II CSK 600/08
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej przy ul. K. […] w P., dotyczącej regulaminu porządku domowego. Miasto P., będące członkiem wspólnoty, wniosło o uchylenie uchwały, argumentując jej sprzeczność z prawem i naruszenie interesów miasta. Uchwała zawierała szereg postanowień, w tym rozszerzoną odpowiedzialność właściciela za zachowanie osób korzystających z lokalu, obowiązek informowania zarządu o wynajmie lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej bez zgody wspólnoty oraz regulacje dotyczące korzystania z piwnic. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając, że regulamin nie narusza prawa własności. Sąd Apelacyjny zmienił jednak wyrok, uchylając uchwałę. Podkreślił, że wspólnota mieszkaniowa może podejmować uchwały tylko w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej i nie może ingerować w sferę wykonywania przez właściciela praw do wyodrębnionego lokalu. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną pozwanej wspólnoty, utrzymał w mocy wyrok Sądu Apelacyjnego. Sąd Najwyższy potwierdził, że uchwalony regulamin porządku domowego wykracza poza ustawowe kompetencje wspólnoty mieszkaniowej, które ograniczają się do zarządu nieruchomością wspólną. Postanowienia dotyczące odpowiedzialności właściciela za zachowanie osób trzecich, obowiązku informowania o wynajmie, zakazu prowadzenia działalności gospodarczej czy korzystania z piwnic naruszają bezwzględnie obowiązujące przepisy Kodeksu cywilnego (art. 140, 144 k.c.) oraz ustawy o własności lokali (art. 13 u.w.l.), ograniczając prawo właściciela do korzystania z jego lokalu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie granic kompetencji wspólnot mieszkaniowych w zakresie tworzenia regulaminów porządku domowego oraz ochrona praw właścicieli lokali przed nadmierną ingerencją wspólnoty.
Dotyczy specyficznej sytuacji uchwalenia regulaminu porządku domowego przez wspólnotę mieszkaniową. Interpretacja przepisów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną.
Zagadnienia prawne (2)
Czy wspólnota mieszkaniowa może uchwalić regulamin porządku domowego, który nakłada na właścicieli lokali obowiązki i zakazy wykraczające poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingerujące w prawa właściciela do lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wspólnota mieszkaniowa nie może uchwalić regulaminu porządku domowego, który ingeruje w prawa właściciela do wyodrębnionego lokalu i wykracza poza zakres zarządu nieruchomością wspólną.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że kompetencje wspólnoty mieszkaniowej ograniczają się do zarządu nieruchomością wspólną. Uchwały właścicieli lokali mogą dotyczyć jedynie spraw związanych z nieruchomością wspólną, a nie ingerować w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu. Postanowienia regulaminu dotyczące odpowiedzialności właściciela za zachowanie osób trzecich, obowiązku informowania o wynajmie, zakazu działalności gospodarczej czy korzystania z piwnic naruszają bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa, w tym art. 13 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c.
Czy postanowienia regulaminu porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej dotyczące odpowiedzialności właściciela za zachowanie osób korzystających z lokalu oraz zakazu prowadzenia działalności gospodarczej bez zgody wspólnoty są zgodne z art. 140 k.c. i art. 13 u.w.l.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, takie postanowienia są niezgodne z art. 140 k.c. i art. 13 u.w.l., ponieważ naruszają prawo właściciela do swobodnego korzystania z rzeczy i wykraczają poza kompetencje wspólnoty.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy stwierdził, że wprowadzanie w regulaminie porządku domowego zasad rozszerzonej odpowiedzialności odszkodowawczej właściciela za zachowanie osób trzecich oraz zakaz prowadzenia działalności gospodarczej bez zgody wspólnoty stanowi ingerencję w prawa właściciela do lokalu, co jest niedopuszczalne. Przepisy te naruszają art. 13 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Miasto P. | organ_państwowy | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. K. […] w P. | inne | pozwany |
Przepisy (10)
Główne
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
Określa podstawy zaskarżenia uchwały właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, umową właścicieli, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesów właściciela.
u.w.l. art. 13 § 1
Ustawa o własności lokali
Określa prawo i obowiązek korzystania przez właściciela lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Wskazano, że postanowienia regulaminu naruszają ten przepis.
k.c. art. 140
Kodeks cywilny
Określa treść prawa własności, w tym prawo do korzystania z rzeczy. Wskazano, że postanowienia regulaminu naruszają ten przepis.
Pomocnicze
u.w.l. art. 16 § 1
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 22 § 3
Ustawa o własności lokali
Wymienia czynności przekraczające zakres zarządu nieruchomością wspólną, które wymagają uchwały właścicieli. Podkreślono, że dotyczą one wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną.
u.w.l. art. 22 § 4
Ustawa o własności lokali
Wyjątek od reguły, wymagający zgody właścicieli na połączenie lub podział lokali. Wskazano na wątpliwości co do zgodności z Konstytucją.
k.c. art. 144
Kodeks cywilny
k.c. art. 222 § 2
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 378 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji nie jest związany zarzutami naruszenia prawa materialnego przedstawionymi w apelacji, ale wiążą go zarzuty naruszenia prawa procesowego.
k.p.c. art. 398 § 14
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej wykracza poza ustawowe kompetencje przyznane właścicielom w ustawie o własności lokali. • Postanowienia regulaminu porządku domowego ingerują w prawa odrębnej własności lokali. • Zakazy i obowiązki nałożone w regulaminie pozostają w sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami art. 13 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c.
Odrzucone argumenty
Argumenty pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, że regulamin porządku domowego jest zgodny z prawem i nie narusza interesów właścicieli (nie zostały szczegółowo opisane w tekście, ale wynika z oddalenia skargi kasacyjnej).
Godne uwagi sformułowania
Uchwalony przez właścicieli regulamin porządku domowego wykracza poza ustawowe kompetencje przyznane właścicielom w ustawie o własności lokali. • Wspólnota nie jest natomiast uprawniona do ingerowania w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu. • Właściciele lokali nie mogą zatem podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. • Wspomnienie zakazy pozostają w sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami art. 13 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c.
Skład orzekający
Krzysztof Pietrzykowski
przewodniczący-sprawozdawca
Jan Górowski
członek
Marian Kocon
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie granic kompetencji wspólnot mieszkaniowych w zakresie tworzenia regulaminów porządku domowego oraz ochrona praw właścicieli lokali przed nadmierną ingerencją wspólnoty."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji uchwalenia regulaminu porządku domowego przez wspólnotę mieszkaniową. Interpretacja przepisów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest rozgraniczenie kompetencji wspólnoty mieszkaniowej od praw indywidualnych właścicieli lokali, co jest częstym źródłem konfliktów w budynkach wielorodzinnych.
“Wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać Twoich praw! Sąd Najwyższy wyjaśnia, gdzie leżą granice regulaminu porządku domowego.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.