II CA 248/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód P. M. nabył od pozwanej Gminy M. S. działkę gruntu w przetargu, za cenę 94 414,80 zł. Po przystąpieniu do budowy domu jednorodzinnego, badania geologiczne wykazały obecność warstwy nasypowej o głębokości do 4,7 metra, zawierającej gruz i śmieci, co uniemożliwiało tradycyjne posadowienie budynku i wymagało dodatkowych kosztów związanych z wymianą gruntu. Powód odstąpił od umowy, a następnie dochodził odszkodowania za poniesione koszty. Sąd Rejonowy zasądził od Gminy na rzecz powoda kwotę 44 137 zł tytułem odszkodowania za koszty wymiany gruntu oraz 3 000 zł za prywatną opinię rzeczoznawcy, uznając, że Gmina ponosi odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.), ponieważ sprzedała nieruchomość z ukrytą wadą fizyczną, o której powód nie wiedział. Gmina wniosła apelację, zarzucając naruszenie prawa materialnego i procesowego, w tym błędne zastosowanie art. 566 k.c. i art. 471 k.c. oraz naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy uznał apelację za nieuzasadnioną. Choć Sąd Okręgowy dopatrzył się uchybienia w ocenie dowodów przez Sąd Rejonowy w kwestii świadomości Gminy o wadzie, uznał, że nie miało to wpływu na wynik sprawy. Sąd Okręgowy potwierdził, że nieruchomość była dotknięta wadą fizyczną zmniejszającą jej wartość i użyteczność, a powód poniósł szkodę pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem zobowiązania przez Gminę. Sąd podkreślił, że Gmina, jako jednostka samorządu terytorialnego, powinna dochować należytej staranności przy sprzedaży nieruchomości, a brak takiej staranności skutkował odpowiedzialnością kontraktową.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaPotwierdzenie odpowiedzialności sprzedawcy (w tym jednostki samorządu terytorialnego) za wady fizyczne nieruchomości sprzedanej w przetargu, nawet jeśli sprzedawca nie miał bezpośredniej wiedzy o wadzie, ale nie dołożył należytej staranności. Ugruntowanie możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.) niezależnie od rękojmi.
Sprawa dotyczy specyficznej sytuacji wadliwej działki budowlanej i odpowiedzialności Gminy. Interpretacja 'należytej staranności' może być różna w zależności od okoliczności.
Zagadnienia prawne (3)
Czy sprzedaż nieruchomości przez Gminę z ukrytą wadą fizyczną (warstwa nasypowa z gruzem i śmieciami) stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania kontraktowego, uzasadniające zasądzenie odszkodowania na rzecz kupującego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sprzedaż nieruchomości z ukrytą wadą fizyczną, która zmniejsza jej wartość lub użyteczność ze względu na cel, stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania kontraktowego, uzasadniające zasądzenie odszkodowania na rzecz kupującego, nawet jeśli sprzedawca nie miał wiedzy o wadzie, ale nie dołożył należytej staranności.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że istnienie warstwy nasypowej z gruzem i śmieciami stanowiło wadę fizyczną nieruchomości, która zmniejszała jej wartość i użyteczność do celu zabudowy jednorodzinnej metodą tradycyjną. Brak należytej staranności Gminy w przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, mimo że nie miała ona bezpośredniej wiedzy o wadzie, skutkował odpowiedzialnością kontraktową na podstawie art. 471 k.c. Powód wykazał szkodę, jej wysokość oraz związek przyczynowy między wadą a poniesionymi kosztami.
Czy kupujący nieruchomość może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.) za szkodę wynikłą z wad fizycznych rzeczy, nawet jeśli utracił uprawnienia z tytułu rękojmi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy na skutek upływu terminów nie powoduje utraty roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na utrwalone orzecznictwo, zgodnie z którym art. 566 k.c. wyraża normę kolizyjną, pozwalającą na dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.) niezależnie od uprawnień z rękojmi, nawet po upływie terminów rękojmi.
Czy koszty prywatnej opinii rzeczoznawcy, sporządzonej w celu wykazania wysokości szkody w postępowaniu przedsądowym, mogą stanowić element szkody podlegającej naprawieniu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, koszt wykonania prywatnej opinii rzeczoznawcy stanowi szkodę pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym z wadą nieruchomości i nienależytym wykonaniem zobowiązania przez sprzedawcę, jeśli działanie poszkodowanego było racjonalne i uzasadnione.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zlecenie prywatnej opinii przez powoda, nieposiadającego specjalistycznej wiedzy, było racjonalnym działaniem mającym na celu wykazanie szkody. Koszt tej opinii stanowił stratę w majątku poszkodowanego, pozostającą w związku przyczynowym z wadą nieruchomości.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. M. | osoba_fizyczna | powód |
| Gmina M. S. | instytucja | pozwana |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Podstawa odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
k.c. art. 566
Kodeks cywilny
Reguluje odpowiedzialność odszkodowawczą kupującego w przypadku odstąpienia od umowy lub żądania obniżenia ceny z powodu wady fizycznej rzeczy, wskazując na możliwość dochodzenia szkody na zasadach ogólnych.
k.c. art. 556
Kodeks cywilny
Definiuje pojęcie wady fizycznej rzeczy i odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi.
Pomocnicze
k.c. art. 361
Kodeks cywilny
Określa zakres odpowiedzialności odszkodowawczej, obejmujący straty poniesione i korzyści utracone.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Reguła ciężaru dowodu - kto powołuje się na fakt, musi go udowodnić.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady rozstrzygania o kosztach procesu.
k.p.c. art. 233
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady oceny dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa rozstrzygnięcia sądu drugiej instancji.
u.k.s.c. art. 113
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Obowiązek zwrotu nieuiszczonych kosztów sądowych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieruchomość posiadała wadę fizyczną w postaci warstwy nasypowej z gruzem i śmieciami, co zmniejszało jej wartość i użyteczność do celu zabudowy jednorodzinnej metodą tradycyjną. • Gmina M. S. ponosi odpowiedzialność kontraktową za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.) z uwagi na brak należytej staranności przy sprzedaży nieruchomości, mimo braku bezpośredniej wiedzy o wadzie. • Powód poniósł szkodę w postaci kosztów wymiany gruntu i sporządzenia opinii, pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym z wadą nieruchomości. • Utrata uprawnień z tytułu rękojmi nie wyklucza dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych.
Odrzucone argumenty
Działka nie była obarczona wadą fizyczną, a istnienie gruzu i śmieci pod gruntem nie stanowi wady, gdyż Gmina nie zapewniała o możliwości budowy metodą tradycyjną. • Gmina M. S. nie miała wiedzy o wadzie nieruchomości, a powód miał świadomość stanu faktycznego i prawnego. • Powód nie wykazał przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej Gminy. • Koszty poniesione przez powoda stanowią zwyczajowo przyjęte koszty związane z budową domu.
Godne uwagi sformułowania
pozwana miała pełną świadomość tego, że sprzedała powodowi nieruchomość posiadającą istotne wady, których usunięcie naraziło powoda na znaczne dodatkowe koszty • brak świadomości istnienia wady nieruchomości po stronie pozwanej nie wykluczał przyjęcia ziszczenia się przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej względem powoda na zasadzie art. 471 k.c. • sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy • należyta staranność • nie dołożyła należytej staranności przygotowując się do transakcji, co w konsekwencji naraziło powoda na szkodę majątkową
Skład orzekający
Tomasz Szaj
przewodniczący
Marzenna Ernest
sędzia
Tomasz Cegłowski
sędzia-sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Potwierdzenie odpowiedzialności sprzedawcy (w tym jednostki samorządu terytorialnego) za wady fizyczne nieruchomości sprzedanej w przetargu, nawet jeśli sprzedawca nie miał bezpośredniej wiedzy o wadzie, ale nie dołożył należytej staranności. Ugruntowanie możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.) niezależnie od rękojmi."
Ograniczenia: Sprawa dotyczy specyficznej sytuacji wadliwej działki budowlanej i odpowiedzialności Gminy. Interpretacja 'należytej staranności' może być różna w zależności od okoliczności.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, że nawet jednostki samorządu terytorialnego mogą ponosić odpowiedzialność za wady sprzedawanych nieruchomości, a kupujący mają narzędzia prawne do dochodzenia swoich praw, nawet jeśli sprzedawca twierdzi, że nie wiedział o problemie.
“Gmina sprzedała działkę z gruzem i śmieciami pod budowę domu – sąd przyznał rację kupującemu.”
Dane finansowe
WPS: 44 137 PLN
odszkodowanie: 44 137 PLN
koszty postępowania apelacyjnego: 1200 PLN
koszty procesu (sąd I instancji): 5624 PLN
zwrot kosztów prywatnej opinii rzeczoznawcy: 3000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.