II CA 2488/24

Sygnatura akt II Ca 2488/24 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 28 kwietnia 2025 roku Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: Sędzia Krzysztof Wąsik Protokolant: Weronika Michura po rozpoznaniu w dniu 28 kwietnia 2025 roku w Krakowie na rozprawie sprawy z powództwa W. D. przeciwko Towarzystwu Budownictwa (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K. o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie z dnia 9 sierpnia 2024 roku, sygnatura akt I C 561/24/P 1. 
        oddala apelację; 2. 
        zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 900 zł (dziewięćset złotych) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Sędzia Krzysztof Wąsik Sygnatura akt II Ca 2488/24 UZASADNIENIE wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z 28 kwietnia 2025 r. Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy oddalił powództwo W. D. przeciwko Towarzystwu Budownictwa (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K. o ustalenie, że podwyżka czynszu najmu lokalu przy ul. (...) w K. dokonana pismem z 8 marca 2024 r. jest niezasadna ewentualnie, że jest zasadna do kwoty 22,35 zł/m 2 i obciążył powoda kosztami procesu. Apelację od tego wyroku wniósł powód, który zaskarżając go w całości, zarzucił: 1. 
        naruszenie art. 28 ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w zw. z art. 28 ust. 2 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego poprzez jego niezastosowanie lub błędną wykładnię; przy adekwatnym zastosowaniu tych przepisów, należało wyprowadzić wniosek, że do prawidłowego ustalenia, czy nowa stawka czynszu jest zasadna, należało ustalić ją na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, czyli w taki sposób, by stawka czynszu za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w TBS była ustalana w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali, pozwalała na pokrycie: kosztów eksploatacji, remontów budynków i spłatę zobowiązań towarzystwa związanych z budową; 2. 
        naruszenie art. 8a ust 1, 2 i 4 ustawy z 21 czerwca 2021 r. o ochronie praw lokatorów przez błędną wykładnię; 3. 
        naruszenie art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. oraz art. 235 2 § 1 ust 2 k.p.c. przez pominięcie dowodów zawnioskowanych przez powoda; 4. 
        naruszenie art. 162 k.p.c. przez brak pouczenia powoda o wynikającym z niego uprawnieniu, przez co powód nie mógł dokonać stosowanych zastrzeżeń do protokołu, w związku z oddaleniem i pominięciem jego wniosków, w tym dowodowych; 5. 
        dokonanie błędnych ustaleń faktycznych, tj.: a. 
        że pozwana wykazała, iż kwestionowana podwyżka była zasadna, b. 
        że przedstawione wyliczenia przez pozwaną są zgodne z rzeczywistym stanem, przy kwestionowaniu tych danych przez powoda; w tej sytuacji sąd powinien przeprowadzić dowód z opinii biegłego, albowiem weryfikacja tych danych wymagała wiedzy specjalistycznej, a nie jedynie prostej arytmetyki, c. 
        podwyżkę czynszu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym, uważa się za uzasadnioną, d. 
        nie jest uregulowany normatywnie poziom szczegółowości kalkulacji, a co za tym idzie, kalkulacja przedstawiona na żądanie najemcy może mieć dowolny poziom jej szczegółowości, e. 
        kalkulacja nie musi być „przekonywująca” najemcy, a co za tym idzie, nie musi być prawdziwa czy poprawna; 6. 
        błędną ocenę prawną, że sąd nie musi weryfikować, czy wszystkie poniesione koszty były celowe i ekonomicznie uzasadnione, podczas gdy przy prawidłowej ocenie przedmiotu sprawy, te kwestie są zasadnicze, albowiem niegospodarność w zakresie wydatków narusza interesy najemców, (powoda), a jednocześnie jest sprzeczne z u. TBS; 7. 
        sprzeczność ustalenia faktycznego, że pozwana nie musiała przedstawić rzetelnego uzasadnienia (wyliczenia) dotyczącego podwyżki z treścią uchwały Sądu Najwyższego z 5 lutego 2010 r., w sprawie III CZP 130/09. Skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie kosztów, zaś na wypadek oddalenia apelacji wniósł o nieobciążanie powoda kosztami i zmianę zaskarżonego wyroku w zakresie punktu II, względnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżący wniósł także o ponowne rozpoznanie postanowienia Sądu I Instancji z 9 sierpnia 2024 r. o pominięciu dowodów i przeprowadzenie zawnioskowanych dowodów, również w zakresie dokumentów, o jakie wnioskował powód, a które są w wyłącznej dyspozycji pozwanej. Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów. Mając na uwadze, że Sąd Okręgowy w całości podziela – przyjmując je za własne - ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji, przez co szczegółowe ich tutaj powielanie uważa za zbędne (zob. postanowienie SN z 26.04.2007 r., II CSK 18/07, LEX nr 966804), oraz dążąc do wypełnienia dyspozycji art. 327 1 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 §1 k.p.c. , a także mając na uwadze treść art. 387 § 2 1 pkt 1 i 2 k.p.c. , niniejsze uzasadnienie będzie ograniczało się jedynie do odniesienia się do poszczególnych zarzutów apelacji. Sąd Okręgowy zważył, co następuje. Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie. Sąd Okręgowy uznał, że omówienie zarzutów apelacji dotyczących nieprawidłowości w zakresie szeroko rozumianego postępowania dowodowego i oceny dowodów Sądu I instancji oraz poczynionych w efekcie ustaleń faktycznych, dla uproszczenia wywodu, poprzedzić należało odniesieniem się do kwestii materialnoprawnych, a to w szczególności tych dotyczących relacji treściowej zachodzącej miedzy art. 9a ustawy o ochronie praw lokatorów (u.o.p.l.) a przepisami ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (u.s.f.r.m.), a w szczególności jej art. 28, tj. oceny jakiego rodzaju jest to zbieg przepisów i na podstawie jakich reguł kolizyjnych zbieg ten należy usunąć (rozstrzygnąć). Ponadto pierwszorzędnego omówienia wymaga normatywna treść wzorca z art. 28 ust. 2 i ust. 2a u.s.f.r.m. w kontekście zasięgu dopuszczalnej sądowej ingerencji w badanie wysokości czynszu ustalonego przez społeczną inicjatywę mieszkaniową (towarzystwo budownictwa społecznego). Konieczność taka wynika z tego, że bez odniesienia się do tych zagadnień nie sposób było wyselekcjonować okoliczności dla sprawy istotnych, a to one jedynie podlegają dowodowemu ustalaniu w procesie. Ocena dowodów, na którą składa się nie tylko obdarzenie dowodów przymiotami wiarygodności i mocy (lub ich odmówienie), ale też selekcja dowodów z punktu widzenia ich przydatności dla ustalenia faktów mających relewantne dla rozstrzygnięcia znaczenie, musi być zawsze przeprowadzana przez pryzmat prawa materialnego, które ma być w sprawie zastosowane, bo tylko ono wyznacza zakres faktów, których udowodnienie jest niezbędne dla zastosowania tej bądź innej normy materialnoprawnej. Czym innym jest ocena dowodów, która w dużej mierze sprowadza się do procesu doboru i selekcji środków dowodowych, oceny ich przydatności dla wyjaśnienia okoliczności istotnych dla sprawy oraz oddzielenia tych których moc dowodowa, waga i wiarygodność zasługują na uznanie od tych, które tych kryteriów nie spełniają, a czymś innym jest poczynienie na ich podstawie prawidłowych ustaleń faktycznych. W orzecznictwie wypracowana została konstrukcja tzw. warunkowej subsumpcji, która wypływa z art. 227 k.p.c. stanowiącego, iż przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Przepis ten pełni istotną rolę w postępowaniu dowodowym, gdyż obliguje sąd do dokonania rzeczonej warunkowej subsumcji, tj. „dopasowania” właściwej normy prawnej do przedstawionego żądania, przed przystąpieniem do rozstrzygnięcia sprawy (wyrok SN z 5.09.2008 r., I CSK 41/08). Owa warunkowa subsumpcja wyznacza więc zakres faktów i okoliczności (objętych hipotezą właściwej normy prawnej), które są niezbędne do zastosowania dyspozycji normy i tym samym uwzględnienia żądania. Bez tego postępowanie dowodowe mogłyby być prowadzone na dowolne fakty, a więc i takie, które nie mają żadnego znaczenia prawnego w kontekście przesłanek zasadności poddanego pod osąd roszczenia. Przyjęty przez Sąd Okręgowy zabieg ma pozwolić na usystematyzowanie argumentów apelacji i omówienie ich na tle właściwie rozumianej podstawy prawnej roszczenia, która zarazem wyznacza krąg faktów podlegających dowodowemu wykazaniu. Umożliwić to ma pełne i jasne odniesienie się do chybionych w swej istocie zarzutów apelacji co do podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, których nietrafność w ocenie Sądu Okręgowego miała swoje podłoże właśnie w błędnym rozumieniu kwestii materialnoprawnych – zresztą także przez Sąd Rejonowy. Odnosząc się zatem do problematyki jurydycznej sprawy należy wskazać, iż w doktrynie podnosi się, iż konstrukcja prawna dawnych TBS-ów (obecnie społecznych inicjatyw mieszkaniowych), w ramach której mieszkania stanowiące zasób społecznych inicjatyw mieszkaniowych wynajmowane są zamieszkującym w nich osobom, które zarazem kwalifikowane mogą być jako lokatorzy w rozumieniu art. 2 u.o.p.l., sprawia, że potencjalnie do kwestii związanych z czynszem najmu takich lokali mogą znaleźć zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Taka jednak wykładnia przepisów, której w istocie uległ też Sąd I instancji, jest błędna. Przepisy ustawy lokatorskiej w jej art. 9a zdają się bowiem jasno nakazywać stosowanie, w zakresie związanym z ustaleniem wysokości czynszu i podstaw tej operacji, przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa ( R. Strugała , Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego . Komentarz, Legalis 2025). W ust. 1 art. 9a u.o.p.l. nakazano do mieszkań w zasobach SIM oraz spółek, o których mowa w art. 15a ust. 2 pkt 3 u.s.f.r.m., wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez BGK na podstawie wniosków o kredyt złożonych do 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, w zakresie czynszu stosować przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W ust. 2 dodano, że do mieszkań w zasobach SIM wybudowanych bez udziału środków, o których mowa w ust. 1, do ustalania wysokości czynszu stosuje się art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. Zatem ustalanie wysokości czynszu ma się odbywać na podstawie przepisów ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Stosowanie tej ustawy odnosi się do wszelkich kwestii merytorycznych i materialnoprawnych, a nie obejmuje jedynie samych procedur związanych z podnoszeniem czynszu, o których nie ma mowy w przepisach rozdziałów 4 i 4aa u.s.f.r.m. Dlatego do procedur tych, i tylko do nich, ale już nie do podstaw badania zasadności ustalenia czy podwyżki czynszu, zastosowanie mają przepisy art. 8a u.o.p.l. ( E. Bończak-Kucharczyk , Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz, WKP 2023). W zakresie czynszu stosuje się zatem przepisy ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych [społecznych] formach popierania budownictwa mieszkaniowego ( K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka , Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, Warszawa 2021). Jak więc widać, doktryna nie ma wątpliwości, że wykładnia odpowiednich przepisów, zaproponowana przez Sąd Rejonowy jest wadliwa i ocena zasadności podwyżki czynszu winna być w niniejszej sprawie opierana wyłącznie na przepisach ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Problem ten można poddać analizie też na tle horyzontu czasowego i zmieniających się uregulowań ustawy lokatorskiej, w tym zmian jednostek redakcyjnych tej ustawy. Początkowo, to wśród przepisów przejściowych, bo w art. 29 u.o.p.l. znajdowała się regulacja, zgodnie z którą czynsz najmu w zasobach TBS regulować miały odrębne [od ustawy o ochronie praw lokatorów] przepisy. Tym odrębnym przepisem był i nadal jest właśnie art. 28 u.s.f.r.m. Na mocy art. 1 pkt. 10 ustawy z 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw art. 29 u.o.p.l. został uchylony, a jego regulacja przeniesiona do art. 9a tej ustawy. Przepis ten dopuszcza stosowanie przepisów mniej korzystnych dla lokatora niż te przewidziane w ustawie lokatorskiej, ale ta wola ustawodawcy wynika z niego w sposób jasny. Jeszcze na gruncie art. 29 u.o.p.l. podnoszono, że przepis ten przez odesłanie do ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (obecnie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa - tytuł ten nadano na mocy art. 4 pkt. 1 ustawy z 7 lipca 2022 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych) wyłącza stosowanie przepisów ustawy lokatorskiej czynszu i brak jest podstaw, aby wniosek taki uległ dezaktualizacji na gruncie obecnie obowiązującego art. 9a u.o.p.l. ( K. Pałka, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego . Komentarz, Legalis 2023). Wobec brzmienia art. 9a u.o.p.l. powstało zagadnienie czy wyłączenie stosowania reżimu ustawy lokatorskiej ma charakter całościowy czy też zakresowy, związany z określoną częścią zagadnień objętych unormowaniem - czy art. 9a wyłącza stosowanie wszystkich przepisów ustawy lokatorskiej dotyczących podwyżki czynszu. Przepis art. 28 u.s.f.r.m. określa zasady ustalania stawek czynszu (ust. 1) oraz, w określonych wypadkach, również jego maksymalną wysokość (ust. 2), natomiast nie zawiera przepisów dotyczących samej procedury dokonywania podwyżek (chodzi przede wszystkim o termin wypowiedzenia i formę, w jakiej ma być dokonane). Przepisy kodeksu cywilnego ( art. 685 1 k.c. ) nie mogą znaleźć w tym zakresie zastosowania jako mniej korzystne od ustawy lokatorskiej oraz dlatego też, że art. 9a do nich nie odsyła. W tym więc zakresie, ale tylko w nim – w kwestiach proceduralnych, należy zatem stosować postanowienia ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 8a ust. 1–3 i ust. 4 zd. 2). Stosować również można art. 8a ust. 5–6b u.o.p.l., ale tylko w zakresie procedury kwestionowania przez lokatora podwyżki, za to już sama ocena zasadności podwyżki musi być oceniana na podstawie art. 28 u.s.f.r.m., bo taka wola ustawodawcy została wyrażona w art. 9a u.o.p.l. ( K. Pałka, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Legalis 2023; R. Strugała , Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Legalis 2025; A. Doliwa , Komentarz do ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, Legalis 2021). Treść art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. nie pozostaje w sprzeczności ze sposobem ustalania wysokości czynszu na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ przestrzenie ich zastosowania są całkiem inne, a w art. 9a u.o.p.l., który stanowi, że czynsz najmu w zasobach SIM regulują przepisy odrębne względem ustawy lokatorskiej, została wprost wyrażona zasada odrębności i niezależność obu rozwiązań ( K. Zdun-Załęska [w:] Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Komentarz, Warszawa 2015). Taki sam pogląd wyraża orzecznictwo sądów powszechnych, żeby przywołać tu tylko: wyrok SO w Warszawie z 22 lutego 2024 r. (V Ca 2269/23), wyrok SO w Łodzi z 20 października 2020 r. (III Ca 643/19), czy wyrok tutejszego Sądu z 16 grudnia 2024 r. (II Ca 1093/24). Ale stanowisko takie zajął także Sąd Najwyższy, który w wyroku z 27 sierpnia 2020 r. (I CSK 411/19) wskazał, że reguły dotyczące samego trybu wypowiedzenia wysokości czynszu najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego podlegają art. 8a ustawy lokatorskiej, ale zarazem tylko one. Wbrew stanowisku apelującego judykat ten nie może obalić poglądu, iż ustawa lokatorska stosuje się do kwestii badania wysokości i zasadności podwyżki czynszu najmu w SIM. O ile sama płaszczyzna proceduralna tych czynności rzeczywiście jest objęta normowaniem art. 8a u.o.p.l., co wynika choćby z art. 33 u.s.f.r.m., to samo już meritum sprawy, tj. wysokość czynszu, jego podwyżka i ich podstawy są już wyraźnie i całkowicie wyłączone spod rygorów ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis art. 28 u.s.f.r.m. w zakresie podstaw zmian czynszu stanowi lex specialis w stosunku do art. 8a u.o.p.l. i tym samym ich zbieg, z mocy art. 9a u.o.p.l., winien być usunięty za pomocą kolizyjnej reguły lex specialis derogat legi generali . Artykuł 9a u.o.p.l. w zakresie lokali w SIM pozostaje także wyjątkiem od reguły wyrażonej w art. 3 ust. 3 u.o.p.l., zgodnie z którą pierwszeństwo zastosowania mają szczególne przepisy korzystniejsze dla lokatora zawarte w odrębnych ustawach. Co się zaś tyczy rekonstrukcji normatywnej samego wzorca z art. 28 u.s.f.r.m. i ustaleniu jego składników treściowych, to przede wszystkim nie wynika z niego, żeby suma czynszów pobieranych według stawek określonych w sposób wskazany w tym przepisie miała być równa sumie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań SIM związanych z budową. Suma ta ma pozwalać na pokrycie tych kosztów – nie może więc być niższa, ale z przepisu bynajmniej nie wynika, że nie może być wyższa – ona po prostu ma się mieścić w granicach wyznaczonych przez art. 28 ust. 2. W praktyce zatem SIM musi godzić te oba wymogi, co może być trudne w przypadku, gdy większość lokali mieszkalnych SIM została wybudowana przy udziale kredytu udzielonego przez BGK na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r. lub przy udziale finansowania zwrotnego. Wykładania bowiem art. 28 prowadzi do wniosku, że na SIM zostały nałożone dwurodzajowe obowiązki w zakresie ustalania wysokości czynszu - o charakterze pozytywnym i negatywnym. Pozytywny aspekt został wysłowiony z treści art. 28 ust. 1, tj. wysokość czynszów winna być taka, aby ich suma pozwoliła na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Korelatem tego jest ustawowa limitacja tych zabiegów przez sztywne określenie górnej granicy czynszu, co wynika z art. 28 ust. 2 i ust. 2a ustawy, a czynnikiem tym jest 4% lub 5% wartości odtworzeniowej lokalu. Prawodawca nie zawarł jednak żadnych normatywnych wskazówek co do relacji między ww. obowiązkami, a zwłaszcza tego jak należy ocenić sytuację, w której czynsz najmu o ile jest zgodny z ust. 2 art. 28, to jego suma wykracza poza potrzeby opisane w ust. 1 art. 28. Dekodując treść normatywną przepisu art. 28 nie sposób doszukać się jakichkolwiek uregulowań co do tejże kwestii. Trudno uznać czy jest to luka extra legem czy też contra legem , tym niemniej de lege lata taki jest stan jaki wynika z treści art. 28 ust. 1 i ust. 2. Zakładając przy tym postulat racjonalności prawodawcy i brak jego ingerencji w tę materię należy podnieść, że nie ma obecnie przekonywujących względów do przyjęcia, iż na SIM jest nałożony ww. obowiązek pozytywny, który należy rozumieć jako bezwzględny oblig ustalenia takiej sumy czynszów, aby li tylko starczyło na pokrycie zobowiązań z art. 28 ust. 1, a przekroczenie tego pułapu, przy jednoczesnym dochowaniu hipotezy art. 28 ust. 2, dyskwalifikuje taką stawkę. Na przeszkodzie takiemu zapatrywaniu stoi wprost treść art. 28 ust. 2, który musi być odczytywany łącznie z art. 28 ust. 1, co wynika z zakazu wykładni per non est, a także z dyrektywy wykładni systemowej (wewnętrznej, tj. uwzględniania systematyki wewnętrznej tegoż aktu prawnego). Nie sposób bowiem uznać, że racjonalny normodawca z jednej strony miałby nakładać taki rygoryzm jak wskazuje na to apelacja, a z drugiej strony statuował wzorzec, który ze swej istoty ten rygor by podważał. Innymi słowy, gdyby przyjąć pogląd apelującego za miarodajny, to właściwie przepis art. 28 ust. 2 ww. ustawy byłby zbędny i stanowiłby martwą literę prawa, gdyż tylko i wyłącznie ustalenia wysokości czynszu byłoby zrelatywizowane do art. 28 ust. 1. Taki zabieg w ocenie Sądu Okręgowego byłby niedopuszczalny jako sprzeczny z ww. zakazem wykładni per non est , a także godziłby w cały sens regulacji. Analiza kolejnych zmian treści art. 28 wskazuje, że od chwili uchwalenia ustawy, treść art. 28 zawierała unormowanie ust. 2 (zmieniające się w czasie co do szczegółów), którego istota nie uległa zmianie. Mianowicie, od początku istniał górny pułap wysokości czynszu w TBS (obecnie SIM) w postaci określonego procentu wartości odtworzeniowej lokalu. Nie było również nigdy wysunięcia na pierwszy plan obowiązku z art. 28 ust. 1 jako pierwszorzędnego względem art. 28 ust. 2. Wręcz przeciwnie, prawodawca odstąpił do ścisłego reglamentowania wysokości czynszu w TBS przez radę gminy, pozostawiając to już wyłącznie w gestii TBS, czego dowodem jest art. 1 pkt 11 lit. a) ustawy z 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, zmieniającej przedmiotową ustawę z 15 października 2004 r. Jak bowiem wskazano w uzasadnieniu tego projektu zmiany art. 28 ust. 1 „dotychczas obowiązujący przepis przyznawał kompetencje do ustalania wysokości czynszu w zasobach TBS-ów radzie gminy, co nie wydaje się rozwiązaniem właściwym. Zasoby mieszkaniowe TBS-ów nie mogą być utożsamiane z lokalami komunalnymi – są własnością odrębnej osoby prawnej, i to jej organ powinien ustalać czynsz, w wysokości ograniczonej przepisami ustawy” (orka.sejm.gov.pl/Druki4ka.nsf/wgdruku/2387). Z kolei przy nowelizacji art. 28 ust. 2 przez art. 1 pkt 10 ustawy z 10 września 2015 r. ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw wskazano, że podwyższenie wartości maksymalnej stawki czynszu najmu w zasobach TBS-ów z 4% do 5% wartości odtworzeniowej, obliczonej według przepisów ustawy lokatorskiej jest konieczne, gdyż wówczas obowiązujący limit czynszu w zasobach TBS-ów, był jedną z barier uruchomienia preferencyjnej akcji kredytowej przez BGK. Prawodawca, opierając się na zawarte w uzasadnieniu projektu (https://www.sejm.gov.pl/Sejm7.nsf/druk.xsp?nr=3586) dane statyczne wskazał, że w większości przypadków realne stawki w zasobie społecznym będą ustalane na niższym poziomie niż wartość maksymalna. Tym samym, również i z tego względu nie sposób uznać, że sam prawodawca podczas wielokrotnych nowelizacji art. 28 nie wiązał żadnej relacji miedzy art. 28 ust. 1 i ust. 2 w charakterze wyższości treściowej ust. 1 nad ust. 2. W obu ustępach art. 28 zawarte są więc równoważne warunki ustalania wysokości czynszu, z tym, że od strony negatywnej obowiązek SIM sprowadza się do respektowania progów z ust. 2 art. 28, pod rygorem ich podważania w postępowaniu sądowym. Nie może być jednak akceptowalne, że samoistną przesłanką ubezskutecznienia czynszu jest spełnienie wymogu z art. 28 ust. 2, w sytuacji gdy suma czynszów przekracza pułap z art. 28 ust. 1. Sąd Okręgowy odsyła również do trafnych motywów wyroku tutejszego Sądu z 16 grudnia 2024 r. (II Ca 1093/24, LEX nr 3814793), który zgłębił tę problematykę, dochodząc do wniosków takich jak Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym niniejszą apelację. W ślad za tym, skoro - jak wynikało z uzasadnienia pisma strony pozwanej z 8 marca 2024 r. (k. 23) stanowiącego wypowiedzenie dotychczasowej stawki najmu oraz jej pisma z 3 kwietnia 2024 r. (k. 28-31), stanowiącego odpowiedź na pismo powoda z 25 marca 2024 r., które wpłynęło do pozwanej 27 marca 2024 r. (k. 25-27) – nowa stawka czynszu nie przekroczyła, co zostało in casu wykazane i właściwie nie było też sporne, 4% wartości odtworzeniowej lokalu, to nie było podstaw do dopuszczania i przeprowadzania dowodów zaofiarowanych w pozwie. Jak bowiem wynika z obwieszczenia Wojewody (...) z 25 września 2023 r. (Dz.Urz. Woj. (...) , poz. 6245) wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m (
    
    
    
    
    2) powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w okresie 6 miesięcy, liczonych od 1 października 2023 r. dla miasta K. wyniósł 7 793 zł, zaś w okresie 6 miesięcy od 1 kwietnia 2024 r. – 8 113 zł (obwieszczenie Wojewody (...) z 26 marca 2024 r., Dz.Urz. Woj. (...) ., poz. 2244). Tym samym nawet według stawki niższej tego wskaźnika, wartość odtworzeniowa lokalu powoda wynosiła, zgodnie z art. 9 ust. 8 u.o.p.l., 584 319,14 zł (7 793 x 74,98m (
    
    
    
    
    2) ), a zatem jej 4% to 23 372,77 zł w ujęciu rocznym i tyle mogła maksymalnie wynieść roczna stawka czynszu, którą pozwana mogła ustalić za lokal powoda, co daje 25,98 zł/m (
    
    
    
    
    2) miesięcznie. Pozwana przyjęła stawkę niższą, bo 24,85 zł/m (
    
    
    
    
    2) , która dała miesięcznie czynsz na poziomie 1 863,25 zł, a rocznie 22 359 zł. Stawka ta mieściła się zatem w ustawowo dopuszczonych granicach, a skoro tak, to wszelkie wnioski dowodowe, które powód złożył były bezprzedmiotowe, gdyż zmierzały do wykazania faktów niemających znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. W świetle bowiem zaprezentowanej na wstępie wywodu wykładni użytych w sprawie przepisów bez znaczenia pozostają fakty, związane z sytuacją finansową pozwanej, a także strukturą czy rodzajem kosztów, które pozwana ponosi. Miarodajnym wzorcem kontroli sądowej jest tutaj tylko to, czy spełniony został wymóg z art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. Kwestia kondycji finansowanej pozwanej i ponoszonych przez nią kosztów są irrelewantne jurydycznie. Tym samym wnioski dowodowe zawarte w pkt. VII-VIII pozwu słusznie zostały pominięte przez Sąd Rejonowy. To samo uczynił z nimi Sąd Okręgowy, wobec złożonego wniosku w apelacji o dopuszczenie tych dowodów w postępowaniu apelacyjnym. Konsekwentnie, nie było również podstaw do wzruszenia postanowienia dowodowego wydanego na rozprawie w dniu 9 sierpnia 2024 r., objętego wnioskiem z art. 380 k.p.c. Pozwana przedłożyła na żądanie powoda pisemne uzasadnienie podwyżki wraz z jej kalkulacją, do czego była rzeczywiście obowiązana, z mocy ustawy lokatorskiej, gdyż jak odnotowano do samej procedury związanej z podwyżką przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów stosuje się. Kalkulacja te nie budzi wątpliwości, choć i tak ma ona znaczenie minorum gentium , gdyż materialnoprawną doniosłość w kontekście badania zasadności podwyżki czynszu nosi treść art. 28 ust. 1 i ust. 2 u.s.f.r.m. Kalkulacja jest zaś wymogiem proceduralnym, który pozwana dopełniła, obrazując szczegółowo przy tym konieczność dokonania podwyżki. Reasumując, postępowanie dowodowe zostało prawidłowo przeprowadzone przez Sąd Rejonowy, nie było podstaw do dopuszczenia dowodów zaofiarowanych w pozwie jak i już w postępowaniu apelacyjnym, toteż zaskarżony wyrok jako prawidłowy musiał się w całości ostać. Podsumowując, choć Sąd Okręgowy nie podzielił części prawnych wywodów Sądu I instancji, to ostatecznie zaskarżony wyrok odpowiada prawu. Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c. , orzekł jak w sentencji. O koszach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Zasądzona z tego tytułu kwota 900 zł odpowiada wynagrodzeniu pełnomocnika pozwanej obliczonemu na podstawie § 2 pkt. 4 w zw. z § 10 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie. W ocenie Sądu Okręgowego nie było podstaw do zastosowania w zakresie kosztów dobrodziejstwa wynikającego z art. 102 k.p.c. , które zarezerwowane jest do tzw. wypadków szczególnie uzasadnionych. Dotyczą one nie tylko samego przebiegu procesu, lecz także okoliczności pozostających poza postępowaniem, np. takich jak stan majątkowy czy sytuacja życiowa stron. Wchodząca w rachubę in casu przesłanka subiektywnego przekonania apelującego o jego racjach nie mogła być uznana za mieszczącą się w zakresie kodeksowej przesłanki wypadku szczególnie uzasadnionego, gdyż ta, nawet gdyby się jej w badanej sprawie w sposób definiowany w apelacji doszukać ustaje, gdy stronie znane jest już negatywne rozstrzygnięcie jej żądań przez sąd pierwszej instancji (postanowienia SN: z 23.05.2013 r., I CZ 161/12; z 18.01.2013 r., IV CZ 149/12; z 26.09.2012 r., II CZ 103/12). Sędzia Krzysztof Wąsik