II CA 2493/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła sporu między najemcami lokali mieszkalnych (powodami) a spółką zarządzającą nieruchomościami (pozwaną) o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu. Sąd Rejonowy oddalił powództwa, uznając podwyżkę za uzasadnioną. Powodowie wnieśli apelację, zarzucając m.in. dowolną ocenę dowodów, błędną wykładnię przepisów dotyczących ustalania czynszu w zasobach SIM (ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz ustawa o ochronie praw lokatorów) i brak przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego. Kwestionowali również sposób kalkulacji kosztów i uzasadnienia podwyżki przez pozwaną. Sąd Okręgowy w Krakowie, rozpoznając apelację, w pełni podzielił ustalenia faktyczne i rozważania prawne Sądu Rejonowego. Stwierdzono, że podwyżka czynszu była uzasadniona, ponieważ mieściła się w granicach określonych przez art. 28 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, że podwyżka nieprzekraczająca w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest uzasadniona. Sąd odrzucił zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, uznając, że przy takiej wykładni przepisów zbędne było dalsze postępowanie dowodowe w zakresie szczegółowego wyliczania kosztów. Podkreślono, że wykładnia art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, zgodnie z którą suma czynszów ma jedynie „pozwalać na pokrycie” kosztów, nie oznacza, że czynsz nie może generować zysku, a jedynie zapobiega jego nadmiernemu wzrostowi. Sąd Okręgowy oddalił również zażalenie strony pozwanej na rozstrzygnięcie o kosztach postępowania. Uznano, że zastosowanie art. 102 k.p.c. przez Sąd Rejonowy było uzasadnione, ponieważ zasądzenie pełnych kosztów zastępstwa procesowego od każdego z powodów, mimo identycznej sytuacji faktycznej i prawnej, byłoby nieproporcjonalne do nakładu pracy pełnomocnika pozwanego i naruszałoby zasady słuszności. Ostatecznie, Sąd Okręgowy oddalił apelację powodów i zażalenie pozwanego, zasądzając od powodów na rzecz pozwanej zwrot kosztów postępowania apelacyjnego i zażaleniowego, stosując przy tym zasady z art. 102 i 105 k.p.c.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie podwyżek czynszu w zasobach SIM w kontekście przepisów ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i ustawy o ochronie praw lokatorów, a także stosowanie art. 102 k.p.c. w sprawach z wieloma stronami o identycznej sytuacji.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej SIM i może wymagać uwzględnienia indywidualnych okoliczności każdej sprawy.
Zagadnienia prawne (5)
Czy podwyżka czynszu najmu lokali mieszkalnych w zasobach SIM, dokonana przez spółkę SIM, jest uzasadniona, jeśli mieści się w granicach określonych przez przepisy prawa (art. 28 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów), mimo zarzutów najemców dotyczących sposobu kalkulacji kosztów i braku szczegółowego udowodnienia zasadności poszczególnych składników podwyżki?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, podwyżka czynszu jest uzasadniona, jeśli mieści się w granicach określonych przez przepisy prawa, a szczegółowe badanie zasadności poszczególnych składników podwyżki nie jest wymagane, jeśli podwyżka nie przekracza limitów ustawowych.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że kluczowe jest przestrzeganie limitów podwyżki czynszu określonych w ustawach, a szczegółowe badanie kosztów nie jest konieczne, jeśli podwyżka mieści się w tych granicach. Podkreślono, że przepisy te mają na celu ochronę najemców przed nadmiernymi podwyżkami, a nie całkowite wyeliminowanie możliwości generowania przez spółkę zysku.
Jak należy interpretować przepis art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, zgodnie z którym suma czynszów ma "pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową"?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zwrot "pozwala na pokrycie" oznacza, że suma czynszów ma wystarczyć na pokrycie wskazanych kosztów, ale nie wyklucza możliwości osiągnięcia przez spółkę zysku, który może być przeznaczony na inne cele statutowe lub kapitał zapasowy.
Uzasadnienie
Sąd odrzucił interpretację powodów, zgodnie z którą suma czynszów może jedynie równać się kosztom, wskazując, że taka wykładnia uniemożliwiłaby spółce pokrycie kosztów administracyjnych, podatkowych czy wynagrodzeń, a także prowadziłaby do sprzeczności z celem istnienia spółki. Podkreślono, że zysk nie powinien być nadmierny, czemu służy limitowanie wysokości czynszu.
Czy przepis art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów, określający uzasadnioną podwyżkę czynszu jako nieprzekraczającą średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, ma zastosowanie do lokali wynajmowanych w ramach SIM?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, przepis ten ma zastosowanie do lokali wynajmowanych w ramach SIM, ponieważ stanowi on kryterium uzasadnionej podwyżki, które jest korzystne dla najemców i nie jest sprzeczne z przepisami dotyczącymi SIM.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że odesłanie z art. 9a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów do ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa w zakresie czynszu, a także odesłanie z art. 33 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa do ustawy o ochronie praw lokatorów, pozwala na zastosowanie art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów. Podkreślono, że przepis ten nie określa bezpośrednio wysokości czynszu, ale kryterium uzasadnionej podwyżki.
Czy w sprawie o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu, w której zarzuca się naruszenie przepisów prawa materialnego, konieczne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego nie jest konieczne, jeśli kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy jest ustalenie zgodności podwyżki z przepisami prawa materialnego, a nie szczegółowa analiza ekonomiczna kosztów.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że skoro podwyżka mieściła się w ustawowych limitach, zbędne było prowadzenie postępowania dowodowego dotyczącego szczegółowego wyliczenia kosztów czy przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego. Kwestia ta była związana z wykładnią przepisów prawa, a nie z potrzebą wiadomości specjalnych.
Czy w przypadku wielu powodów o identycznej sytuacji faktycznej i prawnej, zasądzenie pełnych kosztów zastępstwa procesowego od każdego z nich jest uzasadnione?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w takich przypadkach zastosowanie art. 102 k.p.c. i zasądzenie tylko części kosztów jest uzasadnione, aby uniknąć dysproporcji między nakładem pracy pełnomocnika a zasądzonymi kosztami.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zasądzenie pełnych kosztów zastępstwa procesowego od każdego z powodów, mimo identycznej argumentacji i sytuacji, byłoby nieproporcjonalne i naruszałoby zasady słuszności. Zastosowanie art. 102 k.p.c. miało na celu zapobieżenie nadmiernemu obciążeniu powodów.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| R. D. | osoba_fizyczna | powód |
| N. G. | osoba_fizyczna | powód |
| S. K. | osoba_fizyczna | powód |
| M. K. | osoba_fizyczna | powód |
| J. K. | osoba_fizyczna | powód |
| T. K. | osoba_fizyczna | powód |
| F. O. | osoba_fizyczna | powód |
| A. R. | osoba_fizyczna | powód |
| P. W. | osoba_fizyczna | powód |
| G. S. | osoba_fizyczna | powód |
| B. S. | osoba_fizyczna | powód |
| T. Ś. | osoba_fizyczna | powód |
| I. W. | osoba_fizyczna | powód |
| B. Z. | osoba_fizyczna | powód |
| D. Z. | osoba_fizyczna | powód |
| M. Z. (1) | osoba_fizyczna | powód |
| A. C. | osoba_fizyczna | powód |
| A. F. | osoba_fizyczna | powód |
| A. K. (1) | osoba_fizyczna | powód |
| K. K. | osoba_fizyczna | powód |
| A. K. (2) | osoba_fizyczna | powód |
| W. K. | osoba_fizyczna | powód |
| H. N. | osoba_fizyczna | powód |
| I. O. | osoba_fizyczna | powód |
| A. W. | osoba_fizyczna | powód |
| M. S. | osoba_fizyczna | powód |
| J. S. | osoba_fizyczna | powód |
| R. S. | osoba_fizyczna | powód |
| M. U. | osoba_fizyczna | powód |
| M. W. | osoba_fizyczna | powód |
| R. Z. | osoba_fizyczna | powód |
| M. Z. (2) | osoba_fizyczna | powód |
| K. W. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. | spółka | pozwany |
Przepisy (9)
Główne
u.s.f.r.m. art. 28 § ust. 2
Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa
Czynsz dla zasobów mieszkaniowych wybudowanych przy udziale środków Kredytowych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu.
u.o.p.l. art. 8a § ust. 4e
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Podwyżka czynszu jest uzasadniona, jeśli jej wysokość nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 397 § § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Pomocnicze
u.s.f.r.m. art. 28 § ust. 1
Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa
Suma czynszów ma pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową, ale nie wyklucza to osiągania zysku.
u.o.p.l. art. 9a § ust. 1
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
W zakresie czynszu stosuje się przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego (zakaz nadużycia prawa).
k.p.c. art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
W wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Strona wygrywająca sprawę może żądać od strony przegrywającej zwrotu kosztów procesu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Podwyżka czynszu mieści się w ustawowych limitach (art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. i art. 8a ust. 4e u.o.p.l.). • Interpretacja art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. dopuszcza osiąganie zysku przez SIM. • Zastosowanie art. 102 k.p.c. w zakresie kosztów postępowania jest uzasadnione ze względu na specyfikę sprawy i identyczną sytuację powodów.
Odrzucone argumenty
Podwyżka czynszu nie została wystarczająco udowodniona pod względem kosztów. • Sąd powinien był przeprowadzić dowód z opinii biegłego. • Art. 8a ust. 4e u.o.p.l. nie ma zastosowania do SIM. • Suma czynszów musi pokrywać jedynie koszty, bez możliwości generowania zysku.
Godne uwagi sformułowania
podwyżka czynszu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną • suma czynszów uzyskiwanych za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM ma pozwalać na spłatę kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową • zasądzenie od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami w sytuacji, gdy stosowaniu zasady odpowiedzialności za wynik sporu sprzeciwiają się względy słuszności
Skład orzekający
Przemysław Strzelecki
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie podwyżek czynszu w zasobach SIM w kontekście przepisów ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i ustawy o ochronie praw lokatorów, a także stosowanie art. 102 k.p.c. w sprawach z wieloma stronami o identycznej sytuacji."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej SIM i może wymagać uwzględnienia indywidualnych okoliczności każdej sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu podwyżek czynszów, co czyni ją interesującą dla najemców. Wyjaśnia zasady ustalania czynszu w zasobach SIM i stosowanie przepisów prawa, co jest istotne dla prawników specjalizujących się w prawie nieruchomości.
“Czy podwyżka czynszu w Twoim mieszkaniu jest legalna? Sąd Okręgowy wyjaśnia zasady dla zasobów SIM.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.