II Ca 1029/14

Sygn. akt II Ca 1029/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 16 czerwca 2015 r. Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący SSO Bogumił Goraj Sędziowie SO Tomasz Adamski (spr.) SO Piotr Starosta Protokolant stażysta Karolina Bielewicz po rozpoznaniu w dniu 16 czerwca 2015r. w Bydgoszczy na rozprawie sprawy z powództwa K. N. przeciwko J. Ł. o ustalenie na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Świeciu z dnia 2 października 2014 r. sygn. akt. I C 322/14 I. oddala apelację, II. zasądza od powoda na rzecz pozwanego 60 zł (sześćdziesiąt) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Sygn. akt: II Ca 1029/14 UZASADNIENIE K. N. wystąpił przeciwko pozwanym M. L. i J. Ł. z pozwem o ustalenie, że wypowiedzenie czynszu najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w Ś. , dokonane przez współwłaścicieli nieruchomości, reprezentowanych przez zarządcę J. Ł. jest niezasadne. Powód twierdził, że jest najemcą lokalu wskazanego w pozwie od pięćdziesięciu lat. W dniu 31 stycznia 2014r otrzymał pismo wypowiadające z dniem dotychczasowy czynsz najmu lokalu ze skutkiem na dzień 30 kwietnia 2014r. Nowy czynsz pozwany ustalił na 294,69 zł. Powód powoływał się w pierwszej kolejności na to, że nie został pouczony o możliwości odwołania się od wypowiedzenia, a ponadto na to, że podwyżka jest nieuzasadniona, wygórowana i zmierza do jego szykanowania. Powód wobec braku danych nie jest w stanie określić, czy kalkulacja przekracza 3% wartości odtworzeniowej, czy nie przekracza. Udowodnienie zasadności podwyżki obciąża zaś wynajmującego. Powód zwrócił uwagę także na to, że budynek jest od dawna nieremontowany, z rozpadającymi się balkonami, odpadającymi tynkami, które zagrażają przechodniom i lokatorom. W mieszkaniu powoda znajduje się piec kaflowy, który jest remontowany na koszt powoda, przez 5 miesięcy powód nie miał bieżącej wody. W odpowiedzi na pozew pozwany J. Ł. wniósł o oddalenie powództwa. Pozwany twierdził, że wypowiedzenie spełniało wymogi art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów i że zostało do niego załączone obwieszczenie Wojewody (...) z dnia 26 września 2013r wskazujące wysokość współczynnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia I m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, zgodnie z którym pozwani obliczyli nową wysokość czynszu. Nie przekracza ona 3 % wartości odtworzeniowej. Ponadto podwyżka nie przekracza średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Pozwany twierdził, ze nieruchomość jest sukcesywnie remontowana. Pozwany podniósł również, że powód notorycznie uchyla się od płacenia czynszu. Na rozprawie w dniu 2 października 2014r powód dokonał zmiany powództwa w ten sposób, że w miejsce współwłaścicieli nieruchomości jako pozwanego wskazał wyłącznie zarządcę nieruchomości J. Ł. . Wyrokiem z dnia 2 października 2014 roku w sprawie I C 322/14 Sąd Rejonowy w Świeciu zasądził oddalił powództwo (pkt 1) i zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 77 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 2). Sąd rejonowy rozpoznający niniejszą sprawę w I instancji, oparł swoje rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie, na następujących ustaleniach faktycznych i wywodzie prawnym. Powód jest najemcą lokalu mieszkalnego położonego w Ś. w budynku przy ul. (...) . Zarządcą nieruchomości na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Świeciu z dnia 18 grudnia 2013r. jest pozwany J. Ł. . Pismem z dnia 29 stycznia 2014r pozwany złożył powodowi oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości czynszu najmu ze skutkiem na dzień 30 kwietnia 2013r. Nowa wysokość czynszu została określona wg stawki 8,32 zł za m 2 , tj. na kwotę 294,69 zł. Warunki dopuszczalności wypowiedzenia czynszu i sposób dokonywania wypowiedzenia określa przepis art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014r. poz.150). Wypowiedzenie czynszu możliwe jest na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia (co do zasady z zachowaniem terminu 3-miesięcznego), a formą zastrzeżoną pod rygorem nieważności jest forma pisemna ( art.8a ust. 1, 2 i 3 ). Ustawodawca nie nałożył na wynajmującego obowiązku pouczenia lokatora o tym, czy i w jaki sposób może kwestionować podwyżkę. Jak wynika z art. 8a ust.4 ustawy, podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e., tj. jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz jeżeli podwyżka czynszu nie przekracza średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. W takim wypadku na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Podwyżkę określoną w ust.4 art.8a, tj. podwyżkę w wyniku której wysokość czynszu przekroczy 3% wartości odtworzeniowej mieszkania, albo też podwyżkę już z takiego poziomu następuje, najemca może zakwestionować, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo też jest zasadna, ale w innej wysokości (art. 8a ust.5 pkt.2 ustawy). Ustawodawca nie przewidział więc możliwości zaskarżenia każdej podwyżki, a jedynie takiej, w wyniku której czynsz przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jest to przeciętny koszt budowy 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym (art.2 ust. 1 pkt.12 ustawy). Jak wynika z obwieszczenia Wojewody (...) z dnia 26 września 2013r w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w województwie (...) , w okresie od 1 października 2013r do 31 marca 2014r obowiązujący wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych wynosi 3.328 zł dla województwa (...) z wyłączeniem B. i T. . Obwieszczenie to opublikowane jest w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z 2013r pod poz.2920. Mając na uwadze wskaźnik, ustalony przez Wojewodą, stwierdzić należy, że podwyżka czynszu, dokonana przez pozwanego, nie stanowi podwyżki określonej w art.8a ust.4 ustawy. Nowy czynsz, określony w wyniku wypowiedzenia, nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W tej sytuacji powód nie miał legitymacji do wytoczenia powództwa o ustalenie niezasadności podwyżki, przewidzianego w art.8a ust.5 pkt. 2 ustawy. Okoliczności dotyczące stanu budynku, w części przyznane zresztą przez pozwanego, nie miały znaczenia dla oceny legitymacji powoda. Wobec powyższego Sąd orzekł jak w pkt.1 wyroku. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art.98 § 1kpc . Powyższy wyrok Sądu Rejonowego w Świeciu został zaskarżony apelacją wniesioną przez powoda. Powód zaskarżył wyrok w całości domagając się jego zmiany w istocie poprzez ustalenie, że wypowiedzenie czynszu najmu lokalu opisanego w żądaniu pozwu było niezasadne (choć literalnie wniósł w apelacji o oddalenie powództwa) i obciążenia pozwanego kosztami procesu za I i II instancję (choć literalnie w apelacji domaga się zasądzenia kosztów od powoda na rzecz pozwanego). Zaskarżonemu wyrokowi powód zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 kpc poprzez błędne uznanie, że stan techniczny lokalu nie ma znaczenia dla zbadania zasadności wypowiedzenia czynszu najmu i oparcie rozstrzygnięcia na niepełnym materiale dowodowym, wskutek pominięcia dowodu z zeznań świadka E. N. na okoliczność sposobu kontaktów między stronami procesu i stanu technicznego lokalu. Nadto zarzucił naruszenie prawa materialnego w postaci art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego poprze błędną wykładnię i uznanie, że powód w sytuacji gdy nie zawiadomiono go o wartości odtworzeniowej, a nadto gdy podwyżka czynszu nie przekracza 3% tej wartości, pozbawiony jest legitymacji do wystąpienia z powództwem o ustalenie niezasadności wypowiedzenia czynszu najmu. Zarzucił wreszcie skarżący naruszenie prawa materialnego - art. 5 kc sprowadzające się do uznania, że schorowany, 90-letni powód, w sytuacji gdy podwyżka czynszu nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej, zobligowany jest uiszczać czynsz w nowej wysokości niezależnie od standardu lokalu. Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i obciążenie powoda kosztami postępowania apelacyjnego według norm przepisanych. S ąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacje powoda okazała się niezasadna. W pierwszej kolejności wskazać trzeba, iż sąd odwoławczy rozpoznał sprawę z pominięciem przepisów o postępowaniu uproszczonym, albowiem z pominięciem tych przepisów sprawę rozpoznawał także sąd i instancji - w szczególności pozew i odpowiedź na pozew nie zostały wniesione na urzędowych formularzach. Na wstępie czynionych tu rozważań stwierdzić należało, że w ocenie Sądu Odwoławczego, Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne z rozważeniem całokształtu materiału dowodowego, bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o której mowa w treści art. 233 § 1 k.p.c. Wobec tego, Sąd Okręgowy podzielił poczynione ustalenia Sądu ! instancji i przyjmuje je za własne. Nie było zatem w niniejszej sprawie konieczności ich ponownego tu przytaczania. Sąd odwoławczy wskazuje, że poczynione przez sąd rejonowy wywody prawne również są prawidłowe, a sąd II instancji je podziela. Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w apelacji powoda w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że nietrafny jest zarzut naruszenia przez sąd art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego . Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowej wykładni przepisów przywołanej ustawy i wskazał, iż w sytuacji gdy podwyżka czynszu nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, ani też nie następuje z poziomu przekraczającego 3% wartości odtworzeniowej, najemcy nie przysługuje droga sądowa z żądaniem ustalenia, że podwyżka jest niezasadna ( art. 8a ust. 4 i 5 ). Wywód prawny zaprezentowany przez apelującego twierdzącego, że powód może skutecznie domagać się przed sądem ustalenia niezasadności podwyżki czynszu, mimo, że ta nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu - odwołującego się do przepisu art. 8a ust. 4a-4e jest w sposób oczywisty błędny, apelujący bowiem zdaje się nie dostrzegać jednoznacznej i jasnej treści przepisu art. 8a ust. 4 wskazującej, że regulacje kolejnych ustępów art. 8a (przywołanych przez apelującego) dotyczą jedynie podwyżek przekraczających 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Skoro kwestionowana podwyżka czynszu mieściła się w granicach określonych przez limit 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to powód nie miał legitymacji czynnej do domagania się przed sądem ustalenia niezasadności podwyżki czynszu (w trybie przewidzianym w art. 8a ust. 5 pkt 2 cytowanej ustawy). Wszystkie pozostałe zarzuty apelującego sprowadzały się do żądania ustalenia, że podwyżka czynszu najmu - z uwagi na standard lokalu i sytuację majątkową powoda - jest niezasadna, narusza bowiem zasady współżycia społecznego wyrażone w art. 5kc. Temu podporządkowane były w szczególności zarzuty naruszenia przepisów postępowania. W ocenie sądu odwoławczego do takiego naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby mieć wpływ na wynik postępowania, nie doszło. Jak wyżej wskazano, podwyżka czynszu najmu nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a w jej wyniku wynajmujący ustalił czynsz najmu w wysokości 8,32 złote za 1 m 2 powierzchni lokalu. Powód zajmujący 35- metrowy lokal płaci niespełna 300 zł czynszu miesięcznie. Nie jest to - biorąc znane sądowi z urzędu stawki rynkowe - kwota wygórowana i w żadnej mierze nie świadczy o szykanowaniu powoda, jak wskazuje apelujący. Nie może bowiem ujść uwadze, że czynsz najmu ma pozwolić właścicielowi lokalu nie tylko na pokrycie kosztów związanych z jego utrzymaniem, ale i na zgromadzenie środków na przeprowadzenie remontów budynku, a w wreszcie godziwy zysk. Należy w tym miejscu podkreślić, iż Sąd Okręgowy, mając na uwadze powyżej czynione uwagi, nie znajduje postaw do ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna, a to z uwagi na treść art. 5 k.c. Nakaz ostrożności i umiaru w stosowaniu art. 5 jest najbardziej uniwersalną wskazówką, adresowaną do organów stosujących prawo. Jak podkreśla Sąd Najwyższy, "istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, a zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw wymagają z jednej strony ostrożności, a z drugiej bardzo wnikliwego rozważenia wszystkich aspektów rozpoznawanego wypadku" (wyrok SN z dnia 22 listopada 1994r., II CRN 127/94, Lex nr 82293). W innym wyroku Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na całkowicie wyjątkowy charakter art. 5 k.c. , który przełamuje zasadę, że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej. "Jej odmowa musi być zatem uzasadniona faktem zachodzenia okoliczności rażących i nieakceptowanych ze względów aksjologicznych, ewentualnie teologicznych" (wyrok SN z dnia 24 kwietnia 1997 r., II CKN 118/97). Specyfika treści art. 5 k.c. powoduje, iż jego zastosowanie może mieć miejsce w wyjątkowych sytuacjach, która zdaniem Sądu Okręgowego nie zachodzi w przedmiotowej sprawie Tym bardziej, iż zastosowanie art. 5 k.c. doprowadziłoby do pozbawienia wynajmującego przysługującego mu uprawnienia do ustalenia czynszu najmu na realnym, rynkowym poziomie, w ramach prawnych zagwarantowanych mu przez ustawę. Sąd wskazuje wreszcie, że postępowanie w niniejszej sprawie toczy się w związku z wystąpieniem z powództwem o ustalenie niezasadności podwyższenia czynszu najmu, nie zaś w związku z ewentualnym żądaniem najemcy obniżenia czynszu najmu z uwagi na wady przedmiotu najmu, szczegółowe ustalenia dotyczące standardu najmowanego lokalu są zatem zbędne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Mając powyższe uwagi na względzie Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 kpc , apelację oddalił. Jednocześnie sąd odwoławczy orzekł w przedmiocie kosztów postępowania odwoławczego w oparciu o regułę art. 98 § 1 i 3 kpc w zw. z art. 108 kpc zasądzając od powoda kwotę 60 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Kwota ta stanowi wysokość minimalnego wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego będącego radcą prawnym ( § 6 pkt 1 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ).