II CA 486/13

Sygn. akt II Ca 486/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 5 września 2013 roku Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący SSO Paweł Hochman (spr.) Sędziowie SSO Stanisław Łęgosz SSO Beata Grochulska Protokolant st. sekr. sąd. Beata Gosławska po rozpoznaniu w dniu 5 września 2013 roku w Piotrkowie Trybunalskim na rozprawie sprawy z powództwa R. W. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w T. (...) . o ustalenie, niezasadności podwyżki czynszu najmu na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Tomaszowie Mazowieckim z dnia 26 kwietnia 2013 roku, sygn. akt I C 1200/12 oddala apelację. Na oryginale właściwe podpisy Sygn. akt II Ca 486/13 UZASADNIENIE Zaskarżonym wyrokiem z dnia 26 kwietnia 2013r. Sąd Rejonowy w Tomaszowie Mazowieckim po rozpoznaniu sprawy z powództwa R. W. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w T. (...) . o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu najmu orzekł o oddaleniu powództwa. Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego. W dniu 1 marca 1999 roku pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w T. (...) . a R. W. została zawarta na czas nieokreślony umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) , położonego przy ulicy (...) w T. (...) . o powierzchni użytkowej 32,30 m2. W piśmie z dnia 10 września 2012 roku pozwana Spółdzielnia wypowiedziała dotychczasową stawkę czynszu w wysokości 5,67 złotych za 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej miesięcznie i wprowadziła nową stawkę w wysokości 6,77 złotych, poczynając od dnia 1 stycznia 2013 roku. Z uwagi na doręczenie R. W. powyższego pisma w dniu 1 października 2012 roku, pozwana Spółdzielnia w piśmie z dnia 10 października roku zawiadomiła najemcę o tym, że z uwagi na wymóg trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia nowa stawka będzie obowiązywała od dnia 1 lutego roku. Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo nie zasługuje na jego uwzględnienie. Stan faktyczny sprawy nie jest skomplikowany i wynika z załączonych do akt sprawy dokumentów. Zgodnie z dyspozycją art. 8a ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego /Dz. U. Nr 31, poz.266 ze zmianami/- właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin ten wynosi trzy miesiąca, chyba, że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Stosownie do treści ustępu 4 art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów /.../- podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e . na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulacje. W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4 wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie ust. 4a do 4e, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna, lecz w innej wysokości / art. 8a ust. 5 pkt 2 powołanej ustawy/. Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1b podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat nienależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej, niż co 6 miesięcy. Po myśli art. 9 ust. 8 /ustawy/ wartość odtworzeniowa lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia lm2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Zgodnie z § 1 Obwieszczenia nr (...) Wojewody (...) z dnia 26 września 2012 roku w sprawie ustalenia wysokości wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia l m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa (...) z wyłączeniem miasta Ł. , i dla miasta Ł. , na okres półroczny: IV kwartał 2012 roku i I kwartał 2013 roku -ustala się okres IV kwartału 2012 roku i I kwartał 2013 roku dla województwa (...) /z wyłączeniem miasta Ł. / wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w wysokości 3.527 zł/m2/k-22/. W następstwie powyższych uwag natury ogólnej, Sąd Rejonowy podniósł, że w niniejszej sprawie wartość odtworzeniowa przedmiotowego lokalu, wyliczona na dzień 1 lutego 2013 roku / dzień obowiązywania podwyższonego czynszu/, wynosi /32,30 m2 x 3.527 zł/= 113.922,10 złotych. Z tej kwoty 3% wartości odtworzeniowej to kwota 3.417,66 złotych. Po podwyżce czynsz wyniesie 218,67 miesięcznie /32,30 m2 x 6,77 zł/, a rocznie 2.624,05 złotych. Z powyższych wyliczeń wynika, że czynsz po podwyżce nie przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, którego najemcą jest powód. W tym stanie rzeczy podwyżka czynszu nie wymaga wystąpienia uzasadnionych przypadków, do których odsyła art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów . Nie wchodzi również w grę skierowanie przez lokatora pozwu, wynikające z dyspozycji art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy, gdyż czynsz nie przekracza w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej przedmiotowego lokalu. Z tych wszystkich względów oraz na podstawie powołanych przepisów powództwo R. W. podlega oddaleniu. Apelację od powyższego wyroku wniósł powód R. W. zaskarżając go w całości. Skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa. W uzasadnieniu apelacji powód podniósł, ze w jego ocenie podwyżka czynszu o 36 zł miesięcznie jest nadmiernie wysoka, a ustalona stawka przewyższa nawet trzykrotnie stawki przyjęte dla innych lokatorów. Podwyżka narusza w jego ocenie zasady sprawiedliwości społecznej, prócz chęci zysku nie ma ekonomicznego uzasadnienia. Skarżący zwrócił również uwagę na okoliczność, ze podwyżka została wprowadzona przed zmianą wskaźnika przeliczeniowego kosztów odtworzeniowych 1 m2 powierzchni lokalu dla województwa (...) . Wskazał na niewłaściwe jego zdaniem wypowiedzenie umowy. Sąd Okręgowy zważył, co następuje. Apelacja jest nieuzasadniona. Również w ocenie Sądu drugiej instancji w przedmiotowej sprawie brak było podstaw prawnych, aby podwyższenie stawki czynszu dokonane przez pozwaną spółdzielnie, a zakwestionowane przez powoda poddawać kontroli w trybie art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego /Dz. U. Nr 31, poz.266 ze zmianami /. Okolicznością niesporną w omawianej sprawie jest, że stawka czynszu obowiązująca od lutego 2013 r. nie przekracza 3 % sumy odtworzeniowej lokalu zajmowanego przez powoda. Zasadą obowiązującą w prawie cywilnym jest wynikająca z treści przepisu art. 353 1 k.c. , zasada swobody umów, którą definiuje się jako kompetencję do kształtowania przez podmioty wiążących je stosunków prawnych w drodze dwu- lub wielostronnych oświadczeń woli. Określa się ją również jako stworzoną przez normy prawa dla podmiotów cywilnoprawnych kompetencję ustanawiania, uchylania i zmieniania ich obowiązków (i skorelowanych z nimi uprawnień), czyli tworzenia, zmieniania i znoszenia stosunków zobowiązaniowych w drodze dokonywanych wspólnie czynności prawnych. Brak jakichkolwiek przeszkód natury faktycznej lub prawnej aby uznać, że łącząca strony przedmiotowego sporu umowa najmu nie może być kształtowana co do zasady w oparciu o powyższą zasadę. Powyższe oznacza, że również stawka czynszu łączącego strony może być swobodnie kształtowana przez strony, z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z powołanej wyżej ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów ... W konsekwencji uznać należy, że Sąd nie ma prawnej podstawy aby ingerować w umowę stron w innym niż wynikającym w/w ustawy zakresie. Nie zasługuje również na uwzględnienie zawarty w apelacji zarzut odnoszący się do treści wypowiedzenia stawki czynszu. W ocenie Sądu Okręgowego brak podstaw, aby uznać, że stawka ta została nieprawidłowo wypowiedziana. Odnosząc się do treści pisma pozwanego z dnia 10 września 2012 r., stwierdzić należy, że od pozwanego profesjonalisty, bo za takiego należy uznać spółdzielnie mieszkaniową należy oczekiwać bardziej precyzyjnego formułowania pism zawierających oświadczenie woli. Pismo z dnia 10 września 2012 r. wymagania w tym zakresie naruszał. Oświadczenie woli należy jednak stosownie do treści przepisu art. 65 § 1 k.c. tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W świetle ustaleń poczynionych w przedmiotowej sprawie nie może budzić żadnych wątpliwości , że zamiarem pozwanego było skorzystanie z prawa wypowiedzenia umowy najmu w zakresie wysokości stawki czynszu i że to wypowiedzenie zostało złożone w dacie dotarcia oświadczenia woli do adresata, ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2013 r. Zasadne również było, biorąc pod uwagę treść bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( art. 8 a ust 1 ), podjęcie przez pozwanego korzystnej dla powoda decyzji o przesunięciu terminu zmiany stawki czynszu o jeden miesiąc skoro powód odebrał wypowiedzenie w dniu 1 października 2012 r. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy pozostaje okoliczność, że kalkulacja zmiany wysokości czynszu została dokonana bez znajomości wartości sumy odtworzeniowej 1 m2 lokalu mieszkalnego w województwie (...) . Stawka zastosowana przez pozwanego okazała się bowiem prawidłowa. Również okoliczność, że w budynkach zarządzanych przez pozwaną spółdzielnię obowiązują różne stawki czynszu nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Kwestia nierównego traktowania stron w ramach umowy, jak również nieekwiwalentność świadczeń nie mają żadnego wpływu na ważność czynności prawnej – umowy. Zgodnie z art. 353 1 k.c. , strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie, zasadom współżycia społecznego (wyrok SA w Warszawie z dnia 26 stycznia 2006 r., VI ACa 841/2005, niepubl.). Pozwany ma prawo regulować swoje stosunki prawne z różnymi podmiotami, w różny często odmienny sposób, a takie działanie z pewnością nie narusza reguł sprawiedliwości społecznej. Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie przepisu art. 385 k.p.c. orzekł o oddaleniu apelacji. Na oryginale właściwe podpisy