II CA 120/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa T. Z. przeciwko C. K. o zapłatę 7.200 zł tytułem wynagrodzenia za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości. Powód zawarł z pozwanym trzy umowy pośrednictwa, z których jedna pozostała w mocy do 28 października 2011 r. Powód wykonał szereg czynności pośrednictwa, jednak pozwany nie sprzedał nieruchomości. Po wygaśnięciu umowy, powód wystosował wezwanie do zapłaty, powołując się na § 11 ust. 3 umowy, który przewidywał wynagrodzenie w przypadku wygaśnięcia umowy lub wypowiedzenia jej przez zamawiającego z powodu niewywiązywania się z obowiązków. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, uznając klauzulę § 11 ust. 3 za nieważną na mocy art. 58 § 2 i 3 k.c. jako sprzeczną z dobrymi obyczajami i zasadami uczciwego obrotu. Sąd Rejonowy podkreślił, że umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, a nie umowy rezultatu, a wynagrodzenie należne jest w przypadku doprowadzenia do zawarcia umowy. Sąd Okręgowy oddalił apelację powoda, podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu Rejonowego. Sąd Okręgowy wskazał, że choć umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, to postanowienie § 11 ust. 2 umowy, które przewidywało wynagrodzenie w wysokości prowizji nawet po wygaśnięciu umowy i braku transakcji, było nieważne jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i zmierzające do obejścia przepisów ustawy. Sąd Okręgowy zaznaczył, że powód mógłby dochodzić zwrotu uzasadnionych kosztów poniesionych w związku z wykonaniem umowy, ale nie udowodnił ich wysokości ani charakteru, a jego żądanie opierało się na nieważnej klauzuli.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja klauzul umownych dotyczących wynagrodzenia pośredników nieruchomości, stosowanie art. 58 k.c. do umów pośrednictwa, relacja między ustawą o gospodarce nieruchomościami a przepisami k.c. o umowie agencyjnej.
Dotyczy specyficznej sytuacji wygaśnięcia umowy pośrednictwa bez zawarcia transakcji i postanowień umownych przewidujących wynagrodzenie w takich okolicznościach. Ocena klauzuli jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego może być zależna od konkretnych okoliczności sprawy.
Zagadnienia prawne (2)
Czy postanowienie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, przewidujące wynagrodzenie pośrednika w przypadku wygaśnięcia umowy lub wypowiedzenia jej przez zamawiającego z powodu niewywiązywania się z obowiązków, jest ważne, jeśli nie doszło do zawarcia transakcji?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, takie postanowienie jest nieważne jako sprzeczne z dobrymi obyczajami i zasadami uczciwego obrotu, a także rażąco naruszające interesy zamawiającego.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, a nie umowy rezultatu. Klauzula przewidująca wynagrodzenie niezależnie od zawarcia transakcji, zwłaszcza w sytuacji braku winy zamawiającego, jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego i zmierza do obejścia przepisów ustawy.
Czy do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami można stosować odpowiednio przepisy dotyczące umowy agencyjnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, z uwagi na niewyczerpujący charakter regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, można stosować odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy agencyjnej, jako najbardziej zbliżonej do łączącego strony kontraktu.
Uzasadnienie
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wykazuje podobieństwa do umowy agencyjnej, a przepisy kodeksu cywilnego dotyczące agencyjnej mogą być stosowane pomocniczo w sprawach nieuregulowanych ustawą o gospodarce nieruchomościami.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| T. Z. | osoba_fizyczna | powód |
| C. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (8)
Główne
u.g.n. art. 180 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Czynności wykonywane przez pośrednika muszą jedynie "zmierzać" do zawarcia wskazanych w tym przepisie umów, a więc samo zawarcie umowy jest tylko hipotetycznym celem tych czynności.
u.g.n. art. 180 § ust. 4
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia.
k.c. art. 58 § § 2
Kodeks cywilny
Postanowienie umowy sprzeczne z zasadami współżycia społecznego jest nieważne.
k.c. art. 58 § § 3
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą, zasadami współżycia społecznego albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna.
Pomocnicze
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 758
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące umowy agencyjnej.
k.c. art. 761 § § 1
Kodeks cywilny
Agent może żądać prowizji od umowy zawartej w czasie trwania umowy agencyjnej, jeżeli do jej zawarcia doszło w wyniku jego działalności.
k.c. art. 762
Kodeks cywilny
Agent może domagać się zwrotu wydatków związanych z wykonaniem zlecenia tylko o tyle, o ile były uzasadnione i o ile ich wysokość przekracza zwykłą w danych stosunkach miarę.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieważność klauzuli § 11 ust. 3 umowy pośrednictwa jako sprzecznej z dobrymi obyczajami i zasadami uczciwego obrotu. • Umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, a nie umowy rezultatu. • Wynagrodzenie pośrednika powinno być uzależnione od doprowadzenia do zawarcia umowy, chyba że umowa stanowi inaczej w sposób zgodny z prawem. • Postanowienie § 11 ust. 2 umowy zmierza do obejścia przepisów ustawy.
Odrzucone argumenty
Naruszenie przez Sąd I instancji art. 58 § 2 i 3 k.c. poprzez uznanie § 11 ust. 3 umowy za nieważny. • Wynagrodzenie pośrednika nie jest uzależnione od osiągnięcia określonego rezultatu, zgodnie z art. 180 ust. 4 u.g.n. • Pozwany zaakceptował treść i warunki umowy.
Godne uwagi sformułowania
Umowa ta wykazuje podobieństwa do umowy agencyjnej, jednak nie jest z nią tożsama. • Istotę umowy pośrednictwa wyraża art. 180 ust. 4 powołanej ustawy... • Umowa pośrednictwa jest co do zasady umową starannego działania za wynagrodzeniem. • Postanowienie umowy z § 11 ust. 3 jest bezwzględnie nieważne z mocy art. 58 § 2 i 3 k.c., jako sprzeczne z dobrymi obyczajami, zasadami uczciwego obrotu, rzetelnego postępowania i zaufania, a także rażąco naruszające interesy pozwanego. • Choć przedmiotowa umowa unormowana jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami, to jednak z uwagi na niewyczerpujący charakter tej regulacji, zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy agencyjnej, jako najbardziej zbliżonej do łączącego strony kontraktu. • Taki zapis § 11 ust. 2 uzasadniał zastosowanie sankcji z art. 58 § 2 k.c.
Skład orzekający
Barbara Nowicka
przewodniczący
Aleksandra Żurawska
sędzia
Jerzy Dydo
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja klauzul umownych dotyczących wynagrodzenia pośredników nieruchomości, stosowanie art. 58 k.c. do umów pośrednictwa, relacja między ustawą o gospodarce nieruchomościami a przepisami k.c. o umowie agencyjnej."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wygaśnięcia umowy pośrednictwa bez zawarcia transakcji i postanowień umownych przewidujących wynagrodzenie w takich okolicznościach. Ocena klauzuli jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego może być zależna od konkretnych okoliczności sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak sądy oceniają klauzule umowne w umowach pośrednictwa nieruchomości, szczególnie te dotyczące wynagrodzenia. Jest to istotne dla branży nieruchomości i prawników zajmujących się prawem zobowiązań.
“Czy pośrednikowi należy się prowizja, nawet jeśli transakcja nie dojdzie do skutku? Sąd rozstrzyga.”
Dane finansowe
WPS: 7200 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.