II Ca 91/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa B.S. przeciwko Gminie M.S. o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony. Powódka zajmowała lokal zamienny od 2011 roku z powodu zalania i zagrzybienia jej pierwotnego lokalu przy ul. (...). Umowa najmu lokalu zamiennego przy ul. (...) była zawarta na czas trwania remontu lokalu pierwotnego. Powódka argumentowała, że Gmina nie przeprowadziła remontu w terminie roku, co zgodnie z jej interpretacją przepisów powinno skutkować przekształceniem umowy najmu lokalu zamiennego w umowę na czas nieokreślony. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, uznając, że powódka nie ma interesu prawnego w ustaleniu, gdyż jej roszczenie powinno dotyczyć nakazania wykonania remontu. Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację powódki, uznał, że powódka miała interes prawny w ustaleniu stosunku najmu, jednakże oddalił apelację. Sąd Okręgowy wyjaśnił, że umowa najmu lokalu zamiennego była zawarta na czas określony – do zakończenia remontu lokalu pierwotnego. Nawet jeśli remont nie został przeprowadzony w terminie roku, nie powoduje to automatycznego przekształcenia umowy najmu lokalu zamiennego w umowę na czas nieokreślony z mocy prawa. Jedynymi sankcjami dla najemcy w takiej sytuacji są roszczenia o nakazanie wykonania remontu lub roszczenia odszkodowawcze. Sąd Okręgowy podkreślił, że umowa najmu lokalu zamiennego nadal obowiązuje w określonym kształcie, a okres jej trwania, powiązany z remontem, nie upłynął. W związku z tym nie można zastosować art. 674 k.c. dotyczącego przedłużenia najmu na czas nieoznaczony. Sąd Okręgowy odstąpił od obciążania powódki kosztami postępowania apelacyjnego ze względu na znaczną opieszałość gminy w realizacji obowiązku remontu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących najmu lokali zamiennych, przekształcania umów najmu na czas oznaczony w nieoznaczony oraz interesu prawnego w sprawach o ustalenie.
Dotyczy specyficznej sytuacji najmu lokalu zamiennego w zasobie gminy i nie stanowi ogólnej zasady dla wszystkich umów najmu.
Zagadnienia prawne (2)
Czy naruszenie przez wynajmującego rocznego terminu do wykonania remontu lokalu określonego w art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, przy spełnieniu przesłanek z art. 674 k.c., powoduje powstanie stosunku najmu na lokal zamienny na czas nieoznaczony?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, naruszenie rocznego terminu remontu przez wynajmującego nie powoduje automatycznego przekształcenia umowy najmu lokalu zamiennego w umowę na czas nieoznaczony. Jedynymi sankcjami są roszczenia o nakazanie wykonania remontu lub odszkodowanie.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że umowa najmu lokalu zamiennego jest umową na czas określony, związaną z czasem trwania remontu lokalu pierwotnego. Nawet po upływie roku od terminu remontu, brak jego wykonania nie skutkuje automatycznym przekształceniem umowy w umowę na czas nieoznaczony. Przepis art. 674 k.c. nie ma zastosowania, gdyż nie upłynął termin oznaczony w umowie, a strony nie zawarły dorozumianej umowy na czas nieoznaczony.
Czy powódce przysługuje interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony, gdy kwestionuje to wynajmujący?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, powódka posiadała interes prawny w ustaleniu istnienia między stronami umowy najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony, ponieważ tylko w ten sposób mogła uzyskać ostateczne ustalenie jej statusu prawnego i usunąć niepewność prawną.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że powódka pozostaje w przeświadczeniu o zawarciu umowy najmu na czas nieokreślony, co jest kwestionowane przez pozwaną. W takiej sytuacji powódka nie ma innej możliwości prawnej dochodzenia rozwiązania sporu, a ustalenie jej statusu prawnego jest jedynym sposobem na ochronę jej praw i usunięcie niepewności prawnej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| B. S. | osoba_fizyczna | powódka |
| Gmina M. S. | instytucja | pozwana |
Przepisy (10)
Główne
u.o.p.l. art. 10 § ust. 4
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego
W razie konieczności naprawy lokalu, najemca jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się do lokalu zamiennego na koszt właściciela, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po tym terminie właściciel jest obowiązany udostępnić najemcy naprawiony lokal.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Sąd uznał, że powódka miała interes prawny w ustaleniu stosunku najmu.
Pomocnicze
k.c. art. 674
Kodeks cywilny
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Sąd uznał, że przepis ten nie ma zastosowania, gdyż termin umowy najmu lokalu zamiennego nie upłynął.
k.c. art. 662 § § 1
Kodeks cywilny
Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie. Sąd wskazał, że powódka może skorzystać z roszczenia o nakazanie przeprowadzenia remontu.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd Okręgowy orzekł na podstawie tego przepisu, oddalając apelację.
k.p.c. art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
W wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej wyższą kwotę należną przeciwnikowi tytułem zwrotu kosztów procesu, lub nie obciążać strony przegrywającej kosztami w całości lub w części. Sąd zastosował ten przepis do kosztów postępowania apelacyjnego.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji.
u.o.p.l. art. 11 § ust. 2 pkt 4
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego
Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny uprawniający lokatora do używania lokalu, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym.
u.o.p.l. art. 2 § ust. 1 pkt 6
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego
Definicja lokalu zamiennego.
u.o.p.l. art. 5 § ust. 2
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego
Zakaz zawierania umów najmu lokali komunalnych na czas określony, z wyłączeniem lokali zamiennych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu lokalu zamiennego jest umową na czas określony, związaną z czasem trwania remontu lokalu pierwotnego. • Naruszenie przez wynajmującego rocznego terminu remontu nie powoduje automatycznego przekształcenia umowy najmu lokalu zamiennego w umowę na czas nieoznaczony. • Przepis art. 674 k.c. nie ma zastosowania, gdyż nie upłynął termin oznaczony w umowie, a strony nie zawarły dorozumianej umowy na czas nieoznaczony. • Powódka nie posiada interesu prawnego w ustaleniu najmu lokalu zamiennego na czas nieoznaczony, gdyż jej roszczenie powinno dotyczyć nakazania wykonania remontu lokalu pierwotnego.
Odrzucone argumenty
Naruszenie przez wynajmującego rocznego terminu remontu lokalu powinno skutkować przekształceniem umowy najmu lokalu zamiennego w umowę na czas nieoznaczony. • Powódka posiada interes prawny w ustaleniu najmu lokalu zamiennego na czas nieoznaczony.
Godne uwagi sformułowania
nie ma możliwości, aby podmiot zainteresowany „typował” lokal jaki ma zostać przyznany jemu na podstawie umowy najmu jaką chce mieć zawartą z Gminą. • nie sposób uznać, że jurydycznie poprawne byłoby ustalenie obowiązywania jakiegoś stosunku prawnego określonego jedynie poprzez odesłanie do jakiejś umowy, wg formuły: „na warunkach”. • jedyną sankcją w przypadku niedochowania przez wynajmującego rocznego terminu wykonania remontu i udostępnienia wyremontowanego lokalu najemcy jest zaistnienie ww. roszczeń tego ostatniego, ewentualnie także roszczeń odszkodowawczych. • brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych do przyjęcia, że po upływie takiego rocznego okresu, tym bardziej z mocy samego prawa, dochodziło do przekształcenia umowy najmu lokalu zamiennego w umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony.
Skład orzekający
Agnieszka Tarasiuk – Tkaczuk
przewodniczący
Sławomir Krajewski
sprawozdawca
Zbigniew Ciechanowicz
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących najmu lokali zamiennych, przekształcania umów najmu na czas oznaczony w nieoznaczony oraz interesu prawnego w sprawach o ustalenie."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji najmu lokalu zamiennego w zasobie gminy i nie stanowi ogólnej zasady dla wszystkich umów najmu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z prawem lokatorów, opóźnieniami w remontach przez gminy i interpretacją przepisów dotyczących umów najmu. Jest to ciekawy przykład konfliktu między potrzebami lokatora a możliwościami zarządcy zasobu mieszkaniowego.
“Czy gmina może wiecznie zwlekać z remontem? Sąd rozstrzyga o prawie do lokalu zamiennego.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.