II Ca 775/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła ustalenia wygaśnięcia umowy najmu dwóch lokali użytkowych, zawartej na czas oznaczony od 23 sierpnia 2010 roku do 23 sierpnia 2015 roku. Powódka, najemczyni, domagała się ustalenia, że umowa wygasła z dniem 31 marca 2012 roku. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, opierając się na treści umowy i art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, który ogranicza możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Sąd uznał, że prawo do wypowiedzenia umowy przysługiwało jedynie wynajmującemu (pozwanemu). Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację powódki, zmienił zaskarżony wyrok. Podzielił zarzut naruszenia art. 233 § 1 kpc, wskazując na błędną ocenę dowodów przez Sąd Rejonowy. Sąd Okręgowy uznał, że mimo braku możliwości skutecznego wypowiedzenia umowy przez powódkę, zgodne działania stron doprowadziły do jej wygaśnięcia. Kluczowe dla rozstrzygnięcia było ustalenie, że pozwany, wynajmujący, po opuszczeniu lokali przez powódkę, wynajął je innemu podmiotowi. Sąd uznał to działanie za jednoznaczne potwierdzenie braku woli dalszego wykonywania umowy najmu z powódką, co w połączeniu z innymi okolicznościami (opuszczenie lokalu przez powódkę, zwrot kluczy, rozliczenie kaucji) świadczyło o zgodnym zakończeniu stosunku najmu. Sąd Okręgowy ustalił datę wygaśnięcia umowy na 30 września 2012 roku, uwzględniając tym samym apelację powódki w tej części. Zasądzono również koszty postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja wygaśnięcia umowy najmu zawartej na czas oznaczony w sytuacji braku możliwości jej wypowiedzenia, na podstawie zgodnych działań stron.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej, gdzie wynajmujący wynajął lokal innemu podmiotowi. Kluczowa jest ocena zachowania stron.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa najmu lokali użytkowych zawarta na czas oznaczony może wygasnąć na skutek zgodnych działań stron, nawet jeśli nie została skutecznie wypowiedziana zgodnie z warunkami umowy i przepisami prawa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa najmu zawarta na czas oznaczony może wygasnąć na skutek zgodnych działań stron, z których wynika brak woli dalszego jej wykonywania, nawet jeśli nie doszło do jej formalnego wypowiedzenia.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że wynajęcie lokali przez pozwanego innemu podmiotowi po opuszczeniu ich przez powódkę, w połączeniu z innymi okolicznościami, świadczyło o zgodnym zakończeniu umowy najmu, mimo braku możliwości jej skutecznego wypowiedzenia przez powódkę.
Jak należy ocenić zachowanie wynajmującego, który po opuszczeniu lokalu przez najemcę wynajmuje go innemu podmiotowi, w kontekście dalszego obowiązywania umowy najmu zawartej na czas oznaczony?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wynajęcie lokalu innemu podmiotowi w trakcie trwania umowy najmu z poprzednim najemcą, bez jego zgody, świadczy o braku możliwości wywiązania się przez wynajmującego z obowiązków wobec pierwotnego najemcy i może prowadzić do wniosku o skutecznym rozwiązaniu umowy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pozwany nie mógł jednocześnie wynajmować tego samego lokalu dwóm różnym podmiotom, co dowodziło jego braku woli dalszego wykonywania umowy z powódką i skutkowało jej rozwiązaniem.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. C. | osoba_fizyczna | powódka |
| D. G. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (6)
Główne
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana tylko w wypadkach przewidzianych w umowie. Sąd Okręgowy rozszerzył tę zasadę, dopuszczając wygaśnięcie umowy na skutek zgodnych działań stron.
Pomocnicze
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy oceny dowodów przez sąd. Sąd Okręgowy uznał, że Sąd Rejonowy naruszył ten przepis poprzez błędną ocenę materiału dowodowego.
k.c. art. 65 § § 2
Kodeks cywilny
Dotyczy wykładni oświadczeń woli. Apelacja powódki zarzucała naruszenie tego przepisu poprzez błędną wykładnię umowy.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy zmiany zaskarżonego wyroku przez sąd drugiej instancji.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy rozstrzygnięcia o kosztach procesu.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy oddalenia apelacji przez sąd drugiej instancji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wynajęcie lokali przez pozwanego innemu podmiotowi po opuszczeniu ich przez powódkę świadczy o zgodnym zakończeniu umowy najmu. • Naruszenie art. 233 § 1 kpc przez Sąd Rejonowy w zakresie oceny dowodów.
Odrzucone argumenty
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony nie mogła zostać wypowiedziana przez powódkę, gdyż prawo to przysługiwało jedynie wynajmującemu. • Powództwo o ustalenie wygaśnięcia umowy z dniem 31.03.2012 roku.
Godne uwagi sformułowania
nie można jednocześnie wynajmować tego samego lokalu dwóm różnym podmiotom • do zakończenia umowy najmu nawet zawartej na czas oznaczony może dojść nie tylko poprzez jej wypowiedzenie ale także przez zgodne działania obu jej stron
Skład orzekający
Ireneusz Płowaś
przewodniczący-sprawozdawca
Janusz Kasnowski
sędzia
Aurelia Pietrzak
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja wygaśnięcia umowy najmu zawartej na czas oznaczony w sytuacji braku możliwości jej wypowiedzenia, na podstawie zgodnych działań stron."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej, gdzie wynajmujący wynajął lokal innemu podmiotowi. Kluczowa jest ocena zachowania stron.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, że nawet umowy zawarte na czas oznaczony mogą zakończyć się w sposób nieformalny, jeśli działania stron na to wskazują. Jest to praktyczny przykład interpretacji przepisów Kodeksu cywilnego.
“Czy umowa najmu na czas określony może wygasnąć bez wypowiedzenia? Sąd Okręgowy wyjaśnia.”
Dane finansowe
zwrot kosztów procesu: 1472 PLN
zwrot kosztów postępowania apelacyjnego: 855 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.