II CA 1447/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia powódki A. O. o zapłatę z tytułu rękojmi za wadę fizyczną nieruchomości budowlanej, którą nabyła od pozwanego K. L. Powódka twierdziła, że działka posiada niekorzystne warunki gruntowo-wodne, uniemożliwiające tradycyjną zabudowę murowaną bez ponoszenia znaczących dodatkowych kosztów. Sąd Rejonowy w Szczecinie oddalił powództwo, uznając, że nieruchomość nie miała wad fizycznych. Powódka wniosła apelację, zarzucając m.in. naruszenie przepisów prawa materialnego dotyczących rękojmi oraz przepisów postępowania, w tym oddalenie wniosku o dowód z opinii biegłego. Sąd Okręgowy uwzględnił apelację, zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 50.000 zł. Sąd Okręgowy uznał, że niemożność posadowienia budynku w technologii tradycyjnej, która jest powszechnie stosowana, stanowi wadę fizyczną nieruchomości, zwłaszcza gdy kupująca poinformowała sprzedawcę o swoich zamiarach budowlanych. Sąd oparł się na opinii geotechnicznej oraz zeznaniach świadków i stron, stwierdzając, że pozwany wiedział o trudnych warunkach gruntowych. Wartość nieruchomości z wadą została ustalona przez biegłego na 143.300 zł, a bez wady na 241.000 zł, co uzasadniało obniżenie ceny o 97.700 zł. Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki 50.000 zł z odsetkami oraz koszty postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja pojęcia wady fizycznej nieruchomości budowlanej w kontekście warunków gruntowych i technologii budowy, a także zakresu wiedzy sprzedawcy o wadzie.
Dotyczy specyficznej sytuacji zakupu nieruchomości budowlanej z wadami ukrytymi, które uniemożliwiają standardowe zastosowanie.
Zagadnienia prawne (3)
Czy niemożność posadowienia budynku mieszkalnego w technologii tradycyjnej na zakupionej nieruchomości, ze względu na niekorzystne warunki gruntowo-wodne, stanowi wadę fizyczną rzeczy sprzedanej w rozumieniu przepisów o rękojmi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, niemożność posadowienia budynku w technologii tradycyjnej, która jest powszechnie stosowana, stanowi wadę fizyczną nieruchomości, zwłaszcza gdy kupujący poinformował sprzedawcę o swoich zamiarach budowlanych.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że skoro powódka chciała wybudować dom w technologii tradycyjnej, a warunki gruntowe na to nie pozwalały bez znaczących dodatkowych nakładów (np. palowania), to nieruchomość była wadliwa. Sprzedawca powinien był zdawać sobie sprawę z powszechności tej technologii i potencjalnych problemów związanych z warunkami gruntowymi.
Czy sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeśli kupujący mógł lub powinien był wiedzieć o wadzie w chwili zawarcia umowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi tylko wtedy, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Nie podlega badaniu, czy kupujący mógł lub powinien był wadę zauważyć.
Uzasadnienie
Sąd odwołał się do orzecznictwa Sądu Najwyższego i Sądu Apelacyjnego, podkreślając, że przepis art. 557 § 1 k.c. wymaga faktycznej wiedzy kupującego o wadzie, a nie tylko możliwości jej zauważenia.
Jak należy ustalić wysokość obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości w przypadku wystąpienia wady fizycznej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy oparł się na opinii biegłego, który ustalił wartość nieruchomości z wadą (143.300 zł) i bez wady (241.000 zł). Różnica wyniosła 97.700 zł, co uzasadniało zasądzenie żądanej przez powódkę kwoty 50.000 zł.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. O. | osoba_fizyczna | powódka |
| K. L. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (17)
Główne
k.c. art. 556
Kodeks cywilny
Przewiduje odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego w przypadku gdy rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia).
k.c. art. 556¹ § § 1
Kodeks cywilny
Definiuje wadę jako niezgodność rzeczy sprzedanej z umową, wymieniając przykładowe sytuacje (brak właściwości ze względu na cel, brak właściwości z zapewnienia sprzedawcy, niezdatność do celu zgłoszonego przez kupującego, niezupełność wydania).
k.c. art. 557 § § 1
Kodeks cywilny
Stanowi, że sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Pomocnicze
k.c. art. 546 § § 1
Kodeks cywilny
Dotyczy obowiązku sprzedawcy udzielenia kupującemu potrzebnych wyjaśnień dotyczących rzeczy.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ogólna zasada rozkładu ciężaru dowodu.
k.p.c. art. 378 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji, biorąc z urzędu pod uwagę nieważność postępowania.
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji może zmienić zaskarżony wyrok.
k.p.c. art. 98 § §1 i §3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.
k.c. art. 560
Kodeks cywilny
Dotyczy obniżenia ceny w przypadku wady rzeczy sprzedanej.
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
Dotyczy odsetek ustawowych za opóźnienie.
u.k.s.c. art. 113 § ust. 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Dotyczy orzekania o nieuiszczonych kosztach sądowych.
k.p.c. art. 227
Kodeks postępowania cywilnego
Przedmiot dowodu.
k.p.c. art. 278 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dowód z opinii biegłego.
k.p.c. art. 235 § §1 pkt 5
Kodeks postępowania cywilnego
Pominięcie wniosku dowodowego.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Granice swobody oceny dowodów.
k.p.c. art. 327¹ § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Wymogi uzasadnienia wyroku.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieruchomość posiada wadę fizyczną w postaci niekorzystnych warunków gruntowo-wodnych, uniemożliwiających tradycyjną zabudowę. • Sprzedawca miał wiedzę o wadzie lub powinien ją mieć. • Kupująca poinformowała sprzedawcę o zamiarze budowy domu w technologii tradycyjnej. • Wadliwe rozłożenie ciężaru dowodu przez sąd pierwszej instancji. • Niewłaściwa ocena dowodów przez sąd pierwszej instancji.
Godne uwagi sformułowania
o wadzie fizycznej nieruchomości budowlanej można by mówić tylko wtedy, gdyby strony w umowie wskazały, że jej przedmiotem jest działka budowlana o takich parametrach geologicznych, które umożliwiają posadowienie na niej budynku jednorodzinnego murowanego w technologii tradycyjnej bez dodatkowych kosztów • obowiązkiem powódki było wykonanie badań geologicznych przed zakupem nieruchomości • pozwanym nie miał obowiązku poinformowania powódki o pogorszonych warunkach hydrotechnicznych • nie budzi zdziwienia, że działkę nabytą dwa miesiące wcześniej pozwany chciał sprzedać z zyskiem • powódka nie udowodniła, że zakupiona od pozwanego nieruchomość jest obarczona wadą fizyczną • ocena zgodności lub niezgodności rzeczy z umową wymaga dokonania wykładni oświadczeń woli stron i ustalenia, czy rzecz ma właściwości wynikające z umowy. • Powszechnie stosowaną technologią budowy domów pozostaje nadal technologia tradycyjna murowana. • Zasady doświadczenia i logiki wskazują bowiem, iż nie czyni się tak znacznych wydatków, w tym przypadku na palowanie i przygotowanie platformy, gdyby nie były one potrzebne i konieczne dla posadowienia domu. • sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. • nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był wiedzieć np. dlatego, że wada rzeczy była jawna
Skład orzekający
Katarzyna Longa
sędzia
Tomasz Szaj
sędzia
Tomasz Radkiewicz
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia wady fizycznej nieruchomości budowlanej w kontekście warunków gruntowych i technologii budowy, a także zakresu wiedzy sprzedawcy o wadzie."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zakupu nieruchomości budowlanej z wadami ukrytymi, które uniemożliwiają standardowe zastosowanie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest dokładne zbadanie nieruchomości przed zakupem i jak sąd interpretuje pojęcie 'wady fizycznej' w kontekście oczekiwań kupującego i wiedzy sprzedawcy.
“Kupiłeś działkę z 'niespodzianką' pod ziemią? Sąd Okręgowy wyjaśnia, kiedy sprzedawca musi oddać pieniądze.”
Dane finansowe
WPS: 50 000 PLN
zapłata z tytułu rękojmi: 50 000 PLN
Sektor
budownictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.