenie gwarancyjne o charakterze represyjnym, niepodlegające miarkowaniu na podstawie art. 484 § 2 k.c. Sąd Najwyższy uchylił wyrok, wskazując, że ocena charakteru § 9 jest przedwczesna bez wcześniejszego ustalenia skuteczności wypowiedzenia umowy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M.C. | osoba_fizyczna | pozwana |
| B.T. | osoba_fizyczna | powód |
| L.T. | osoba_fizyczna | powód |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, która podlega ograniczeniom wynikającym z właściwości (natury) stosunku prawnego, ustawy oraz zasad współżycia społecznego.
Pomocnicze
k.c. art. 682
Kodeks cywilny
Dotyczy wad przedmiotu najmu zagrażających zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych, które mogą stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy.
k.p.c. art. 398 § 13
Kodeks postępowania cywilnego
Związanie Sądu Najwyższego ustaleniami faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego orzeczenia.
k.p.c. art. 398 § 15
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa do uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
k.p.c. art. 108 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzyganie o kosztach postępowania kasacyjnego.
k.c. art. 483 § 1
Kodeks cywilny
Definicja kary umownej.
k.c. art. 484 § 2
Kodeks cywilny
Możliwość miarkowania kary umownej.
k.c. art. 680
Kodeks cywilny
k.c. art. 688
Kodeks cywilny
k.c. art. 58 § 1 i 3
Kodeks cywilny
k.c. art. 473 § 1
Kodeks cywilny
Argumenty
Skuteczne argumenty
Naruszenie art. 353[1] w zw. z art. 673 § 3 w zw. z art. 680 k.c. poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że sama wola strony może być podstawą do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony.
Godne uwagi sformułowania
wypadek wskazany w umowie najmu lokalu na czas oznaczony, uprawniający stronę do wcześniejszego wypowiedzenia takiej umowy, może być sama wola tej strony • wypadkiem takim mogą być wyłącznie takie przyczyny, których rodzaj wyklucza całkowitą arbitralność i pełną swobodę w zakończeniu bytu umowy • nie jest zatem dopuszczalne wypowiedzenie umowy najmu, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie
Skład orzekający
Ewa Stefańska
przewodniczący, sprawozdawca
Kamil Zaradkiewicz
członek
Grzegorz Żmij
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony oraz ograniczeń swobody umów w tym zakresie."
Ograniczenia: Dotyczy umów najmu zawartych na czas oznaczony, gdzie strony próbowały ukształtować prawo do wypowiedzenia w sposób odbiegający od ustawowych przesłanek.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego zagadnienia umów najmu, a rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego wyjaśnia istotne ograniczenia swobody umów w kontekście wypowiadania umów terminowych.
“Czy można swobodnie wypowiedzieć umowę najmu na czas określony? Sąd Najwyższy wyjaśnia.”
Dane finansowe
WPS: 78 000 PLN
wyrównanie czynszu: 78 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.