II CA 391/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim rozpoznał sprawę z powództwa B. O. Biuro (...) w B. przeciwko J. P. i K. P. (1) o zapłatę wynagrodzenia za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości. Sąd Rejonowy w Bełchatowie oddalił powództwo, uznając, że powódka nie wykazała skutecznego wykonania umowy pośrednictwa, a okazanie nieruchomości małżonkom R. miało charakter koleżeński, a nie zawodowy. Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację powódki, zmienił zaskarżony wyrok. Sąd Okręgowy uznał, że Sąd Rejonowy dopuścił się naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego. Sąd Okręgowy ustalił, że okazanie nieruchomości w dniu 8 stycznia 2014 roku przez pracownika powódki, I. D., małżonkom R. było dokonane w wykonaniu umowy pośrednictwa. Kluczowe dla tej oceny były: późniejsze nabycie nieruchomości przez małżonków R. (niespełna sześć miesięcy po okazaniu), zawarcie przez nich wcześniej umowy pośrednictwa z innym biurem, informacja o cenie nieruchomości zawarta w SMS-ie potwierdzającym termin oględzin, a także zakres oględzin obejmujący pomieszczenia zazwyczaj nieokazywane postronnym. Sąd Okręgowy uznał zeznania E. R. (1) i R. R. (3) za niewiarygodne w zakresie, w jakim twierdzili, że wizyta miała na celu jedynie poszukiwanie inspiracji do remontu. Sąd Okręgowy uznał zeznania I. D. i B. C. za bardziej wiarygodne. Sąd podkreślił, że umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, a nie rezultatu, i pośrednikowi należy się wynagrodzenie za czynności zmierzające do zawarcia umowy, nawet jeśli ostatecznie umowa zostanie zawarta z innym pośrednikiem lub po wygaśnięciu umowy z pierwotnym pośrednikiem, o ile działania pośrednika doprowadziły do skojarzenia stron. Brak klauzuli wyłączności w umowie nie pozbawiał powódki prawa do wynagrodzenia. W związku z tym Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powódki solidarnie od pozwanych kwotę 23.063 zł z odsetkami oraz koszty procesu za obie instancje.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie prawa pośrednika do wynagrodzenia w sytuacji, gdy umowa sprzedaży została zawarta z innym pośrednikiem lub po wygaśnięciu umowy z pierwotnym pośrednikiem, ale działania pierwotnego pośrednika doprowadziły do skojarzenia stron. Interpretacja umowy pośrednictwa jako umowy starannego działania.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i interpretacji umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Brak klauzuli wyłączności jest istotnym elementem.
Zagadnienia prawne (3)
Czy okazanie nieruchomości potencjalnym nabywcom przez pośrednika, które nie doprowadziło bezpośrednio do zawarcia umowy sprzedaży z tym pośrednikiem, ale skojarzyło strony, uprawnia pośrednika do żądania pełnego wynagrodzenia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli działania pośrednika doprowadziły do skojarzenia stron, nawet jeśli umowa sprzedaży została zawarta później z innym pośrednikiem lub po wygaśnięciu umowy z pierwotnym pośrednikiem, a umowa nie zawierała klauzuli wyłączności.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że okazanie nieruchomości było skuteczne w ramach umowy pośrednictwa, ponieważ doprowadziło do skojarzenia sprzedających z nabywcami. Sąd oparł się na zasadach doświadczenia życiowego i analizie dowodów, podważając zeznania pozwanych i ich świadków. Podkreślono, że umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, a nie rezultatu, i pośrednikowi należy się wynagrodzenie za czynności zmierzające do zawarcia umowy.
Czy brak klauzuli wyłączności w umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozbawia pośrednika prawa do wynagrodzenia, jeśli nieruchomość została sprzedana za jego pośrednictwem, ale umowa została zawarta z innym pośrednikiem?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, brak klauzuli wyłączności nie pozbawia pośrednika prawa do wynagrodzenia, jeśli jego działania doprowadziły do skojarzenia stron i zawarcia umowy.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy stwierdził, że umowa pośrednictwa nie przewidywała wyłączności, ale to nie oznacza, że pośrednik nie ma prawa do wynagrodzenia. Kluczowe jest, że to działania pośrednika doprowadziły do znalezienia kontrahenta. Pozwani nie mogli uniknąć zapłaty wynagrodzenia, zawierając umowę z innym biurem po rozwiązaniu umowy z powódką, skoro to działania powódki doprowadziły do skojarzenia stron.
Czy sąd pierwszej instancji prawidłowo ocenił materiał dowodowy, odrzucając dowody wskazujące na zawodowy charakter okazania nieruchomości i opierając się na zeznaniach świadków podważających tę okoliczność?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sąd pierwszej instancji dopuścił się naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że Sąd Rejonowy nie wszechstronnie rozważył materiał dowodowy i dokonał jego oceny z pominięciem istotnych dowodów, co doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych. Sąd Okręgowy wskazał na sprzeczności w ocenie dowodów i naruszenie zasad doświadczenia życiowego.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| B. O. Biuro (...) w B. | spółka | powódka |
| J. P. | osoba_fizyczna | pozwany |
| K. P. (1) | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (7)
Główne
u.g.n. art. 180 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności lub bez takiego zastrzeżenia. Pośrednik zobowiązuje się do dokonywania czynności zmierzających do zawarcia umowy, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Wynagrodzenie określa umowa, a w braku określenia - przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte.
k.c. art. 353¹
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, która pozwala na dowolne uregulowanie stosunku zobowiązaniowego, o ile pozostaje to w zgodzie z celem i właściwościami umowy, bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Sąd Okręgowy uznał, że postanowienie o obowiązku zapłaty wynagrodzenia w razie zawarcia umowy z osobą skojarzoną przez pośrednika, także po wygaśnięciu umowy, odpowiada istocie umowy pośrednictwa i nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy oceny dowodów przez sąd. Sąd Okręgowy uznał, że Sąd Rejonowy naruszył ten przepis poprzez błędną ocenę materiału dowodowego.
k.p.c. art. 98 § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy zasad orzekania o kosztach procesu. Sąd Okręgowy zasądził koszty na rzecz powódki zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna orzeczenia Sądu Okręgowego o zmianie zaskarżonego wyroku.
Pomocnicze
k.c. art. 550
Kodeks cywilny
Sąd Okręgowy uznał, że przepis ten nie miał zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ umowa nie zawierała klauzuli wyłączności.
k.p.c. art. 328 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy wymogów uzasadnienia wyroku. Apelacja zarzucała naruszenie tego przepisu przez nie wskazanie przyczyn, dla których sąd oparł się na jednych dowodach, a odmówił wiarygodności innym.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Okazanie nieruchomości przez pracownika powódki małżonkom R. w dniu 8 stycznia 2014 r. było skuteczne w wykonaniu umowy pośrednictwa. • Działania powódki doprowadziły do skojarzenia pozwanych z nabywcami ich nieruchomości. • Umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, a nie rezultatu. • Brak klauzuli wyłączności w umowie nie pozbawia pośrednika prawa do wynagrodzenia, jeśli jego działania doprowadziły do zawarcia umowy. • Sąd pierwszej instancji naruszył art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego.
Odrzucone argumenty
Okazanie nieruchomości miało charakter koleżeński, a nie zawodowy. • Powódka nie wykazała skutecznego wykonania umowy pośrednictwa. • Nieruchomość została sprzedana za pośrednictwem innego biura, co zwalnia pozwanych z obowiązku zapłaty wynagrodzenia. • Umowa pośrednictwa wymagała klauzuli wyłączności do dochodzenia wynagrodzenia.
Godne uwagi sformułowania
analiza uzasadnienia Sądu pierwszej instancji wskazuje, że w przedmiotowej sprawie zabrakło tej niezbędnej jak się wydaje czynności co doprowadziło do pozostawieniu w tym urzędowym dokumencie szeregu błędów gramatycznych i stylistycznych • Wskazane naruszenie wynika z błędnej, zdaniem Sądu Okręgowego oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. • Przypomnieć należy, że małżonkowie R. w dniu 1 lipca 2014 r. ( a wiec niespełna sześć miesięcy po okazaniu ) nabyli dom pozwanych. • Trudno biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego znaleźć racjonalną odpowiedź na pytanie jakich inspiracji poszukiwali małżonkowie R. oglądając poddasze w domu pozwanych. • Pośrednik wykonał bowiem swoje zobowiązanie w całości, skoro przedstawiła zamawiającemu kontrahenta, który okazał się odpowiedni, o czym świadczy fakt zawiera z nim umowę. • Podjęcie decyzji o zawarciu umowy dotyczącej nieruchomości zależy wyłącznie od woli zamawiającego, na co pośrednik nie ma wpływu, a w konsekwencji nie ma wpływu również na to, czy za podjęte czynności otrzyma umówione wynagrodzenie.
Skład orzekający
Paweł Hochman
przewodniczący-sprawozdawca
Stanisław Łęgosz
sędzia
Aleksandra Szymorek - Wąsek
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie prawa pośrednika do wynagrodzenia w sytuacji, gdy umowa sprzedaży została zawarta z innym pośrednikiem lub po wygaśnięciu umowy z pierwotnym pośrednikiem, ale działania pierwotnego pośrednika doprowadziły do skojarzenia stron. Interpretacja umowy pośrednictwa jako umowy starannego działania."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i interpretacji umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Brak klauzuli wyłączności jest istotnym elementem.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest udokumentowanie działań pośrednika i jak sąd interpretuje umowę pośrednictwa, nawet gdy klient decyduje się na współpracę z innym biurem. Pokazuje praktyczne aspekty prawa zobowiązań w obrocie nieruchomościami.
“Pośrednik dostał swoje pieniądze, mimo że klient wybrał inne biuro. Kluczowe było jedno okazanie nieruchomości.”
Dane finansowe
WPS: 23 063 PLN
wynagrodzenie za pośrednictwo: 23 063 PLN
zwrot kosztów procesu (pierwsza instancja): 3571 PLN
zwrot kosztów procesu (druga instancja): 3554 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.