II CA 1888/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Okręgowy w Krakowie rozpoznał apelację uczestnika A. M. od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa-Krowodrzy, które zatwierdziło sprawozdanie zarządcy nieruchomości S. K. z lat 2012 i 2013. Sąd Rejonowy uznał, że czynności zarządcy, w tym rozliczenie kosztów wody i ścieków proporcjonalnie do udziałów, stanowią czynności zwykłego zarządu i zasługują na zatwierdzenie. Uczestnik A. M. wniósł apelację, zarzucając naruszenie art. 201 k.c. poprzez błędne uznanie czynności zarządcy za zwykły zarząd, a także naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 233 § 1 k.p.c. i art. 937 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy, analizując sprawę, stwierdził, że choć Sąd Rejonowy rozpoznał istotę sprawy, to sposób rozliczenia kosztów zużycia wody przez zarządcę bez uprzedniego uzyskania zezwolenia sądu lub zgody współwłaścicieli stanowił czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 935 § 3 k.p.c. w zw. z art. 615 k.p.c., takie czynności wymagają zezwolenia sądu, jeśli strony nie wyrażą zgody. Sąd Okręgowy uznał, że zarządca dokonała tego samowolnie, co skutkowało koniecznością odmowy zatwierdzenia sprawozdania w tej części. W pozostałym zakresie apelacja została oddalona, a koszty postępowania odwoławczego zasądzono od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja pojęcia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd w kontekście zarządu nieruchomością wspólną, zwłaszcza w zakresie rozliczania mediów.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji braku indywidualnych liczników i braku zgody współwłaścicieli. Kwestia prawidłowości samego sposobu rozliczenia po udziałach nie została w pełni rozstrzygnięta w tym postępowaniu.
Zagadnienia prawne (3)
Czy rozliczenie kosztów zużycia wody i odprowadzenia ścieków przez zarządcę nieruchomości, proporcjonalnie do udziałów we współwłasności, stanowi czynność zwykłego zarządu, czy czynność przekraczającą zwykły zarząd?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Rozliczenie kosztów zużycia wody i odprowadzenia ścieków przez zarządcę, bez indywidualnych liczników i bez zgody współwłaścicieli lub zezwolenia sądu, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że określenie sposobu rozliczenia zużycia wody w budynku, w przypadku braku indywidualnych liczników, wykracza poza zwykłą i bieżącą administrację, ponieważ może rodzić po stronie właściciela obciążenie. Taka czynność wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli lub zezwolenia sądu.
Czy sąd zatwierdzający sprawozdanie zarządcy nieruchomości powinien badać sposób rozliczenia kosztów zużycia wody, jeśli zarządca dokonał go samowolnie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Sąd zatwierdzający sprawozdanie zarządcy powinien odmówić zatwierdzenia sprawozdania w części dotyczącej czynności przekraczającej zwykły zarząd, dokonanej bez wymaganej zgody lub zezwolenia.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy stwierdził, że skoro zarządca dokonała sposobu rozliczenia wody samowolnie, co stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, skutkuje to odmową zatwierdzenia sprawozdania w tej części. Sąd nadzorujący zarząd powinien rozstrzygnąć kwestię prawidłowości sposobu rozliczeń.
Czy brak wysłuchania uczestnika przed wydaniem postanowienia przez sąd pierwszej instancji, a także brak doręczenia mu dokumentacji źródłowej, skutkuje nierozpoznaniem istoty sprawy?
Odpowiedź sądu
Nie, brak wysłuchania uczestnika i doręczenia dokumentacji przed wydaniem postanowienia przez sąd pierwszej instancji nie zawsze oznacza nierozpoznanie istoty sprawy, jeśli sąd zbadał podstawę materialnoprawną dochodzonych roszczeń i odniósł się do przedmiotu sprawy.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy powołał się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, zgodnie z którym pojęcie „istoty sprawy” dotyczy jej aspektu materialnoprawnego. Sąd Rejonowy, mimo lakonicznego uzasadnienia, zbadał merytorycznie sprawozdanie zarządcy i odniósł się do kwestii rozliczania wody, co wyklucza nierozpoznanie istoty sprawy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| S. K. | osoba_fizyczna | wnioskodawca/zarządca |
| R. M. | osoba_fizyczna | uczestnik |
| A. M. | osoba_fizyczna | uczestnik |
Przepisy (9)
Główne
k.p.c. art. 937 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zarządca składa sądowi sprawozdania ze swych czynności oraz udokumentowane sprawozdanie rachunkowe. Sąd po wysłuchaniu stron i rozpatrzeniu sprawozdań zatwierdza je lub odmawia zatwierdzenia w całości lub w części.
k.p.c. art. 615
Kodeks postępowania cywilnego
Przepisy dotyczące zarządcy w postępowaniu egzekucyjnym stosuje się odpowiednio do zarządcy ustanowionego w innych postępowaniach.
k.p.c. art. 935 § § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w razie jej braku – za zezwoleniem sądu.
Pomocnicze
k.c. art. 201
Kodeks cywilny
Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
u.z.w.i.o.ś. art. 26 § ust. 1
Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego jest obowiązany do rozliczenia kosztów usług wodociągowo-kanalizacyjnych z odbiorcami usług na podstawie określonych w taryfach cen i stawek opłat oraz ilości dostarczonej wody i odprowadzonych ścieków.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W razie uwzględnienia apelacji sąd drugiej instancji zmienia zaskarżone orzeczenie i orzeka co do istoty sprawy.
k.p.c. art. 13 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Przepisy dotyczące postępowań w sprawach o świadczenie z Leistungsansprüchen stosuje się odpowiednio do innych postępowań.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
W razie oddalenia apelacji sąd drugiej instancji orzeka o kosztach postępowania.
k.p.c. art. 520 § § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Jeżeli interesy stron są sprzeczne, sąd może włożyć na jedną lub kilka stron obowiązek zwrotu kosztów przeciwnikowi.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Rozliczenie kosztów zużycia wody przez zarządcę bez zgody współwłaścicieli lub zezwolenia sądu stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd i wymagało zezwolenia sądu. • Samowolne ustalenie sposobu rozliczenia kosztów wody przez zarządcę skutkuje odmową zatwierdzenia sprawozdania w tej części.
Odrzucone argumenty
Czynności zarządcy, w tym rozliczenie kosztów wody, stanowią czynności zwykłego zarządu. • Sąd Rejonowy rozpoznał istotę sprawy, mimo braku wysłuchania uczestnika i doręczenia dokumentacji. • Zastosowany przez zarządcę sposób rozliczenia wody (po udziałach) jest prawidłowy.
Godne uwagi sformułowania
Określenie przez zarządcę sposobu rozliczenia wody należy traktować jako czynność z zakresu zarządu nieruchomością wspólną i to czynność przekraczającą ten zakres. • Sposób określenia rozliczenia zużytej wody w budynku, w przypadku braku w poszczególnych lokalach indywidualnych i zalegalizowanych liczników, wykracza poza zwykłą i bieżącą administrację, skoro może rodzić po stronie właściciela obciążenie. • Sąd Rejonowy, jakkolwiek lakonicznie i pobieżnie, to jednak uzasadnił swoje orzeczenie w przedmiocie zatwierdzenia obu sprawozdań.
Skład orzekający
Beata Tabaka
przewodniczący
Krzysztof Wąsik
sędzia
Jarosław Tyrpa
sędzia-sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd w kontekście zarządu nieruchomością wspólną, zwłaszcza w zakresie rozliczania mediów."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji braku indywidualnych liczników i braku zgody współwłaścicieli. Kwestia prawidłowości samego sposobu rozliczenia po udziałach nie została w pełni rozstrzygnięta w tym postępowaniu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy praktycznych problemów związanych z zarządem nieruchomością wspólną i rozliczaniem mediów, co jest częstym źródłem konfliktów między współwłaścicielami. Pokazuje, jak ważne jest przestrzeganie procedur i uzyskiwanie zgód.
“Zarządca nieruchomości rozliczył wodę po swojemu? Sąd Okręgowy wyjaśnia, kiedy to przekracza zwykły zarząd.”
Dane finansowe
koszty postępowania odwoławczego: 120 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.