II Ca 463/17

Sygn. akt II Ca 463/17 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 4 października 2017 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Tomasz Szaj (spr.) Sędziowie: SO Agnieszka Tarasiuk - Tkaczuk SR del. Monika Gniazdowska Protokolant: sekr. sądowy Anna Grądzik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 października 2017 roku w S. sprawy z powództwa D. J. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. o zapłatę na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 25 stycznia 2017 roku, sygn. akt II C 510/16 1. oddala apelację; 2. zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. na rzecz powoda D. J. kwotę 450 (czterysta pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego. SSO Agnieszka Tarasiuk-Tkaczuk SSO Tomasz Szaj SSR del. Monika Gniazdowska Sygn. akt II Ca 463/17 UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 25 stycznia 2017 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie zasądził od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. na rzecz powoda D. J. kwotę 3.429, 64 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi w stosunku rocznym od dnia 1 kwietnia 2016r. do dnia zapłaty (pkt I); zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1.389 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt II). Sąd Rejonowy orzekł w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania: W dniu 9 lutego 2010 roku P. H. , jako inwestor, zawarł ze Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) w S. umowę na adaptację strychu, w wyniku której wybudowany został lokal mieszkalny. W dniu 5 lipca 2010 roku strony ww. umowy sporządziły aneks, w którym ustaliły, iż prawa i obowiązki inwestora przejmie powód D. Z. z § 2 ust. 1 umowy, inwestor zobowiązany był do wpłaty Wspólnocie Mieszkaniowej kwoty 73.368 złotych, wynikającej z ustalonej przez pozwaną ceny sprzedaży 1 m2 powierzchni strychowej przeznaczonej do adaptacji, oraz za późniejsze przeniesienie własności obiektu powstałego w wyniku realizacji ww. umowy. Termin zakończenia robót i prac objętych umową strony ustaliły na okres do 24 miesięcy od daty jej zawarcia. Po upływie tego terminu, do czasu przeniesienia prawa własności lokalu, używanie powierzchni udostępnionej do adaptacji miało być odpłatne. Z. z § 8 ust. 5 umowy powód miał płacić pozwanej do dnia 10. każdego miesiąca pełną opłatę dzierżawy na wskazane konto Funduszu Bieżącego w wysokości obowiązującej w danym czasie stawki czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej powstałego lokalu (FR i FB). Opłata dzierżawy powinna zatem stanowić sumę dwóch iloczynów: powierzchni użytkowej powstałego lokalu i stawki funduszu remontowego oraz powierzchni użytkowej i stawki funduszu bieżącego. W momencie zawierania umowy pozwana nie wskazywała, iż jest to specjalna stawka ustalana na potrzeby adaptacji. Początkowo stawka wynosiła łącznie 2,60 złotych za 1 m2. Powstanie obowiązku uiszczania opłat dla lokalu położonego przy ul. (...) w S. nastąpiło od dnia 9 lutego 2012 roku, z uwagi na upływ 24-miesięcznego okresu zastrzeżonego w umowie zawartej pomiędzy stronami. Zarządca pozwanej powiadomił jednak powoda, iż powstanie tegoż obowiązku nastąpiło w dniu 1 marca 2012 roku. Wysokość zaliczki na Fundusz Bieżący (FB) ustalona była uchwałą pozwanej nr 2/2011 i wynosiła 1 złotych netto. Uchwałą nr 2/2012 pozwana podwyższyła wysokość zaliczki na Fundusz Bieżący do kwoty 1,10 złotych netto za 1 m2 powierzchni użytkowej miesięcznie. Uchwałą nr 3/2012 pozwana ustaliła zaliczkę na fundusz remontowy (FR) na 2012 rok w wysokości 1,60 złotych za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu miesięcznie. Zaliczka obowiązywała od dnia 1 stycznia 2012 roku. Informacje o powyższych uchwałach, D. J. otrzymał dopiero po wystosowaniu do pozwanej wezwania do zapłaty. Informacje te kierowane były bowiem do członków wspólnoty, którym pozwany jeszcze w tamtym okresie nie był. Pozwany nie był zatem informowany o podejmowanych przez pozwaną uchwałach w przedmiocie zmiany stawek opłaty dzierżawy i nie mógł ich zaskarżyć. Mimo sygnalizowania pozwanej, iż taki sposób ustalania opłat nie jest zgodny z umową, pozwana w dalszym ciągu w przedmiotowy sposób podnosiła stawki. Początkowo stawki dla inwestorów jak i właścicieli lokali – członków wspólnoty były równe. Z czasem jednak stawki dla inwestorów znacznie się zwiększyły, a stawki dla właścicieli lokali nie uległy zmianie. Zastrzeżenia w sposobie ustalenia stawek, oprócz powoda, podnosili również inni inwestorzy. Z. z umową, miesięczne opłaty za przedmiotowy lokal powinny wynosić: w marcu 2012 roku - 238,45 złotych, a od kwietnia 2012 roku – 247,62 złotych. Pozwana ustaliła jednak jednostronnie dla powoda, będącego inwestorem, wyższe opłaty za ww. lokal: od dnia 1 marca 2012 roku do dnia 31 maja 2012 roku w wysokości 366,84 złotych, od dnia 1 czerwca 2012 roku do dnia 31 maja 2014 roku w wysokości 458,55 złotych, a od dnia 1 czerwca 2014 roku do dnia 31 grudnia 2014 roku w wysokości 641,97 złotych. D. J. kwestionował prawidłowość ustalanych przez pozwaną opłat. Powód jednak nadal uiszczał opłaty w wysokości przez nią wymaganej, gdyż żywił uzasadnioną obawę odmowy przeniesienia przez pozwaną na niego własności lokalu, powstałego w wyniku adaptacji. Nie chciał w ten sposób stracić też nakładów poczynionych na adaptację strychu. Kolejnymi uchwałami z dnia 16 kwietnia 2012 roku i 7 kwietnia 2014 roku pozwana ponownie podwyższyła stawki opłaty dzierżawnej dotyczącej inwestorów adaptacji. W związku z powyższym, w dniu 16 grudnia 2014 roku powód wpłacił pozwanej kwotę 3.429,64 złotych na poczet zaległych opłat czynszowych, z zastrzeżeniem jej zwrotu. Na przedmiotową kwotę składały się w ocenie powoda nadpłacone czynsze za okres od listopada 2013 roku do grudnia 2014 roku po 247,62 złotych każdy, przy czym kwota zapłacona za listopad 2013 roku została ograniczona tylko do jej części w wysokości 210,58 złotych. Od dnia 16 grudnia 2014 roku powód nie regulował już żadnych opłat pozwanej. Przeniesienie własności przedmiotowego lokalu nastąpiło w dniu 19 grudnia 2014 roku. Pozwana uwarunkowała przeniesienie własności lokalu zapłatą wszelkich naliczonych przez pozwaną opłat. W okresie od marca 2012 roku do grudnia 2014 roku powód powinien wpłacać w każdym miesiącu początkowo kwotę po 238,45 złotych miesięcznie, a od kwietnia 2012 roku kwotę po 247,62 złotych miesięcznie, co za cały okres adaptacji objętej obowiązkiem zapłaty daje kwotę 8.409,91 złotych. Tytułem opłat dzierżawnych powód dokonał jednak łącznie na rzecz pozwanej wpłat w kwocie 14.526,55 złotych. Po odjęciu ww. kwot pozostawała kwota 6.116,64 złotych nadpłaty powoda. W dniu 17 marca 2015 roku powód zwrócił się do zarządcy pozwanej o zwrot kaucji wpłaconej przed rozpoczęciem adaptacji powierzchni strychowej. W związku z brakiem odpowiedzi na ww. wezwanie, powód pismem z dnia 24 września 2015 roku ponowił wezwanie do zwrotu kaucji i wskazał, że z uwagi na brak jej zwrotu zaprzestał regulowania płatności z tytułu czynszu. Pismem z dnia 23 listopada 2015 roku pozwana wezwała powoda do zapłaty zaległych w jej ocenie opłat. Powód nie zgadzał się z rozliczeniami przyjętymi przez pozwaną, czym dał wyraz w piśmie z dnia 23 lutego 2016 roku, w którym jednocześnie wezwał pozwaną do zwrotu nienależnego świadczenia, tj. nadpłaty w opłatach dzierżawy, przedstawiając stosowne zestawienia. Sąd uznał powództwo za zasadne w świetle art. 410 § 2 k.c. , w zw. z art. 405 k.c. oraz 411 k.c. Na podstawie całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie Sąd doszedł do przekonania, iż powód D. J. nie był zobowiązany do świadczenia na rzecz pozwanej opłaty czynszu dzierżawnego ponad jej wysokość wynikającą z umowy. Sąd przyjął, że zgodnie z § 8 ust. 5 ww. iż opłata dzierżawy powinna stanowić sumę dwóch iloczynów: powierzchni użytkowej powstałego lokalu i stawki funduszu remontowego oraz powierzchni użytkowej i stawki funduszu bieżącego. Z. z umową, miesięczne opłaty za przedmiotowy lokal powinny wynosić: w marcu 2012 roku - 238,45 złotych, a od kwietnia 2012 roku - 247,62 złotych. Pozwana ustaliła jednak dla powoda wyższe opłaty za ww. lokal: od dnia 1 marca 2012 roku do dnia 31 maja 2012 roku w wysokości 366,84 złotych, od dnia 1 czerwca 2012 roku do dnia 31 maja 2014 roku w wysokości 458,55 złotych, a od dnia 1 czerwca 2014 roku do dnia 31 grudnia 2014 roku w wysokości 641,97 złotych. Sąd stwierdził, iż spełnienie świadczenia przez powoda w wysokości przewyższającej jego zobowiązanie wynikało z działania przymusowego- art. 411 k.c. Powód musiał bowiem zapłacić pozwanej dowolnie naliczone przez nią opłaty za czynsz dzierżawny, gdy chciał, aby pozwana przeniosła na niego własność lokalu mieszkalnego powstałego z adaptacji powierzchni strychowej. Rekapitulując, sad stwierdził ze tytułem opłat dzierżawnych powód dokonał łącznie na rzecz pozwanej wpłat w kwocie 14.526,55 złotych. Po odjęciu kwoty należnej od kwoty wpłaconej (14.526,55 złotych - 8.409,91 złotych) pozostała kwota 6.116,64 złotych. Powód ograniczył pozew do kwoty 3.429,64 złotych i taką kwotę zasądzono na jego rzecz. Apelację, od powyższego wyroku wywiodła strona pozwana zaskarżając go w całości i zarzucając mu: 1. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego polegający na: a) pominięciu korespondencji emailowej powoda D. J. kierowanej w dniu 12 września 2012 roku do pozwanej Wspólnoty, w której D. J. po otrzymaniu emailem z dnia 11 września 2012 roku informacji o podwyżce czynszu dzierżawy, zadał pytanie (czy zmiana stawek nastąpiła dla wszystkich mieszkańców, czy tylko dla strychów oraz jakiej stawki może spodziewać się po zakończeniu adaptacji strychu) z którego wynika, że miał świadomość istnienia we wspólnocie odrębnych stawek opłat dla właścicieli i inwestorów i zgodził się z takimi zapisami, które różnicowały sytuację mieszkańców i inwestorów; b) pominięciu korespondencji emailowej powoda D. J. kierowanej do pozwanej Wspólnoty dnia 10 września 2012 roku, 12 września 2012 roku, 17 grudnia 2012 roku, 27 czerwca 2013 roku, z której wynika, że powód nie kwestionował wobec Zarządu pozwanej wspólnoty sposobu ustalania opłat jako niezgodnego z umową, nie podnosił, że podwyższanie stawek czynszów dla inwestorów jest niezgodne z umową, nie wyrażał żadnego zaniepokojenia co do swojej sytuacji, a wręcz przeciwnie zobowiązywał się do zapłaty zaległego czynszu w wysokościach naliczonych przez wspólnotę mając świadomość różnicowania stawek dla inwestorów i mieszkańców, przepraszając członków zarządu wspólnoty za opóźnienie we wpłacie czynszu dzierżawy, prosząc o potwierdzenie, że sprawa czynszu jest wyjaśniona; c) pominięciu korespondencji emailowej z dnia 11 września 2012 roku kierowanej do D. J. o zmianie stawki czynszu w 2012 roku z 4 do 5 złotych oraz z korespondencji emailowej z dnia 17 grudnia 2012 roku kierowanej do powoda, w której korespondencji powód otrzymał informację o podwyżkach czynszu i planowanych kolejnych podwyżkach we Wspólnocie dla inwestorów i braku sprzeciwu powoda na otrzymane informację; d) pominięciu zeznań P. H. , który wskazał, że wiedział, że są inne opłaty dla osób adaptujących strych i inne dla właścicieli lokali oraz że wspólnota podejmowała uchwały w których podwyższała opłaty oraz, że otrzymywał informację o podwyższeniu czynszu; e) pominięciu zeznań B. W. , z których wynika, że wspólnota odrębną uchwałą ustalała zaliczki dla właścicieli oraz że we wspólnocie była różnica w wysokości stawek na zaliczki i czynsz dzierżawny; f) pominięciu zeznań R. K. i D. K. , z których wynika, że każdemu inwestorowi były przekazywane informację o sposobie i wysokości naliczania czynszu dzierżawnego o różnicach w wysokości czynszu dla dzierżawców i w wysokości zaliczek dla właścicieli, wyjaśnianiu powodowi D. J. spraw dotyczących stawki czynszu i dziękowaniu przez powoda D. J. za udzielone informacje, rozumieniu przez powoda D. J. zasad naliczania czynszu dzierżawnego do 2014 roku i zmianie zachowania powoda D. J. w zakresie spraw dotyczących ustalania czynszu dopiero w 2014 roku; 2. błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że powód nie był informowany o uchwałach w przedmiocie zmiany stawek opłaty dzierżawy i nie wiedział, że pomiędzy stawkami dla inwestorów, a mieszkańcami jest różnica w wysokości, że kwestionował sposób ustalenia opłat jako niezgodny z umową i w zakresie podnoszenia opłat wyrażał sprzeciw, że wyrażał uzasadnioną obawę co do przeniesienia własności lokalu więc uiszczał opłaty naliczane przez wspólnotę podczas gdy z korespondencji emailowej pomiędzy stronami, a dołączonej do odpowiedzi na pozew oraz z zeznań świadków i stron wynika, że zachowanie powoda w zakresie rozumienia umowy uległo zmianie dopiero w 2014 roku, natomiast w latach 2012 i 2013 roku powód miał świadomość w różnicach stawek dla właścicieli i inwestorów, wiedział o uchwałach wspólnoty i wysokości opłat, akceptował te różnice, płacił czynsz dzierżawny w wysokości podanej przez zarząd i nie manifestował, czy nie wyrażał sprzeciwu co do tego, że w tej wysokości musi dokonywać zapłaty, a także nie informował, że jest to w jego ocenie niezgodne z zawartą umową i czyni to z obawy przed odmową przeniesienia własności; 3. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego w postaci umowy o adaptację z dnia 9 lutego 2010 roku oraz zeznań B. K. i D. K. , co doprowadziło do pominięcia przez sąd, że w § 8 ust. 5 tej umowy strony wyraźnie określiły, że opłata dzierżawy będzie równa powierzchni lokalu i obowiązującej w danym czasie stawki czynszu, a nie powierzchni lokalu i stawkom na fundusz remontowy i fundusz bieżący, a w konsekwencji błędne ustaleniu przez sąd, że opłata dzierżawy winna stanowić sumę dwóch iloczynów powierzchni użytkowej lokalu i stawki funduszu remontowego oraz stawki funduszu bieżącego, podczas gdy strony w treści umowy nie dokonały takich ustaleń, a stosowanie skrótów FB i FR miało charakter techniczny i odnosiło się do spraw związanych kontami wspólnoty, a nie co do stawek dla ustalania opłaty dzierżawy; 4. art. 328 § 2 k.p.c. poprzez braku oceny, które z dowodów sąd uznał za wiarygodne, a którym odmówił wiarygodności; 5. naruszeniu przepisów prawa materialnego tj.: art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez przyjęcie literalnego zapisu umowy w zakresie treści § 8 ust. 5 umowy o adaptacje i stanowiska powoda, co doprowadziło do błędnej wykładni oświadczeń woli stron umowy, podczas gdy przepis ten nakazuje badać jaki był zgody zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na dosłownym brzmieniu umowy, a z okoliczności, jak i z samej treści umowy wynika, że zgodnym zamiarem stron było, żeby opłata dzierżawy była równa powierzchni użytkownej lokalu i obowiązującej w danym czasie stawki czynszu, albowiem gdyby strony chciały odnieść się do stawek na fundusz bieżący i remontowy to taki zapis by wprost uczyniły w treści umowy; 6. naruszeniu przepisów prawa materialnego – art 353 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnie, że ustalenie przez strony umowy o adaptację strychu, że wysokość stawki czynszu ustalana będzie uchwałą wspólnoty naruszało swobodę umów i że pozwana nie miała podstaw do jednostronnej zmiany wysokości czynszu bez zgody powoda, podczas, gdy ustalanie wysokości czynszu poprzez uchwały, które zmieniają wysokość czynszu jest powszechną praktyką na rynku i zmiana czynszu na rynku często odbywa się poprzez jednostronną informację o podwyżce bez konieczności zmiany umowy i bez konieczności zgody najemcy czy dzierżawcy, czego najlepszym przykładem są uchwały obowiązujące w Gminie M. S. ; 7. naruszeniu przepisów prawa materialnego – art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 411 pkt. 1 ) k.c. poprzez ich zastosowanie i uznanie, że powód dokonał zapłaty czynszu dzierżawnego ponad czynsz ustalony w umowie pod wpływem przymusu i z zastrzeżeniem zwrotu, podczas gdy prawidłowa ocena materiału dowodowego winna doprowadzić do konkluzji, że powód dokonał zapłaty czynszu w wysokości ustalonej w umowie, a także że nie istniała stan obawy i powód nie był przymuszony do zapłaty tego czynszu, więc brak było podstaw do zwrotu jakiegokolwiek świadczenia; Wskazując na powyższe apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie przed Sadem I i II instancji w wysokości według norm przepisanych. Zdaniem apelującej sąd pominął znaczną cześć materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy. Dowodzi on, że powód w latach 2012 i 2013 roku swoim zachowaniem wielokrotnie potwierdzał wolę i chęć zapłaty czynszu wg informacji przekazywanych przez zarząd wspólnoty, dziękował za udzielone informację, nigdy nie wyrażał zdziwienia, czy sprzeciwu co do tego, że następuje zmiana stawek czynszu we wspólnocie na mocy uchwał wspólnoty, potwierdzał swoimi pytaniami, że ma wiedzę o różnicowaniu stawek dla właścicieli i inwestorów i nigdy do 2014 roku nie podnosił, aby zawierając umowę umawiał się ze stroną pozwaną, że będzie płacić czynsz dzierżawmy w wysokościach jak właściciel, a nie w wysokościach jak inwestorzy. Dopiero w 2014 roku przed przeniesieniem lokalu na własność powód zaczął kwestionować ten sposób ustalania czynszu. Mając na względzie zasady doświadczenia życiowego, gdyby faktycznie powód był przekonany, że umówił się z pozwaną na inny sposób naliczania czynszu, to już w 2012 roku podnosił by argumenty o niezasadności naliczania czynszu jak dla inwestorów, a nie właścicieli, bo już wówczas emailowo takie informacje powód otrzymywał, że następuje kolejny wzrost opłat dla inwestorów, a także znał wysokość stawek dla właścicieli i te informacje akceptował. Apelująca nie zgodziła się z interpretacją § 8 ust. 5 umowy o adaptacje z 9 lutego 2010 roku. Strony nie posłużyły się zapisem, że ma być to stawka na fundusz remontowy i stawka na fundusz bieżący, a gdyby taka była ich wola to zapis zostałby sformułowany w treści umowy w taki sposób. Sąd uznając, że powód miał płacić opłatę dzierżawy w wysokości wynikającej z uchwały w zakresie zaliczek dla właścicieli popadł w sprzeczność, że taki sposób ustalania czynszu jest niezgodny z przytoczoną powyżej zasadą, bo docelowo sąd zaakceptował jednak wysokość opłat dzierżawy z uwzględnieniem stawek na fundusz remontowy i bieżący, które były zmieniane na mocy uchwał wspólnoty co roku, więc chociażby jest z tego powodu uznać należy, że taka zmiana czynszu jest dozwolona przez prawo. Nadto Sąd Rejonowy w Szczecinie, II Wydział Cywilny w sprawie o sygnaturze akt.: II C 427/15 – wyrok z dnia 24 czerwca 2015 roku również doszedł do przekonania analizując treść § 8 ust. 5 umowy co do tego, że pozwana wspólnota miała prawo do zmiany wysokości stawki czynszu na mocy uchwały wspólnoty, bo tak się strony umówiły, że stawka ta będzie ulegała zmianie i nie dopatrzył się naruszenia prawa w tym zakresie. W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego według norm prawem przepisanych. Sąd Okręgowy zważył co następuje: Apelacja strony pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie. Sąd I instancji dokonał bowiem prawidłowych ustaleń stanu faktycznego, a podjęte rozstrzygnięcie znajduje oparcie w obowiązujących przepisach prawa oraz w wywiedzionych na ich podstawie niewadliwych rozważaniach prawnych, które Sąd odwoławczy w pełni podziela i przyjmuje za własne. Należy podkreślić, iż Sąd Rejonowy przeprowadził ocenę dowodów w sposób prawidłowy z punktu widzenia ich wiarygodności i mocy. Sąd I instancji z zebranego materiału dowodowego wyciągnął uzasadnione i logiczne wnioski, nie dopuszczając do naruszenia jakiegokolwiek przepisu wskazanego w środku zaskarżenia, szczególnie przepisu art. 233 k.p.c. Kompletność materiału dowodowego spowodowała, iż nie zachodziła konieczność uzupełnienia ustaleń stanu faktycznego, a tym bardziej przeprowadzenia postępowania dowodowego. Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy zastosował również przepisy prawa materialnego w zakresie wskazanym w uzasadnieniu orzeczenia. Przechodząc do apelacji podnieść należało, iż skarżąca wysnuła przeciwko wyrokowi szereg zarzutów dotyczących naruszeń zarówno prawa materialnego jak i procedury cywilnej. Wobec powyższego w pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutów naruszenia prawa procesowego, gdyż wnioski w tym zakresie z istoty swej determinują rozważania co do kolejnego zarzutu apelacyjnego. Jedynie nieobarczone błędem ustalenia faktyczne, będące wynikiem należycie przeprowadzonego postępowania, mogą być bowiem podstawą oceny prawidłowości kwestionowanego rozstrzygnięcia w kontekście twierdzeń o naruszeniu przepisów prawa materialnego. Nie można zgodzić się z zarzutem naruszeniem przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Przyjmuje się, że granice swobody sędziego przy ocenie materiału dowodowego wyznaczają trzy czynniki: logiczny (obowiązek wyciągnięcia z materiału dowodowego wniosków logicznie prawidłowych), ustawowy (powinność rozważenia całego materiału dowodowego) oraz ideologiczny (psychologiczny), przez który rozumie się świadomość prawną sędziego, kulturę prawną oraz system reguł pozaprawnych i ocen społecznych, do których odsyłają normy prawne. Zarzut przekroczenia swobodnej oceny dowodów, skutkującej błędnymi ustaleniami faktycznymi może być skuteczny tylko wtedy, gdy skarżący wykaże przekroczenie swobody sędziowskiej w zakresie któregoś z powyżej wymienionych kryteriów. Wymaga natomiast podkreślenia, że samo przedstawienie przez stronę odmiennych wniosków niż wynikają z oceny dokonanej przez Sąd I instancji nie świadczy jeszcze o przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów. Strona skarżąca w żaden sposób nie wykazała, że Sąd Rejonowy uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, dokonując swobodnej oceny dowodów i dokonując na ich podstawie ustaleń. Istota zarzutów, które zostały podniesione w apelacji skarżącej w istocie rzeczy sprowadza się do ogólnej i gołosłownej polemiki z ustaleniami Sądu I instancji i stanowi próbę odmiennej ich oceny, co – w przekonaniu skarżącej – ma prowadzić do przyjęcia ustalenia, że strony umówiły się na czynsz dzierżawny, który miał wynosić tyle, ile obowiązująca w danym czasie stawka czynszu pomnożona przez ilość metrów kwadratowych powierzchni do adaptacji nie zaś stanowić sumę dwóch iloczynów : powierzchni użytkowej powstałego lokalu i stawki funduszu remontowego oraz powierzchni użytkowej i stawki funduszu bieżącego a kolejno, że powód nie kwestionował sposobu ustalenia tych opłat jako niezgodnych z umową. Wyjściowo należy wskazać, że w procesie wykładni oświadczeń woli złożonych w formie pisemnej zasadnicze znaczenie należy nadać językowym regułom znaczeniowym, tym niemniej odwołanie się do reguł językowych, ze względu na brzmienie art. 65 § 2 k.c. , nie może stanowić wyłącznej podstawy ustalenia sensu złożonych przez strony oświadczeń woli. W świetle art. 65 § 2 k.c. wykładnia umowy wymaga bowiem analizy zgodnego zamiaru stron i celu umowy, którą należy dokonywać z uwzględnieniem całego kontekstu oświadczeń badanych w aspekcie treści, jak i okoliczności w których zostały one złożone. Oznacza to zatem, że sąd, kierując się wynikającymi z art. 65 k.c. dyrektywami wykładni umowy, powinien brać pod uwagę nie tylko postanowienia spornego fragmentu umowy, lecz również uwzględniać inne związane z nim postanowienia umowy, a nawet kontekst faktyczny, w którym projekt umowy sporządzono, jak również kontekst w którym umowę zawierano. Przedstawione powyżej reguły wykładni oświadczeń woli wyrażonych w formie pisemnej oznaczają, że wykładni podlega rzeczywisty zamiar i wola stron w dacie złożenia kwestionowanych oświadczeń woli, a nie to, jak strony rozumiały oświadczenia czy interpretowały je później, na skutek zmiany okoliczności, a w szczególności wskutek powstania między nimi konfliktu. W kontekście należy wskazać, iż analiza zapisów łączącej strony umowy w zakresie regulującym obowiązek uiszczenia opłat (§ 8 ust. 5 umowy) została przeprowadzona przez Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy. Sąd ten w obliczu niedookreślenia tego zapisu (skróty FR, FB) dokonał analizy całej umowy i w oparciu o nią wysunął trafny wniosek, że zapis (...) i (...) został zamieszczony nie po to aby wskazać na dysponowanie przez wspólnotę dwóch rachunków ale w istocie determinował on sposób obliczania opłaty, jaką inwestor miał wnosić za używanie powierzchni do adaptacji. Nie sposób przyjąć by zamiar stron był inny a dokładnie by dano pozwanej możliwość jednostronnego i dowolnego kształtowania czynszu bez zgody powoda. Gdyby tak było umieszczenie takich zapisów w umowie byłoby zbędne. Podkreślić należy, że w istocie powoda obciążał obowiązek uiszczania czynszu, gdyż powód nie będąc jeszcze właścicielem lokalu we wspólnocie nie miał obowiązku uiszczania opłat na fundusz remontowy czy też opłat na fundusz bieżący. Niemniej jednak strony zawierając umowę miały zamiar takiego ustalenia wysokości czynszu aby odpowiadał wysokości opłat ponoszonych przez członków wspólnoty. Tak też umowa była początkowo realizowana. Twierdzenia pozwanej, że uzgodnienia stron były inne są pozbawione podstawy. W istocie bowiem to w toku realizacji umowy zmieniła się postawa zarządu pozwanej, zaś powód jedynie nie przeciwstawił się temu stanowczo. Co więcej w § 11 umowy z dnia 9.02.2010 r., zastrzeżono, że „ wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności ”. Pozwana nie posiadała podstawy prawnej do jednostronnej zmiany wysokości opłat bez zgody powoda, zaś konsensus stron w tym zakresie dla wywołania skutku prawnego musiał by przybrać formę pisemną. Istotnie z wiadomości korespondencji e-mail wymienionej prze strony nie wynika by powód kwestionował wyraźnie stawki opłat dzierżawy, niemniej jednak nie oznacza to, iż zmiany te akceptował a co za tym idzie by wobec tego zgadzał się na zmianę umowy w trybie § 11 umowy. Z zeznań powoda złożonych na rozprawie w dniu 11 stycznia 2017 roku wynika niezbicie, że musiał akceptować działania wspólnoty aby uzyskać ustanowienie i przeniesienie na jego rzecz prawo odrębnej własności lokalu po adaptacji („jeżeli poruszę te kwestie wcześniej (tj. przed zakończeniem adaptacji poddasza) to mogę mieć problemy z odbiorami”). Należy mieć przy tym na uwadze, że powód zainwestował w adaptowany lokal duże środki finansowe, natomiast wobec postawy pozwanej, która warunkowała przeniesienie własności lokalu zapłatą naliczonych opłat, jego obawa była uzasadniona. Wbrew zarzutom apelacji Sąd Rejonowy niewadliwie ustalił, że pozwany nie był informowany o podejmowanych przez pozwaną uchwałach w zakresie zmiany czynszu dzierżawnego dla inwestorów. Wiedzę te powziął dopiero w momencie otrzymania wezwania do zapłaty. Mieć przy tym należy na uwadze, że w zarzutach apelacyjnych skarżąca przywołała zeznania świadków, a które w jej ocenie powyższym ustaleniom Sądu I instancji – w sposób wybiórczy. I tak świadek P. H. , brew twierdzeniom skarżącej wskazał jedynie, że przychodziły do niego informacje o tym, że stawki się zwiększyły nie zaś uchwały określające wysokość opłat. Z kolei świadek B. W. wprost wskazali na dowolność pozwanej w zakresie ustalenia czynszu („to zarząd był inicjatorem w zakresie podnoszenia czynszu. Jedynie uzasadnienie jakie słyszałem to zmotywowanie inwestorów do szybszego zakończenia adaptacji. Ja im mówiłem, że żeby podwyższyć czynsz trzeba mieć argumenty ekonomiczne i nie można tego robić w nieskończoność” ). Sąd Okręgowy nie podziela zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Z. z orzecznictwem Sądu Najwyższego uzasadnienie wyroku wyjaśnia przyczyny, dla jakich orzeczenie zostało wydane, jest sporządzane już po wydaniu wyroku, a zatem wynik sprawy z reguły nie zależy od tego, jak napisane zostało uzasadnienie i czy zawiera ono wszystkie wymagane elementy. W konsekwencji zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. może być usprawiedliwiony tylko w wyjątkowych okolicznościach, w których treść uzasadnienia orzeczenia Sądu uniemożliwia całkowicie dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia lub w przypadku zastosowania prawa materialnego do niedostatecznie jasno ustalonego stanu faktycznego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2009 r. II PK 129/09). W niniejszej sprawie wyrok jest prawidłowy a uzasadnienie wyjaśnia w sposób wyczerpujący motywy przyjętego stanowiska w sprawie będącego podstawą rozstrzygnięcia merytorycznego. Inaczej, niż twierdzi apelujący Sąd Rejonowy w uzasadnieniu orzeczenia wytłumaczył w sposób zrozumiały i przekonywujący sposób ustalania opłaty dzierżawy w kontekście wiążącego strony stosunku umownego, to że podjęte przez wspólnotę uchwały nie mogły być wiążące dla pozwanego a następnie dokonał prawidłowej kwalifikacji prawnej dochodzonego roszczenia, wyjaśniając także dlaczego roszczenie powoda jest uzasadnione. Nie można także uznać, że w sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego. Skutkiem uiszczania przez powoda prze powoda opłat dzierżawy w wysokości przewyższającej jego zobowiązanie była konieczność zastosowania przepisów o świadczeniu nienależnym, tj. art. 410 § 2 k.c. i zasądzenia na rzecz powoda świadczenia pobranego bez tytułu prawnego. Sąd Okręgowy nie zgadza się także z zarzutem naruszenia przepisu art. 411 pkt 1 k.c. Należało w pełni podzielić stanowisko Sądu Rejonowego, że wyłączenie obowiązku zwrotu nienależnego świadczenia na podstawie art. 411 pkt 1 k.c. , tj. w sytuacji, gdy spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, nie zachodzi wówczas, gdy działa w celu uniknięcia przymusu. Nie sposób abstrahować bowiem od faktu, iż brak zapłaty naliczonych przez pozwaną opłat mógł narazić powoda na reakcję Wspólnoty Mieszkaniowej w postaci odmowy przeniesienia na jego rzecz własności lokalu powstałego w wyniku adaptacji. Obawa ta była uzasadniona, albowiem z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że przeniesienie własności lokalu mogło się odbyć wyłącznie w sytuacji uregulowania wszystkich należności. Nadto, powód w celu adaptacji poddasza poniósł znaczne nakłady i nie chciał ich utracić. Oczywistym jest, że w tej sytuacji wybrał najłatwiejszy sposób doprowadzenia do zakończenia inwestycji. Spełnienie świadczeń w tych warunkach- wypełniło przesłanki art. 411 pkt 1 k.c. Zrozumiałym jest, że Wspólnocie Mieszkaniowej zależało na jak najszybszym zakończeniu prac adaptacyjnych poddasza. Rzecz jednak w tym, że zastosowane przez nią w tym celu środki nie były odpowiednie. Nie można bowiem zaakceptować sytuacji, w której drastyczne podwyższanie stawki czynszu odbywa się bez żadnego uzasadnienia ekonomicznego i w oderwaniu od łączącej strony umowy. Skoro pozwana zawiera tego rodzaju umowy to winna pomyśleć o mechanizmach przyśpieszających proces inwestycyjny już na etapie jej zawierania. Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy oddalił apelację w oparciu o art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Od przegrywającej postępowanie odwoławcze pozwanej zasądzono na rzecz powoda kwotę 450 zł, stanowiącą koszty zastępstwa procesowego ustalone na podstawie §2 pkt 3 w zw. z §10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych. SSO Agnieszka Tarasiuk – Tkaczuk SSO Tomasz Szaj SSR (del.) Monika Gniazdowska