II Ca 2744/23

Sygn. akt II Ca 2744/23 POSTANOWIENIE Dnia 27 grudnia 2023 roku Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia Katarzyna Serafin – Tabor po rozpoznaniu w dniu 27 grudnia 2023 roku w Krakowie na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K. przy uczestnictwie Miejskie Przedsiębiorstwo (...) spółki akcyjnej w K. o wpis służebności przesyłu w dziale III księgi wieczystej o numerze (...) na skutek apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie z dnia 22 sierpnia 2023 roku, sygn. akt DzKw/KR1P/00027332/23 postanawia: oddalić apelację. Sędzia Katarzyna Serafin – Tabor Sygn. akt II Ca 2744/23 UZASADNIENIE postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 27 grudnia 2023 roku Postanowieniem z dnia 22 sierpnia 2023 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie, sygn. akt DzKw/KR1P/00027332/23, oddalił wniosek Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w K. o wpis, w zakresie w jakim dotyczył on ujawnienia w dziale III księgi wieczystej o numerze (...) służebności przesyłu. W uzasadnieniu dokonanego rozstrzygnięcia wskazano, iż przedmiotem wniosku o wpis było m.in. ujawnienie w dziale III księgi wieczystej o numerze (...) służebności przesyłu na rzecz Miejskiego Przedsiębiorstwa (...) S.A. w K. , zgodnie z oświadczeniem woli o wyrażeniu zgody na ustanowienie tego ograniczonego prawa rzeczowego , złożonym przez wnioskodawcę w akcie notarialnym z dnia 15 marca 2023 roku (Rep. A Nr 1460/2023). W tym kontekście Sąd Rejonowy wskazał, że w jego ocenie obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym , jakim jest m.in. służebność przesyłu kwalifikuje się jednoznacznie jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nad nieruchomości, wymagana jest więc w tej sytuacji uprzednia zgoda właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku zlokalizowanym na nieruchomości objętej ww. księgą wieczystą. Brak takiej zgody, udokumentowanej uchwałą właścicieli lokali, uniemożliwia dokonanie wpisu, gdyż podważa uprawnienie wnioskodawcy do złożenia oświadczenia woli w tym przedmiocie w imieniu właścicieli jako czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością w rozumieniu art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 438) oraz art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Sąd Rejonowy wyjaśnił przy tym, że nie ma w tym aspekcie znaczenia celowość czy też korzystność danej czynności prawnej dla nieruchomości, gdyż zasady sprawowania zarządu nieruchomością wspólną wynikają z aktu prawnego rangi ustawowej i nie podlegają wyłączeniu. Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniósł wnioskodawca, zaskarżając je w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono: 1. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 438) w zw. z art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) poprzez ich niewłaściwą wykładnię polegającą na przyjęciu, że ustanowienie służebności przesyłu na rzecz Miejskiego Przedsiębiorstwa (...) S.A. w K. stanowiło czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a co za tym idzie obciążenie przez wnioskodawcę nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą o numerze (...) służebnością przesyłu wymagało pozyskania przez wnioskodawcę zgody na dokonanie wskazanej czynności wyrażonej uchwałą właścicieli lokali, udzielającą jednocześnie wnioskodawcy pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o obciążeniu nieruchomości służebnością; 2. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 27 ust. 2 w zw. z art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 438) w zw. z art. 35, 46 § 1 i 48 ustawy z dnia 18 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2021 poz. 648) poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że spółdzielnia poprzez swoje statusowe organy nie ma możliwości samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Na podstawie tak sformułowanych zarzutów wnioskodawca wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i jego zmianę poprzez dokonanie wpisu zgodnie z wnioskiem. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja wnioskodawcy nie zasługiwała na uwzględnienie. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż granice rozpoznania sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym wyznacza treść art. 626 8 § 2 k.p.c. , zgodnie z którym rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Kognicja sądu w tym postępowaniu ma więc charakter zawężony, sprowadzając się wyłącznie do badania treści ww. dowodów z dokumentów. Rozpoznając zatem wniosek sąd rozstrzyga wyłącznie o tym, czy w oparciu o jego treść (oraz treść załączonych do niego dokumentów i samej księgi wieczystej) istnieją podstawy do dokonania wpisu zgodnego z ustawą. Analiza treści wniosku oraz przedstawionych w sprawie dokumentów świadczy natomiast o tym, iż złożony w niniejszej sprawie wniosek o dokonanie wpisu ograniczonego prawa rzeczowego , w postaci służebności przesyłu ustanowionej na rzecz Miejskiego Przedsiębiorstwa (...) S.A. w K. nie mógł odnieść żądanego przez wnioskodawcę skutku, gdyż nie przedstawiono dowodu świadczącego o podjęciu przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na obciążenie nieruchomości objętej księgą wieczystą o numerze (...) przedmiotowym ograniczonym prawem rzeczowym . Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony stosownie do treści art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 438). Z uwagi jednak na specyfikę sprawowanego przez spółdzielnię zarządu ustawodawca zdecydował się na wyłączenie stosowania w tym zakresie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), za wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a , które stosuje się odpowiednio. Zgodnie zaś z treścią art. 22 ust. 1 i 2 omawianej ustawy czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, do podjęcia natomiast przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Faktem jest, iż w poprzednim brzmieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd powierzony obejmował zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. We wszystkich przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wspominało się bowiem ogólnie o zarządzie lub zarządzaniu bez rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zakres zwykłego zarządu. Sytuacja ta uległa zmianie na mocy nowelizacji ustawy obowiązującej od dnia 9 września 2017 roku. w aktualnym stanie prawnym zarząd powierzony jest wykonywany zatem przez spółdzielnię zarówno w reżimie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych , jak i ustawy o własności lokali . Fakt ten przesądza zaś o tym, że na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu spółdzielnia musi uzyskać zgodę większości współwłaścicieli lokali udzieloną w formie uchwały, zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o własności lokali . Nie ulega przy tym wątpliwości, iż umowne ustanowienie służebności przesyłu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i do jej skutecznego ustanowienia konieczne jest złożenie oświadczenia woli przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości ( tak m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 lipca 2011 r., sygn. I CSK 714/10, Legalis nr 411303 ). Na uwzględnienie nie zasługiwała argumentacja wnioskodawcy wskazująca, iż statutowe organy spółdzielni mają możliwość samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, gdyż stoi to w jawnej sprzeczności z treścią powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Owszem, spółdzielnia działa poprzez swoje organy, co wynika jasno z przepisów ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2021 r. poz. 648), niemniej działania przez te organy podejmowane muszą mieścić się w granicach wytyczonych przez normy rangi ustawowe. Skoro zatem dla skuteczności czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu ustawa przewiduje konieczność pozyskania zgody właścicieli lokalu wyodrębnionych, to czynność dokonana bez tej zgody nie może rodzić skutków w niej określonych. Ustawa nie precyzuje co prawda, jakie konsekwencje prawne rodzi podjęcie działań przez zarząd bez udzielonej na jego rzecz uchwały wyrażającej zgodę na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a także bez udzielenia pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2 ustawo o własności lokali , niezależnie jednak od przyjętej interpretacji, czynności prawnej dokonanej z uchybienie ww. przepisów z pewnością nie sposób uznać za skuteczną. Również niewątpliwe korzyści dla mieszkańców lokali płynące z ustanowienia przedmiotowej służebności przesyłu nie powodują, iż czynność dokonania sprzecznie z ustawą nabiera mocy prawnej. W tym znaczeniu nie może ona zatem stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej. W konsekwencji, jako że Sąd wieczystoksięgowy nie miał prawnej możliwości dokonania wpisu zgodnie z żądaniem wyrażonym przez wnioskodawcę, zaskarżone orzeczenie było więc w swej istocie rozstrzygnięciem prawidłowym. Apelacja wnioskodawczyni winna zatem podlegać oddaleniu Tym na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. , o czym Sąd Okręgowy orzekł w sentencji postanowienia. Sędzia Katarzyna Serafin – Tabor