II CA 1349/12

Sygn. akt II Ca 1349/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 7 czerwca 2013 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Agnieszka Bednarek-Moraś (spr.) Sędziowie: SSO Iwona Siuta SSO Robert Bury Protokolant: sekr. sądowy Małgorzata Idzikowska-Chrząszczewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 czerwca 2013 roku w S. sprawy z powództwa M. B. przeciwko Gminie C. o zapłatę na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Choszcznie z dnia 15 października 2012 roku, sygn. akt 294/12 1. oddala apelację; 2. zasądza od pozwanej Gminy C. na rzecz powódki M. B. kwotę 1.200 (jeden tysiąc dwieście) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego. Sygn. akt II Ca 1349/12 UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 15 października 2012 r., sygn. akt I C 294/12, Sąd Rejonowy w Choszcznie zasądził od pozwanej Gminy C. - (...) Zarządu (...) na rzecz powódki M. B. kwotę 12.524,64 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 22 lutego 2012 r. (pkt I.) zaś w pozostałym zakresie powództwo oddalił (pkt II.). Nadto zasądził od pozwanej Gminy C. - (...) Zarządu (...) na rzecz powódki M. B. kwotę 2.417,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt III.) i nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwu Sądu Rejonowego u C. kwotę 627 zł tytułem nieuiszczonych kosztów postępowania Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych: W dniu 10 lipca 2002 r. M. B. na podstawie przepisu art. 30 ust 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego , z mocy prawa wstąpiła w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego w C. przy ul. (...) . Lokal ten wchodził wówczas w skład zasobu mieszkaniowego Gminy C. . W dniu 09 czerwca 2011 r. M. B. i Gmina C. potwierdziły na piśmie umowę najmu w/w lokalu. Strony wskazały przy tym wprost, że umowa została zawarta w oparciu o art. 30 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego . W ramach tej umowy gmina C. zobowiązała się wynajmować na rzecz M. B. lokal mieszkalny nr (...) położony w C. przy ulicy (...) , natomiast najemczyni zobowiązała się do zapłaty na rzecz wynajmującego czynszu najmu wraz z opłatami za dostawę wody, kanalizację, wywóz śmieci oraz centralne ogrzewanie na łączną kwotę 4.464,38 zł. Wysokość czynszu za najem lokalu strony ustaliły na kwotę 4.256,17 zł. Jak ustalił Sąd, w § 4 ust. 2 wspomnianej umowy strony wskazały, że wysokość czynszu została ustalona w oparciu o zapisy art. 30 ust 2 w/w ustawy oraz zgodnie z obwieszczeniem Wojewody (...) z dnia 22 marca 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Dodatkowo strony ustaliły, że czynsz wraz z opłatami dodatkowymi płatne będą comiesięcznie, z góry, do 10 dnia każdego miesiąca. Dnia 15 września 2011 r. M. B. nabyła od Gminy C. prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) , położonego w C. przy ulicy (...) , o powierzchni 41,23 m 2 . Sąd ustalił, że w okresie od 09 czerwca 2011 r. do 15 września 2011 r. M. B. uiściła na rzecz Gminy C. łącznie kwotę 15.314,75 zł. W marcu 2011 r. wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego dla województwa (...) i miasta S. wynosił 3.441,00 zł. W ocenie Sądu Rejonowego, żądanie pozwu, którego podstawę stanowiły przepisy art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 677 k.c. w zw. z art. 30 ust 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego zasługiwało na uwzględnienie. Na wstępie Sąd zaznaczył, że w istocie powódka wstąpiła w stosunek najmu lokalu położonego w C. przy ulicy (...) już w dniu 10 lipca 2002 r. i nastąpiło to z mocy prawa. Dodał, że z sobie tylko znanych powodów okoliczność ta została potwierdzona przez strony dopiero w umowie najmu z dnia 09 czerwca 2011 r. Z uwagi zatem na sposób powstania tego stosunku prawnego, pewne jego elementy zostały wyłączone z zakresu swobody jego kształtowania wolą stron ( art. 353 1 k.c. ). W szczególności, jak zaznaczył, odnosiło się to do ustalenia wysokości czynszu najmu za przedmiotowy lokal, jako że w tym zakresie znajdował zastosowanie przepis art. 30 ust. 2 ww. ustawy. Sąd podniósł, że kwestią bezsporną było, że wolą stron było ustalenia jego wysokości w taki właśnie sposób. Podkreślił przy tym, że wynikało to wprost z zapisów umowy z dnia 09 czerwca 2011 r. Jednocześnie zauważył, że spór między stronami dotyczy zaś tego, czy wyliczony w ten sposób czynsz ma charakter roczny czy też miesięczny. Sąd Rejonowy wskazał, że jakkolwiek ustawodawca zaniechał wskazania tej okoliczności w dyspozycji ww. przepisu, to jednak, w jego ocenie nie mogło być żadnych wątpliwości, że chodzi tu o stawkę roczną, a nie miesięczną. Za takim stanowiskiem przemawiała, w ocenie Sądu, wykładnia systemowa i językowa przepisu art. 30 ust. 2, przy którego interpretacji należało uwzględnić również treść przepisu art. 8a wspomnianej ustawy. Na poparcie swojego stanowiska, Sąd odwołał się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25.04.2003 r., III CZP 8/03 oraz stanowiska doktryny (Roman Dziczek „Ochrona praw lokatorów, dodatki mieszkaniowe, Komentarz, Wzory pozwów, LexisNexis Wydanie 4, Warszawa 2010). Kolejno, Sąd wskazał, że inny sposób rozumienia art. 30 ust 2 powodowałby, iż pozwana gmina otrzymywałaby świadczenie nieekwiwalentne do tego, co sama zaofiarowała powódce. Jak bowiem zaznaczył, rzeczą powszechnie wiadomą jest, że substancja zasobu mieszkaniowego gmin w Polsce, w tym również i gminy C. pozostawia wiele do życzenia. Stąd też ustalenie wysokości czynszu za 41-metrowe, komunalne mieszkanie w C. , na poziomie 4.256.17 zł miesięcznie, w jego ocenie, stawiałoby pod znakiem zapytania racjonalność samego ustawodawcy i prowadziłoby do rażąco niesprawiedliwych i irracjonalnych konsekwencji. Stąd też Sąd uznał, że słusznie powódka wskazała, że już po 2,5 roku pozwana otrzymałaby tytułem czynszu kwotę wyższą od wartości wynajmowanego lokalu, co upodobniłoby ją do przedsiębiorcy nastawionego na zysk, pomimo tego, że jednym z głównym obowiązków gminy jest zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców. Sąd I instancji wskazał, że argumentacja pozwanej, jakoby tak wysoki czynsz był swoistą rekompensatą w zamian za wstąpienie w stosunek najmu lokalu komunalnego osoby, która mogła nie spełniać warunków dochodowości, nie zasługiwała na uwzględnienie. W tym zakresie zauważył, że ustawodawca nie pozbawił gminy instrumentów pozwalających jej na należyte wykorzystanie posiadanych zasobów mieszkaniowym i przeciwdziałanie takim praktykom. Przepis art. 30 ust. 1 ww. ustawy dawał jej bowiem uprawnienie do wystąpienia przeciwko osobom zajmującym lokal bez tytułu prawnego z żądaniem eksmisji bądź z powództwem o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. Podkreślił przy tym, że pozwana z możliwości takiej jednak nie skorzystała, co pozwalało na przyjęcie, że godziła się, aby powódka wstąpiła w stosunek najmu. Mając powyższe na uwadze, Sąd stwierdził, że iż M. B. zobowiązana była płacić czynsz za najem w/w lokalu w wysokości 354,68 zł miesięcznie, co po uwzględnieniu obciążających ją opłat stałych (centralne ogrzewanie, zimna woda, kanalizacja, śmieci) w wysokości 208,21 zł, dawało łącznie kwotę 562,89 zł. Zauważył również przy tym, że ww. suma, co do zasady należna była za cały miesiąc i powinna być proporcjonalnie pomniejszona, w sytuacji gdy łączący strony stosunek najmu nie obejmował całego okresu rozliczeniowego – co w realiach niniejszej sprawy odnosiło się do września 2011 r. Wówczas bowiem tj. w dniu 15 września 2011 r. powódka stała się właścicielem przedmiotowego lokalu. Od tej daty odpadł więc obowiązek uiszczania przez nią na rzecz dotychczasowego właściciela jakichkolwiek kwot. Tymczasem, jak zauważył Sąd, powódka z tytułu umowy najmu, potwierdzonej dnia 09 czerwca 2011 r. uiściła kwoty wielokrotnie większe od tych, które w myśl w/w regulacji winna była uiszczać na rzecz wynajmującego. Dalej, Sąd wskazał, że w tym stanie rzeczy, nie sposób było nie zauważyć, że nabycie przez pozwaną prawa własności przedmiotu najmu nie zniosło łączącego strony stosunku najmy z datą wsteczną lecz ex nunc. Podkreślił też, że po tej dacie powódka nie dokonała już żadnej płatności na rzecz pozwanej, natomiast wszystkie kwoty uiściła na jej rzecz zanim doszło do ustania łączącego strony węzła obligacyjnego. Zachowały więc one charakter świadczeń spełnionych na podstawie umowy i nie można było uznać ich za świadczenie nienależne. W związku jednak z faktem, że znaczna część czynszu świadczonego przez powódkę przewyższała maksymalną wysokości czynszu określonego treścią przepisu art. 30 ust 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego , i nie znalazła ekwiwalentu w stanie i substancji najmowanego przez nią lokalu komunalnego, Sąd uznał, że uzasadniało to zakwalifikowanie tej nadwyżki jako czynszu nadpłaconego. Zaznaczył też, że powódka mogła dochodzić takiego nadpłaconego czynszu w oparciu o przepis art. 677 k.c. , nie zaś w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (vide wyrok SN z dnia 07 maja 2009 r., IV CSK 523/08). Mając powyższe na uwadze, jak również po dokonaniu stosownych działań matematycznych oraz po uwzględnieniu wysokości wszystkich obciążających powódkę opłat (po 562,89 zł w czerwcu, lipcu i sierpniu, 262,68 zł we wrześniu) i po zestawieniu z sumą kwot jakie faktycznie powódka uiściła w okresie po 09 czerwca 2011 r. (15.314,75 zł ), Sąd uznał, że nadpłacony przez nią czynsz opiewał na kwotę 13.363,40 zł. Jednocześnie, Sąd zaznaczył, że z uwagi na związanie go żądaniem pozwu, zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 12.524,64 zł, o czym orzekł, jak w punkcie I. Sąd Rejonowy wskazał przy tym, że dokonując rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, wziął pod uwagę zeznania świadka A. B. oraz zeznania przesłuchanej w charakterze strony A. R. . Podniósł przy tym, że relacje tych osób wzajemnie się uzupełniały oraz znalazły pełne potwierdzenie w zgromadzonych w sprawie dokumentach. O odsetkach od zasądzonej kwoty, Sąd orzekł w oparciu o przepis art. 481 § 1 i 2 k.c. , zaznaczając przy tym, że zgodnie z utrwalonym stanowiskiem judykatury, wierzytelność o zwrot nadpłaconego czynszu, zgodnie z dyspozycją art. 455 k.c. staje się wymagalne niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty. Z tą też datą powstaje obowiązek uiszczenia odsetek za opóźnienie. Dodał, że w niniejszej sprawie powódka wezwała pozwaną do zapłaty pismem z dnia 09 lutego 2012 r., zakreślając jej 5 dni na spełnienie świadczenia. W obliczu jednak braku w aktach sprawy dowodu jego doręczenia adresatowi, przy jednoczesnym nie kwestionowaniu tej okoliczności przez pozwaną Gminę, Sąd przyjął, iż doręczenie tego pisma nastąpiło niezwłocznie tj. w ciągu 7 dni. Stąd też należne odsetki zasądził od dnia 22 lutego 2012 r. oddalając jednocześnie żądanie ich zasądzenia za okres wcześniejszy, o czym orzekł, jak w punkcie II. O kosztach procesu Sąd orzekł na zasadzie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. , w zw. z § 6 pkt 5 w zw. z § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Zaznaczył przy tym, że powództwo zostało uwzględnione w zasadzie w całości, stąd też uznał, że powódka wygrała je w całości. Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie IV. , Sąd Rejonowy wydał w oparciu o przepis art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych , w zw. z art. 13 tej ustawy. Apelację od powyższego orzeczenia wywiodła pozwana, zaskarżając je w całości. Apelująca zarzuciła wyrokowi naruszenie prawa materialnego, tj. art. 30 ust 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego przez błędną wykładnię przepisu polegające na przyjęciu, że czynsz naliczany przez pozwaną w wysokości 3% wartości odtworzeniowej lokalu ma charakter roczny a nie miesięczny. Podnosząc powyższe, wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Choszcznie. Ponadto, pozwana wniosła o zasądzenie na rzecz strony pozwanej kosztów postępowania. W uzasadnieniu środka odwoławczego, strona pozwana zaznaczyła, że wysokość arytmetyczna wyliczenia owych 3% wartości odtworzeniowej lokalu nie była kwestionowana przez stronę powodową, ani nie została zakwestionowana przez Sąd I instancji w toczącym się postępowaniu. Dlatego też jedyną kwestią sporną był tu termin płatności czynszu. Kolejno, apelująca podniosła, że wyrok Sądu orzekającego został wydany z naruszeniem prawa materialnego, polegającym na błędnej wykładni art. 30 ust 2 cytowanej ustawy. W ocenie pozwanej, bowiem brak wskazania przez ustawodawcę jaki winno się przyjąć okres rozliczeniowy (miesięczny, roczny czy dzienny) oznaczał, że kwestia ta pozostała do regulacji stron, które kreują stosunek prawny poprzez zapisy w umowie. W zakresie odwołał się on do treści art. 8a ust. 4, art. 11 ust. 3, art. 28 ust. 1 ww. ustawy, gdzie ustawodawca wyraźnie wskazał naliczanie opłat w „stosunku rocznym”, „w skali roku”. Tym samym, w ocenie apelującej, gdyby i w tym omawianym przypadku ustawodawca miał w zamiarze określenie czynszu w skali rocznej, uczyniłby to tak jak w przywołanych przepisach. Nadto, pozwana wskazała, że Sąd błędnie odwołał się do treści art. 8a ww. ustawy, albowiem nie odnosił się on do omawianej sytuacji. Kolejno, strona pozwana podniosła, że faktem dodatkowo przemawiającym za określeniem tej wysokości w skali miesięcznej, są przepisy kodeksu cywilnego , tj. art. 669 § 2 k.c. , który wskazuje, że w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony czynsz płatny jest w terminie miesięcznym. Ponadto wskazała ona na regulacje zawarte w uchwale nr XIII/168/2007 Rady Miejskiej w C. z dnia 27 listopada 2007 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy C. oraz udzielania pomocy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych członków (...) wspólnoty samorządowej, podjętej w oparciu o przepisu art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego , które również wskazują, że czynsz w zasobach komunalnych jest czynszem miesięcznym. Ponadto, pozwana ponownie wskazała na ustalenia stron dokonane przy zawieraniu umowy najmu. Powódka wiedziała, jakiej treści dokument podpisuje i jaki był najważniejszy dla niej zapis, a mianowicie wysokość czynszu i termin jego płatności. Wówczas to nie kwestionowała zapisów umowy, o czym, w ocenie apelującej świadczył fakt podpisania umowy a następnie uiszczanie wskazanego czynszu. W odpowiedzi na apelację pozwanej, strona powodowa wniosła o: -odrzucenie apelacji wniesionej co do punktu II zaskarżonego wyroku; - oddalenie apelacji w pozostałym zakresie; - zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja strony pozwanej okazała się niezasadna. Ustosunkowanie się do zarzutów apelacyjnych poprzedzić należy stwierdzeniem, że na gruncie analizowanej sprawy Sąd Rejonowy w sposób właściwy i dokładny przeprowadził postępowanie dowodowe oraz dokonał prawidłowych ustaleń i wniosków. Zaprezentowana w pisemnych motywach zaskarżonego postanowienia analiza i ocena zgromadzonego materiału dowodowego zasługuje na aprobatę Sądu Okręgowego, który w pełni podziela przekonywującą argumentację prawną zawartą w orzeczeniu Sądu Rejonowego. W ramach instancyjnej kontroli zaskarżonego orzeczenia Sąd Odwoławczy nie dopatrzył się w postępowaniu Sądu I instancji przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, czy też jakichkolwiek innych uchybień prawa materialnego czy procesowego. Zaznaczenia przy tym wymaga, iż stan faktyczny sprawy był bezsporny. Nadto, wskazać należy, iż analiza apelacji prowadzi do konstatacji, że pozwana nie zgadza się z oceną prawną, dokonaną przez Sąd I instancji, a dotyczącą wykładni art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. jedn. Dz. U. 2005, Nr 31, poz. 266 ze zm.), a ściślej uznania przez Sąd, że czynsz, o jakim mowa w tym przepisie, jest czynszem rocznym, nie zaś miesięcznym. W ocenie Sądu Okręgowego, podniesiony przez apelującą zarzut okazał się jednak całkowicie chybiony. W pierwszym rzędzie podnieść należy, iż przepis art. 30 ust. 1 ww. stanowi, że osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. Z kolei zgodnie z ust. 2, w dniu nawiązania umowy najmu, o której mowa w ust. 1, czynsz najmu takich lokali jest naliczany w wysokości 3 % wartości odtworzeniowej. Jak słusznie zauważył tak Sąd I instancji, jak i pozwana, ww. przepis art. 30 ust. 2, w przeciwieństwie do innych przepisów (np. art. 8a tej ustawy) nie zawiera wyraźnego wskazania, czy chodzi tu o czynsz roczny, czy też miesięczny. W tych okolicznościach, Sąd Odwoławczy podzielił zapatrywanie Sądu Rejonowego, że poprzestanie jedynie na wykładni językowej ww. przepisu byłoby niewłaściwe, jako że prowadziłaby ona do rażąco niesprawiedliwych i irracjonalnych wniosków. Dlatego też, jako trafnie wskazał Sąd I instancji, koniecznym było dokonanie wykładni systemowej i funkcjonalnej powyższego przepisu, tj. przy uwzględnieniu treści innych przepisów tego aktu normatywnego (tj. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.) oraz celu, jakiemu miał służyć ten przepis. Zaznaczyć bowiem należy, że żaden przepis prawa nie może być interpretowany wybiórczo i w oderwaniu do innych przepisów, a już zwłaszcza tej samej ustawy; przepisy prawne bowiem zawsze pozostają w jakiejś korelacji z innymi unormowaniami prawnymi. Stąd też, w razie wątpliwości, koniecznym jest ustalenie owych wzajemnych powiązań oraz celu określonej regulacji prawnej. Na potrzeby dalszych rozważań, koniecznym w tym miejscu jest zaakcentowanie, jako że okoliczność ta jest pomijana przez stronę pozwaną, że M. B. w istocie nie była osobą bez tytułu prawnego do użytkowania lokalu położonego w C. przy ul. (...) . Jak trafnie zauważył Sąd Rejonowy, powódka wstąpiła z mocy samego prawa w stosunek najmu w trybie art. 30 ust. 1 ww. ustawy. W chwili bowiem wejścia w życie tej ustawy zamieszkiwała ona w tym lokalu od co najmniej 10 lat, zaś przez okres kolejnych 12 miesięcy od chwili wejścia w życie ww. ustawy, właściciel lokalu (Gmina) nie wywiodła przeciwko niej ani powództwa o wydanie, ani też powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. Tym samym, oznacza to, że z dniem 21 czerwca 2002 r. M. B. stała się najemcą tego lokalu z mocy prawa, w trybie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. Okoliczność ta ma istotne znaczenie, jako że od tego momentu, wszelkie podwyżki czynszu najmu – i to bez względu na to, czy najem ten był potwierdzony pisemną umową czy też nie – mogły być dokonywane jedynie przy zastosowaniu procedury zakreślonej bezwzględnie obowiązującymi przepisami ww. ustawy. Każdy zaś inny sposób podwyższania czynszu – tj. niezgodny z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. – był niewłaściwy. Z akt sprawy wynika, że przed pisemnym potwierdzeniem istniejącego od 2002 r. stosunku najmu, tj. przed 09 czerwca 2011 r., czynsz najmu spornego lokalu wynosił około 500 zł. Zauważyć przy tym należy, że lokal ten składa się z 1 pokoju, kuchni, łazienki i przedpokoju oraz że jego łączna powierzchnia wynosi 41,23 m 2 . Dalej, zaznaczyć należy, że tryb podwyższania czynszu, został uregulowany w art. 8a tej ustawy. Ustęp 1 tego artykułu stanowi, że właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Z kolei zgodnie z ust. 4, podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Natomiast, ust. 4b stanowi, że podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić: 1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż: a) 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub b) 10 % nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu; 2) godziwy zysk. Zgodnie zaś z ust. 4e, podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Mając powyższe na uwadze, stwierdzić więc należy, że po pierwsze, dla podwyższenia czynszu po dniu 09 czerwca 2011 r., tj. po pisemnym usankcjonowaniu istniejącego od 2002 r. tytułu prawnego powódki do spornego lokalu, kwotą wyjściową winna być kwota 500 zł. Po drugie zaś, nowo ustalony czynsz nie powinien był przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, chyba że zaistniały okoliczności uzasadniające podwyższenie czynszu w wyższym wymiarze. Co istotne, tymczasem strona powodowa nie wykazała zaistnienia takich specjalnych okoliczności. W szczególności nie wykazała, aby za ustaleniem czynszu na takim poziomie, jaki przyjęła (tj. przeszło 4.400 zł) przemawiało to, że niższa kwota czynszu nie zapewniała pokrycia wydatków związanych z utrzymaniem tego lokalu czy że nie zapewniała zwrotu kapitału. Podkreślić przy tym należy, przy wynajmie lokali komunalnych gmina co do zasady nie może być nastawiona na zysk, jako że, co podniesiono powyżej, jednym z jej głównych obowiązków, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców. Tymczasem ww. kwota czynszu skutkowałaby tym, że już po 2,5 roku pozwana otrzymałaby tytułem czynszu kwotę wyższą od wartości rynkowej spornego lokalu. Niewątpliwie więc taka wysokość czynszu była sprzeczna z celem, jaki winien przyświecać gminie przy wynajmie lokali komunalnych. W tym miejscu, z całą mocą podkreślić należy, że wbrew twierdzeniom apelującej, umową z dnia 09 czerwca 2011 r. pozwana nie mogła, jak to określiła, „w sposób swobodny, zgodnie z obowiązującymi przepisami określić warunku umowy najmu i wysokości czynszu, który od początku podpisania umowny najmu przedstawiał się na tym poziomie”. Mogła ona jedynie – jako że stosunek najmu istniał już od 2002 r. –go podwyższyć w trybie art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. Stąd też za zasadne należało uznać twierdzenie Sądu Rejonowego, że jakkolwiek przy zawieraniu umowy najmu, strony miały swobodę, o jakiej stanowi przepis art. 353 1 k.c. , to jednakże, niektóre jej elementy (tj. – dotyczące wysokości czynszu najmu) zostały wyłączone z zakresu tej swobody. W konsekwencji, w świetle wszystkich powyższych uwag, oznacza to, że dokonana przez pozwaną Gminę podwyżka, była nie tylko nieuzasadniona (o czym będzie mowa poniżej), ale przede wszystkim – niezgodna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Reasumując dotychczasowe rozważania, zdaniem Sądu II instancji, wbrew twierdzeniom pozwanej, całokształt przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. nie wskazuje na to, aby czynsz, o jakim mowa w art. 30 ust. 2 mógł być naliczany w takiej wysokości w stosunku miesięcznym. Wykładnia systemowa prowadzi bowiem do wniosku, że owe ww. 3% wartości odtworzeniowej lokalu – o ile nie zachodzą szczególne okoliczności, o jakich stanowi przepis art. 8 ust. 4a lub 4e – stanowi granicę maksymalną tego, co można uzyskać z tytułu czynszu najmu za taki lokal. Za taką konstatacją przemawia także wykładnia funkcjonalna ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. Otóż, celem tej ustawy jest m. in. ochrona praw lokatorów, w tym, jak wykazano powyżej, również w kontekście zasad i trybu ustalania i podwyższania czynszu najmu, w tym również czynszu najmu mieszkań komunalnych. Innymi słowy, ustawa ta zabezpiecza najemców przed nieuprawnionymi, zbyt częstymi czy nadmiernymi obciążeniami z tytułu czynszu. Nadto, ustawa ta ma zadanie również określenie zasad tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, które to należą do zadań własnych gminy. Przy czym, chodzi tu m. in. o lokale, która Gmina oddaje w wynajem osobom, które z uwagi na złą sytuację finansową nie są w stanie wynająć lokalu na wolnym rynku. Stąd też, jak trafnie zauważył Sąd Rejonowy, twierdzenia pozwanej, jakoby ustalenie wysokiego czynszu stanowiło swego rodzaju rekompensatę dla Gminy za to, że ta oddaje w najem lokal komunalny osobie, która mogła nie spełniać warunku dochodowości, jawi się jako co najmniej niesłuszne. Sąd II instancji zgodził się również z twierdzeniem Sądu niższej instancji, że ustalony umową z dnia 09 czerwca 2011 r. czynsz był nieuzasadniony a przy tym oderwany nie tylko od ww. przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., ale także od okoliczności niniejszej sprawy. Jak wyżej podniesiono, czynsz ten został ustalony dla lokalu komunalnego, położonego w C. , składającego się z 1 pokoju, kuchni, łazienki i przedpokoju, o łącznej powierzchni 41,23 m 2 . Nadto strona pozwana nie wykazała, aby w odniesieniu do tego konkretnego lokalu zachodziły jakiekolwiek okoliczności, o jakich stanowi przepis art. 8a ust. 4a lub 4b, a które uzasadniałyby podwyższę czynszu ponad 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Sąd Odwoławczy zauważa też, że Gmina nie wykazała, aby standard spornego lokalu był ponadprzeciętny i bardzo wysoki, wręcz ekskluzywny. W rezultacie, Sąd II instancji doszedł do przekonania, że w sprawie nie ujawniły się żadne przesłanki, w oparciu o które można by było uznać, że zwiększenie czynszu niemal 9-krotnie (tj. z kwoty około 500 zł do przeszło 4.400 zł) było zasadne, a przy tym oparte na racjonalnych i prawnych przesłankach. Te względy, w ocenie Sądu Okręgowego także przemawiały za tym, że przepis art. 30 ust. 2 ww. ustawy stanowi o czynszu rocznym, nie zaś miesięcznym. Jak bowiem trafnie spostrzegł Sąd Rejonowy, inny sposób rozumienia art. 30 ust. 2 powodowałby, że pozwana Gmina otrzymywałaby świadczenie nieekwiwalentne do tego, co sama zaofiarowała powódce. W konsekwencji, Sąd Okręgowy podzielił zapatrywanie Sądu I instancji, że w świetle wykładni systemowej i funkcjonalnej, czynsz, o jakim mowa w art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., jest czynszem rocznym, nie zaś miesięcznym. Sąd II instancji zaznacza, że innego traktowania ww. czynszu nie mogło uzasadniać to, że powódka w okresie od czerwca do września 2011 r. uiszczała czynsz w wysokości wynikającej najpierw z umowy z dnia 09 czerwca 2011 r., a następnie z aneksu z dnia 17 czerwca 2011 r. Z akt sprawy wynika bowiem bezsprzecznie, że M. B. uiszczała czynsz w wysokości początkowo 4.311,83 zł, zaś następnie w wysokości 4.464,38 zł, albowiem została do tego przymuszona sytuacją. Pozwana bowiem, wbrew przepisom ustawy, nie chciała wdrożyć procedury wykupu tego lokalu, dopóki, dopóty powódka nie uregulowała wszelkich zobowiązań wynikających z ww. umowy, w tym w szczególności ciążących na niej zobowiązań czynszowych. Zważyć jednakże należy, że strona powodowa, od początku kwestionowała charakter czynszu narzucony jej przez pozwaną, podnosząc, że jest to czynsz roczny, nie zaś miesięczny. Na zakończenie tej części rozważań, Sąd II instancji wskazuje, że nie budzi jego zastrzeżeń kwota czynszu miesięcznego wyliczona przez Sąd Rejonowy, którą w jego ocenie powódka winna była uiszczać na rzecz pozwanej w związku z umową z dnia 09 czerwca 2011 r. (tj. w wysokości po 562,89 zł za okres od czerwca do sierpnia 2011 r. i 262,68 zł za wrzesień). W konsekwencji, prawidłowo też Sąd niższej instancji wyliczył kwotę, jaką pozwana winna uiścić M. B. z tytułu nadpłaconego czynszu. Także podstawa prawna przyjęta przez Sąd Rejonowy tj. przepis art. 677 k.c. znajduje uzasadnienie w orzecznictwie Sadu Najwyższego (por. wyrok SN z 7 maja 2009 r. w sprawie sygn. akt IV CSK 523/08; wyrok SN z 8 kwietnia 2011r. w sprawie sygn. akt II CSK 434/10). Podobnie, Sąd I instancji w sposób prawidłowy ustalił termin naliczania odsetek. Z tych też względów, Sąd Okręgowy, na zasadzie art. 385 k.p.c. apelację oddalił, uznając, że podniesione w niej zarzuty były całkowicie chybione. Sąd II instancji oddalił wywiedziony środek odwoławczy także w zakresie, w jakim Sąd Rejonowy nie uwzględnił żądania powódki. Jakkolwiek bowiem rację ma strona powodowa, że Gmina C. nie miała gravamenu do zaskarżania korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, to jednakże kontrola orzeczenia w tym zakresie była kontrolą merytoryczną. W rezultacie, brak było podstaw do odrzucenia apelacji w tym zakresie. Z tych też względów, orzeczono, jak w punkcie 1. sentencji wyroku. O kosztach postępowania apelacyjnego, Sąd Odwoławczy orzekł na podstawie art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c. i w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 5 Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej radcy prawnemu z urzędu (Dz. U. z 2002 r. Nr 163, poz. 1349 ze zm.). W rozpoznawanej sprawie - biorąc pod uwagę, że apelacja strony pozwanej została oddalona w całości - pozwana powinna zwrócić powódce całość poniesionych przez nią kosztów procesu przed sądem drugiej instancji. Kierując się powyższymi przesłankami orzeczono jak w punkcie 2. sentencji.