II CA 561/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Okręgowy w Bielsku-Białej, rozpoznając apelację Gminy B. (interwenienta ubocznego po stronie powodowej), zmienił w całości zaskarżony wyrok Sądu Rejonowego w Bielsku-Białej i oddalił powództwo E. P. przeciwko E. W. (1) i E. W. (2) o rozwiązanie umowy najmu i eksmisję. Sąd Okręgowy uznał, że interwenient uboczny (gmina) miał legitymację do zaskarżenia wyroku w całości, w tym w zakresie rozwiązania umowy i eksmisji, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. Rozważając meritum sprawy, sąd stwierdził, że właściciel nie może wytoczyć powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu z tej samej przyczyny, która stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (konieczność rozbiórki lub remontu budynku). Ustawa ta przewiduje odrębne procedury i obowiązki właściciela w takich sytuacjach, w tym zapewnienie lokalu zamiennego. Sąd uznał, że argumentacja Sądu Rejonowego, oparta na zasadach słuszności i względach bezpieczeństwa pozwanych, była chybiona, ponieważ nie tworzyła ona podstawy prawnej do uwzględnienia powództwa. Sąd podkreślił, że właściciel jest odpowiedzialny za zapewnienie zwykłego korzystania z lokalu, nawet jeśli utrudnienia wynikają ze stanu technicznego budynku. W konsekwencji, sąd zmienił wyrok i oddalił powództwo, a także oddalił wniosek interwenienta o przyznanie kosztów postępowania apelacyjnego, nakazując jednocześnie pobranie nieuiszczonych opłat sądowych od powódki i interwenienta.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczących wypowiadania umów najmu w związku z remontem budynku oraz zakresu kompetencji gminy jako interwenienta ubocznego.
Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów i przepisów KPC.
Zagadnienia prawne (3)
Czy interwenient uboczny (gmina) ma legitymację do zaskarżenia wyroku w całości, w tym w zakresie rozwiązania umowy najmu i eksmisji, czy tylko w zakresie orzeczenia o prawie do lokalu socjalnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, interwenient uboczny jest uprawniony do zaskarżenia wyroku w całości, zgodnie z art. 15 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów i art. 79 Kodeksu postępowania cywilnego.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że gmina, przystępując do sprawy po stronie powodowej, ma możliwość podważania wyroku również w części dotyczącej rozwiązania umowy i eksmisji, ponieważ z pozytywnego rozstrzygnięcia w tym zakresie zależy powstanie kwestii potrzeby orzekania o prawie do lokalu socjalnego. Szerokie kompetencje gminy zapobiegają fikcyjnym procesom.
Czy właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu z powodu konieczności rozbiórki lub remontu budynku, jeśli ustawa przewiduje odrębną procedurę wypowiedzenia umowy w takiej sytuacji?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, właściciel nie może wytoczyć powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu z tej samej przyczyny, która stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Uzasadnienie
Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 11 ust. 2 pkt 4 przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu. Jednocześnie art. 11 ust. 10 tej ustawy daje właścicielowi prawo wytoczenia powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego z ważnych przyczyn, lecz wyłącznie innych niż określone w ust. 2. Oznacza to, że właściciel nie może dochodzić rozwiązania umowy z tej samej przyczyny, która uprawnia go do jej wypowiedzenia w trybie art. 11 ust. 2 pkt 4.
Czy stan techniczny budynku, zagrażający bezpieczeństwu lokatorów, może być samodzielnie traktowany jako ważna przyczyna rozwiązania umowy najmu w rozumieniu art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sam w sobie bardzo zły stan techniczny budynku nie może być odrębnie uważany za ważną przyczynę w rozumieniu art. 11 ust. 10 ustawy, ponieważ stanowi on stan faktyczny kreujący hipotezę z art. 11 ust. 2 pkt 4.
Uzasadnienie
Zły stan techniczny budynku, zagrażający bezpieczeństwu, jest podstawą do wypowiedzenia umowy przez właściciela na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, a nie samodzielną ważną przyczyną w rozumieniu art. 11 ust. 10.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. P. | osoba_fizyczna | powódka |
| E. W. (1) | osoba_fizyczna | pozwana |
| E. W. (2) | osoba_fizyczna | pozwana |
| Gmina B. | instytucja | interwenient uboczny po stronie powodowej |
Przepisy (15)
Główne
uwl art. 15 § 3
Ustawa o ochronie praw lokatorów
Do udziału gminy w sprawie o opróżnienie lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o interwencji ubocznej, z wyjątkiem art. 78, art. 79 zdanie drugie i art. 83 Kodeksu postępowania cywilnego.
uwl art. 11 § 2
Ustawa o ochronie praw lokatorów
Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
uwl art. 11 § 10
Ustawa o ochronie praw lokatorów
Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji na podstawie przeprowadzonego postępowania dowodowego może zmienić lub uchylić wyrok sądu pierwszej instancji.
Pomocnicze
k.p.c. art. 79
Kodeks postępowania cywilnego
Interwenient uboczny jest uprawniony do wszelkich czynności procesowych dopuszczalnych według stanu sprawy, jednak nie mogą one pozostawać w sprzeczności z czynnościami i oświadczeniami strony, do której przystąpił (z zastrzeżeniem art. 15 ust. 3 uwl).
k.p.c. art. 1046 § 4
Kodeks postępowania cywilnego
Nawet w razie braku przyznania osobie eksmitowanej prawa do lokalu socjalnego, na gminie ciążą wobec niej określone obowiązki.
uwl art. 10 § 4
Ustawa o ochronie praw lokatorów
W przypadku konieczności rozbiórki lub remontu, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego na czas nie dłuższy niż rok.
k.c. art. 222 § 1
Kodeks cywilny
Właściciel może żądać od osoby, która posiada jego rzecz na podstawie tytułu prawnego, wydania rzeczy.
k.p.c. art. 213 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa.
Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych art. 33 § 1
Z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 32, wynajmujący mógł wytoczyć powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy.
Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych art. 35
Jeżeli przyczyną wytoczenia powództwa była konieczność przeprowadzenia rozbiórki budynku lub remontu albo modernizacji, wymagających opróżnienia lokali, wynajmujący był obowiązany zapewnić najemcy lokal zamienny oraz pokryć koszty przeprowadzki.
k.p.c. art. 107
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd może włożyć na stronę obowiązek zwrotu kosztów w całości lub części na rzecz przeciwnika.
uksc art. 27 § 11
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Opłata stała od pozwu o opróżnienie lokalu wynosi 200 zł.
k.p.c. art. 130 § 3
Kodeks postępowania cywilnego
W przypadku nieuiszczenia opłat sądowych, sąd wzywa do ich uzupełnienia, a po bezskutecznym wezwaniu zarządza ściągnięcie należności.
uksc art. 113 § 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
W przypadku braku podstaw do obciążenia stron kosztami, koszty te ponosi Skarb Państwa.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak podstaw prawnych do wypowiedzenia umowy najmu z powodu konieczności remontu budynku, gdy ustawa przewiduje odrębną procedurę. • Interwenient uboczny (gmina) ma legitymację do zaskarżenia wyroku w całości.
Odrzucone argumenty
Argumentacja Sądu Rejonowego odwołująca się do zasad słuszności i względów bezpieczeństwa pozwanych jako podstawa uwzględnienia powództwa.
Godne uwagi sformułowania
Nie można podzielić ocen prawnych Sądu Rejonowego. • Właściciel nie może wytoczyć powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu z tej samej przyczyny. • Argumentacja Sądu Rejonowego odwołująca się do zasad słuszności, względów bezpieczeństwa pozwanych, ich wieku, jest całkowicie chybiona. • Właściciela lokalu obciążają wszystkie działania, które utrudniają korzystanie z lokalu bez względu na to czy jest ich sprawcą, inspiratorem, organizatorem, czy też wynikają ze stanu technicznego nieruchomości.
Skład orzekający
Andrzej Grygierzec
przewodniczący
Ryszard Biegun
sędzia-sprawozdawca
Andrzej Roman
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczących wypowiadania umów najmu w związku z remontem budynku oraz zakresu kompetencji gminy jako interwenienta ubocznego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów i przepisów KPC.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak kluczowa jest prawidłowa interpretacja przepisów prawa, zwłaszcza w kontekście ochrony praw lokatorów i obowiązków właścicieli nieruchomości. Pokazuje również, jak sąd drugiej instancji może skorygować błędy sądu niższej instancji.
“Remont budynku a eksmisja: Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.