II CA 492/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła wpisu hipoteki obciążającej lokal wyodrębniony z nieruchomości, dla której wcześniej ujawniono roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż bez obciążeń. Sąd Rejonowy uznał, że hipoteki obciążają całą nieruchomość i jej części po podziale, a sąd wieczystoksięgowy nie ma kognicji do oceny zgodności obciążenia z zobowiązaniem. Sąd Okręgowy, zmieniając postanowienie, uchylił wpisy hipotek umownych i przymusowej, uznając, że roszczenie ujawnione w księdze wieczystej przed powstaniem hipotek miało pierwszeństwo. Sąd podkreślił, że zgodnie z art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przy wpisie prawa realizującego roszczenie, należy z urzędu wykreślić wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeśli są sprzeczne z tym prawem. Sąd Okręgowy uznał, że umowa przedwstępna jednoznacznie wskazywała na zamiar przeniesienia własności lokalu bez obciążeń, a aneksy do umowy nie zmieniły tej kluczowej zasady. Wartość praktyczna orzeczenia polega na potwierdzeniu pierwszeństwa ujawnionego roszczenia o nabycie nieruchomości bez obciążeń nad późniejszymi hipotekami.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaPotwierdzenie pierwszeństwa ujawnionego roszczenia o nabycie nieruchomości bez obciążeń nad późniejszymi hipotekami oraz zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego w zakresie wykładni umów.
Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i wyodrębnienia lokalu w oparciu o roszczenie ujawnione przed obciążeniami hipotecznymi.
Zagadnienia prawne (3)
Czy hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża również lokal wyodrębniony z tej nieruchomości, jeśli istniało wcześniej ujawnione roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż bez obciążeń?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, hipoteka obciążająca nieruchomość nie powinna obciążać lokalu wyodrębnionego z tej nieruchomości w wyniku zaspokojenia roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki, zwłaszcza gdy umowa przedwstępna przewidywała sprzedaż lokalu bez obciążeń.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nakazuje wykreślenie z urzędu wpisów praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeśli są sprzeczne z tym prawem. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu bez obciążeń, ujawnione przed powstaniem hipotek, ma pierwszeństwo. Nawet jeśli wyrok nakazujący złożenie oświadczenia woli nie zawierał klauzuli o braku obciążeń, treść umowy przedwstępnej jest wystarczająca do zastosowania art. 18.
Jaki jest zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego przy rozpoznawaniu wniosku o wpis, w szczególności w zakresie wykładni dokumentów stanowiących podstawę wpisu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Sąd wieczystoksięgowy bada treść i formę wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Może i powinien dokonać wykładni umowy stanowiącej podstawę żądania wpisu, nawet jeśli umowa była zmieniana aneksami, o ile zmiany te nie dotyczą istotnych kwestii.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wskazał, że sąd wieczystoksięgowy nie tylko może, ale musi dokonać wykładni umowy stanowiącej podstawę żądania wpisu. Analiza aneksów do umowy przedwstępnej wykazała, że kluczowe postanowienie o sprzedaży lokalu bez obciążeń nie zostało zmienione, co uzasadniało zastosowanie art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Czy art. 76 ust. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wprowadzony w 2016 roku, ma zastosowanie do hipotek wpisanych przed tą datą, jeśli wniosek o wpis dotyczy podziału nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, art. 76 ust. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma znaczenie przy interpretacji stanu prawnego obowiązującego przed jego wejściem w życie, potwierdzając zasadę pierwszeństwa ujawnionego roszczenia przed późniejszą hipoteką.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy powołał się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, które wskazuje, że art. 76 ust. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mimo wejścia w życie w 2016 roku, ma znaczenie interpretacyjne dla wcześniejszych stanów prawnych, potwierdzając ochronę roszczeń ujawnionych przed powstaniem hipoteki. Dotyczy to również hipoteki przymusowej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. R. | osoba_fizyczna | wnioskodawca |
| S.A. " S. U." | spółka | uczestnik |
| (...) | spółka | uczestnik |
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) | instytucja | uczestnik |
Przepisy (8)
Główne
u.k.w.h. art. 18
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo naruszają to prawo.
u.k.w.h. art. 76 § ust. 5
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki.
Pomocnicze
u.k.w.h. art. 17
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Prawo osobiste lub roszczenie ujawnione w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych po jego ujawnieniu.
u.k.w.h. art. 76 § ust. 1
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Przy podziale nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości z niej utworzone.
k.p.c. art. 626 8 § § 1 i 2
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego, który bada treść i formę wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna zmiany zaskarżonego postanowienia przez sąd drugiej instancji.
k.p.c. art. 13 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Stosowanie przepisów o postępowaniu w sprawach o wpis do księgi wieczystej.
k.p.c. art. 520 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada ponoszenia kosztów postępowania przez każdego uczestnika w sprawach nieprocesowych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu ujawnione w księdze wieczystej przed powstaniem hipotek ma pierwszeństwo. • Lokal miał być wyodrębniony i sprzedany bez obciążeń zgodnie z umową przedwstępną. • Art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nakazuje wykreślenie sprzecznych wpisów praw nabytych po ujawnieniu roszczenia. • Sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek dokonać wykładni umowy stanowiącej podstawę wpisu.
Odrzucone argumenty
Hipoteki obciążają całą nieruchomość i jej części po podziale (argument Sądu Rejonowego). • Sąd wieczystoksięgowy nie ma kognicji do oceny zgodności obciążenia z zobowiązaniem (argument Sądu Rejonowego).
Godne uwagi sformułowania
wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo • roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu bez żadnych obciążeń • sąd wieczystoksięgowy nie tylko może, ale musi dokonać wykładni umowy stanowiącej podstawę żądania dokonania wpisu
Skład orzekający
Marzenna Ernest
przewodniczący-sprawozdawca
Małgorzata Czerwińska
sędzia
Tomasz Sobieraj
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Potwierdzenie pierwszeństwa ujawnionego roszczenia o nabycie nieruchomości bez obciążeń nad późniejszymi hipotekami oraz zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego w zakresie wykładni umów."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości i wyodrębnienia lokalu w oparciu o roszczenie ujawnione przed obciążeniami hipotecznymi.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia ochrony nabywców nieruchomości przed nieoczekiwanymi obciążeniami hipotecznymi, co ma duże znaczenie praktyczne dla rynku nieruchomości.
“Czy kupując mieszkanie, możesz odziedziczyć długi poprzedniego właściciela? Sąd Okręgowy wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.