II CA 1166/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Okręgowy w Kielcach rozpoznał apelację pozwanej G. S. od wyroku Sądu Rejonowego w Końskich, który zasądził od pozwanej na rzecz powódki E. R. kwotę 12 000 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu. Sąd Rejonowy uznał wpłaconą przez powódkę kwotę za zaliczkę, która podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne, ponieważ do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nie doszło z winy pozwanej. Pozwana w apelacji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania (art. 233 kpc) oraz prawa materialnego, w tym błędną wykładnię oświadczeń woli stron (art. 65 § 2 kc) i uznanie kwoty za świadczenie nienależne (art. 410 § 2 kc), twierdząc, że wpłacona kwota była zadatkiem. Sąd Okręgowy, oddalając apelację, uznał, że strony zawarły ustną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, a wpłacona kwota 12 000 zł stanowiła zadatek w rozumieniu art. 394 § 1 kc. Sąd podkreślił, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie obu stron, ponieważ żadna z nich nie wyznaczyła terminu jej zawarcia w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, co zgodnie z art. 389 § 2 kc i art. 394 § 3 kc skutkuje obowiązkiem zwrotu zadatku przez pozwaną. Sąd Okręgowy przyjął własne ustalenia faktyczne, uznając zarzut naruszenia art. 233 kpc za nieistotny dla rozstrzygnięcia, a zarzut naruszenia prawa materialnego za zasadny jedynie w kontekście interpretacji zadatku, ale prowadzący do odmiennego wniosku niż strona skarżąca.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja ustnej umowy przedwstępnej, zastosowanie art. 65 § 1 k.c. do oceny oświadczeń woli, rozliczenie zadatku w sytuacji, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie obu stron.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i ustnej umowy przedwstępnej. Kluczowe jest ustalenie, czy wpłacona kwota miała charakter zadatku, a także ocena zachowania obu stron w kontekście obowiązku wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wpłacona kwota na poczet przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości stanowi zaliczkę czy zadatek?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Kwota 12 000 zł stanowiła zadatek w rozumieniu art. 394 § 1 k.c., wprowadzony do ustnej umowy przedwstępnej.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy, interpretując zgodne oświadczenia woli stron złożone w dniu 23.09.2010r. zgodnie z zasadami współżycia społecznego i ustalonymi zwyczajami (art. 65 § 1 k.c.), uznał, że strony zawarły ustną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, a wpłacona kwota, określona przez pozwaną jako zadatek, miała charakter zabezpieczenia realizacji zobowiązania.
Kto ponosi odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy do zawarcia umowy przedwstępnej doszło ustnie, a termin jej wykonania nie został oznaczony?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej ponoszą obie strony, ponieważ żadna z nich nie wyznaczyła terminu jej zawarcia w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 389 § 2 k.c., jeżeli termin do zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony, żadna ze stron nie może żądać jej zawarcia po upływie roku od zawarcia umowy przedwstępnej. W niniejszej sprawie obie strony miały możliwość wyznaczenia terminu, ale tego nie uczyniły, co skutkuje tym, że do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie obu stron.
Jakie są konsekwencje niezawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy odpowiedzialność za to ponoszą obie strony?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
W przypadku, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie obu stron, pozwana jest zobowiązana do zwrotu zadatku.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 394 § 3 zd. 2 k.c., jeżeli umowa przedwstępna nie została wykonana z przyczyn, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, albo gdy żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek powinien być zwrócony. W niniejszej sprawie obie strony ponoszą odpowiedzialność za niezawarcia umowy przyrzeczonej, co skutkuje obowiązkiem zwrotu zadatku przez pozwaną.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. R. | osoba_fizyczna | powódka |
| G. S. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (11)
Główne
k.c. art. 389 § § 1
Kodeks cywilny
Umowa przedwstępna, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
k.c. art. 389 § § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli termin do zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony, a nie został wyznaczony zgodnie z art. 389 § 2 zd. 2, to po upływie roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie można żądać jej zawarcia.
k.c. art. 394 § § 1
Kodeks cywilny
W razie, gdy jedna ze stron odstępuje od umowy zadatek powinien być zwrócony, a jeżeli strony zastrzegły zadatek na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może zachować zadatek.
k.c. art. 394 § § 3
Kodeks cywilny
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek w razie wątpliwości interpretuje się na korzyść dłużnika. Jeżeli umowa przedwstępna nie została wykonana z przyczyn, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, albo gdy żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek powinien być zwrócony.
Pomocnicze
k.c. art. 60
Kodeks cywilny
Wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny.
k.c. art. 61 § § 1
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.
k.c. art. 65 § § 1
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają zasady współżycia społecznego, ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.
k.c. art. 390 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, a umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
k.c. art. 410 § § 2
Kodeks cywilny
Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był zobowiązany do jego spełnienia lub podstawa świadczenia odpadła.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji oddali apelację, jeżeli jest bezzasadna.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niezawarcie umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie obu stron, co skutkuje obowiązkiem zwrotu zadatku zgodnie z art. 394 § 3 k.c. • Ustna umowa przedwstępna z klauzulą zadatku została zawarta zgodnie z art. 60 i 65 § 1 k.c. • Brak wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej skutkuje niemożnością żądania jej zawarcia (art. 389 § 2 k.c.).
Odrzucone argumenty
Kwota 12 000 zł była zaliczką, a nie zadatkiem. • Do zawarcia umowy nie doszło z winy powódki. • Błędna ocena materiału dowodowego przez Sąd I instancji (art. 233 kpc). • Błędna wykładnia oświadczeń woli stron (art. 65 § 2 kc) i uznanie kwoty za świadczenie nienależne (art. 410 § 2 kc).
Godne uwagi sformułowania
istota zagadnienia sprowadzała się do wyjaśnienia, czy ta niespornie zapłacona [...] kwota [...] była zaliczką, czy też zadatkiem, bo odpowiedź na to pytanie determinowała dalsze konsekwencje • Poczynione przez Sąd Rejonowy ustalenia co do wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy były prawidłowe, w istotnym zakresie jak trafnie zauważa Sąd I instancji – niesporne. • Podniesiony w apelacji zarzut naruszenia tego przepisu przez Sąd I instancji nie ma znaczenia dla rozpoznania sprawy w granicach apelacji, skoro przedmiot w ten sposób zwalczanych ustaleń, nie miał bezpośredniego znaczenia dla treści zaskarżonego wyroku. • Racę ma natomiast skarżący, jeżeli zarzuca naruszenie przez Sąd Rejonowy prawnomaterialnej oceny ustalonej podstawy faktycznej, o ile ta doprowadziła do konkluzji, że wpłacona przez powódkę – pozwanej kwota 12 000 zł, była w istocie zaliczką, a nie zadatkiem. • Zgodnie z jego brzmieniem oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają zasady współżycia społecznego, ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. • To, że została określona przez sporządzającą pokwitowanie pozwaną mianem zadatku, nie może traktowane w kategoriach okoliczności abstrakcyjnej, tj. oderwanej od tego, co w istocie strony uzgodniły, tj. jakiej treści oświadczenia woli wzajemnie złożyły. • Wobec konkluzji, że strony zawarły w dniu 23.09.2010r. […]
Skład orzekający
Mariusz Broda
przewodniczący-sprawozdawca
Beata Piwko
sędzia
Małgorzata Klesyk
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja ustnej umowy przedwstępnej, zastosowanie art. 65 § 1 k.c. do oceny oświadczeń woli, rozliczenie zadatku w sytuacji, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie obu stron."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i ustnej umowy przedwstępnej. Kluczowe jest ustalenie, czy wpłacona kwota miała charakter zadatku, a także ocena zachowania obu stron w kontekście obowiązku wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest precyzyjne określenie charakteru wpłacanych kwot (zadatek vs zaliczka) oraz jak brak wyznaczenia terminu może prowadzić do komplikacji prawnych, nawet w przypadku ustnych umów.
“Ustna umowa przedwstępna i zadatek – kiedy pieniądze przepadają, a kiedy wracają do właściciela?”
Dane finansowe
WPS: 12 000 PLN
zwrot zadatku: 12 000 PLN
koszty postępowania apelacyjnego: 1200 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.