II CA 1651/23

Sygn. akt II Ca 1651/23 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 10 lipca 2025 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Małgorzata Dasiewicz - Kowalczyk Protokolant: Natalia Pawlik po rozpoznaniu w dniu 12 czerwca 2025 r. we Wrocławiu na rozprawie sprawy z powództwa A. B. przeciwko J. B. o zapłatę na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu z dnia 13 kwietnia 2023 r. sygn. akt VI C 590/22 I. zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że zasądza od pozwanego J. B. na rzecz powódki A. B. 10.000 zł ( dziesięć tysięcy złotych ) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 lutego 2022 r. do dnia zapłaty, zmienia go również w punkcie II w ten sposób, że zasądza od pozwanego na rzecz powódki 2317 zł kosztów postępowania wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty; II. zasądza od pozwanego na rzecz powódki 1400 zł kosztów postępowania apelacyjnego wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. SSO Małgorzata Dasiewicz – Kowalczyk UZASADNIENIE Zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2023r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia Krzyków we Wrocławiu oddalił powództwo A. B. przeciwko J. B. o zapłatę (pkt I), oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanego 1817 zł kosztów postępowania (pkt II). Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła powódka zaskarżając wyrok Sądu Rejonowego w całości i wniosła o jego zmianę oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki 10.000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 11 lutego 2022r. do dnia zapłaty, oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu za obie instancje. W apelacji powódka zarzuciła: 1. 
        naruszenie przepisów postępowania - art. 233 § 1 k.p.c. mających wpływ na wynik sprawy poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów poprzez: a) przyjęcie, że w niniejszej sprawie to działania powódki spowodowały, że umowa przenosząca własność nieruchomości objętej umową rczerwacyjną nie została zawarta oraz że niewykonanie umowy było następstwem okoliczności, za które powódka ponosi odpowiedzialność - podczas gdy powódka przez cały czas trwania umowy oraz już po jej wygaśnięciu deklarowała gotowość do przystąpienia do umowy sprzedaży, co zostało potwierdzone korespondencją SMS z pozwanym oraz zeznaniami świadka M. B. ; ponadto nawet gdyby przyjąć, że umowa stron została przedłużona to wobec tragicznego i nieprzewidywalnego zdarzenia, które spotkało powódkę jakim jest śmierć partnera życiowego na skutek wypadku nie ma podstaw do obarczania jej tą odpowiedzialnością; b) przyjęcie, że niewykonanie umowy rezerwacyjnej nie wynikało w żadnym razie z winy pozwanego - podczas gdy pozwany nie był gotowy do dnia 31.08.2021 r. do przystąpienia do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, gdyż nie dysponował pozwoleniem na użytkowanie budynku, a nadto pod koniec sierpnia udał się na urlop; ponadto w dniu 13.09.2021r. poinformował powódkę, iż ponownie wystawia nieruchomość w M. na sprzedaż; c) przyjęcie, że pozwany kontaktował się z powódką wskazując na gotowość do zawarcia umowy, prosił o wyznaczenie przez nią terminu, dopytywał kiedy powódka będzie miała możliwość przystąpić do umowy - podczas gdy powyższe nie znajduje odzwierciedlenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, w szczególności w przedłożonej przez powódkę korespondencji SMS prowadzonej przez strony, z której wynika, iż to pozwany unikał kontaktu z powódką; d) przyjęcie, że jak wykazało postępowanie dowodowe powódka nie była gotowa finansowo na zawarcie umowy przedwstępnej i przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości objętej umową rezerwacyjną - podczas gdy z zeznań świadka M. B. , powódki oraz korespondencji SMS prowadzanej przez strony wynika, że powódka była gotowa do zawarcia umowy przedwstępnej i uiszczenia zadatku w kwocie 100.000 zł oraz miała zgromadzoną większość ceny sprzedaży tj. 600.000 zł z 860 000 zł, pozostała kwota miała pochodzić bądź ze sprzedaży nieruchomości powódki bądź z pożyczki od matki; nadto powódka nigdy nie informowała pozwanego o źródłach, z których miała pozyskać środki na zakup oferowanej przez niego nieruchomości. 2. 
        Naruszenie prawa materialnego tj. a) art. 471 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że powódka nie wykonała ciążącego na niej zobowiązania do zawarcia umowy przedwstępnej kupna nieruchomości po dacie 31.08.2021 r. - podczas gdy powódka nie miała takiego obowiązku, bowiem strony prowadziły już pozaumowne, niewiążące negocjacje po dacie 31.08.2021 r., a po stronie pozwanego nie zaistniała szkoda związana z czasowym wyłączeniem z oferty sprzedaży nieruchomości do dnia 31.08.2021 r., a nadto sam pozwany nie mógł przystąpić do umowy sprzedaży w okresie do 31.08.2021 r. z uwagi na brak koniecznych dokumentów; b) art. 483§ 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż wpłacona na rzecz pozwanego opłata rezerwacyjna w kwocie 10 000 zł stanowi swoistą karę umowną dla powódki, gdyż w niniejszej sprawie to działania powódki spowodowały, że umowa przenosząca własność nieruchomości objętej umową rezerwacyjną nie została zawarta - podczas gdy strony nie nadały wpłacie tej ani przymiotu kary umownej z art. 483 § 1 k.c. , ani zadatku w myśl art. 394 § 1 k.c. c) art. 353(1) k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że poprzez wyrażoną w tym przepisie zasadę swobody umów strony zgodnie ustaliły, iż przedłużają umowę rezerwacyjną - w sytuacji gdy umowa ta zawarta została do dnia 31.08.2021 r. - podczas gdy po wskazanej w umowie dacie tj. 31.08.2021 r. umowa rezerwacyjna wygasła a strony prowadziły jedynie negocjacje co do formy i daty zawarcia dalszej umowy; d) art. 353(1) k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że umowę rezerwacyjną z konkretnie ustaloną datą rezerwacji można przedłużyć bez konieczności wskazywania przez strony innego wiążącego je terminu - podczas gdy do essentialia negotii umowy rezerwacyjnej zalicza się okres trwania rezerwacji - czyli czas, na jaki nieruchomość zostanie wyłączona z oferty sprzedaży. 3. 
        Powyższe uchybienia doprowadziły do niezgodności ustaleń faktycznych z materiałem dowodowym zebranym w sprawie - czyniąc zadość zobowiązaniu nałożonemu przez art. 368 § 1 (1) k.p.c. wskazuję, iż Sąd I instancji ustalił następujące fakty niezgodne z rzeczywistym stanem rzeczy: a) fakt, iż powódka nie miała kwoty potrzebnej na zakup nieruchomości od pozwanego; b) fakt, iż pozwany kontaktował się z powódką wskazując na gotowość do zawarcia umowy, prosił o wyznaczenie przez nią terminu, dopytywał kiedy powódka będzie miała możliwość przystąpić do umowy; c)fakt, iż niewykonanie umowy było następstwem okoliczności, za które powódka ponosi odpowiedzialność; d)fakt, iż brak zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości został spowodowany wyłącznie działaniami powódki; e)fakt, iż niewykonanie umowy nie wynikało w żadnym razie z winy pozwanego. W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie, oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego od powódki. Sąd Okręgowy zważył, co następuje : Apelacja zasługiwała na uwzględnienie w zakresie skutkującym zmianą wyroku i odmiennym rozstrzygnięciem co do istoty sprawy. Sąd Rejonowy dokonał bowiem błędnej oceny roszczenia z jakim wystąpiła powódka, co słusznie zarzuciła apelująca. Wskazać należy, iż prawidłowe rozstrzygnięcie każdej sprawy uzależnione jest od spełnienia przez Sąd meriti dwóch naczelnych obowiązków procesowych, tj. przeprowadzenia postępowania dowodowego w sposób określony przepisami procesowymi oraz dokonania wszechstronnej oceny całokształtu okoliczności ujawnionych w toku postępowania. Rozstrzygnięcie to winno również znajdować poparcie w przepisach prawa materialnego adekwatnych do poczynionych ustaleń faktycznych. Ustalenia faktyczne winny być wynikiem wnikliwej oceny przeprowadzonych dowodów zgodnie z regułami ich oceny, określonymi przepisem art. 233 § 1 k.p.c. Poczynione ustalenia stanowią faktyczny stan sprawy, który sąd orzekający jest zobowiązany ocenić pod kątem obowiązujących przepisów prawa materialnego celem wszechstronnego zbadania zasadności roszczeń powoda i ustalenia czy powodowi przysługuje ochrona prawna, niezależnie od wskazania przez niego podstawy prawnej swojego roszczenia. W ocenie Sądu Okręgowego Sąd I instancji w tej sprawie obowiązki te wykonał niewłaściwie, dopuszczając się uchybień w zakresie oceny wyników postępowania dowodowego oraz ustaleń faktycznych, jak też w zakresie ostatecznej kwalifikacji prawnej roszczenia powódki, to też słusznie podniesiono w apelacji. W niniejszym postępowaniu powódka domagała się od pozwanego zwrotu kwoty 10.000 zł, jaką uiściła na jego rzecz na podstawie zawartej na piśmie w dniu 17 lipca 2021 r. umowy rezerwacyjnej . Fakt zawarcia umowy nie był sporny, jednak Sąd Rejonowy dokonał przede wszystkim jej wadliwej wykładni. Zasada swobody umów oznacza, że strony mogą ułożyć umowny stosunek prawny według swej woli, w sposób możliwe najlepiej realizujący ich interesy ( art. 353 1 k.c. ) i nie mają przy tym obowiązku podporządkowania konstrukcji zawieranej umowy schematowi ustalonemu przez ustawodawcę w przepisach prawa dla konkretnego typu umowy, nawet gdyby taki schemat istniał na datę zawierania umowy. W kodeksie cywilnym nie przewidziano umowy rezerwacyjnej. Taki rodzaj umów pojawił się wyraźnie dopiero w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (art. 29), tym niemniej owa regulacja z racji już czasokresu jej wejścia w życie (1 lipca 2022r.), do spornej umowy nie mogła mieć zastosowania, abstrahując nadto od braku realizacji dalszych przesłanek o których mowa w art. 4 powołanej ustawy. Prawo zobowiązań niewątpliwie jednak dopuszczało i dopuszcza zawieranie w obrocie umów rezerwacyjnych, które są umowami nienazwanymi i odrębnymi, od np. umowy przedwstępnej. Ze względu na obowiązywanie zasady swobody umów w każdym przypadku, gdy ma dojść do stwierdzenia, że pewne podmioty pozostają w umownym stosunku prawnym, konieczne jest zidentyfikowanie tych ich działań, którym można przypisać cechy oświadczeń woli w rozumieniu art. 60 k.c. (choćby dorozumianych) i stwierdzenie, że przez ich złożenie zmierzały one do związania się umową o konkretnej, wymagającej zrekonstruowania treści, z tym, a nie innym kontrahentem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2018 r. I CSK 667/17 ). Z kolei dokonując wykładni oświadczenia woli należy mieć na względzie treść przepisu art. 65 § 1 k.c. , a w odniesieniu do umów także przepisu art. 65 § 2 k.c. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego na tle art. 65 k.c. należy przyjąć kombinowaną metodę wykładni, opartą na kryteriach subiektywnym i obiektywnym. Stosowanie kombinowanej metody wykładni do czynności prawnych inter vivos obejmuje dwie fazy. W pierwszej fazie sens oświadczenia woli ustala się mając na uwadze rzeczywiste ukonstytuowanie się znaczenia między stronami. Oznacza to, że uznaje się za wiążący sens oświadczenia woli, w jakim zrozumiała go zarówno osoba składająca, jak i odbierająca to oświadczenie. Decydująca jest zatem rzeczywista wola stron. Prawidłowa, pełna i wszechstronna wykładnia oświadczenia woli nie może jednak pomijać treści zwerbalizowanej na piśmie, użyte bowiem (napisane) sformułowania i pojęcia, a także sama semantyka i struktura oświadczenia woli, są jednym z istotnych wykładników woli, pozwalają ją poznać i ocenić (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2007 r., II CSK 244/07). Należy mieć również na uwadze, że dyrektywa wypływająca z powołanego przepisu nie służy do korygowania czy też uzupełnienia treści oświadczeń woli o elementy niewynikające z umowy, gdyż nie może być instrumentem służącym do dostosowania znaczenia oświadczenia woli do potrzeb i interesów adresata/nadawcy oświadczenia (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2013 r., I ACa 342/13). Przy dokonywaniu wykładni oświadczenia woli złożonego na piśmie, podstawową rolę mają językowe normy znaczeniowe (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2018 r., V CSK 262/17, LEX nr 2511529). W konsekwencji nie można przyjmować takiego znaczenia interpretowanego zwrotu, które pozostawałoby w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi zawartymi w tekście umowy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 558/08, LEX nr 512966). Konsekwencją tego unormowania jest konieczność dokonania wykładni umów na trzech poziomach, tj. ustalenia literalnego brzmienia umowy, ustalenia treści oświadczeń woli przy zastosowaniu reguł określonych w art. 65 § 1 k.c. oraz ustalenie sensu złożonych oświadczeń woli poprzez odwołanie się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy. W perspektywie przytoczonych rozważań należy jednoznacznie stwierdzić, że dokonana przez Sąd Rejonowy wykładnia zawartej umowy nie była poprawna, w zakresie w jakim Sąd uznał, iż umowa ta przewidywała karę umowną ( art. 483 k.c. ), będącą jak wskazał formą odszkodowania ( art. 471 k.c. ). Rozpocząć należy od wskazania iż przepis art. 471 k.c. nie dotyczy kar umownych, a odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie czy nienależyte wykonanie zobowiązania. W sprawie tej powódka odszkodowania nie dochodziła (a to jej roszczenie było przedmiotem oceny sądu), więc przepis ten nie mógł znaleźć żadnego zastosowania, co jego powołanie na wstępie w kontekście kar umownych przez Sąd Rejonowy czyniło zupełnie nietrafionym. Co się tyczy kary umownej uregulowanej w art. 483 k.c. to jest ona wynikającą z umowy sankcją cywilnoprawną (odszkodowawczą) za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego przez dłużnika i polega na obowiązku zapłaty określonej sumy pieniężnej. Art. 483 § 1 k.c. określa minimalną treść klauzuli umownej zastrzegającej karę umowną, zaś granice kształtowania treści klauzuli wyznacza art. 353 1 k.c. Do koniecznych elementów klauzuli umownej kreującej obowiązek zapłaty kary umownej należy zaliczyć określenie zobowiązania, którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie rodzi obowiązek zapłaty kary oraz określenie sumy pieniężnej mającej stanowić naprawienie szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania ( art. 483 § 1 k.c. ) (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2023 r. I CSK 5584/22 ). Już z literalnego brzmienia zawartej na piśmie umowy wynika, iż strony zawarły umowę rezerwacyjną, której przedmiotem była rezerwacja domu położony w miejscowości M. (gm. Ż. ) należącego do J. B. . W zawartej umowie strony oświadczyły, że dokonują rezerwacji nieruchomości do 31 sierpnia 2021 r. W treści umowy wskazano, że po podpisaniu umowy przeniesienia własności na kupującego zapłacona opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet zapłaty części ceny za zakup zarezerwowanej nieruchomości. Strony ustaliły, że w przypadku nie przystąpienia do podpisania umowy przeniesienia własności: a) z winy kupującego- wniesiona opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi, b)z winy sprzedającego- opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w terminie 7 dni roboczych na wskazane przez Kupującego konto, c) z powodu, na który żadna ze stron nie ponosi winy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w terminie 7 dni roboczych na wskazane przez kupującego konto. Niespornym też było, iż w dniu 19 lipca 2021 r. powódka uiściła na rachunek bankowy pozwanego kwotę 10.000 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej. Mając na uwadze treść umowy zaakceptowaną i podpisaną zgodnie z przez strony ( art. 60 k.c. ) nie budzi żadnych wątpliwości, iż w jej treści nie wykreowano obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej czy umowy ostatecznej przenoszącej własność. Umowa nie nakłada na strony takiego zobowiązania, a co więcej nie wskazuje też w jakim terminie winno dojść do zawarcia umów (przedwstępnej czy ostatecznej). Nie konstruuje też swej treści obowiązku zapłaty kary umownej ani jej wysokości. Skoro zatem umowa nie kreuje zobowiązania zawarcia umowy przenoszącej własność i nie określa terminu na jego wykonanie, to nie sposób uznać by możliwość zatrzymania opłaty rezerwacyjnej mogła być interpretowana na kanwie tej umowy ( art. 65 k.c. ) jako zamiar stron ustanowienia kary umownej za niewykonanie takiego zobowiązania. Umowa ma wyłącznie charakter rezerwacyjny i opłata uiszczona na jej podstawie wyraźnie nazwana rezerwacyjną, miała na celu jedynie „zabezpieczenie”, że kupujący nie wycofa się z transakcji i podlegała zaliczeniu na poczet ceny. Nie ma ona charakteru odszkodowawczego, jaki przymiot ma kara umowna. Odmienny wniosek Sądu Rejonowego nie miał więc uzasadnionych podstaw w zawartej przez strony umowie rezerwacyjnej, co zarzut naruszenia art. 483 k.c. w zw. z art. 65 k.c. czyniło uzasadnionym. Dla porządku należy dodać w kontekście zarzutów apelacji wskazujących również na brak możliwości zastosowania art. 394 k.c. (jakiego Sąd Rejonowy też nie powołał), iż uiszczona opłata rezerwacyjna nie miała też charakteru zadatku. Treść przepisu art. 394 § 1 k.c. dotyczy sytuacji wątpliwych, tj. takich, gdy dochodzi do wręczenia kwoty przy zawarciu umowy, a strony nie postanawiają czy ma ona stanowić zadatek, czy tylko zaliczkę. Wskazuje na to wyraźnie zapis: "w braku odmiennej umowy lub zwyczaju". W takiej sytuacji, jako kryterium pomocniczym dla zinterpretowania zdarzenia polegającego na wręczeniu kwoty przy zawarciu umowy, można posługiwać się także wysokością tej kwoty w stosunku do całego świadczenia. Kryteria te nie mają natomiast zastosowania, gdy wola stron co do funkcji wpłacanej kwoty nie budzi wątpliwości. Zatem art. 394 § 1 k.c. znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy nic innego nie wynika z postanowień umowy albo ze zwyczajów i powstają wątpliwości co do funkcji wpłaconej kwoty (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 13 stycznia 2022 r. I AGa 174/20). Odnosząc się natomiast do okoliczności sprawy, należy wskazać, iż funkcja kwoty 10.000 zł wpłacanej przez powódkę pozwanemu nie budziła wątpliwości i zgodnie z umową stanowiła opłatę rezerwacyjną. Przydawanie jest innego charakteru w tej sprawie (czy jako zadatku czy kary umownej) nie miało zatem żadnych podstaw, jak słusznie wskazała apelująca. Sąd Okręgowy nie zgodził się w dalszym zakresie ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, iż zaistniały przesłanki umową przewidziane do zatrzymania opłaty rezerwacyjnej przez pozwanego, w postaci winy kupującego w nie zawarciu umowy przenoszącej własność. Ocena dowodów w tym zakresie dokonana uchybiała regulacji art. 233§1 k.p.c. , nie była bowiem wszechstronna, a dokonana została w oparciu o wybiórczo powołany materiał dowodowy, z jednoczesnym pominięciem rozkładu ciężaru dowodów w tej sprawie. Należy podkreślić, iż samo twierdzenie strony nie jest dowodem , a twierdzenie dotyczące istotnej dla sprawy okoliczności ( art. 227 k.p.c. ) powinno być udowodnione przez stronę to twierdzenie zgłaszającą (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2001 r. I PKN 660/00). Ogólną regułę stwarza tu art. 6 k.c. ("ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne") i jako podstawowy przepis w tym przedmiocie, stosowany w postępowaniu sądowym, pozostaje w ścisłym związku i tłumaczony jest w powiązaniu z przepisami kodeksu postępowania cywilnego , normującymi reguły dowodzenia. W procesie cywilnym strony mają obowiązek twierdzenia i dowodzenia tych wszystkich okoliczności (faktów), które stosownie do art. 227 k.p.c. mogą być przedmiotem dowodu. Tzw. fakty negatywne mogą być dowodzone za pomocą dowodów faktów pozytywnych przeciwnych, których istnienie wyłącza stwierdzoną okoliczność negatywną. W związku z tym w doktrynie przyjmuje się następujące reguły: a) faktów, z których wywodzone jest dochodzone roszczenie (tworzących prawo podmiotowe), powinien w zasadzie dowieść powód; dowodzi on również fakty uzasadniające jego odpowiedź na zarzuty pozwanego; pozwany dowodzi fakty uzasadniające jego zarzuty przeciwko roszczeniu powoda; b) faktów tamujących oraz niweczących powinien dowieść przeciwnik tej strony, która występuje z roszczeniem, czyli z zasady - pozwany ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 kwietnia 2003 r., II CKN 1409/00, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1997 r., I PKN 375/97, wyrok Sądu Najwyższego z 29 września 2005r. III CK 11/05). Powódka dochodząc zwrotu uiszczonej opłaty rezerwacyjnej winna była dowieść, że brak podpisania umowy przenoszącej własność był winą pozwanego lub żadna ze stron nie ponosi winy w tym zakresie ( art. 6 k.c. ), z kolei pozwany optując za zatrzymaniem owej opłaty obowiązany był wykazać stosowanymi dowodami, iż brak zawarcia umowy był wyłączną winą powódki, bowiem jedynie w takim przypadku wywiedzione żądanie pozwu ocenione być mogło jako niezasadne. Jak słusznie wskazano w apelacji, obowiązkowi temu nie podołał. W okolicznościach tej sprawy, ze zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności zeznań stron i korespondencji smsowej a także umowy rezerwacyjnej - wynika, że zamiarem stron było w przyszłości zawarcie umowy przenoszącej własność, jednak zobowiązanie to nie zostało jakkolwiek skonkretyzowane (ani co do czasu zawarcia tej umowy ani jej warunków). Jednocześnie z zaoferowanych dowodów wyłania się wniosek, iż zawarcie umowy przenoszącej własność miało być poprzedzone umową przedwstępną , jak wskazywała powódka, a co ma też potwierdzenie w korespondencji smsowej w jakiej strony na taką umowę wskazują. Porozumienie stron w tym zakresie nie budziło zatem wątpliwości ( art. 60 k.c. i art. 65 k.c. ), jak i to, że zawarcie umowy przedwstępnej nastąpić miało po uzyskaniu przez pozwanego pozwolenia na użytkowanie budynku. Potwierdzeniem powyższego jest choćby fakt, że pozwany w korespondencji smsowej informował powódkę, kiedy owo pozwolenie uzyska, a po jego otrzymaniu w wiadomości z 9 września 2021r. wskazał, iż jest gotowy do zawarcia umowy przedwstępnej, co miało miejsce niewątpliwie po upływie terminu na jaki nieruchomość została zarezerwowana (do 31 sierpnia 2021). Upływ owego terminu w ocenie Sądu Okręgowego sam w sobie rodził jedynie skutek wygaśnięcia rezerwacji, nie pozbawiał stron możliwości zawarcia umowy przedwstępnej i ostatecznej, jak i nie generował innych konsekwencji, w tym dla samej opłaty rezerwacyjnej jakiej losy powiązano wyłącznie z umową przenoszącą własność. To przyczyny braku zawarcia tej umowy miały znaczenie dla rozstrzygnięcia w tej sprawie, a w tym zakresie strony żadnych konkretnych uzgodnień ( w tym co do terminu zawarcia takiej umowy) nie poczyniły, poza takim, iż umowa ta poprzedzona będzie umową przedwstępną zawartą po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, a następnie po kilku miesiącach zawartą umową przenoszącą własność. Pozwany takie pozwolenia uzyskał dopiero we wrześniu 2021r. wyrażając 9 września 2021 gotowość do zawarcia umowy przedwstępnej. Powódka jak wynika z korespondencji smsowej stron (po 31 sierpnia 2021 i po informacji o uzyskaniu przez pozwanego pozwolenia na użytkownie)– dalej była zainteresowana nabyciem domu , informując jeszcze tego samego dnia, iż będzie podpisywała umowę przedwstępną niebawem własnej nieruchomości jaką sprzedaje, a następnie jej pośrednik skontaktuje się z pozwanym celem uzgodnienia warunków umowy tyczącej się domu w M. . Dnia 10 września 2021r. pozwany wskazał powódce, że nie może skontaktować się z pośrednikiem i prosi o kontakt z jego strony. Taki kontakt nastąpił, bowiem 13 września 2021r. pozwany napisał jedynie, iż jak już informował pośrednika, ponownie wystawił dom na sprzedaż i jak trafi się klient to go sprzeda, wskazując że nie może dłużej czekać. Powódka w odpowiedzi na to, wskazała, iż jest zdecydowana i strony mogą się spotkać by omówić szczegóły. Pozwany podniósł, iż powódka nie ma konkretnego kupca na własną nieruchomość i on nie może być uzależniony od tego czy powódka tą nieruchomość sprzeda. W odpowiedzi na powyższe powódka jasno wskazała, iż zgodnie z umową jest w stanie zapłacić pozwanemu 100.000 zł, a resztę miała zapłacić do 3 miesięcy. Po tej wiadomości kontakt ze strony pozwanego się urwał. Powódka zatem jeszcze raz 13 września 2021 r poinformowała pozwanego o gotowości zakupu, wskazując że milczenie pozwanego traktuje jako wycofanie się przez niego ze sprzedaży. Wobec braku dalszej odpowiedzi zażądała zwrotu opłaty rezerwacyjnej, czego pozwany odmówił. W takim przebiegu zdarzeń nie sposób za Sądem Rejonowy wywieść, iż to powódka ponosi winę za fakt niezawarcia umowy. Nie ma wiarygodnych podstaw do ustalenia, że przyczyną braku zawarcia umowy przez powódkę było nieposiadanie przez nią wystarczających środków na zakup nieruchomości. Nic takiego nie wynika ze zgromadzonych dowodów, w tym m.in. z korespondencji stron, zeznań powódki czy zeznań świadka M. B. , która uczestniczyła w procesie nabycia nieruchomości od pozwanego. Brak tam wskazania ze strony powódki, że sprzedaż przez nią własnej nieruchomości jest warunkiem zawarcia umowy z pozwanym. Oczywiście, czemu nie przeczyła powódka, było to potencjalne źródło współfinansowania zakupu nieruchomości od pozwanego ale nie warunkowało transakcji. Powódka cały czas wskazywała wyraźnie na gotowość zawarcia umowy i możliwość uiszczenia kwoty 100.000 zł przy umowie przedwstępnej, co potwierdziła świadek M. B. . Pozwany nie negował (ani tym bardziej nie wykazał), iż w ramach umowy przedwstępnej strony umówiły się na cała cenę. Co więcej umowa przedwstępna nie jest umową końcową, więc powódka w dacie jej zawarcia nie musiał dysponować całą kwotą na zakup. Całościowa zapłata miała nastąpić przy umowie końcowej ( daty zawarcia której strony nie uzgodniły ), a jak wskazała powódka, miało to być do 3 miesiące po zawarciu umowy przedwstępnej, a ona ze swej strony miała we wrześniu 2021r. znaczącą część kwoty na zakup (600.000 zł), a jedynie częściowo posiłkować się miała środkami ze sprzedaży swej nieruchomości spadkowej lub pozyskanymi od partnera, rodziny czy z kredytu, co też potwierdziła świadek M. B. . Znamiennym jest przy tym, iż trudności w sprzedaży nieruchomości przez powódkę były wynikiem śmierci we wrześniu 2021r. jej partnera życiowego (z jakiej przyczyny nie stawiła się u notariusza by zawrzeć umowę z nabywcą) a nie brakiem kontrahenta. Nie były to okoliczności przez nią zawinione. Finalnie sprzedaż własnej nieruchomości powódka sfinalizowała zawierając w grudniu 2021 umowę przedwstępną , a w kwietniu 2022 umowę końcową, jak wskazała świadek M. B. . Podkreślić trzeba, iż źródło finansowania zakupu nieruchomości przez powódkę nie zostało w umowie rezerwacyjnej wskazane, jak też brak dowodów by było to objęte jakimikolwiek przedumownymi uzgodnieniami stron ( art. 60 k.c. ). Tym samym powoływanie się przez Sąd Rejonowy na taką okoliczność (braku środków finansowych przez powódkę na zakup z racji braku sprzedaży własnej nieruchomości) było niemiarodajne. Sąd w tym względzie oparł się de facto wyłącznie na twierdzeniach pozwanego, którym to powódka kategorycznie zaprzeczyła, a które nie znalazły też zupełnie żadnego oparcia w materiale dowodowym przez strony zaoferowanym. Jak wynika z zeznań pozwanego swoją wiedzę w tym względzie czerpał od pośrednika nieruchomości, jednak mimo obciążającego go obowiązku dowodowego dla wykazania tej okoliczności przez powódkę zaprzeczonej ( art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. ), nie wnioskował nawet o dopuszczenie dowodu z zeznań rzeczonego pośrednika w charakterze świadka. Bierność dowodowa pozwanego, nie mogła prowadzić do podzielenia przez Sąd Okręgowy jego stanowiska co do winy powódki w niezawarciu umowy. Jak wskazywano wyżej, strony nie uzgodniły terminu zawarcia umowy przedwstępnej (i ostatecznej), ani w umowie rezerwacyjnej ani po upływie terminu na jaki została ona zawarta (31 maja 2021), ani także po uzyskaniu przez pozwanego pozwolenia na użytkowanie 9 września 2021r. Obie strony deklarowały jedynie gotowość zawarcia takiej umowy. Pozwany też nigdy nie wyznaczył powódce konkretnego terminu na zawarcie umowy przedwstępnej. Nie można więc mówić by powódka terminowi zawarcia umowy uchybiła w sposób zawiniony. Pozwany poprzestając na rzekomych informacja od pośrednika że powódka środkami na zakup nie dysponuje (których nic nie potwierdza) poinformował jedynie powódkę, że dłużej czekać nie może i wystawia dom na sprzedaż. Jednocześnie także powódka deklarując cały czas gotowość zawarcia umowy, ze swej strony (po informacji pozwanego) terminu na zawarcie umowy przedwstępnej również pozwanemu nie wyznaczyła. Obie strony pozostały tu w istocie bierne, nie przejawiając właściwej aktywności w wyznaczeniu konkretnego terminu zawarcia umowy przedwstępnej (a jedynie deklarując chęć jej zawarcia), skutkiem czego nie doszło do jej nawiązania, a tym samym i do zawarcia umowy przenoszącej własność, jaką pozwany zawarł z innym nabywcą. W ocenie Sądu Okręgowego, trudno zatem takie zachowania obu stron umowy, w świetle treści umowy rezerwacyjnej ocenić inaczej niż w taki sposób, że do zawarcia umowy nie doszło z powodów za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Tym samym w świetle zapisów umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna podlegała zwrotowi na rzecz powódki. Z tych też względów Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok i zasądził na rzecz powódki kwotę 10.000 zł tytułem zwrotu opłaty rezerwacyjnej wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie zgodnie z żądaniem pozwu od 11 lutego 2022r. do dnia zapłaty, uwzględniając wystosowane na etapie przedprocesowym wezwanie do zapłaty z 2 lutego 2022r. ( art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c. Konsekwencją tej zmiany musiało być obciążenie pozwanego kosztami procesu na zasadzie art. 98 k.p.c. Na zasądzone koszty na rzecz powódki złożyły się: opłata od pozwu 500 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) oraz wynagrodzenie jej pełnomocnika w wysokości stawki minimalnej (1800 zł) odpowiedniej dla wartości przedmiotu sporu, ustalonej na podstawie § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie. Mając powyższe na uwadze Sąd II instancji na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. orzekł jak w punkcie I sentencji. Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego (pkt II sentencji) znalazło oparcie w regulacji art. 98 k.p.c. Powódka wygrała apelację w całości co uzasadniało zasądzenie na jej rzecz od pozwanego poniesionych kosztów w instancji odwoławczej, a na które złożyły się opłata od apelacji 500 zł oraz koszty zastępstwa procesowego 900 zł zgodnie z § 2 pkt 4 w zw. z§10 ust 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie. SSO Małgorzata Dasiewicz- Kowalczyk ZARZĄDZENIE ZARZĄDZENIE 1. (...) ; 2. (...) .