II CSK 54/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną pozwanej spółki, potwierdzając zasadność zasądzenia odszkodowania za spadek wartości nieruchomości położonej w obszarze ograniczonego użytkowania lotniska.
Powodowie domagali się odszkodowania za spadek wartości nieruchomości z powodu jej położenia w obszarze ograniczonego użytkowania (OOU) lotniska. Sądy niższych instancji zasądziły odszkodowanie, uznając opinię biegłego za podstawę ustaleń. Pozwana spółka wniosła skargę kasacyjną, zarzucając naruszenie przepisów proceduralnych dotyczących opinii biegłego. Sąd Najwyższy oddalił skargę, uznając zarzuty za bezzasadne i potwierdzając prawidłowość oceny dowodu z opinii biegłego.
Sprawa dotyczyła roszczenia powodów o zapłatę odszkodowania za spadek wartości nieruchomości, której są współwłaścicielami, w związku z jej położeniem w obszarze ograniczonego użytkowania (OOU) dla lotniska P. Powodowie domagali się kwoty 197 535 zł. Sąd Okręgowy w P. zasądził na rzecz powodów łącznie 155 900 zł, uznając, że wprowadzenie OOU spowodowało szkodę w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości z powodu ograniczeń w jej korzystaniu i konieczności znoszenia ponadnormatywnego hałasu. Sąd oparł się na opinii biegłego sądowego K. R. Sąd Apelacyjny w [...] oddalił apelację pozwanej, podzielając ustalenia i wywody Sądu Okręgowego. Pozwana wniosła skargę kasacyjną, zarzucając naruszenie przepisów proceduralnych dotyczących dowodu z opinii biegłego, w szczególności art. 278 § 1 i 3 k.p.c. oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, kwestionując formę i treść opinii biegłego. Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną. W uzasadnieniu podkreślono, że dowód z opinii biegłego ma charakter szczególny i podlega ocenie sądu. Sąd Najwyższy uznał zarzuty dotyczące formy opinii za bezzasadne, wskazując, że nawet jeśli dokument nie miał formy operatu szacunkowego, zawierał wszystkie niezbędne elementy do oceny wartości nieruchomości. Sąd podkreślił, że ocena dowodu z opinii biegłego należy do sądu, a organizacja zawodowa rzeczoznawców nie miała kompetencji do oceny opinii sporządzonej na zlecenie sądu. Sąd Najwyższy stwierdził, że sądy obu instancji prawidłowo oceniły dowód z opinii biegłego i nie wykazały, aby naruszenia prawa procesowego miały istotny wpływ na wynik sprawy.
Asystent AI do analizy prawnej
Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.
Zagadnienia prawne (3)
Odpowiedź sądu
Tak, opinia biegłego sądowego, nawet jeśli nie posiada formalnie formy operatu szacunkowego, może stanowić podstawę ustaleń faktycznych, jeśli zawiera wszystkie niezbędne elementy merytoryczne i podlega ocenie sądu.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że ocena dowodu z opinii biegłego należy do sądu, a brak formalnych wymogów operatu szacunkowego nie dyskwalifikuje opinii, jeśli jej treść merytoryczna jest wystarczająca do dokonania ustaleń. Sąd podkreślił, że wyciąg z operatu szacunkowego jest przeznaczony dla organów pozasądowych, a jego brak nie pozbawia opinii waloru dowodowego w postępowaniu sądowym.
Rozstrzygnięcie
Decyzja
oddalenie skargi kasacyjnej
Strona wygrywająca
powodowie
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M. N. | osoba_fizyczna | powód |
| X. N. | osoba_fizyczna | powód |
| A. N. | osoba_fizyczna | powód |
| P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. | spółka | pozwany |
Przepisy (14)
Główne
u.p.o.ś. art. 128 § 1 i 2
Ustawa - Prawo ochrony środowiska
k.p.c. art. 398 § 14
Kodeks postępowania cywilnego
Pomocnicze
k.p.c. art. 278 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
u.g.n. art. 157 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 157 § ust. 3
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
k.p.c. art. 227
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 286
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 398 § 3 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 98 § § 3
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 99
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 398 § 21
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 391 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Opinia biegłego sądowego, mimo braku formalnej formy operatu szacunkowego, zawierała wystarczające elementy merytoryczne do oceny wartości nieruchomości i ustalenia wysokości szkody. Sądy obu instancji prawidłowo oceniły dowód z opinii biegłego, a zarzuty strony pozwanej stanowiły jedynie polemikę z tą oceną. Naruszenie przepisów dotyczących operatu szacunkowego nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy.
Odrzucone argumenty
Opinia biegłego sądowego K. R. nie posiadała formy operatu szacunkowego, co dyskwalifikuje ją jako dowód. Sąd pierwszej instancji nie dokonał zmiany postanowienia dowodowego przez poddanie opinii biegłego ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Sąd przerzucił na biegłego obowiązek dokonania części ustaleń faktycznych i wykładni prawa.
Godne uwagi sformułowania
Dowód z opinii biegłego sądowego ma charakter szczególny, gdyż zasadniczo nie służy ustalaniu okoliczności faktycznych, lecz ich ocenie przez pryzmat wiadomości specjalnych. To strony powinny wykazywać fakty, z których wywodzą skutki prawne, a zadaniem biegłego jest naświetlenie wyjaśnianych okoliczności z punktu widzenia wiadomości specjalnych. Opinia biegłego podlega ocenie sądu stosownie do reguł określonych w art. 233 § 1 k.p.c. Sąd nie może oprzeć swego ustalenia wyłącznie na podstawie konkluzji opinii biegłego, lecz powinien sprawdzić poprawność poszczególnych elementów składających się na trafność jej wniosków końcowych. W przypadku, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, może wnioskować tylko sąd (art. 157 ust. 3 u.g.n.). O wartości dowodowej opinii biegłego w postępowaniu sądowym nie decyduje jej nazwa, lecz merytoryczna treść. Sąd drugiej instancji może przyjąć ustalenia sądu pierwszej instancji za podstawę faktyczną swojego rozstrzygnięcia, jeśli nie uzupełnia postępowania dowodowego ani, po rozważeniu zarzutów apelacyjnych, nie znajduje podstaw do zakwestionowania oceny dowodów i ustaleń faktycznych orzeczenia Sądu pierwszej instancji.
Skład orzekający
Marian Kocon
przewodniczący
Anna Kozłowska
członek
Władysław Pawlak
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących dowodu z opinii biegłego w sprawach o odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości, zwłaszcza w kontekście wymagań formalnych operatu szacunkowego i oceny przez organizacje zawodowe."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji spadku wartości nieruchomości w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska. Ocena opinii biegłego jest zawsze indywidualna dla każdej sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia praktycznego dla właścicieli nieruchomości w pobliżu lotnisk lub innych źródeł hałasu – możliwości uzyskania odszkodowania za spadek wartości nieruchomości. Wyjaśnia również zawiłości proceduralne związane z dowodem z opinii biegłego.
“Czy opinia biegłego bez pieczątki jest nic warta? Sąd Najwyższy rozstrzyga w sprawie odszkodowania za hałas lotniczy.”
Dane finansowe
WPS: 197 535 PLN
odszkodowanie: 77 950 PLN
odszkodowanie: 77 950 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginał, niezmienionySygn. akt II CSK 54/18 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 21 marca 2019 r. Sąd Najwyższy w składzie: SSN Marian Kocon (przewodniczący) SSN Anna Kozłowska SSN Władysław Pawlak (sprawozdawca) Protokolant Maryla Czajkowska w sprawie z powództwa M. N., X. N. i A. N. przeciwko P. Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 21 marca 2019 r., skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […] z dnia 12 lipca 2017 r., sygn. akt I ACa […] , 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 2700 (dwa tysiące siedemset) zł, tytułem kosztów postępowania kasacyjnego. UZASADNIENIE Powodowie M. N., X. N. i A. N. w pozwie skierowanym przeciwko P. sp. z o.o. w P. domagali się solidarnej zapłaty kwoty 197 535 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 30 stycznia 2012 r., tytułem odszkodowania za spadek wartości nieruchomości, której są współwłaścicielami, w związku z jej położeniem w obszarze ograniczonego użytkowania (OOU) dla lotniska P.. Wyrokiem z dnia 29 listopada 2016 r. Sąd Okręgowy w P. zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów M. N. i X. N. kwotę 77 950 zł, a na rzecz powódki A. N. kwotę 77 950 zł, z ustawowymi odsetkami, w obu przypadkach, od dnia 20 czerwca 2013 r., a w pozostałym zakresie powództwo oddalił. W uzasadnieniu ustalił m.in., że w dniu 30 stycznia 2012 r. Sejmik Województwa […] podjął uchwałę w sprawie utworzenia OOU dla lotniska P. w P., która wyznaczyła zewnętrzną granicę OOU na podstawie: (1) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia Aeq d = 55dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych; (2) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy Aeq n = 45dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych; (3) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia Aeq d = 50 dB, pochodzącego z pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska; (4) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy Aeq n = 40 dB, pochodzącego z pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska. Powodowie M. i X. małżonkowie N. są na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej współwłaścicielami udziału w ½ części we własności nieruchomości położonej w Y., przy ul. P. […] , stanowiącej działkę nr […] , o powierzchni 0,2246 ha, zabudowanej niepodpiwniczonym, dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej. Z kolei współwłaścicielem pozostałej części tej nieruchomości jest powódka A. N.. Na dzień 18 stycznia 2013 r. wartość rynkowa całej nieruchomości, bez uwzględnienia jej położenia w OOU dla lotniska P., wyniosła 1 316 900 zł. Dla terenu, na którym jest położona ta nieruchomość brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym studium uwarunkowań i zagospodarowania terenu gminy T. jest ona położona na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o dużej intensywności. Zgodnie z załącznikami nr 6b i 7b do powołanej uchwały Sejmiku Województwa […] , nieruchomość powodów znajduje się w strefie wewnętrznej OOU lotniska P. w P.. W związku z tym, wartość nieruchomości powodów uległa zmniejszeniu na skutek ograniczeń w jej korzystaniu. Związane jest to z hałasem lotniczym, którego wartość przekracza granice wyrażone wskaźnikiem równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia Aeq d = 60 dB, a dla pory nocy Aeq n = 50 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych. W konsekwencji wartość nieruchomości powodów po wprowadzeniu w dniu 28 lutego 2012 r. OOU, według cen obecnych spadła o 155 900 zł. Ustanowienie OOU nastąpiło po nabyciu przez powodów tej nieruchomości i jej zabudowaniu. Sąd Okręgowy powołując się na przepis art. 128 ust. 1 i 2 ustawy - Prawo ochrony środowiska, wyjaśnił, iż powództwo co do zasady zasługiwało na uwzględnienie. Wprowadzenie OOU doprowadziło do powstania po stronie powodów szkody polegającej na zmniejszeniu wartości ich nieruchomości ze wzglądu na ograniczenie sposobu korzystania z niej w sposób przewidziany ustawą. Wynika to z konieczności znoszenia ponadnormatywnego hałasu oraz wprowadzonych ograniczeń zabudowy. Poziom spadku wartości nieruchomości powodów, w związku z ustanowieniem OOU, Sąd pierwszej instancji ustalił na podstawie opinii biegłego sądowego K. R., uznając ją za rzetelną, jasną i wyczerpującą. Wskazał, że biegły sądowy w sposób wszechstronny określił tendencje na rynku nieruchomości w strefie ograniczonego użytkowania, jak i poza nią, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności mające wpływ na ceny nieruchomości. Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny w […] oddalił apelację strony pozwanej, podzielając w całości ustalenia faktyczne i wywody prawne Sądu Okręgowego. Podkreślił, odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 278 k.p.c., że Sąd pierwszej instancji szczegółowo wyjaśnił dlaczego opinia biegłego sądowego K. R., stanowiła podstawą ustaleń faktycznych. Ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego przysługuje wyłącznie sądowi, który nie może wyręczać się w tym zakresie innymi podmiotami. W skardze kasacyjnej strona pozwana zarzuciła naruszenie prawa procesowego, tj. art. 278 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 382 k.p.c., przez uznanie, za pisemną opinię biegłego, dokumentu sporządzonego w dniu 13 marca 2015 r. (zaktualizowaną pismem z dnia 16 marca 2016 r.) przez biegłego sądowego K. R. w sytuacji, gdy dokument ten nie posiada formy operatu szacunkowego, która jest wymagana dla opinii dotyczącej określenia wartości nieruchomości i jej spadku, co w konsekwencji wpłynęło na wynik sprawy, gdyż Sąd traktując ten dokument jako pełnoprawną opinię biegłego sądowego i posiadającą walor dowodu, oparł się na nim i na jego podstawie ustalił przyczyny oraz wysokość odszkodowania w postaci spadku wartości nieruchomości w związku z wprowadzeniem OOU; art. 157 ust. 1 w zw. z art. 157 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.; dalej: „u.g.n.”) w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. i art. 380 k.p.c. przez ich niezastosowanie i niedokonanie zmiany postanowienia dowodowego Sądu pierwszej instancji przez poddanie opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości (stanowiącej operat szacunkowy) pod ocenę organizacji zawodowej skupiającej rzeczoznawców majątkowych w sytuacji, gdy biegły celowo pozbawił swoją opinię wymogów formalnych przewidzianych dla operatu szacunkowego, a ponadto strona pozwana w toku postępowania podnosiła szereg zarzutów merytorycznych do opinii biegłego popartych opiniami innych rzeczoznawców majątkowych, co w konsekwencji wpłynęło w istotny sposób na wynik sprawy, bowiem Sąd przy wydawaniu rozstrzygnięcia w całości oparł się na zawartych w tej opinii ustaleniach co do wysokości i przyczyn powstania szkody, w postaci spadku wartości nieruchomości w związku z wprowadzeniem OOU; art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 382 k.p.c., przez przerzucenie na biegłego obowiązku dokonania części ustaleń faktycznych i wykładni prawa (w zakresie dotyczącym przyczyn spadku wartości nieruchomości) i w konsekwencji na bezkrytycznym oparciu się na jego stanowisku w tym zakresie przy wydawaniu rozstrzygnięcia. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Dowód z opinii biegłego sądowego ma charakter szczególny, gdyż zasadniczo nie służy ustalaniu okoliczności faktycznych, lecz ich ocenie przez pryzmat wiadomości specjalnych. Do dokonywania wszelkich ustaleń w procesie powołany jest sąd, a nie biegły (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2015 r., V CSK 254/14, nie publ.). To strony powinny wykazywać fakty, z których wywodzą skutki prawne, a zadaniem biegłego jest naświetlenie wyjaśnianych okoliczności z punktu widzenia wiadomości specjalnych przy uwzględnieniu zebranego w toku procesu i udostępnionego materiału dowodowego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1969 r., I CR 140/69, OSNCP 1970, nr 5, poz. 85). Niekiedy jednak samo dokonanie ustaleń faktycznych wymaga dysponowania wiedzą techniczną oraz doświadczeniem w danej dziedzinie i może uzasadniać zasięgnięcie opinii biegłego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1984 r., II CR 197/84, OSNCP 1985 nr 2-3, poz. 37). Opinia biegłego podlega ocenie sądu stosownie do reguł określonych w art. 233 § 1 k.p.c. i w ramach tej oceny sąd ustosunkowuje się do mocy przekonywującej rozumowania biegłego i logicznej poprawności wyciągniętych przez niego wniosków. Co istotne, Sąd nie może oprzeć swego ustalenia wyłącznie na podstawie konkluzji opinii biegłego, lecz powinien sprawdzić poprawność poszczególnych elementów składających się na trafność jej wniosków końcowych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 1976 r., IV CR 481/76, OSNCP 1977, nr 5-6, poz. 102). Usunięciu wątpliwości nasuwających się w związku z treścią opinii służą środki przewidziane w art. 286 k.p.c. W tym kontekście, mając na względzie istotę dowodu z opinii biegłego, jako oczywiście bezzasadny jest zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 382 k.p.c. przez przerzucenie na biegłego obowiązku dokonania części ustaleń faktycznych i wykładni prawa (w zakresie dotyczącym przyczyn spadku wartości nieruchomości). Ustalenie, czy w związku z wprowadzeniem OOU dla lotniska P. nastąpił spadek wartości nieruchomości powodów i w jakim rozmiarze, bez wątpienia, wymagało wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 278 § 1 k.p.c. Szczególny charakter, ze względu na jego normatywną regulację i wymagania formalne, ma dowód z opinii biegłego w celu ustalenia wartości nieruchomości. W związku z czym, przy jego ocenie należy mieć na uwadze także przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydane na podstawie zawartej w tej ustawie delegacji ustawowej, akty prawne wykonawcze. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy przedstawia postępowanie w sprawie wyceny nieruchomości, który zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.; dalej: „rozporządzenie”). W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposób wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienia obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 rozporządzenia). W przypadku, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, może wnioskować tylko sąd (art. 157 ust. 3 u.g.n.). Do 31 sierpnia 2017 r. obowiązywał art. 158 u.g.n., który regulował kwestie dotyczące zasad sporządzania wyciągu z operatu szacunkowego i jego elementy, w celu przesłania go organom prowadzącym kataster nieruchomości. Paragraf 56 ust. 5 rozporządzenia wymagał, by wyciąg z operatu szacunkowego był zamieszczany na początku operatu szacunkowego. Przepis art. 158 u.g.n. został uchylony ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych ustaw (Dz. U. poz. 1509). Zgodnie z art. 4 ust. 4 tej noweli do operatów sporządzonych przed wejściem jej w życie, mają zastosowanie dotychczasowe przepisy. Kwestie związane z podnoszonymi przez pozwanego wątpliwościami co do charakteru opinii biegłego sądowego do spraw szacowania nieruchomości na gruncie przepisów art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. stanowiły już przedmiot szczegółowych wyjaśnień Sądu Najwyższego, m.in. w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r., II CSK 100/16 ( nie publ.). Sąd Najwyższy wskazał, że przepisy te regulują zagadnienia związane z dowodem z wyceny wartości nieruchomości. W konsekwencji naruszenie tych przepisów może stanowić drugą podstawę kasacyjną, przy czym z powołaniem się na naruszenie prawa procesowego musi się łączyć wykazanie, że zarzucane uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 398 3 § 2 k.p.c.). Gdy operat szacunkowy stanowi element opinii sporządzonej na zlecenie sądu na użytek toczącego się postępowania cywilnego, opinia ta podlega ocenie sądu, pod kątem jej formalnej prawidłowości, kompletności i logiczności. W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności, sąd, nie będąc jednak do tego zobowiązany, może wykorzystać drogę kontrolną przewidzianą w art. 157 ust. 3 u.g.n. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2016 r., III CSK 317/15, nie publ.). Należy podkreślić, że brak w operacie szacunkowym wyciągu, o którym mowa w art. 158 u.g.n. sam w sobie nie pozbawia waloru dowodowego opinii biegłego w postępowaniu sądowym. Wyciąg ten jest przeznaczony dla organu pozasądowego do celów związanych z katastrem nieruchomości. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 15 grudnia 2016 r., II CSK 151/16 (nie publ.), Sąd Najwyższy wskazał, że niezależnie od tego, jak zostanie określone pojęcie „operatu szacunkowego” w oparciu o art. 156-157 u.g.n., czy na podstawie § 55 rozporządzenia, a więc z akcentem na odpowiednie postępowanie zmierzające do wyceny nieruchomości (§ 55 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 4 pkt 6 u.g.n.), czy także na zawartą w nim informację (§ 55 ust. 1 tego rozp.), trzeba zwrócić uwagę przede wszystkim na treść art. 157 ust. 3 u.g.n. Gdy operat szacunkowy został sporządzony przez biegłego powołanego przez sąd meriti , to jedynie sąd ten może złożyć wniosek o dokonanie oceny tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych przewidzianą w tym przepisie. Takiej ocenie podlegają tylko te operaty, które zostały sporządzone przez rzeczoznawcę będącego w sprawie biegłym. Dlatego to do sądu meriti należy weryfikacja przydatności opinii rzeczoznawcy, także w zakresie wyceny nieruchomości, w świetle zebranego materiału dowodowego. W tej sprawie biegły sądowy K. R. sporządził opinię o wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości (k. 191-226), zamieszczając w jej końcowej części stwierdzenie, że opracowanie to nie stanowi operatu szacunkowego (k. 225). Biegły odniósł się pisemnie do zarzutów strony pozwanej, w tym do załączonych przez stronę pozwaną prywatnych ekspertyz (k. 288-292), jak i składał ustne wyjaśnienia (k. 356-358). Następnie Sąd Okręgowy w P. zwrócił się do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie w trybie art. 157 ust. 3 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez biegłego sądowego K. R. (k. 377). W odpowiedzi organizacja rzeczoznawców stwierdziła, że brak jest podstaw prawnych i kompetencji do takiej oceny, gdyż biegły sporządził jednie opinię na zlecenie sądu i nie jest ona operatem szacunkowym w rozumieniu art. 157 u.g.n., tym bardziej że sam biegły zastrzega, że jego opracowanie nie jest operatem szacunkowym (k. 402). Powyższa okoliczność nie mogła jednak doprowadzić do dyskwalifikacji dowodu z opinii biegłego sądowego K. R.. Sąd nie był obowiązany do powtórnego zwracania się do tej organizacji na podstawie art. 157 ust. 3 u.g.n., skoro w ramach własnych kompetencji judykacyjnych był uprawniony do dokonania jej oceny jako środka dowodowego. Oczywistym jest, że także w postępowaniu sądowym dokonana przez biegłego wycena nieruchomości, niezależnie od jej nazwy, powinna zawierać elementy, o których stanowi § 56 ust. 1 rozporządzenia. Z odpowiedzi Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych nie wynikało, by opinia biegłego K. R. była wadliwa z tego względu, że nie zawiera któregokolwiek z elementów wskazanych w § 56 ust. 1 rozporządzenia. Organizacja rzeczoznawców zaniechała weryfikacji opinii tylko ze względu na użycie przez biegłego w opracowaniu stwierdzenia, że nie stanowi ono operatu szacunkowego. Podnoszone przez stronę pozwaną zarzuty do opinii biegłego sądowego dotyczyły kwestii objętych pkt 6-9 § 56 ust. 1 rozporządzenia. Te najistotniejsze elementy dla wyceny nieruchomości zawiera opinia biegłego sądowego K. R.. W konsekwencji należy stwierdzić, że od strony formalnej opracowanie biegłego sądowego K. R. zawiera wszystkie elementy operatu szacunkowego, o których stanowi § 56 ust. 1 rozporządzenia. O wartości dowodowej opinii biegłego w postępowaniu sądowym nie decyduje jej nazwa, lecz merytoryczna treść. Jak wspomniano wyżej brak w opracowaniu wyciągu, o którym stanowi art. 158 u.g.n. nie przekreśla jej waloru dowodowego, tym bardziej, że wyciąg z operatu szacunkowego służy innym celom. W opracowaniu biegłego sądowego jest natomiast „Wyciąg z opinii o wartości nieruchomości” (k. 192). W skardze kasacyjnej strona pozwana nie konkretyzuje błędów, jakich miałby dopuścić się Sąd drugiej instancji przy merytorycznej ocenie opinii biegłego sądowego, który podzielił szczegółową ocenę tego dowodu dokonaną przez Sąd pierwszej instancji i nie wykazuje istotnego ich wpływu na treść rozstrzygnięcia, jak tego wymaga art. 398 3 § 1 pkt 3 k.p.c. W zaakceptowanych przez Sąd drugiej instancji, pisemnych motywach wyroku Sądu pierwszej instancji, Sąd Okręgowy poddał szczegółowej analizie opracowanie biegłego, w kontekście zarzutów strony pozwanej (k. 584-589), tak w zakresie jej części sprawozdawczej oraz wniosków wraz z pisemnym uzupełnieniem i ustnymi wyjaśnieniami na rozprawie, a następnie aktualizacją pierwotnej pisemnej opinii oraz kolejnymi wyjaśnieniami biegłego na rozprawie, z uwzględnieniem powołanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów. Przedmiotem wyjaśnień była również kwestia doboru przez biegłego nieruchomości w związku z zastosowaną przez niego metodą wyceny. Pełna akceptacja przez Sąd drugiej instancji argumentacji Sądu pierwszej instancji w tej materii, wynikała z uznania, iż sformułowane przez pozwaną zarzuty, oparte na prywatnych ekspertyzach, stanowią jedynie polemikę ze swobodną ocenę dowodu przeprowadzoną przez Sąd pierwszej instancji w ramach uprawnień wyznaczonych regułami określonymi w art. 233 § 1 k.p.c. Skoro więc Sądy rozpoznające sprawę po złożonych przez biegłego sądowego wyjaśnieniach do opinii zasadniczej uznały, że dowód ten może stanowić podstawę stanowczych ustaleń faktycznych i należycie umotywowały swoje stanowisko w zakresie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, to nie można uznać, iż skarżący wykazał, iż ponowne niezastosowanie przez Sąd drugiej instancji przepisu art. 157 ust. 3 u.g.n. mogło mieć istoty wpływ na wynik sprawy. Przepis art. 382 k.p.c. określa podstawę merytorycznego orzekania przez Sąd drugiej instancji, która obejmuje materiał dowodowy zebrany przez sąd pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Zebrany materiał w rozumieniu tego przepisu, to dowody przeprowadzone w sprawie oraz fakty powszechnie znane, znane sądowi urzędowo, fakty przyznane, a także objęte twierdzeniami jednej strony, co do których druga strona nie wypowiedziała się. Uregulowanie to nakłada na sąd drugiej instancji obowiązek dokonania ponownie własnych ustaleń, które mogą obejmować ustalenia sądu pierwszej instancji przyjęte za własne albo różnić się od tych już poczynionych, a następnie poddania ich ocenie pod kątem prawa materialnego (zob. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 1999 r., III CZP 59/98, OSNC 1999, nr 7-8, poz. 124). W sytuacji, gdy Sąd drugiej instancji nie uzupełnia postępowania dowodowego ani, po rozważeniu zarzutów apelacyjnych, nie znajduje podstaw do zakwestionowania oceny dowodów i ustaleń faktycznych orzeczenia Sądu pierwszej instancji, może te ustalenia przyjąć za podstawę faktyczną swojego rozstrzygnięcia. Wystarczające jest wówczas, by stanowisko to znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu orzeczenia drugoinstancyjnego (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 356/98, nie publ. i z dnia 17 lipca 2009 r., IV CSK 110/09, nie publ.). W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 398 14 k.p.c., a o kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnął na podstawie art. 98 § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., art. 398 21 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. Na zasądzone koszty składa się wynagrodzenie za zastępstwo procesowe ustalone według minimalnej stawki taryfowej (§ 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 4 pkt 2 i § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, jedn. tekst: Dz. U. z 2018, poz. 265, w zw. z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz. U. 2016, poz. 1667). jw
Potrzebujesz pomocy prawnej?
Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.
Zadaj pytanie Asystentowi AI