II CA 39/13

Sygnatura akt II Ca 39/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 stycznia 2013 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący : SSO Anatol Gul po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2013 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy z powództwa R. K. przeciwko K. R. o zapłatę 3653,10 zł na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego w D. z dnia 27 listopada 2012 r., sygn. akt I C 528/12 I. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3.653,10 zł (trzy tysiące sześćset pięćdziesiąt trzy złote 10/100 gr) wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 26 sierpnia 2011 r. oraz kwotę 717zł tytułem kosztów procesu, II. zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 550 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Sygn. akt II Ca 39/13 UZASADNIENIE Apelacja okazała się uzasadniona. Co prawda Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, niemniej trafne są zarzuty skarżącej dotyczące błędnej oceny materialnoprawnej powództwa, wynikające z wadliwej - z punktu widzenia wymogów art. 233 § 1 k.p.c. - analizy materiału dowodowego. Strony zawarły umowę pośrednictwa kupna nieruchomości, w której w § 4 ust. 2 ustaliły, że w przypadku nabycia praw do nieruchomości przez zmawiającego na podstawie wskazania adresowego otrzymanego od Biura (...) z pomięciem pośrednika, zamawiający zapłaci karę umowną równą prowizji naliczonej od wartości transakcji. W sprawie bezspornym było, że to powódka skojarzyła pozwanego ze sprzedawcą nieruchomości oraz że strony sfinalizowały umowę bez udziału pośrednika. Biorąc pod uwagę zagwarantowaną w art. 353 1 k.c. zasadę swobody umów, należy przyjąć, że strony umowy pośrednictwa mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wskazanych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami . O ile zatem przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Jak trafnie wskazał Sąd Rejonowy nie podstaw do wzruszenia łączącej strony klauzuli z § 4 ust. 2 umowy. Tym samym zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jednoznacznie prowadzić powinien do przekonania, że powódka nabyła uprawnienie do dochodzenia zastrzeżonej kary umownej, a jej żądanie zasługiwało na uwzględnienie. Sąd Okręgowy nie podziela stanowiska Sądu I instancji, że zapis o wskazaniu adresowym aktualizowałby się dopiero w sytuacji gdyby np. nastąpiło okazanie nieruchomości, przyjęto warunki oferty ale do sfinalizowania transakcji doszłoby dopiero z pominięciem udziału pośrednika. Taka wykładnia zapisu § 4 ust 2 umowy jest sprzeczna nie tylko z jej literalnym brzmieniem lecz również z zasadami logiki. Przede wszystkim umowa sprzedaży nieruchomości następuje w formie notarialnej (tak należy rozumieć jej finalizację). Dla zawarcia takiej transakcji konieczny jest udział nabywcy i sprzedającego. Przyjęcie zatem, że dopiero przeprowadzenie czynności na tym etapie bez udziału pośrednika daje mu uprawnienie do dochodzenia kary umownej jest błędne. Podważałoby to sens istnienia umów o pośrednictwo nieruchomościami, w szczególności w zasadzie wykluczałoby możliwość dochodzenia kar umownych w razie zawarcia umowy przez strony bez udziału pośrednika. W każdym bowiem razie, po przedstawieniu oferty przez biuro nieruchomości, kontrahenci mogliby we własnym zakresie zawrzeć umowę sprzedaży lub wynajmu, co de facto pozbawiałoby pośrednika możliwości uzyskania wynagrodzenia oraz dochodzenia zapłaty za udostępnienie oferty. Sąd Okręgowy podziela zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 483 § 1 k.c. w wyniku czego oddalono powództwo. Powódka wyszukała ofertę, która według jej wiedzy zainteresowałaby pozwanego, a następnie skojarzyła pozwanego ze sprzedawcą. Zawarcie zatem umowy sprzedaży po upływie ok. 1 miesiąca od okazania uprawnia ją do uzyskania prowizji, zgodnie z § 4 ust. 2 umowy. Pozwany miał świadomość podpisanego zobowiązania, interesująca go oferta została mu już przedstawiona i okazana przez męża powódki, ponadto cena, za którą ostatecznie nabył nieruchomość, odpowiada tej, która została wskazana w załączniku do umowy. Okoliczności sprawy, w szczególności nagłe wypowiedzenie umowy o pośrednictwo przez właścicielkę nieruchomości, następnie informacja pozwanego o znalezieniu innej interesującej go oferty w D. (hala w (...) ) oraz szybie sfinalizowanie umowy między pozwanym a M. S. – H. dowodzą, iż działania te miały na celu obejście zastrzeżenia o karze umownej na rzecz pośrednika. Sąd Okręgowy pominął zgłoszone w apelacji wnioski dowodowe uznając je przede wszystkim za zbędne dla rozstrzygnięcia, a ponadto spóźnione w świetle art. 381 k.p.c. Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok stosownie do art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 505 10 § 2 k.p.c. O kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. Na koszty te składa się opłata sądowa od pozwu (100 zł), koszty zastępstwa procesowego (600 zł)oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). W punkcie II Sąd orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego, które obejmują koszty zastępstwa procesowego (450 zł) oraz prawidłową wysokość opłaty sądowej od apelacji (100 zł). Uzasadnienie sporządzono stosownie do art. 505§ 2 13 k.p.c. 