II CA 925/13

Sygn. akt II Ca 925/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 23 stycznia 2014r. Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Jerzy Dydo Sędziowie: SO Barbara Nowicka SR Radosław Florek (del.) Protokolant: Bogusława Mierzwa po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2014r. w Świdnicy na rozprawie sprawy z powództwa Z. K. przeciwko Gminie Miejskiej D. o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z dnia 9 września 2013 r., sygn. akt I C 1313/12 I. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że ustala, iż powód Z. K. wstąpił w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego w D. przy ul. (...) na (...) piętrze składającego się z dwóch pokoi, kuchni, wc o łącznej powierzchni 57,83 m 2 w miejsce zmarłego najemcy S. K. oraz zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda 800 zł kosztów procesu; II. zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda 500 zł kosztów postępowania apelacyjnego. Sygn. akt II Ca 925/13 UZASADNIENIE Zaskarżonym wyrokiem z dnia 9 września 2013 r. Sąd Rejonowy w D. oddalił powództwo Z. K. przeciwko Gminie Miejskiej D. o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego w D. przy ul. (...) . Sąd Rejonowy ustalił, że: w roku 1957 do budynku położonego w D. przy ulicy (...) wprowadził się ojciec powoda S. K. wraz z rodziną, tj. matką i dwiema siostrami – J. K. i M. K. . Budynek ten w istocie składał się z dwóch lokali mieszkalnych, położonych na parterze i piętrze budynku, przy czym w roku 1969 lokal położony na parterze, oznaczony numerem (...) , składający się z dwóch pokoi, kuchni, wc i spiżarki, został przydzielony J. K. , zaś lokal położony na piętrze, oznaczony numerem (...) , składający się z dwóch pokoi, kuchni, wc i łazienki – został przydzielony S. K. . Jeszcze w latach 70. wszelka korespondencja dotycząca tej nieruchomości kierowana była wyłącznie do J. K. . Od roku 1988 czynsz najmu był natomiast naliczany za budynek jako całość, a nie za dwa odrębne lokale. W dniu 20 marca 1998 r. pomiędzy (...) w D. jako zarządcą budynku nr (...) położonego w D. przy ulicy (...) a J. K. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) , składającego się z czterech pokoi, łazienki, kuchni i przedpokoju, o powierzchni użytkowej 123,77 m 2 . Umowa ta została zawarta na czas nieoznaczony i wiązała strony od dnia 20 marca 1998 r. W dacie zawarcia umowy najmu z J. K. w lokalu tym zamieszkiwali: najemczyni, S. K. oraz powód z żoną i młodszą z córek, albowiem starsza córka wyprowadziła się wraz z mężem i dziećmi do N. . J. K. zajmowała przy tym parter budynku, zaś powód z rodziną – piętro. W dniu 1 marca 2003 r. zmarł ojciec powoda S. K. . - 2 - Kiedy ciotka powoda J. K. zachorowała, powód wraz z żoną postanowili zaopiekować się nią. W związku z tym J. K. zamieszkała wraz z nimi na piętrze budynku, zaś lokal na parterze zajęła wraz z mężem i dziećmi ich starsza córka A. M. , która w 2004 r. ponownie z nimi zamieszkała. W 2009 r. powód wraz żoną postanowili wykupić od Gminy lokal mieszkalny położony w D. przy ulicy (...) . W dniu 24 września 2009 r. powód zwrócił się z wnioskiem o zmianę umowy najmu przedmiotowego lokalu, powołując się na fakt, iż J. K. ma już 88 lat, a zmiana umowy przyspieszy i ułatwi sprawę wykupu. (...) w D. nie wyraziła jednak zgody na przepisanie na powoda tytułu prawnego do zamieszkiwanego lokalu. W dniu 26 czerwca 2012 r. zmarła ciotka powoda J. K. . W związku z tym pismem z dnia 25 lipca 2012 r. powód wystąpił o przyznanie mu prawa najmu powyższego lokalu mieszkalnego po jej śmierci. Pismem z dnia 26 września 2012 r. (...) w D. nie wyraziła jednak zgody na przyznanie powodowi tytułu prawnego do powyższego lokalu mieszkalnego po śmierci ciotki. Powód zdawał sobie sprawę, przynajmniej od czasu zawarcia umowy najmu w 1998 r., że w przedmiotowym budynku mieszkalnym nie ma dwóch odrębnych lokali o numerach (...) , albowiem w licznej korespondencji do (...) , dotyczącej głównie rozkładania zaległości czynszowych na raty, jako adres zamieszkania wskazywał D. , ul. (...) , mimo iż mieszkał na piętrze budynku. W poświadczeniach zameldowania rodzina powoda ma przy tym adresy oznaczone jako: ulica (...) lub ulica (...) , jednakże nikt nie ma adresu oznaczonego jako: ulica (...) . Powód co najmniej od 2007 roku zdawał sobie również sprawę z tego, iż najemcą lokalu w budynku przy ulicy (...) jest wyłącznie J. K. , albowiem fakt ten zaznaczył w piśmie z dnia 1 marca 2007 r., skierowanym do (...) Sp. z o.o. w D. . Sygn. akt II Ca 925/13 - 3 - Przy takich ustaleniach faktycznych Sąd Rejonowy oddalił powództwo wskazując, że wprawdzie powód należy do kręgu osób wymienionych w przepisie art.691 § 1 kc i stale mieszkał w spornym lokalu, jednakże ojciec powoda w dniu śmierci nie był najemcą przedmiotowego lokalu, a przy tym wskazany w pozwie lokal nie istnieje. Nie uszło uwadze Sądu, iż w istocie budynek położony w D. przy ulicy (...) składał się z dwóch lokali mieszkalnych – położonych na parterze i piętrze budynku, przy czym w roku 1969 lokal położony na parterze, oznaczony nr. (...) , został przydzielony J. K. , zaś lokal położony na piętrze, oznaczony nr. (...) – został przydzielony S. K. . Analizując jednak akta lokalowe strony pozwanej Sąd doszedł do przekonania, iż jeszcze w latach 70., z niewiadomych przy tym przyczyn, J. K. zaczęła być traktowana jako najemca jednego całego lokalu położonego w D. przy ulicy (...) , skoro tylko do niej była od tej pory kierowana wszelka korespondencja dotycząca tego lokalu. Co więcej, od roku 1988 czynsz najmu był naliczany za jeden lokal jako całość, a nie za dwa odrębne lokale. Najistotniejsze dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy było jednak to, że w dniu 20 marca 1998 r. pomiędzy (...) w D. jako zarządcą budynku nr (...) położonego w D. przy ulicy (...) a J. K. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) , składającego się z czterech pokoi, łazienki, kuchni i przedpokoju, o powierzchni użytkowej 123,77 m 2 . Od tego więc dnia wyłącznie ta umowa regulowała stosunek prawny łączący stronę pozwaną i ciotkę powoda, przy czym obejmowała ona jeden cały lokal, a nie jedynie lokal położony na parterze. W związku z tym Sąd, nie podważając faktu, iż wcześniej S. K. był najemcą wskazanego przez powoda lokalu mieszkalnego, musiał uznać, że stosunek ten wygasł z dniem 20 marca 1998 r. Powód zdawał sobie sprawę przynajmniej od czasu zawarcia umowy najmu w 1998 r., iż w przedmiotowym budynku mieszkalnym nie ma odrębnych lokali o numerach (...) , albowiem w licznej korespondencji do (...) , dotyczącej głównie rozkładania zaległości czynszowych na raty, jako adres zamieszkania wskazywał D. , ul. (...) . Ponadto w poświadczeniach zameldowania rodzina powoda ma adresy oznaczone jako: ulica (...) lub ulica (...) , - 4 - jednakże nikt ma adresu oznaczonego jako: ulica (...) . Sąd doszedł również do przekonania, że powód co najmniej od 2007 roku zdawał sobie sprawę z tego, iż najemcą całego jednego lokalu przy ulicy (...) jest wyłącznie J. K. . W apelacji od tego wyroku powód zarzucił mu: 1) obrazę prawa procesowego – art.233 kpc poprzez dowolną a nie swobodną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, co w dalszej konsekwencji doprowadziło Sąd I instancji do błędnych wniosków; 2) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ustaleniu, iż stosunek najmu lokalu mieszkalnego łączący jego ojca z pozwaną wygasł z dniem 20 marca 1998 r., podczas, gdy w aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek dowodu na tę okoliczność; 3) naruszenie prawa materialnego – art.691 kc poprzez jego błędną wykładnię polegającą na ustaleniu, iż nie jest on osobą uprawnioną do wstąpienia w stosunek najmu mieszkalnego po swoim ojcu. Wskazując na powyższe zarzuty wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Sąd Okręgowy rozpoznając apelację oparł się na ustaleniach faktycznych Sądu Rejonowego uzasadnionych zebranym w sprawie materiałem dowodowym, z wyjątkiem ustalenia, że S. K. nie był najemcą lokalu mieszkalnego położonego w D. przy ul. (...) na piętrze budynku, a ponadto ustalił że: S. K. w dniu 31 grudnia 1949 r. otrzymał zgodnie z dekretem o publicznej gospodarce lokalowej i kontroli najmu z 21 grudnia 1945r. (Dz.U. R.P. nr 4 poz.27) przydział mieszkania położonego w D. przy ul. (...) na piętrze składającego się z dwóch pokoi i kuchni o powierzchni 54,10 m 2 (dowód: przydział nr (...) w aktach lokalowych strony pozwanej). Z protokołu pomiaru tego lokalu sporządzonego 29 grudnia 1969 r. przez (...) w D. wynika, że mieszkanie oznaczone nr (...) składa się z dwóch pokoi, Sygn. akt II Ca 925/13 - 5 - kuchni i łazienki o łącznej powierzchni 57,83 m 2 (dowód: protokół pomiaru lokalu mieszkalnego w aktach lokalowych strony pozwanej). Mając na względzie wszystkie powyższe ustalenia Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja jest uzasadniona. Należy podzielić zarzuty skarżącego, iż Sąd Rejonowy poczynił w części błędne ustalenia faktyczne, a z tych prawidłowych wyciągnął niewłaściwe wnioski dopuszczając się obrazy przepisu art.233 § 1 kpc poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału i dowolną jego ocenę. Konsekwencją błędnych ustaleń Sądu było niewłaściwe zastosowanie prawa materialnego – art.691 § 1 kc w brzmieniu obowiązującym w dacie śmierci S. K. . Sąd I instancji oddalił powództwo przyjmując, że w dniu śmierci tj. 1 marca 2003 r. S. K. nie był najemcą lokalu mieszkalnego w D. przy ul. (...) , ponieważ taki lokal nie istniał, aczkolwiek sam ustalił i czemu nie przeczyła strona pozwana, że wcześniej a na pewno w 1969 r. w budynku przy ul. (...) istniały dwa lokale mieszkalne, jeden na parterze oznaczony numerem (...) przydzielony J. K. i drugi na piętrze oznaczony numerem (...) przydzielony S. K. . W aktach lokalowych dotyczących mieszkania przy ul. (...) znajduje się przydział nr (...) z 31 grudnia 1949 r. wydany S. K. przez (...) w D. – Referat Kwaterunkowy na mieszkanie nr (...) położone przy ul. (...) na piętrze składające się z dwóch pokoi i kuchni. Nadto w aktach tych znajduje się protokół zdawczo-odbiorczy lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w D. sporządzony 28 października 1969 r. oraz protokół przeglądu technicznego i protokół pomiaru tego lokalu z 29 grudnia 1969 r., z których wynika, że wynajmującym ten lokal jest (...) w D. , a najemcą S. K. . - 6 - Zatem nie ulega wątpliwości, że S. K. był najemcą lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) w budynku przy ul. (...) . Zgodnie z art.56 ust.1 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tj. Dz.U. nr 120 poz.787 z 1988 r. ze zm.) najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu jest w rozumieniu ustawy, najmem umownym zawartym na czas nie oznaczony. Ustanie stosunku najmu mogło nastąpić, w świetle art.31 ustawy cytowanej wyżej, tylko na skutek wypowiedzenia umowy najmu. W aktach lokalowych strony pozwanej brak jest takiego wypowiedzenia, strona pozwana nie twierdziła też, że wypowiedziała S. K. umowę najmu lokalu nr (...) , a jedynie, że 20 marca 1998 r. zarządca budynku przy ul. (...) – (...) zawarł z J. K. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) składającego się z czterech pokoi, łazienki, kuchni i przedpokoju o powierzchni użytkowej 123,77 m 2 na czas nie oznaczony. Okoliczność, że w 1998 r. zarządca nieruchomości zawarł w imieniu strony pozwanej (właściciela) umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) obejmującego swoją powierzchnią i ilością izb dotychczasowe (...) lokale nr (...) tylko z J. K. , z pominięciem S. K. nie oznacza, że S. K. , jeśli skutecznie nie wypowiedziano mu najmu lokalu nr (...) , przestał być najemcą tej części budynku, która obejmuje dawny lokal numer (...) . Sąd stwierdził, że już w latach 70-tych XX wieku, z niewiadomych przyczyn J. K. zaczęła być traktowana jako najemca jednego lokalu w nieruchomości przy ul. (...) , nie można jednak z tego faktu wywodzić braku uprawnień S. K. jako najemcy dotychczasowego lokalu nr (...) , który został wyodrębniony jako samodzielny lokal już w 1949 r. S. K. zmarł w czasie obowiązywania ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. nr 31 poz.266 z 2005 r. ze zm.), która w art.27 ust.1 stanowi, że znajduje również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie. Tym samym należy przyjąć, Sygn. akt II Ca 925/13 - 7 - że S. K. był najemcą lokalu mieszkalnego na piętrze budynku przy ul. (...) składającego się z dwóch pokoi, kuchni, wc (łazienki) o łącznej powierzchni 57,83 m 2 do chwili śmierci, zaś powód będący jego synem i stale z nim mieszkający, do chwili jego śmierci spełnił przesłanki z art.691 § 1 i 2 kc do wstąpienia po nim w stosunek najmu tego lokalu. Za bałagan panujący w gospodarce zasobami mieszkaniowymi Gminy Miejskiej D. nie mogą ponosić negatywnych konsekwencji najemcy lokali i nie można ich z tego tytułu pozbawić należnych im praw nabytych. Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy, z mocy art.386 § 1 kpc , zmienił zaskarżony wyrok, w ten sposób, że ustalił, iż Z. K. wstąpił w miejsce zmarłego najemcy S. K. w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego w D. przy ul. (...) na (...) piętrze składającego się z dwóch pokoi, kuchni, wc o łącznej powierzchni 57,83 m 2 oraz zasądził od strony pozwanej na jego rzecz 800 zł kosztów procesu na podstawie art.98 kpc . O kosztach postępowania apelacyjnego orzekł zgodnie z art.98 kpc w zw. z art.391 § 1 kpc stosownie do wyniku tego postępowania.