II CSKP 1103/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy rozpoznał skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego, który częściowo uwzględnił apelację powódki i zasądził odszkodowanie za wady nieruchomości. Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo, uznając, że kupująca wiedziała o wadach, a także nie dochowała terminu do zgłoszenia roszczeń z rękojmi. Sąd Apelacyjny częściowo zmienił wyrok, zasądzając kwotę 54 594,03 zł tytułem odszkodowania za wady instalacji solarnej i drenażu, uznając, że sprzedawca ponosi odpowiedzialność kontraktową na podstawie art. 471 k.c. Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego w tej części, wskazując, że sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności za wady, o których kupujący wiedział lub które były objęte umową sprzedaży, zwłaszcza w przypadku nieruchomości kupowanej w stanie nieukończonym i wykonanej sposobem gospodarczym. Sąd Najwyższy podkreślił, że odpowiedzialność kontraktowa wymaga wykazania szkody, winy sprzedawcy i związku przyczynowego, a w tym przypadku kupująca miała świadomość stanu technicznego nieruchomości, a sprzedawca nie zapewniał o braku wad. Ponadto, Sąd Najwyższy zakwestionował sposób kalkulacji szkody i brak dowodów na poniesienie przez powódkę faktycznych kosztów związanych z naprawą wad.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie granic odpowiedzialności sprzedawcy za wady nieruchomości, zwłaszcza w przypadku budynków kupowanych w stanie nieukończonym lub wykonanych sposobem gospodarczym, gdy kupujący miał świadomość wad.
Orzeczenie dotyczy stanu prawnego obowiązującego przed nowelizacją ustawy o prawach konsumenta i specyfiki transakcji sprzedaży nieruchomości z wadami znanymi kupującemu.
Zagadnienia prawne (3)
Czy sprzedawca nieruchomości ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za wady fizyczne, o których kupujący wiedział lub mógł wiedzieć, a które nie były objęte umową sprzedaży?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności odszkodowawczej w sytuacji, gdy kupujący miał świadomość wad lub wady te nie były objęte umową sprzedaży, zwłaszcza w przypadku nieruchomości kupowanej w stanie nieukończonym i wykonanej sposobem gospodarczym.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że odpowiedzialność kontraktowa na podstawie art. 471 k.c. wymaga wykazania szkody, winy sprzedawcy i związku przyczynowego. W przypadku sprzedaży nieruchomości z wadami, o których kupujący wiedział lub mógł wiedzieć, a które nie były objęte umową, nie można przypisać sprzedawcy odpowiedzialności za szkodę.
Czy utrata uprawnień z rękojmi wyłącza możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnej odpowiedzialności kontraktowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, utrata uprawnień z rękojmi nie wyłącza możliwości dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnej odpowiedzialności kontraktowej.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy potwierdził utrwalone orzecznictwo, zgodnie z którym utrata uprawnień z rękojmi nie zamyka drogi do dochodzenia odszkodowania na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.).
Czy sprzedawca nieruchomości odpowiada za wady, które nie zostały przewidziane w projekcie budowlanym, ale były znane kupującemu i nie zostały objęte umową sprzedaży?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli kupujący miał świadomość braku wad w projekcie i nie objął tego postanowieniem umowy, sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności za brak zgodności z projektem.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy podkreślił, że umowa sprzedaży nieruchomości z niedokończonym budynkiem wykonanym sposobem gospodarczym nie jest umową o roboty budowlane. Sprzedawca odpowiada za wydanie rzeczy zgodnej z umową, a nie za doprowadzenie jej do stanu zgodnego z projektem, jeśli strony nie umówiły się inaczej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P.A. (poprzednio B.) | spółka | skarżąca |
| E.M. | osoba_fizyczna | powódka |
| A.B. | osoba_fizyczna | sprzedawca (następca prawny pozwanej) |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 560 § 1
Kodeks cywilny
Podstawa do żądania obniżenia ceny nieruchomości z powodu wad fizycznych.
k.c. art. 556 § 1
Kodeks cywilny
Zakres odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Odpowiedzialność dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania.
Pomocnicze
k.c. art. 557 § 1
Kodeks cywilny
Wyłączenie odpowiedzialności sprzedawcy, jeżeli kupujący wiedział o wadzie.
k.c. art. 563 § 1
Kodeks cywilny
Termin do powiadomienia sprzedawcy o wadzie.
k.c. art. 361 § 2
Kodeks cywilny
Zakres odszkodowania, w tym wyłączenie obowiązku naprawienia szkody, której poszkodowany sam doznał.
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów.
k.p.c. art. 398 § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa faktyczna skargi kasacyjnej.
k.p.c. art. 398 § 13
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek związania Sądu Najwyższego ustaleniami faktycznymi sądu drugiej instancji.
k.p.c. art. 398 § 15
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego w przedmiocie kasacji.
k.p.c. art. 108 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.
u.p.k.
Ustawa o prawach konsumenta
Przepisy dotyczące praw konsumentów, stosowane w zależności od daty zawarcia umowy.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności odszkodowawczej za wady, o których kupujący wiedział lub mógł wiedzieć, a które nie były objęte umową sprzedaży. • Nienależyte wykonanie zobowiązania nie może polegać na sprzedaży nieruchomości z budynkiem wykonanym sposobem gospodarczym, z wadami, których kupująca była świadoma. • Koszty naprawy wad, które nie były objęte umową sprzedaży i o których kupujący wiedział, nie stanowią szkody podlegającej naprawieniu. • Brak wykazania faktycznej szkody poniesionej przez powódkę.
Odrzucone argumenty
Sprzedawca ponosi odpowiedzialność kontraktową za wady instalacji solarnej i drenażu, które zostały wykonane niezgodnie z projektem lub bez wymaganych pozwoleń. • Nawet jeśli kupujący wiedział o wadach, sprzedawca powinien ponieść koszty ich usunięcia, jeśli nie zapewnił o braku wad.
Godne uwagi sformułowania
nie można odmówić racji skarżącej, że nabywanie rzeczy używanych dotkniętych wadami jest dopuszczalną i powszechną praktyką obrotu cywilnoprawnego, o ile tylko wadliwość ta jest kupującemu znana. • Transakcja łącząca strony nie była umową o roboty budowlane, lecz umową sprzedaży nieruchomości z niedokończonym budynkiem wykonanym samodzielnie przez sprzedawcę sposobem gospodarczym i zbytym w takim stanie w jakim ona była. • Szkoda ta wyraża się różnicą między wysokością zapłaconej sprzedawcy ceny, będącego ekwiwalentem niewadliwego przedmiotu sprzedaży, a wartością rzeczy wadliwej w chwili jej wydania kupującej.
Skład orzekający
Marta Romańska
przewodniczący
Grzegorz Misiurek
członek
Monika Koba
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie granic odpowiedzialności sprzedawcy za wady nieruchomości, zwłaszcza w przypadku budynków kupowanych w stanie nieukończonym lub wykonanych sposobem gospodarczym, gdy kupujący miał świadomość wad."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy stanu prawnego obowiązującego przed nowelizacją ustawy o prawach konsumenta i specyfiki transakcji sprzedaży nieruchomości z wadami znanymi kupującemu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wad nieruchomości przy zakupie, a orzeczenie Sądu Najwyższego precyzuje granice odpowiedzialności sprzedawcy, co jest istotne dla rynku nieruchomości i prawników.
“Kupiłeś wadliwą nieruchomość? Sprzedawca nie zawsze zapłaci za naprawy – Sąd Najwyższy wyjaśnia, kiedy kupujący ponosi ryzyko.”
Dane finansowe
WPS: 143 389 PLN
odszkodowanie: 54 594,03 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.