II CA 1157/24

Sygnatura akt II Ca 1157/24 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 3 lipca 2025 roku Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: Sędzia Jarosław Tyrpa Protokolant: Magdalena Relidzińska-Pejas po rozpoznaniu w dniu 3 lipca 2025 roku w Krakowie na rozprawie sprawy z powództwa Gmina J. - P. przeciwko A. S. o eksmisję na skutek apelacji strony powodowej od punktu III i IV wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie z dnia 8 lutego 2024 roku, sygnatura akt I C 743/23/K uchyla punkty III i IV zaskarżonego wyroku i w tym zakresie sprawę przekazuje Sądowi Rejonowemu dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach instancji odwoławczej. Sędzia Jarosław Tyrpa Sygn. akt II Ca 1157/24 UZASADNIENIE Wyroku z dnia 3 lipca 2025 roku Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy oddalił powództwo Gminy J. – P. o nakazanie pozwanej A. S. , aby opróżniła z osób i rzeczy oraz wydała stronie powodowej lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni użytkowej 51,86 m 2 zlokalizowany w budynku Szkoły Podstawowej w R. na działce nr (...) , obręb R. , Gmina J. – P. , dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą nr (...) i zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanej kwotę 240 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Wyrok ten zapadł w oparciu o następujące ustalenia faktyczne: Strona powodowa Gmina J. – P. jest właścicielem nieruchomości położonej w R. , składającej się z działki nr (...) oraz działki nr (...) , dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie VIII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w S. prowadzi księgę wieczystą nr (...) . Nieruchomość została zabudowana budynkiem, w którym mieści się Szkoła Podstawowa w R. . W budynku szkoły nie dokonano wydzielenia odrębnej własności lokali. J. S. był zatrudniony jako nauczyciel w Szkole Podstawowej w R. . W dniu 1 grudnia 1985 roku, na podstawie decyzji Urzędu Powiatowego w O. z dnia 1 września 1974 roku w sprawie przydziału mieszkania funkcyjnego, między Inspektorem (...) w J. a J. S. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego o powierzchni 46 m (
    
    
    
    
    
    2) , na czas trwania stosunku pracy. Do zamieszkania z pracownikiem byli uprawnieni współmałżonek, krewni, najemcy, pod warunkiem pozostawania z nim we wspólnym gospodarstwie domowym oraz osoba zatrudniona w gospodarstwie domowym. Strony umowy uzgodniły wysokość miesięcznego czynszu i innych opłat z tytułu najmu lokalu. W lokalu nr (...) pozwany zamieszkał wraz z żoną W. S. oraz córką – pozwaną A. S. . J. S. od 13 maja 1975 roku jest zameldowany na pobyt stały pod adresem R. 329, 32-049, gmina J. - P. . J. S. z dniem 31 sierpnia 1999 roku rozwiązał stosunek pracy ze Szkołą Podstawową w R. w związku z przejściem na emeryturę. Po przejściu na emeryturę J. S. wraz z żoną W. S. nadal zajmował lokal nr (...) . Gmina J. - P. nie wyrażała sprzeciwu wobec dalszego zamieszkiwania w lokalu przez pozwanego. J. S. wraz ze stroną powodową zawierali aneksy do umowy najmu, na podstawie których dokonywano zmian wysokości czynszu oraz innych opłat. Pozwana A. S. zamieszkała w lokalu nr (...) , położonym obok mieszkania zajmowanego przez rodziców, na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 10 marca 1997 roku. Pozwana była zatrudniona jako nauczyciel wychowania fizycznego w Szkole Podstawowej w R. do dnia 31 października 2014 roku. Pozwana w 2016 roku przestała terminowo uiszczać należności wynikające z korzystania z lokalu, wobec czego strona powodowa wystąpiła do tut. Sądu z pozwem przeciwko pozwanej o wydanie lokalu mieszkalnego. Wyrokiem zaocznym z dnia 18 maja 2018 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie w sprawie z powództwa Gminy J. - P. przeciwko A. S. o eksmisję nakazał pozwanej opuszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się przy Szkole w R. , zlokalizowanej na działce nr (...) , dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie Wydział VIII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Skale prowadzi księgę wieczystą nr (...) (punkt I), orzekł, że pozwanej A. S. nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego (punkt II), a nadto zasądził od pozwanej A. S. na rzecz strony powodowej Gminy J. - P. kwotę 457 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt III). J. S. wraz z W. S. opuścił lokal nr (...) w 2018 roku i wraz z żoną zamieszkał w domu w D. . A. S. w marcu 2017 r. poinformowała stronę powodową o zamiarze opuszczenia i opróżnienia lokalu nr (...) i przeprowadzenia się do lokalu zajmowanego dotychczas przez rodziców, z przejęciem obowiązków i praw jako główny najemca. W sierpniu 2018 roku pozwana wprowadziła się do mieszkania zajmowanego dotychczas przez rodziców. O przeprowadzce córki do lokalu nr (...) i spłacie zadłużenia za lokal nr (...) J. S. rozmawiał z Wójtem. Opłaty za lokal nr (...) są regularnie uiszczane. W. S. została ustanowiona opiekunem prawnym całkowicie ubezwłasnowolnionej pozwanej A. S. w dniu 8 kwietnia 2020 roku. Dyrektor Szkoły Podstawowej w R. , na prośbę Rady Rodziców przy Szkole Podstawowej w R. , informowała Wójta Gminy J. – P. o potrzebach lokalowych Szkoły oraz o nietypowym zachowaniu pozwanej wobec uczniów Szkoły. Pismem z dnia 29 marca 2022 roku Wójt Gminy J. - P. wezwał J. S. do opuszczenia lokalu mieszkalnego, zlokalizowanego w R. (...) , (...)-(...) P. , wraz z osobami i rzeczami, w terminie do dnia 31 maja 2022 roku. Pismem z dnia 8 czerwca 2022 roku Wójt Gminy J. - P. ponownie wezwał J. S. do opuszczenia lokalu mieszkalnego, zlokalizowanego w R. (...) , (...) wraz z osobami i rzeczami, w ostatecznym terminie do dnia 30 czerwca 2022 roku. Pismem z dnia 5 września 2022 roku Wójt Gminy J. - P. wypowiedział J. S. umowę najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, który miał upłynąć w dniu 31 października 2022 roku, z powodu udostępnienia lokalu bez zgody właściciela pozwanej. Z ostrożności, Wójt Gminy J. - P. wskazał, że wypowiada umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego , z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Wójt Gminy J. - P. wezwał J. S. do opróżnienia i wydania lokalu w terminie do dnia 31 października 2022 roku, pod rygorem obciążenia kosztami bezumownego zajmowania lokalu. Pismem z dnia 19 stycznia 2023 roku Wójt Gminy J. - P. wezwał pozwaną A. S. do opuszczenia zajmowanego lokalu w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania. Przesyłka nie została skutecznie doręczona pozwanej. J. S. opłaca czynsz z tytułu najmu lokalu przez swoją córkę A. S. . Opłaty za lokal nr (...) są regularnie uiszczane. Pozwana utrzymuje się z renty wynoszącej ok. 2.510 zł netto, posiada całkowitą niezdolność do pracy. A. S. leczy się psychiatrycznie, pozostaje również pod opieką lekarza internisty, kardiologa, laryngologa, ginekologa. Pozwana ponosi koszty w postaci opłat za telefon, wodę (150 zł), prąd (140 zł), śmieci (100 zł raz na kwartał), leki w wysokości 500-600 zł miesięcznie. J. S. odwiedza córkę w zajmowanym przez nią mieszkaniu, posiada tam jedynie ubrania oraz rzeczy służące do majsterkowania, potrzebne na czas odwiedzin. Pozwany wraz z żoną wspierają finansowo pozwaną, kupują jej leki, na co przeznaczają ok. 200-300 zł. W oparciu o powyższe Sąd Rejonowy wskazał, że pozwana sprawuje faktyczne władztwo nad lokalem nr (...) od sierpnia 2018 roku. Pozwana samodzielnie zamieszkuje w lokalu, prowadzi własne gospodarstwo domowe, posiada tam swoje rzeczy. Zdaniem Sądu pozwana w sposób dorozumiany nawiązała ze stroną powodową nowy stosunek najmu dotyczący lokalu nr (...) . Zważyć należy, że pozwana od co najmniej 2017 roku miała zamiar przeniesienia się do lokalu nr (...) . Pozwana informowała stronę powodową o zamiarze przeniesienia się do lokalu zajmowanego przez rodziców, z przejęciem obowiązków i praw głównego najemcy. Potwierdza to pismo pozwanej z dnia 13 marca 2017 roku, które wpłynęło do Urzędu Gminy J. - P. w dniu 16 marca 2017 roku (znajdujące się w aktach sprawy o sygn. akt: I C 3962/17/K- k. 25), a na którym nawet uczyniono adnotację: Proszę o rozmowę . W toku postępowania wprawdzie nie przedstawiono dowodu na piśmie, że strona powodowa wprost wyraziła zgodę na takie rozwiązanie, niemniej jednak zgromadzony materiał dowodowy nie pozwala nie stwierdzenie, iż strona powodowa stanowczo sprzeciwiła się zamiarom pozwanej. Jak wynika z materiału dowodowego, opłaty za lokal nr (...) są regularnie uiszczane, a strona powodowa przyjmuje wpłaty dokonywane przez J. S. jako czynsz najmu. Tym samym, skoro strona powodowa posiadała wiedzę, że pozwana wprowadzi się do lokalu nr (...) , od sierpnia 2018 roku przyjmowała opłaty związane z korzystaniem lokalu, nie domagała się odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, to należy przyjąć, iż w istocie wyraziła zgodę na nawiązanie stosunku najmu lokalu nr (...) z pozwaną. Strona powodowa dopiero w marcu 2022 roku podjęła działania zmierzające do odzyskania lokalu nr (...) , lecz pozwanej A. S. nie wypowiedziała umowy najmu z żadnego powodu. Tym samym należało uznać, że pozwanej przysługuje tytuł prawny do lokalu nr (...) . W ocenie Sądu, o ile rzeczywiście pozwana ze względu na swój stan zdrowia mogła przejawiać zachowania, o których mowa w piśmie Dyrektor Szkoły Podstawowej w R. (k.25) oraz piśmie Rady Rodziców przy Szkole Podstawowej w R. (k.26), to pozostają one bez znaczącego wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Pozwana nawiązała stosunek najmu w sierpniu 2018 roku, a zatem przysługuje jej tytuł prawny do lokalu. Na marginesie zważyć należy, że w toku postępowania ustalono, iż w budynku Szkoły Podstawowej w R. znajdują się jeszcze dwa wolne lokale – lokal nr (...) oraz lokal nr (...) , zatem potrzeby lokalowe Szkoły mogą zostać zaspokojone poprzez zagospodarowanie tych przestrzeni. O kosztach postępowania w sprawie o eksmisję pozwanej z lokalu nr (...) Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. . W apelacji od powyższego wyroku strona pozwana, zaskarżając go w zakresie punktów III i IV, które dotyczą pozwanej A. S. , domagała się jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie kosztów za obie instancje, ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. i art. 65 § 1 i 2 k.p.c. w zakresie przyjęcia, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia dorozumianej umowy najmu oraz naruszenie art. 222 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie. Pozwana wniosła o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja zasługiwała na uwzględnienie z tym, że skutkowała uchyleniem zaskarżonego wyroku i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania z uwagi na nierozpoznanie jej istoty. Nie sposób jest odeprzeć podniesionego w apelacji zarzutu błędnych ustaleń faktycznych i naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. , które wynika z przyjęcia przez Sąd pierwszej instancji, że pomiędzy stroną powodową a pozwaną doszło do dorozumianego nawiązania stosunku najmu. Trafnie apelacja zarzuca, że treść pisma pozwanej z dnia 13 marca 2017 roku (w którym wskazuje ona, że rezygnuje z zajmowanego mieszkania nr (...) i przenosi się do lokalu wynajmowanego przez jej rodziców i zawartej w nim prośby, aby była ona lokatorem tego mieszkania z obowiązkami i prawami jak główni najemcy) jest niewystarczająca dla przyjęcia, by pomiędzy stronami doszło do nawiązania w sposób dorozumiany stosunku najmu. Z faktu, że strona powodowa nie sprzeciwiła się, jak ujął to Sąd Rejonowy, „zamiarom pozwanej” nie sposób wyprowadzać wniosku, że złożyła ona w sposób dorozumiany pozwanej wolę zawarcia umowy najmu. Strona powodowa mogła akceptować fakt zamieszkania pozwanej z rodzicami ale sama ta okoliczność nie pozwala na przyjmowanie, że pozwaną traktowała jako najemczynię, nie zaś za domownika. Żaden dowód nie daje podstaw do przyjmowania, by od chwili wprowadzenia się pozwanej do spornego lokalu strona powodowa wyraziła względem pozwanej w jakikolwiek sposób to, że uznaje ją za najemczynię tego lokalu. Jest natomiast szereg dowodów wskazujących na to, że za najemcę tego lokalu strona powodowa w tym okresie uznawała wyłącznie ojca pozwanej J. S. , do którego kierowała pisma związane z wysokością czynszu (k. 22, 23) i któremu w dniu 5 września 2022 roku wypowiedziała umowę najmu (k. 35-26). To J. S. jako najemca lokalu opłacał czynsz najmu, co zresztą wprost wynika z jego zeznań (min. 00:11:11). Po wypowiedzeniu stosunku najmu J. S. strona powodowa skierowała do pozwanej pismo z dnia 19 stycznia 2023 roku wzywające ją do opuszczenia lokalu w związku z jej wypowiedzeniem J. S. (k. 33). Nawet z zeznań samego J. S. , który powoływał się na bliżej niesprecyzowaną rozmowę z wójtem, nie wynika, by rozmowa ta dotyczyła tego, że pozwana stanie się najemczynią spornego lokalu, a nie tego, że z uwagi na wydany przeciwko niej wyrok eksmisyjny z sąsiedniego lokalu bez prawa do lokalu socjalnego pozwana po prostu zamieszka w mieszkaniu, którego najemcą był J. S. , z czego nie można wnioskować, że uznawana będzie za stronę umowy najmu. Sama zatem treść pisma pozwanej, na które powoływał się Sąd pierwszej instancji jest niewystarczająca dla przyjmowania, że doszło do zawarcia dorozumianej umowy najmu. Sama zresztą pozwana – poza zawartą w tym piśmie prośbą – nie składała Gminie żadnych oświadczeń, z których należałoby wnioskować, że również ona uważa się za najemczynię tego lokalu. Nie przedstawiono dowodu, że wpłaty tytułem czynszu są na nazwisko pozwanej, a z zeznań J. S. wynika, że wpłacał je w imieniu własnym, bo był najemcą tego lokalu. Trafie zatem apelacja zarzuca również naruszenie art. 65 § 1 k.c. Aby doszło do dorozumianego nawiązana stosunku najmu konieczne jest złożenie przez obie strony oświadczeń, z których wynika wola nawiązania takiego stosunku. Zebrany w sprawie materiał dowodowy w żaden sposób nie daje podstaw do przyjmowania, by takie oświadczenie złożyła pozwanej Gmina, a wręcz przeciwnie wynika z niego, że za najemcę lokalu Gmina uznawała wyłącznie J. S. , a pozwaną traktowała co najwyżej jako osobę wywodzącą swoje uprawnienie od niego. Nie wykazał on również, by pozwana składała choćby w sposób dorozumiany oświadczenia Gminie, w których wskazywałaby na fakt, że sama uważa się za najemcę tego lokalu. Skierowana do Gminy prośba takiego oświadczenia nie stanowi, bowiem jest ona wyłącznie wnioskiem, którego wola uwzględnienia leżała po stronie Gminy. Dodać przy tym należy, że już w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji strona powodowa zaprzeczyła twierdzeniom pozwanej, by była ona najemczynią spornego lokalu i wskazywała, że nigdy nie doszło do zawarcia stosunku najmu nawet w sposób dorozumiany, bowiem strona powodowa nie wyrażała zgody na zajęcie przez pozwaną lokalu. Za zasadny w powyższych okolicznościach uznać należało zarzut naruszenia art. 222 § 1 k.c. Skoro zebrany w sprawie materiał dowodowy nie wykazał, że pozwanej przysługuje uprawnienie do zajmowania lokalu, to żądanie opuszczenia i opróżnienia lokalu przez pozwaną było uzasadnione. Stanowisko Sądu pierwszej instancji, iż pozwanej przysługuje tytuł najmu do tego lokalu nie było w żadnej mierze uzasadnione. Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwalał na stwierdzenie, że dochodzone przez stronę powodową roszczenie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, na co na rozprawie apelacyjnej wskazywała pozwana. Z samego faktu, iż pozwana jest osobą niepełnosprawną nie wynika jeszcze, że strona powodowa nadużywa swojego prawa. Zwrócić przy tym należy uwagę, że zastosowanie art. 5 k.c. w sprawach o własność winno następować w szczególnie uzasadnionych wypadkach, co wynika z konstytucyjnej ochrony prawa własności. Takiego szczególnie uzasadnionego wypadku pozwana w sprawie nie wykazała. Ponieważ Sąd Okręgowy dokonał odmiennej od Sądu pierwszej instancji oceny podstawy eksmisji, w sprawie zachodzi nie tylko konieczność nakazania pozwanej opuszczenia i opróżnienia lokalu ale o podjęcie - po raz pierwszy - oceny, czy pozwanej przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego i danie wyrazu tej oceny w sentencji wyroku w oparciu o przepis art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Rozstrzygnięcie o socjalnym lokalu jest w świetle powołanego przepisu ściśle powiązane z rozstrzygnięciem dotyczącym samego nakazu opuszczenia i opróżnienia lokalu. Pozwana bez wątpienia jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów skoro w lokalu zamieszkała w czasie, gdy jego najemcą był jej ojciec. W sprawie zachodzi przy dodatkowo konieczność czynienia po raz pierwszy ustaleń w przedmiocie tego, czy pozwanej przysługuje uprawnienie do socjalnego lokalu, czego Sąd Rejonowy – z uwagi na przyjętą koncepcję rozstrzygnięcia – zaniechał, czyli o respektowanie, zagwarantowanego w art. 176 ust. 1 Konstytucji RP , prawa do co najmniej dwuinstancyjnego postępowania sądowego. Dodać przy tym należy, że zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1 , biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Wnioskowane, a w sposób nieuprawniony pominięte przez Sąd Rejonowy wnioski dowodowe wskazujące na uciążliwość zachowania pozwanej mają znaczenie dla powyższej oceny, podobnie jak to, czy pozwana ma możliwość zamieszkania z rodzicami, którzy zamieszkują domu. Z tych powyższych przyczyn Sąd Okręgowy uchylił wyrok w zaskarżonym zakresie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania na podstawie art. 386 § 4 k.c.